Леонид Кваснюк: «Строительство мне нужно, чтобы чувствовать себя на своем месте»
Генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк – человек с богатой биографией. Он руководил трестом «Сельстрой» в Казахстане, возглавлял ленинградский отряд, разбиравший завалы после Ленинаканского землетрясения 1988 года и строивший в городе новое жилье, в 1990-х годах строил на Кипре. В преддверии дня рождения он дал интервью «Строительному Еженедельнику».
– Леонид Яковлевич, как вы пришли в строительную отрасль?
– Я не сразу определился с выбором профессии. По окончании школы я начинал учиться в разных вузах – сельскохозяйственном, педагогическом, медицинском – и понимал через некоторое время: нет, не мое. В конце концов поступил в Актюбинский филиал Ташкентского железнодорожного института. Там тоже некоторое время «поблуждал» по факультетам, пока не попал на факультет «Промышленное и гражданское строительство». Вот там я понял: это – мое.
С тех пор практически вся моя жизнь была связана со строительством в разных местах, по разным направлениям. Были небольшие перерывы, но я начинал тосковать по стройке, по запаху цемента, по бытовкам. Строительство – моя жизнь, это то, что мне нужно, чтобы чувствовать себя на своем месте. Бывало очень тяжело, когда я в буквальном смысле слова ночевал на работе, спал на диванчике, но даже мысли отказаться от того, что я считаю своим призванием, у меня не было.
Хоть, может быть, это и не оригинальная мысль, но мне очень нравится созидательный характер нашей работы. Ведь если вдуматься, то вся история человеческой цивилизации – это история строительства. Для любой человеческой деятельности нужны здания и сооружения – будь то храм или дворец, завод или торговый центр, институт или детский сад. А значит, без строителей – никуда. Не случайно, наверное, слово «строительство» используется как обобщающее понятие: строительство семьи, строительство бизнеса, строительство будущего, строительство России и т. д.
– Какие качества, на ваш взгляд, нужны человеку, чтобы успешно руководить бизнесом?
– Очень важно уметь прогнозировать ситуацию, отслеживать происходящие события, предвидеть последствия, к которым они приведут. Это и аналитический склад ума, и определенный талант, своего рода «нюх». Причем надо быть гибким и не считать свои прогнозы, особенно долгосрочные, чем-то незыблемым. Еще Уинстон Черчилль говорил: «Заглядывать в будущее чересчур далеко – недальновидно». Действительно, ситуация может меняться очень быстро, появляются новые вводные, и прогнозы, как и выстроенные на их основании планы, надо корректировать.
Конечно, необходима команда профессионалов – причем люди должны быть не просто подчиненными, но единомышленниками, соратниками. Не надо стеснять их, опекать, излишне контролировать. Нужно уметь доверять людям, тем более тем, с которыми ты каждый день бок о бок работаешь. У них должна быть свобода для инициативы, для своих идей и предложений.
При этом все стратегические решения руководитель должен принимать сам и сам нести за них ответственность. Это не значит, что он самодостаточен или ему не нужны советы. Я обязательно выслушаю все мнения в ходе обсуждения той или иной идеи, но решение, как и ответственность за его последствия, только на мне.
В то же время надо понимать, что никто не идеален, и спокойно относиться к критике. Больше того, даже желательно, чтобы она была, это помогает найти недочеты в работе, скорректировать те или иные действия. В нашей компании я сам предложил коллегам, чтобы они написали (анонимно), что в моих действиях им не нравится, какие они видят ошибки и недочеты в моей работе. И я все полученные отзывы внимательно изучаю.
– Вы строите дома главным образом из панелей. Почему?
– В состав корпорации «ЛенРусСтрой» входит Киришский домостроительный комбинат. В свое время, когда принималось решение о его покупке, было много споров. Многие не понимали, зачем нам ДСК, считали его заведомо убыточным. И действительно, предприятие уже просто «умирало». Но, во-первых, всегда хочется помочь, если есть возможность. А во-вторых, я считаю, что у панельного домостроения имеются свои преимущества. Сейчас же, в том числе в связи с нацпроектом, предполагающим значительное увеличение объемов ввода жилья, открываются еще большие перспективы. Кроме того, сегодня, когда жилищное строительство переходит на новую схему с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов, скорость строительства становится одним из важнейших факторов. Она и раньше имела самое серьезное значение, но сейчас это влияние стало еще больше. Просто потому, что за каждый день пользования кредитом надо платить банку.
Поэтому – скорость. Быстросборность панельных конструкций дает им серьезное преимущество. Мы собираем дом примерно за 10 месяцев. А на такой же по размерам монолитный требуется уже 16–18 месяцев, а на кирпичный – порядка трех лет. И за каждый дополнительный месяц надо платить – за аренду, за технику, рабочим надо выплачивать зарплату. А теперь к этому еще и проценты по банковскому кредиту добавились. Кроме того, высокая степень отделочной готовности конструкций (идеально плоские элементы и поверхности, не требующие затрат на отделку), качество выпускаемых промышленным способом конструкций и сборных элементов значительно выше, чем у конструкций, изготавливаемых в условиях строительных площадок.
При этом не надо думать, что я отрицательно отношусь к монолитной технологии или кирпичной кладке. Мы в работе используем различные варианты. Кроме того, разные технологии можно совмещать даже в рамках одного проекта. Да, приход монолитной технологии в свое время сильно потеснил панель. Но времена меняются, меняются ситуации и подходы тоже меняются.
Кроме того, современное производство панелей вышло на новый качественный уровень. Это совсем не те панели, из которых строили хрущевки. Наш отечественный производитель оборудования для выпуска железобетонных изделий предлагает сегодня прекрасную технику. Мы для модернизации ДСК сейчас покупаем линию. По качеству она, на наш взгляд, не только не уступает многим зарубежным аналогам, но и превосходит их. А по цене – намного меньше; кроме того, достигается существенная экономия на запчастях. Линия стоит порядка 30 млн. рублей. Для серьезной строительной компании – сравнительно небольшие деньги (другое дело, что, конечно, непросто изъять их из оборота, поэтому и покупаем оборудование по лизинговой схеме). И, кстати, не мы одни считаем, что панель – это перспективно. Мы для ДСК приобретаем пока только одну линию, а один из крупнейших застройщиков России – ГК ПИК – девять.
– Как компания справилась с переходом на проектное финансирование? Каково ваше отношение к реформе?
– Лично для меня ничего нового в проектном финансировании, по большому счету, нет. Когда мы работали в советские времена, нам тоже Промстройбанк СССР выделял средства на конкретные проекты, проверял и контролировал нашу работу. Это, разумеется, была государственная структура, оперировавшая бюджетными деньгами, но принципиальной разницы в системе нет.
Но, конечно, любая реформа – это проблема. Просто потому, что тратить усилия приходится не на созидательную работу, а на перестройку отлаженного, работающего механизма нашей строительной деятельности. Печально также, что у нас это происходит каждые несколько лет – то одно, то другое. Интересно, смог бы хоть один из депутатов хоть что-нибудь построить (даже если дать ему в распоряжение большую эффективно работающую компанию) в рамках того законодательства, которое он создал для нас. Невольно вспоминается присказка: «Не надо помогать, главное – не мешайте».
Но раз принят закон, значит, надо его выполнять. Так что мы воспринимаем реформу как данность. На моей памяти «правила игры» менялись столько раз, что я давно уже привык подстраиваться под все эти нововведения. Не строить я не могу; раз строить можно только по таким правилам – будем работать по ним.
Мой заместитель Максим Жабин провел огромную работу, общался с представителями власти, банков, исследовал вопрос, считал экономику – разобрался, как работать по новой схеме. Приступили к реализации на практике. А потом выяснилось, что мы первыми в Санкт-Петербурге и Ленобласти перешли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Для нас самих это было неожиданностью, и, разумеется, специально мы такой задачи перед собой не ставили. Но раз для того, чтобы строить, надо это сделать – мы сделали. Нам даже в прошлом году губернатор области Александр Дрозденко за это особую награду вручил в День строителя.
– Сейчас власти и Санкт-Петербурга, и Ленобласти фактически обязали застройщиков возводить социальную инфраструктуру за свой счет. Как вы к этому относитесь?
– Поскольку «ЛенРусСтрой» реализует проекты комплексного освоения территории, мы сразу закладываем в проект всю социалку. Это нормально. И у меня есть большой опыт такой работы. В свое время я руководил трестом «Сельстрой» в Казахстане. Там мы строили как раз комплексно – от коровников и свинарников до жилых домов, школ и поликлиник. Такая работа тоже имеет свою специфику: нужно многое заранее просчитать, предусмотреть.
Вот и сейчас мы строим кварталами. А как строить жилье без инфраструктуры? Да, кажется, что это излишние расходы, если брать только желание заработать побольше денег. Но надо же понимать, что людям здесь жить, а это невозможно без детских садов, школ, торговых центров, дорог. Кстати, был период, когда строительство уже закончилось, а муниципалы на обслуживание наши кварталы еще не взяли. Так мы за свой счет и мусор с улиц убирали, и газоны стригли, и прочие работы по эксплуатации осуществляли. Это же наш микрорайон, мы тут жилье построили и людям продали – как же его бросить?
Поэтому и строим всё. Пусть это трудно, но правильно. Людям должно быть комфортно жить в домах, которые мы строим. Опять же они лучше покупают жилье, когда понимают, что для их детей есть детсады и школы, а совершить покупки и получить услуги можно на первом этаже дома, в котором живешь.
.
Экс-министр транспорта, а ныне генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов впервые в своем новом качестве провел встречу с петербургскими журналистами. Он раскрыл планы по развитию основных направлений деятельности «Группы ЛСР» и объяснил, почему не стал губернатором Петербурга.
Об итогах 2018 года. Этот год был для компании особенным – мы отпраздновали 25-летний юбилей, за эти годы мы прошли большой путь от регионального девелопера до компании федерального масштаба – лидера российской строительной отрасли. Финансовые результаты года свидетельствуют, что «Группе ЛСР» удалось не только достичь намеченных планов, но и превзойти их. В сфере жилищного девелопмента объем законтрактованных площадей вырос на 44% и достиг более 1 млн кв. м. Стоимость заключенных договоров составила почти 93 млрд рублей. В целом выручка выросла на 5% и достигла 116,5 млрд рублей (в Петербурге – 68,6 млрд рублей). Текущий объем земельного банка «Группы ЛСР» – 8,6 млн кв. м.
Производство строительных материалов. Выручка «Группы ЛСР» в этом сегменте выросла на 10% и составила более 19 млрд рублей. Основные драйверы – рост объемов песка (41%), щебня (26%). Существенно увеличились объемы поставок товарного бетона. «Группа ЛСР» находится в постоянном поиске решений по повышению эффективности своих активов. На рубеже 2017–2018 годов компания продала две производственные площадки. Они были ориентированы на внешний рынок и не показывали хороших результатов, а кроме того, у нас были аналогичные активы, которые были более интегрированы в модель деятельности «Группы ЛСР». Сейчас блок производства материалов сбалансирован, но это не исключает того, что в дальнейшем мы будем оптимизировать этот дивизион.
Первые два месяца 2019-го. В жилищном девелопменте в январе 2019 года продажи «Группы ЛСР» достигли 5,3 млрд рублей, увеличившись на 38% по сравнению с показателем января прошлого года. Февраль был еще более продуктивным – продажи составили 6,5 млрд рублей. Это почти на 23% больше, чем год назад. С начала года мы вывели в продажу 10 новых домов в наших текущих проектах, в Петербурге это – ЖК «Шуваловский», ЖК «Цивилизация», ЖК «Ручьи», ЖК «Новая Охта».
Зарабатывать больше, чем тратить. По итогам 2018 года мы нарастили денежный поток почти в 9 раз. Дело в том, что многие наши проекты перешли от инвестиционного этапа в стадию реализации.
Намыв готов. «Группа ЛСР» завершила намывные работы на Васильевском острове. Площадь новых территорий составила 86 га. Мы готовы к старту нашего проекта на намыве и планируем приступить к строительству во втором полугодии 2019 года. Планируется возвести 0,5 млн кв. м недвижимости, 9 тыс. квартир. Проект предполагает создание благоустроенной 2-километровой пешеходной набережной вдоль залива и большого парка. Общая площадь благоустройства – 150 тыс. кв. м.
Новоорловский лесопарк на старте. Мы завершаем проектирование нового жилого комплекса около Новоорловского лесопарка. В ближайшее время будет объявлено о старте продаж, причем реализация будет идти уже по схеме проектного финансирования, эскроу-счетов. Площадь объекта составит 90 тыс. кв. м. Он станет своеобразным продолжением уже завершаемого по соседству ЖК «Шуваловский».
Невский, 1. Реконструкцию этого здания мы планируем завершить во втором полугодии 2019 года. Его арендопригодная площадь – почти 9 тыс. кв. м. Это будет бизнес-центр, а не комплекс апартаментов, как сообщали некоторые СМИ. Мы рассматриваем как продажу объекта, так и сдачу его в аренду. В успехе проекта не сомневаемся. Невский, 1, – весьма «говорящий» адрес.
«Чижик» – это бизнес. Проект частного трамвая «Чижик» реализуется на условиях государственно-частного партнерства. С городом у компании ТКК, где мы являемся миноритарными акционерами, подписано концессионное соглашение. Еще мы являемся генеральным подрядчиком работ по проекту, то есть занимаемся, по сути, привычным делом – стройкой. Наверное, можно сказать, что для нас это некая диверсификация бизнеса. Но сейчас рано говорить о рентабельности этого проекта. Мы надеемся его успешно завершить в сентябре текущего года. Интересно, что это первый в стране проект концессии в сфере общественного транспорта. Этот опыт, несомненно, следует масштабировать. «Группа ЛСР» накопила серьезные компетенции в ходе реализации этого проекта.
«Группа ЛСР» готова строить ВСД. Восточный скоростной диаметр – проект, который качественно продвинет городскую транспортную систему, и, в частности, позволит раскрыть ряд территорий для целей жилищного строительства. «Группа ЛСР» готова в нем участвовать как поставщик стройматериалов. До 30% от объемов наших производств идет на проекты транспортного строительства.
Апартаментам – быть. Год назад «Группа ЛСР» рассказывала о планах реализации четырех проектов апартаментов в Петербурге. Мы видим, что сегодняшнее развитие этого сегмента на рынке Петербурга позволяет нам сделать шаг в этом направлении. Мы начали проект NEOPARK, он достаточно уверенно реализуется. Старт других проектов зависит от того, как поведет себя рынок.
«Ржевка» в запасе. Строительство «миллионника» в Ленинградской области у аэропорта «Ржевка», земли которого «Группа ЛСР» приобрела в 2015 году, пока отложено. Мы имеем опыт реализации аналогичных крупных проектов, даже с превосходящим объемом недвижимости, и готовы технологически. Но здесь важна востребованность со стороны рынка. Важно, насколько безболезненно рынок перейдет на проектное финансирование и какой будет ипотечная ставка. Такие масштабные проекты требуют значительных инвестиций на начальном этапе, причем реализация первых очередей не покрывает тех затрат, которые необходимы для обеспечения проекта инженерными коммуникациями. Это большая проблема и для банков, и для девелоперов, особенно в условиях внедряемого проектного финансирования.
4 млн кв. м – это серьезно. Если бы десять лет назад, когда я работал в Администрации Петербурга, мне сказали, что город ежегодно будет вводить 4 млн кв. м жилья, я бы долго смеялся. Сегодня это реалии. И это требует напряжения всех участников рынка, и в том числе – городского правительства.
О губернаторстве. Я вполне доволен своей работой и благодарю судьбу за те возможности, которые она мне дает в этой жизни.
Согласно данным статистики, в прошлом году Группа ЦДС заняла одно из первых мест по объему нового строительства в Петербурге, открыв продажи сразу в нескольких новых проектах. Перейти на рельсы проектного финансирования с большим багажом – риск или дальновидная стратегия? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
– Михаил Анатольевич, с какими показателями Группа ЦДС завершила 2018 год? Удовлетворены ли Вы результатом?
– Да. По выводу на рынок новых объектов запланированную инвестпрограмму мы реализовали полностью, запустив сразу три больших городских комплекса – ЦДС «Черная речка», ЦДС «Елизаровский» и ЦДС «Полюстрово». Все они – классический городской редевелопмент, трансформация промышленных территорий.
Надо отметить, что прошлый год был удачным для отрасли, многие застройщики нарастили объемы продаж. Этому способствовали и снижавшиеся ипотечные ставки, и атмосфера неопределенности, сложившаяся вокруг условий скорого внедрения проектного финансирования. По объемам продаж мы ставили перед собой достаточно смелые планы и успешно их выполнили, этот показатель увеличился в полтора раза по сравнению с прошлым годом.
– Каковы планы по развитию областных проектов ЦДС?
– Еще одна общая для всех тенденция – второй год рынок петербургских новостроек растет по всем ключевым параметрам, а Ленинградская область, наоборот, проседает. Мы видим это и по нашим проектам. Хотя большая часть из них находится в высокой стадии реализации. Проекты и в Кудрово, и в Янино уже практически полностью сложились. В Мурино идет строительство жилого комплекса ЦДС «Муринский посад», два корпуса которого также близки к завершению, а последующие очереди разбиты на небольшие лоты, что позволяет нам постепенно реализовывать проект, ориентируясь на темпы продаж. Год назад в Мурино мы вывели новый объект – ЦДС «Северный», работа по которому также будет идти по принципу поэтапного вывода новых лотов.
– При каких условиях возможно возобновление интереса застройщиков к области?
– Если мыслить глобально, то, безусловно, расширение границ Петербургской агломерации – единственный путь развития, когда будет полностью исчерпан весь земельный ресурс внутри КАД. Однако здесь неизбежно встанет сложный вопрос общих векторов развития города и области. От того, как он будет решаться, произойдет ли стыковка интересов, – зависят и перспективы девелоперских проектов.
– В июле прошлого года стартовали продажи в жилом комплексе ЦДС «Чёрная Речка» – в одной из самых интересных, но и высококонкурентных локаций. Как планируете отстраиваться от других предложений?
– Эта территория «вызревала» в плане редевелопмента достаточно давно, а в прошлом году результатом этой подготовительной работы стал практически одновременный вывод на рынок нескольких девелоперских проектов. Кстати, это большое преимущество для локации, поскольку есть шанс, что она будет развиваться равномерно, а кроме того, иметь некую «классовую» однородность – практически все заявленные проекты позиционированы как бизнес-класс.
Абсолютное преимущество ЦДС «Чёрная Речка» и отличие от реализуемых по соседству проектов в том, что мы преобразуем большую территорию – это целый квартал бизнес-класса. Объем продаваемой недвижимости – 250 тыс. кв. м, при том, что высота застройки не превысит 14 этажей. Мы пошли по пути формирования комфортной квартальной среды и сделали ставку на семейную аудиторию, снизив до минимума количество малогабаритных квартир и предложив широкую вариативность планировок. Неоспоримый плюс проекта – большой блок объектов соцкультбыта, включающий школу с бассейном и детский сад.
Спустя полгода после старта продаж мы уверены, что не ошиблись в нашей стратегии.
– Еще один новый проект ЦДС, стартовавший в прошлом году, – жилой комплекс ЦДС «Елизаровский». Как планируете менять устоявшийся «маргинальный» имидж этого района?
– Многие районы Петербурга, считавшиеся депрессивными еще 7–10 назад, сегодня, в том числе благодаря и проектам редевелопмента, изменили свой облик в лучшую сторону. Я уверен, что тот же путь пройдет и территория у станции метро «Елизаровская». Наличие ветки метрополитена, среднеэтажный характер застройки, сложившаяся инфраструктура, обилие площадок для редевелопмента – все это явные предпосылки к активному развитию этого района. В отличие, например, от Чёрной речки, где одномоментно вышло несколько проектов, «Елизаровской» «бум вывода», конечно, не грозит. Но в перспективе 5-7-летнего цикла территория в значительной степени преобразится. В своей стратегии мы ориентируемся на аудиторию, которая уже живет в этом районе, но хотела бы улучшить свои жилищные условия. В приоритете опять же семейный формат – детские сады, закрытые дворы, паркинги, ограниченное количество квартир на этаже.
– Аналитики говорят, что в этом году Петербург обогнал Москву по числу региональных сделок. Какую долю региональные сделки занимают в структуре продаж ЦДС?
– Доля таких сделок доходит до 30%. Мы ведем активную работу с регионами, но не через собственные представительства, а посредством партнерских каналов. Традиционно активные регионы – близкий нам Северо-Запад и практически все российские города-миллионники, вплоть до Дальнего Востока.
– Вопрос номер один на повестке дня всех застройщиков – переход на проектное финансирование. Готов ли ЦДС? Как отразится этот переход на раскладе сил на рынке новостроек в целом?
– Мы активно взаимодействуем с нашими банками-партнерами. Отмечу, что это обоюдный выбор – и банк, и застройщик выбирают в первую очередь надежного партнера, со схожими представлениями о процессе строительства. К переходу на проектное финансирование мы подошли с нулевой долговой нагрузкой, портфелем качественных городских проектов, интересных для покупателя.
Что касается расстановки сил – однозначно могу сказать, что рынок входит в режим профессионального тестирования. Пройдут этот стресс-тест далеко не все. Растущая себестоимость строительства и кредитное обременение (при том, что покупательский спрос ограничен и маржа стремительно уменьшается) – все это делает слишком высокой ставку принимаемых решений. Нужно постоянно работать над себестоимостью и продуктом – это большой потенциал для работы профессионалов.
– Минстрой предварительно анонсировал условия достройки проектов без эскроу-счетов: степень строительной готовности не менее 30% и количество заключенных ДДУ не менее 10% от общей площади. Насколько это соответствует ожиданиям застройщиков?
– Ожидания у всех были разными, но, по сути, они являлись не более чем домыслами и версиями. Не было единого консолидированного мнения, основанного на предыдущем опыте, – просто потому, что подобной практики на рынке еще не было. Это скорее можно обозначить как «вилку» возможных вариантов, и цифры, озвученные Правительством, не потрясли воображение застройщиков, так как входили в допустимый предел.
– Каковы планы по выводу новых проектов на этот год?
– Мы уже анонсировали ЦДС «Волковский», продажи по которому откроем весной. Это проект бизнес-класса, небольшой по объему, состоит из двух четырехэтажных корпусов, всего 270 квартир. Исключительно для любителей уютного малоэтажного жилья, близко расположенного к центру города.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Группа ЦДС ввела в эксплуатацию второй корпус ЖК «Весна 3»
Банк «ДельтаКредит» аккредитовал ЖК «Северный»
Группа ЦДС разработала дизайн-проект интерьеров детского сада в Кудрово