Игорь Шеляков: «Цифровизация помогает нам и нашим клиентам»
В Ленинградской области Росреестр ускорил сроки регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее. Тенденция объясняется ростом обращений в ведомство через электронные сервисы. Подробнее о том, насколько за последние два года изменилась к лучшему ситуация со сроками регистрации прав, «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области Игорь Шеляков.
– Игорь Михайлович, какие недавние изменения, связанные с регистрацией прав на недвижимость в Ленобласти, можете выделить?
– Самое главное: мы ускорили сроки регистрации, тем самым улучшили качество обслуживания наших клиентов – физических и юридических лиц. До 2017 года ситуация в Ленобласти была плачевная. Поэтому два года назад я выпустил ведомственный приказ о сокращении сроков регистрации прав при подаче документов в электронном виде. Таким образом, раньше при подаче документов через портал Росреестра сроки, с установленных законом 9 дней, сократились сначала до 3 дней, а к концу 2017 года были сокращены до 2 рабочих дней, при этом важно отметить, что для физических лиц госпошлина снижается на 30%. Положительные результаты не заставили себя ждать.
Кроме этого, сократились сроки регистрации прав при подаче документов через территориальные подразделения ГБУ ЛО «МФЦ» (Многофункциональный центр оказания государственных услуг) «для бизнеса» и стали составлять 6–7 рабочих дней. При этом, согласно 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», максимальные сроки регистрации прав составляют 9 рабочих дней. Ранее в обозначенные сроки мы не всегда укладывались. Сейчас мы продолжаем совершенствовать работу по сокращению сроков регистрации прав при подаче документов через МФЦ.
– Сразу ли клиенты оценили все ваши новшества?
– Сначала отнеслись немного настороженно. Управление проводило серьезную разъяснительную работу, активно презентовало свои электронные услуги. В частности, застройщикам мы сказали: «Хотите быстрее – подавайте документы в электронном виде». Многие застройщики не верили в реальность заявленных сроков, но когда увидели, что они соблюдаются, количество поданных заявлений в электронном виде значительно возросло.
В целом сейчас – с учетом как физических, так и юридических лиц – 20% заявлений о регистрации прав к нам поступают в электронном виде. Это неплохой показатель. Соответственно, сократилось количество заявлений на «одно окно» МФЦ в традиционном бумажном виде. Таким образом, мы достигли тройного эффекта: сократились сроки регистрации, сократилось время ожидания в МФЦ, а также уменьшился вред, причиняемый окружающей среде.
Одновременно цифровизация предоставляемых государственных услуг помогает Ленинградской области повысить свою инвестиционную привлекательность.
– А в целом количество регистрируемых сделок с недвижимостью растет?
– Да, безусловно. Показатель количества регистраций прав на недвижимость, включая ограничения и обременения, растет каждый год. В частности, это связано с активным строительством жилья в регионе. Согласно статистике, за первые шесть месяцев текущего года в Ленобласти зарегистрировано более 264 тыс. прав. В сравнении с аналогичным периодом 2018-го рост показателя составил почти 13%.
Стоит добавить, что одним из факторов увеличения количества регистраций в первом полугодии 2019-го стала и «дачная амнистия». Она предполагает упрощенный порядок регистрации недвижимости в садовых товариществах, на землях ИЖС. В частности, если построенный объект соответствует заявленным характеристикам, его можно зарегистрировать как жилой объект. Согласно закону, программа, которая действовала очень долгое время, должна была завершиться 1 марта 2019 года. Конечно, многие люди вспомнили о «дачной амнистии» под самый ее конец. Для сравнения, за первые два месяца 2019 года мы приняли 18 тыс. заявлений на учет жилых домов, хотя за весь прошлый год их было 16 тыс.
– Сейчас «дачную амнистию» вновь продлили. Что-то изменилось в ее содержании?
– Да, действительно – летом был принят законопроект о ее продлении до 1 марта 2021 года. Распространяться программа будет только на объекты, которые построены на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства. В остальном все остается то же. Упрощенный порядок регистрации объектов недвижимости на землях садоводств предполагает, как и раньше, предоставление на регистрацию прав только технического плана здания, без уведомления органов местного самоуправления. В целом данная работа уже полностью отрегулирована. К концу года мы ожидаем традиционный сезонный всплеск обращений, но, конечно, он будет не таким, каким был в начале года.
– Есть ли какие-то особенности в нарушениях земельного законодательства, которые выявляет Росреестр в Ленобласти?
– Наши специалисты регулярно проводят проверки соблюдения требований земельного законодательства. Наиболее типичное нарушение – это самовольное занятие земельного участка или его части. Также известны случаи использования земель не по целевому назначению. По итогам прошлого года, в Ленобласти выявлено 818 нарушений законодательства. Большая часть из них – во Всеволожском районе.
– В Ленобласти завершены работы по переоценке кадастровой стоимости земель. Когда начнет действовать новая стоимость?
– Хотелось бы уточнить, что Росреестр не осуществляет кадастровую оценку, а лишь предоставляет имеющиеся данные об объектах недвижимости для кадастровой оценки. В Ленобласти полномочия по определению кадастровой оценки недвижимости в настоящее время возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», оно в этом году провело кадастровую оценку земель населенных пунктов, сельхозназначения, водного фонда. Оценочные работы уже завершены, предварительные результаты кадастровой оценки земельных участков уже размещены на нашем сайте и на сайте «ЛенКадОценки».
В течение двух месяцев после размещения информации мы будем готовы принимать замечания от собственников объектов, если проведенную оценку они посчитают некорректной. До 1 декабря 2019 года новая кадастровая стоимость земли должна быть утверждена и с 1 января 2020-го начнет действовать. Рекомендуем всем ознакомиться с предварительными результатами оценки.
– Как можете описать коллектив Управления Росреестра по Ленинградской области? Справляются ли сотрудники с растущим объемом работы?
– В большей степени (почти 80% от общего штата) у нас женский коллектив. Портрет регистратора Управления – женщина 35–45 лет, с высшим юридическим образованием, замужем, имеет детей.
После введения цифровизации и электронного документооборота работа наших сотрудников существенно облегчилась и стала более эффективной. Благодаря слаженной работе всего коллектива Управление Росреестра по Ленобласти по итогам прошлого года заняло третье место по проценту положительных оценок деятельности всех региональных подразделений ведомства. Надеемся и далее сохранять достигнутые качественные положительные показатели.
«Группа ЛСР» запустила достаточно проектов, которые могут работать по так называемым «старым правилам». При этом в фокусе компании – проработка вопросов проектного финансирования для будущих объектов.
О планах работы застройщика в Петербурге и итогах I квартала мы беседуем с генеральным директором компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрием Ходкевичем.
– Дмитрий Вячеславович, согласно недавним сообщениям СМИ, «Группа ЛСР» не планирует в ближайшее время переводить свои проекты на банковское финансирование. С чем связано такое решение?
– В середине апреля о том, что компания не спешит финансировать новые проекты с помощью банковских кредитов, заявил генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов на конференции Сбербанка по девелопменту. Отмечу, что, согласно законодательству, все застройщики обязаны перейти на работу с проектным финансированием, и «Группа ЛСР» намерена четко следовать законодательным нормам. Другой вопрос – когда и по каким объектам. Законодатель предусмотрел переходный период. Так сложилось, что значительная часть проектов «Группы ЛСР» попадает в категорию объектов, критерии которых позволяют продолжить работу с ними по старым правилам. Поэтому для нас переход будет плавным.
– Сколько проектов в Петербурге вы сможете достроить по договорам долевого участия?
– Оценка может быть только примерной, но для Петербурга, полагаю, доля таких проектов составит около половины.
– Как выстраиваете работу с банками?
– Мы тесно взаимодействуем со всеми ведущими банками по вопросам получения финансирования на новые проекты. Понятно, что для выстраивания этого взаимодействия потребуется некоторое время. Иными словами, на «упаковку» первых проектов, которые будут реализовываться по новой схеме, уйдет больше времени. В законодательстве на сегодняшний день (и Министерство строительства РФ это признает) есть ряд недоработок, которые придется впоследствии устранять. Например, это вопрос отнесения затрат на себестоимость по строительству инженерных сетей, социальной инфраструктуры, находящихся за пределами земельного участка дорог и т. д. – всего того, что попадет или не попадет в объем проектного финансирования, которое будут выдавать банки. Особенно это актуально для проектов комплексного освоения территорий, где строительство инженерной инфраструктуры начинается раньше, чем собственно возведение жилья. Если проект большой, инфраструктуру надо строить сразу на всю территорию, а не «по чуть-чуть», чтобы ввести отдельный жилой корпус.
– Каковы результаты деятельности «Группы ЛСР» в I квартале текущего года?
– В целом по Группе в I квартале 2019 года продажи увеличились на 22%. Всего за три месяца было реализовано 187 тыс. кв. м жилья. В Петербурге продажи выросли на 2%, высокий спрос был на элитный комплекс «Русский дом», ЖК «Цивилизация», ЖК «Новая Охта». Всего в трех регионах за I квартал 2019 года было введено в эксплуатацию 40 тыс. кв. м жилья – это на 160% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Средняя стоимость недвижимости увеличилась на 20% и составила 113 тыс. рублей за 1 кв. м.
Начиная со II квартала мы вывели в Петербурге целый ряд новых корпусов в уже реализующихся наших проектах. Из новых крупных жилых комплексов, стартующих в этом году, хотелось бы отметить проект на намывных территориях Васильевского острова. Мы уже полностью завершили подготовку территории и готовы приступить к строительству и открыть продажи. В целом здесь будет возведено около 500 тыс. кв. м жилья. Компания взяла на себя обязательства по благоустройству набережной. Ее протяженность составит 2 км, а площадь благоустройства – 111 тыс. кв. м. Проект включает озеленение, создание пешеходной зоны, велосипедных дорожек, детских площадок и пляжной зоны. Мы надеемся, что эта зона станет местом отдыха не только жителей будущего жилого комплекса, но и всех горожан.
– Как введение проектного финансирования отразится на цене квадратного метра?
– На этот счет есть разные оценки, и я бы не стал называть общих цифр. Безусловно, на девелопера ложится дополнительная финансовая нагрузка, это отразится на цене, но в зависимости от особенностей проекта. Не будем забывать, что цена на рынке формируется с оглядкой на спрос. И сегодняшний уровень спроса вряд ли позволяет утверждать, что цены одномоментно и резко вырастут.
– «Группа ЛСР» заключила договор о завершении строительства ЖК «Охта Модерн». На каких условиях будет осуществляться достройка? Какой объем работ предстоит выполнить?
– Уже ни для кого не секрет: в марте «Группа ЛСР» подписала договор на достройку жилого комплекса «Охта Модерн», который возводится с 2004 года. В середине апреля мы вышли на строительную площадку. Разрешение на строительство продлено, теперь мы можем вести строительно-монтажные работы. Мы уже приступили к демонтажу конструкций, которые пришли в негодность, в планах – полная замена кровли, дополнительное обследование и перекладка внешних инженерных сетей. Летом планируется завершить благоустройство, а до конца года – завершить все работы на объекте.
Что касается условий, застройщик проходит процедуру банкротства, есть активы, которые будут реализованы. Мы находимся в первой очереди кредиторов и после продажи активов сможем получить компенсацию за свою работу.
– «Группа ЛСР» в благотворительных целях занимается возведением домов сопровождаемого проживания для людей с нарушениями интеллектуального и физического развития. В начале текущего года в Петербурге был сдан уже второй такой дом. Планируете ли развивать программу в дальнейшем?
– Действительно, этот дом, как и первый, располагается на территории жилого комплекса «Новая Охта» в Красногвардейском районе Петербурга. Программа, безусловно, будет продолжена. Проектирование следующего такого объекта идет в квартале «Цветной город», который реализует «Группа ЛСР». В планах – строительство подобных домов в Ленинградской области.
В апреле этого года инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» отметила юбилей – 25 лет на строительном рынке. Генеральный директор компании Марк Окунь – о том, с какими планами «Отделстрой» встречает четвертьвековой рубеж своей деятельности.
– Марк Леонидович, как «Отделстрой» планирует строить свою работу по текущим проектам в рамках новой схемы финансирования?
– Прежде всего, мы собираемся жить. Подстраиваться под изменения на рынке и в законодательстве нам не привыкать. Мы всегда находим приемлемое решение, которое позволяет нам продолжать возводить свои объекты и выполнять свои обязательства перед нашими покупателями.
Если говорить о конкретных проектах «Отделстроя», то «Новый Оккервиль» в Кудрово однозначно подпадает под критерии достройки по договорам долевого участия. Как только будет утверждена форма документов о готовности проекта строительства, в соответствии с недавно выпущенным постановлением, мы обязательно их подадим в уполномоченный орган.
Жилой комплекс бизнес-класса в Выборгском районе Петербурга – «Новый Лесснер», продажи в котором стартовали в прошлом году, – предполагает две очереди строительства. Возможно, первая очередь подпадет под предусмотренный законодательством необходимый процент готовности, поскольку у нас заключен договор с городской администрацией о строительстве и передаче объектов социальной инфраструктуры – детского сада и школы. Сейчас мы проводим определенные расчеты, исходя из тех формул, которые нам предложены. Вторая очередь «Нового Лесснера», к строительству которой планируется приступить через год, будет реализовываться по схеме эскроу-счетов и через работу с банками.
– Насколько готов работать с банками «Отделстрой»?
– Мы собираем информацию и проводим консультации, и, конечно, понимаем, что не все так однозначно, как представляли себе в Москве, когда создавали этот закон. Банки – это коммерческие организации, которые хотят работать с прибылью, и выбирать они будут экономически обоснованные проекты. И кредитовать застройщиков исходя из объемов продаж, а не средств, необходимых для строительства.
Но поскольку речи об отмене принятых решений нет и правила едины для всех, мы, безусловно, их будем выполнять. Новая схема финансирования однозначно приведет к увеличению себестоимости строительства, а значит, и конечной цены квадратного метра для покупателей. Минимум на величину стоимости банковского кредита, а это – 12–15%. Как следствие – доступность жилья существенно сократится.
– Каковы объемы строительства у «Отделстроя» в Кудрово сейчас?
– В 2018 году в «Новом Оккервиле» мы ввели в эксплуатацию четвертую очередь на 1592 квартиры общей площадью 76,7 тыс. кв. м. В 2019 году уже успели ввести пятую очередь на 962 квартиры общей площадью 43,6 тыс. кв. м. В конце 2019 планируем завершить строительство и сдать последнюю, шестую, очередь «Нового Оккервиля» на 1545 квартир площадью 68,5 кв. м. Так, в этом году объем ввода по проекту в Кудрово может достичь 112 тыс. кв. м. Это больше, чем в прошлые периоды, но так уж сложился наш строительный график. Также сейчас по программе «Стимул» в Кудрово мы возводим детский сад на 295 мест, который планируется ввести в эксплуатацию летом 2020 года. И сейчас готовим документацию для программы «Стимул» по еще одному объекту – второй школы на 1600 мест. Эта школа будет аналогичной той, что мы уже построили между третьей и пятой очередями «Нового Оккервиля» и которая функционирует уже четвертый год. Весь микрорайон «Новый Оккервиль» планируется завершить к 2022 году.
– Программа «Стимул» оправдывает свое название?
– Это существенное подспорье. Конечно, выкуп соцобъектов происходит не по рыночным ценам, мы получаем примерно 65–70% от понесенных затрат, но сам факт такой компенсации – безусловно, важен для успеха всего проекта. Это совместная работа властей и инвестора, которая позволяет строить социальные объекты. Для области – это решающий фактор. Рентабельность проектов здесь ниже, чем в городе. И востребовано жилье в области лишь в том случае, если оно дешевле на 20–25% городского. Себестоимость с введением эскроу-счетов увеличится на 15%. Совершенно понятно, что проекты в «чистом поле» окончательно уходят в прошлое.
– Как идут продажи по «Новому Лесснеру»?
– Мы уже продали около 15%, объем этот синхронизирован с объемом строительных работ. Напомню, в «Новом Лесснере» мы ведем строительство первой очереди. Это четыре жилых корпуса, с подземным и многоуровневыми паркингами, детским садом, медицинским центром и объектами сферы обслуживания. Мы уже выполнили нулевой цикл и вышли на возведение конструктива надземных этажей, всего примерно 15–20% от общего объема работ по первой очереди. В составе первой очереди в этом году также начнется строительство детского сада на 120 мест. Школа будет построена вместе со второй очередью проекта.
– Вблизи «Нового Лесснера» реализуются проекты других застройщиков. Вы следите за темпом работ у соседей?
– Мы, конечно, следим за ходом работ. Но мы хоть и конкуренты – однако добрые друзья. В целом, благодаря всем проектам, эта территория вдоль Выборгской набережной качественно преобразится. Станет респектабельной, красивой, современной, благоустроенной.
– Земельный рынок, возможно, пополнится интересными предложениями. Планируете нарастить земельный банк?
– Да, вероятно, что в конце этого – начале следующего года мы приступим к рассмотрению вариантов. Но сейчас земля слишком переоценена и не адекватна себестоимости проектов. Потребуется некоторое время для переоценки всеми участниками рынка текущей ситуации. В фокусе наших интересов – участки, близкие к центру города, в обжитых районах, поблизости от метро.