Владислав Юрковский: «Работать с объектами наследия – особое искусство»
В течение многих лет объект культурного наследия Никольские ряды, доведенный в советский период до руинированного состояния, оставался фактически брошенным. Затем в рамках проекта реставрации и приспособления под современное использование он получил новую функцию – гостиничную. Об особенностях этой работы «Строительному Еженедельнику» рассказал Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании «Алес Консалтинг», партнерской структуры VIYM (Venture Investments & Yield Management), реализовавшей проект.
– Владислав Анатольевич, в чем специфика реализации таких проектов?
– Главная особенность в том, что Никольские ряды – это историческое здание, в 2010 году включенное в федеральный перечень особо охраняемых объектов. Соответственно, было множество ограничений со стороны КГИОП, с ними необходимо было согласовывать каждое проектное решение. При этом речь шла не о реконструкции, как это обычно бывает, а именно о реставрации здания в точном выполнении объемно-планировочных решений по историческим чертежам. Грамотная, продуманная работа с объектами культурного наследия – очень специфическая задача, я бы сказал – особое искусство.
Напомню, что еще до 2010 года власти Санкт-Петербурга неоднократно поднимали вопрос о восстановлении здания за счет бюджета, однако это так и не было сделано из-за неподъемных для города финансовых вложений. В итоге в 2010 году Никольские ряды отдали частным инвесторам.
– Какие сложности возникли при реализации проекта и как вы их преодолевали?
– Основная сложность состояла в том, что памятник архитектуры, который нам предстояло отреставрировать, был в крайне плачевном состоянии. По данным историко-культурной экспертизы, более 70% здания находилось в аварийном состоянии. На отдельных участках рынка были повреждены стены и перекрытия, внутридворовые галереи были полностью заложены или обрушены, многие элементы отделки утрачены.
Перед нами стояла задача приспособить объект культурного наследия под современное использование в качестве гостиничного комплекса. Учитывая многочисленные ограничения, которые накладывает законодательство об охране культурного наследия, это было непросто с точки зрения проектирования. С одной стороны, современный отель должен включать все необходимые инженерные коммуникации и техническую «начинку»: систему безопасности, пожаротушение, теплоснабжение, водоснабжение, кондиционирование и пр. С другой стороны, конфигурация самого здания исторически состояла из отдельных торговых секций, которые необходимо было сохранить в исходных размерах. Это также вызывало трудности в проработке планировочных решений. Поэтому номера у нас получились несколько «неформатные» – большей площади, чем принято сегодня в гостиничных стандартах.
В ходе реставрации нам удалось сохранить максимально возможный объем исторической постройки, включая наружные фасады Никольского рынка, открытую наружную галерею, подвал с галереей и 18 секций здания, формируемых арочными пролетами. Таким образом, мы вдохнули новую жизнь в еще недавно полуразрушенное здание, преобразовав его в многофункциональный гостиничный комплекс. Добавлю, что наши усилия были отмечены: проект получил диплом в номинации «Реставрационный объект года» в рамках церемонии «Петербург и петербуржцы – 2018» и продолжает номинироваться на другие престижные премии в области редевелопмента исторических объектов.
Если говорить о Никольских рядах как об инвестиционном проекте, главный результат нашей деятельности – наглядное доказательство того, что работать с историческими зданиями и объектами наследия сложно, но возможно. Конечно, при этом необходима самая тщательная проработка проекта. Также нужно быть готовым к тому, что это долгосрочные инвестиции.
– Кстати, каков был объем инвестиций в проект? И в какие сроки вы планируете выйти на его окупаемость?
– Объем инвестиций в проект составил порядка 3 млрд рублей. На его реализацию потребовалось почти 8 лет. Масштабная реставрация здания завершилась в 2018 году – мы старались открыть гостиничный комплекс к началу прошлогоднего Чемпионата мира по футболу.
Для управления нам удалось привлечь операторов двух ведущих международных брендов. Это Holiday Inn Express (четырехзвездочная гостиница на 244 номера общей площадью 10,3 тыс. кв. м) и Meininger (гибридный трехзвездочный отель на 158 номеров площадью 7,3 тыс. кв. м). В состав комплекса также входит Hard Rock Cafe на 200 посадочных мест – первый в Петербурге ресторан известной мировой сети. Сейчас у нас остается несколько свободных помещений, в первую очередь потому, что мы стараемся очень тщательно подбирать арендаторов, чтобы они максимально «вписывались» в задуманную концепцию Никольских рядов.
Что касается окупаемости проекта, то для гостиниц это обычно около 10 лет. Примерно на такие сроки рассчитываем и мы. Конечно, это не идет ни в какое сравнение с инвестициями в жилую недвижимость, где деньги оборачиваются за 2-3 года. Но и уровень нашего проекта принципиально другой – нам удалось реализовать по-настоящему уникальную реставрацию в самом центре города.
– Насколько востребованными оказались гостиницы такого уровня в этой локации?
– Если судить по отзывам пользователей – то есть туристов, приезжающих в Северную столицу, – наш проект, безусловно, удался. Например, на известном сайте Booking.com обе гостиницы имеют рейтинг около 9 баллов (из 10 возможных) и прекрасные отзывы постояльцев. Операторы также сообщают о хорошем уровне заполняемости отелей, особенно в высокий сезон.
Собственно, такой результат нас не удивляет, ведь у Никольских рядов есть ряд уникальных преимуществ. Гостиницы расположены в историческом здании в центре Санкт-Петербурга с видом на Никольский собор и каналы. Кроме того, для отелей такого класса здесь нет особой конкуренции. Также недалеко от гостиничного комплекса находится крупнейший пересадочный узел на Сенной площади и станция «Технологический институт». Кстати, на этапе планирования проекта мы очень рассчитывали на запуск «Театральной» совсем неподалеку от гостиничного комплекса – изначально ее должны были открыть в 2018 году. Но не сложилось. Уверен, однако, что после запуска станции интерес к отелям в Никольских рядах станет еще сильнее.
– Насколько я знаю, сейчас продумывается концепция использования внутреннего двора. Принято ли решение?
– Действительно, в настоящее время мы рассматриваем различные варианты использования внутреннего двора Никольских рядов. В некоторой степени это уникальное пространство в историческом центре города, которое пока никак не задействовано. Не хотелось бы использовать его каким-то банальным образом. Мы хотим, чтобы это пространство стало точкой притяжения не только для постояльцев отелей, но и жителей ближайших домов. Важно реализовать креативный проект общегородского масштаба, интересный как для петербуржцев, так и для туристов.
Пока утвержденной концепции нет. Мы ждем ярких идей и готовы к сотрудничеству с теми, у кого эти идеи появятся. Сейчас мы ведем переговоры с потенциальными подрядчиками о разработке концепции. Предполагаю, что мы анонсируем наши планы в начале следующего года. Надеюсь, что их реализация привлечет к Никольским рядам еще больше внимания.
Справка
Никольские ряды (Никольский рынок) на Садовой улице, 62 построены в 1788–1789 годах. В 1825 году пострадали от пожара, но были быстро восстановлены. После 1917 года использовались как производственный объект – там выпускали металлическую посуду. Постепенно рынок был доведен до руинированного состояния. В 2008 году появился первый проект приспособления под современное использование. Он предполагал снос более половины конструкций здания, приспособление его под паркинг, а также строительство во внутреннем дворе (перекрытом куполом) гостиничного комплекса. Против выступили КГИОП и градозащитники. В 2010 году появился новый проект, который и был реализован к 2018-му. В самом конце 2010 года здание было включено в федеральный перечень особо охраняемых объектов.
Деятельность российских законодателей по улучшению Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не прекращается. Причем предлагаемые Минстроем изменения, по мнению многих народных избранников, сами нуждаются в улучшении. О новом законопроекте и планируемых его доработках «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
– Несмотря на принципиальное решение российских властей об отказе в ближайшем будущем от долевой схемы привлечения средств в строительную отрасль и переходе к проектному финансированию, в Закон № 214-ФЗ планируется внесение очередных правок...
– Действительно, 7 ноября 2018 года Правительство внесло в Госдуму законопроект об усилении контроля за расходованием средств дольщиков. Он направлен на совершенствование законодательства и является следующим этапом жилищной реформы. 20 ноября в профильном Комитете по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям мы рассмотрели этот законопроект, в целом одобрили саму концепцию и рекомендовали принять в первом чтении, однако документ небогатый (всего три пункта) и решает не все вопросы, которые ставились ранее. Ко второму чтению планируем проект закона значительно доработать.
– Каковы основные положения правительственного законопроекта? И какие дополнения могут появиться ко второму чтению в Госдуме?
– Поправки правительства уточняют порядок расходования застройщиками средств дольщиков в рамках реализации проектов, предусматривающих не строительство одного конкретного дома, а комплексную застройку территории. Законопроектом предлагается запретить создавать в рамках процедуры банкротства новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива. Солидарную ответственность собственников компаний-девелоперов планируется заменить на субсидиарную.
Вместе с тем ко второму чтению законопроект может быть существенно расширен. Дополнения будут вноситься как депутатским корпусом, так и Минстроем России. Среди предполагаемых изменений – упрощение взаимодействия застройщиков с банками при переходе на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Обсуждаются также поправки, которые защитят права дольщиков на приобретаемые машино-места и небольшие нежилые подсобные помещения. Возможно, будут доработаны механизмы процедуры банкротства застройщиков.
Группа поправок будет касаться инструментария Фонда защиты прав дольщиков. Сейчас по закону фонду можно осуществлять достройку проблемных объектов за счет дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов. Но мы видим, что нужно дать возможность ему не только привлекать средства, но и распоряжаться ими для достройки, то есть подробно описать, как фонд сможет достраивать проблемные объекты. Еще один блок поправок должен быть связан с работой с проблемными объектами и обманутыми дольщиками. Мы должны понимать, как ведется мониторинг таких проектов и кто отвечает за их достройку.
Отдельного внимания заслуживают вопросы страхования. Сейчас страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании, это порядка 80% домов. Очень важно вдумчиво подойти к новой системе, а также завершить строительство объектов, которые уже начаты в рамках схемы, предусматривающей страхование ответственности. Каким образом мы поставим точку в работе по старой модели? Например, определить переходный период (два-три года), после чего прекратить работу страховых компаний. Еще один вопрос, касающийся страхования, – это механизмы участия страховщиков в достройке домов, которые могут стать проблемными. Страховые компании не любят компенсировать риски дольщиков деньгами. При этом некоторые страховщики готовы достраивать объекты за собственный счет, чтобы не отвечать деньгами перед всеми дольщиками. А значит, нужно продумать в законе такую возможность для страховых компаний. В конце концов, от страхования автомобиля мы можем получить возмещение не только деньгами, но и ремонтом. Почему бы не использовать эту практику здесь?
– Имеет ли смысл вносить новые изменения в систему, которую решено ликвидировать?
– Масштабная реформа по развитию жилищного строительства, которая сейчас идет, требует серьезного и вдумчивого подхода. Нельзя один раз переключить тумблер, чтобы все заработало. Нам очень важно грамотно подойти не только к новой системе, но и завершить строительство объектов, которые уже начаты, где страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании.
Мы вносим изменения, которые снимают излишние административные барьеры для застройщиков в рамках существующих систем. Мы настраиваем законодательство, чтобы полностью избавить застройщиков от любых препон на пути к новому проектному финансированию через эскроу-счета.
С 1 июля 2019 года все российские застройщики обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов (такая возможность появилась с 1 июля 2018 года). По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не достроит дом. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов. Эта схема финансирования полностью защищает средства граждан, когда они вкладываются в долевое строительство. Даже если застройщик пропадет, банк обанкротится – деньги гражданам вернутся в полном объеме.
Мы видим, что застройщики уже сейчас делают попытки перехода на эскроу-счета. Пока банки далеко не все готовы работать по новой системе финансирования. Минстрой в ручном режиме решает проблемы, которые возникают у застройщиков и банков. Некоторые банки пытаются на этом дополнительно заработать, что абсолютно неприемлемо, поэтому сегодня исключительно важно обеспечить все необходимые условия для полноценной работы застройщиков.