Владислав Юрковский: «Работать с объектами наследия – особое искусство»
В течение многих лет объект культурного наследия Никольские ряды, доведенный в советский период до руинированного состояния, оставался фактически брошенным. Затем в рамках проекта реставрации и приспособления под современное использование он получил новую функцию – гостиничную. Об особенностях этой работы «Строительному Еженедельнику» рассказал Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании «Алес Консалтинг», партнерской структуры VIYM (Venture Investments & Yield Management), реализовавшей проект.
– Владислав Анатольевич, в чем специфика реализации таких проектов?
– Главная особенность в том, что Никольские ряды – это историческое здание, в 2010 году включенное в федеральный перечень особо охраняемых объектов. Соответственно, было множество ограничений со стороны КГИОП, с ними необходимо было согласовывать каждое проектное решение. При этом речь шла не о реконструкции, как это обычно бывает, а именно о реставрации здания в точном выполнении объемно-планировочных решений по историческим чертежам. Грамотная, продуманная работа с объектами культурного наследия – очень специфическая задача, я бы сказал – особое искусство.
Напомню, что еще до 2010 года власти Санкт-Петербурга неоднократно поднимали вопрос о восстановлении здания за счет бюджета, однако это так и не было сделано из-за неподъемных для города финансовых вложений. В итоге в 2010 году Никольские ряды отдали частным инвесторам.
– Какие сложности возникли при реализации проекта и как вы их преодолевали?
– Основная сложность состояла в том, что памятник архитектуры, который нам предстояло отреставрировать, был в крайне плачевном состоянии. По данным историко-культурной экспертизы, более 70% здания находилось в аварийном состоянии. На отдельных участках рынка были повреждены стены и перекрытия, внутридворовые галереи были полностью заложены или обрушены, многие элементы отделки утрачены.
Перед нами стояла задача приспособить объект культурного наследия под современное использование в качестве гостиничного комплекса. Учитывая многочисленные ограничения, которые накладывает законодательство об охране культурного наследия, это было непросто с точки зрения проектирования. С одной стороны, современный отель должен включать все необходимые инженерные коммуникации и техническую «начинку»: систему безопасности, пожаротушение, теплоснабжение, водоснабжение, кондиционирование и пр. С другой стороны, конфигурация самого здания исторически состояла из отдельных торговых секций, которые необходимо было сохранить в исходных размерах. Это также вызывало трудности в проработке планировочных решений. Поэтому номера у нас получились несколько «неформатные» – большей площади, чем принято сегодня в гостиничных стандартах.
В ходе реставрации нам удалось сохранить максимально возможный объем исторической постройки, включая наружные фасады Никольского рынка, открытую наружную галерею, подвал с галереей и 18 секций здания, формируемых арочными пролетами. Таким образом, мы вдохнули новую жизнь в еще недавно полуразрушенное здание, преобразовав его в многофункциональный гостиничный комплекс. Добавлю, что наши усилия были отмечены: проект получил диплом в номинации «Реставрационный объект года» в рамках церемонии «Петербург и петербуржцы – 2018» и продолжает номинироваться на другие престижные премии в области редевелопмента исторических объектов.
Если говорить о Никольских рядах как об инвестиционном проекте, главный результат нашей деятельности – наглядное доказательство того, что работать с историческими зданиями и объектами наследия сложно, но возможно. Конечно, при этом необходима самая тщательная проработка проекта. Также нужно быть готовым к тому, что это долгосрочные инвестиции.
– Кстати, каков был объем инвестиций в проект? И в какие сроки вы планируете выйти на его окупаемость?
– Объем инвестиций в проект составил порядка 3 млрд рублей. На его реализацию потребовалось почти 8 лет. Масштабная реставрация здания завершилась в 2018 году – мы старались открыть гостиничный комплекс к началу прошлогоднего Чемпионата мира по футболу.
Для управления нам удалось привлечь операторов двух ведущих международных брендов. Это Holiday Inn Express (четырехзвездочная гостиница на 244 номера общей площадью 10,3 тыс. кв. м) и Meininger (гибридный трехзвездочный отель на 158 номеров площадью 7,3 тыс. кв. м). В состав комплекса также входит Hard Rock Cafe на 200 посадочных мест – первый в Петербурге ресторан известной мировой сети. Сейчас у нас остается несколько свободных помещений, в первую очередь потому, что мы стараемся очень тщательно подбирать арендаторов, чтобы они максимально «вписывались» в задуманную концепцию Никольских рядов.
Что касается окупаемости проекта, то для гостиниц это обычно около 10 лет. Примерно на такие сроки рассчитываем и мы. Конечно, это не идет ни в какое сравнение с инвестициями в жилую недвижимость, где деньги оборачиваются за 2-3 года. Но и уровень нашего проекта принципиально другой – нам удалось реализовать по-настоящему уникальную реставрацию в самом центре города.
– Насколько востребованными оказались гостиницы такого уровня в этой локации?
– Если судить по отзывам пользователей – то есть туристов, приезжающих в Северную столицу, – наш проект, безусловно, удался. Например, на известном сайте Booking.com обе гостиницы имеют рейтинг около 9 баллов (из 10 возможных) и прекрасные отзывы постояльцев. Операторы также сообщают о хорошем уровне заполняемости отелей, особенно в высокий сезон.
Собственно, такой результат нас не удивляет, ведь у Никольских рядов есть ряд уникальных преимуществ. Гостиницы расположены в историческом здании в центре Санкт-Петербурга с видом на Никольский собор и каналы. Кроме того, для отелей такого класса здесь нет особой конкуренции. Также недалеко от гостиничного комплекса находится крупнейший пересадочный узел на Сенной площади и станция «Технологический институт». Кстати, на этапе планирования проекта мы очень рассчитывали на запуск «Театральной» совсем неподалеку от гостиничного комплекса – изначально ее должны были открыть в 2018 году. Но не сложилось. Уверен, однако, что после запуска станции интерес к отелям в Никольских рядах станет еще сильнее.
– Насколько я знаю, сейчас продумывается концепция использования внутреннего двора. Принято ли решение?
– Действительно, в настоящее время мы рассматриваем различные варианты использования внутреннего двора Никольских рядов. В некоторой степени это уникальное пространство в историческом центре города, которое пока никак не задействовано. Не хотелось бы использовать его каким-то банальным образом. Мы хотим, чтобы это пространство стало точкой притяжения не только для постояльцев отелей, но и жителей ближайших домов. Важно реализовать креативный проект общегородского масштаба, интересный как для петербуржцев, так и для туристов.
Пока утвержденной концепции нет. Мы ждем ярких идей и готовы к сотрудничеству с теми, у кого эти идеи появятся. Сейчас мы ведем переговоры с потенциальными подрядчиками о разработке концепции. Предполагаю, что мы анонсируем наши планы в начале следующего года. Надеюсь, что их реализация привлечет к Никольским рядам еще больше внимания.
Справка
Никольские ряды (Никольский рынок) на Садовой улице, 62 построены в 1788–1789 годах. В 1825 году пострадали от пожара, но были быстро восстановлены. После 1917 года использовались как производственный объект – там выпускали металлическую посуду. Постепенно рынок был доведен до руинированного состояния. В 2008 году появился первый проект приспособления под современное использование. Он предполагал снос более половины конструкций здания, приспособление его под паркинг, а также строительство во внутреннем дворе (перекрытом куполом) гостиничного комплекса. Против выступили КГИОП и градозащитники. В 2010 году появился новый проект, который и был реализован к 2018-му. В самом конце 2010 года здание было включено в федеральный перечень особо охраняемых объектов.
В Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете (СПбГАСУ) на прошлой неделе прошла Международная научно-техническая конференция «Фундаментальные и прикладные вопросы геотехники: новые материалы, конструкции, технологии и расчеты». О мероприятии, петербургской школе геотехники и современных проблемах отрасли «Строительному Еженедельнику» рассказал заведующий кафедрой геотехники СПбГАСУ, заслуженный работник высшей школы, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН), вице-президент Российского общества механики грунтов, геотехники и фундаментостроения (РОМГГиФ), д. т. н., профессор Рашид Мангушев.
– Рашид Абдуллович, расскажите, пожалуйста, о прошедшей конференции.
– Это мероприятие традиционно проводится СПбГАСУ и собирает специалистов отрасли со всего мира. Вот и в этом году в конференции приняли участие ученые из Белоруссии, Японии, Казахстана, Индии, США, Южной Кореи, Монголии, Австрии, Камбоджи, Дании, Литвы и других стран. Кроме того, конечно, собрались ведущие специалисты со всей России – от Калининграда до Хабаровска. Всего в этой конференции приняло участие около 200 специалистов из вузов, научных, проектных и строительных организаций, а также студенты СПбГАСУ.
Мероприятие проходило в течение трех дней. Прозвучали серьезнейшие доклады по самым актуальным вопросам теории и практики геотехнических работ, состоялись интересные обсуждения и дискуссии с участием крупных специалистов России, ближнего и дальнего зарубежья.
В третий день для гостей была организована техническая экскурсия на объекты со сложными и уникальными фундаментами – стадион на Крестовском острове, Комплекс защитных сооружений от наводнений и на ряд строительных площадок, где сейчас идут геотехнические работы.
– Почему именно СПбГАСУ выступает организатором этого форума?
– Санкт-Петербург является одним из пионеров в России в области обустройства подземного пространства. Как правило, больше обращают внимания на надземную часть зданий и сооружений. Но специфические инженерно-геологические условия нашего города стимулировали изучение и использование на практике очень многих и очень разных современных геотехнических технологий, которые ранее, в советское время, не использовались.
Это новые типы фундаментов, буронабивные фундаменты, технология «стена в грунте». Для глубоких котлованов используются методы топ-даун и полутоп-даун, когда вначале делается распорное перекрытие, опирающееся на ранее выполненные сваи, а потом грунт вырабатывается из-под «подошвы» этой плиты. Впервые эта технология была применена нами при строительстве Второй сцены Мариинского театра, потом – при возведении ТЦ Stockmann на Невском проспекте, полутоп-даун – при строительстве ТЦ «Галерея» на Лиговском. Сейчас этот метод уже освоен и достаточно часто применяется.
В результате в Петербурге сформировалась одна из лучших геотехнических школ в России. Ведущие компании города в этой сфере – «Геоизол», «Геострой», «Геосфера» – стали первопроходцами в освоении новых технологий, а мы – оказываем им научную поддержку. Вообще, у нас прекрасные отношения. В этих компаниях работают наши выпускники – и это способствует нашему взаимопониманию. Когда у них возникают вопросы по нюансам использования различных методов или поиску технологии, оптимальной для данного конкретного проекта, – они обращаются к нам, и СПбГАСУ выполняет научно-технические работы по их заказам.
Такая крепкая связь с производством позволяет нашей кафедре не бороться за гранты, актуальность тем которых не всегда велика. Вместо этого мы ведем исследование тех вопросов, которые возникают непосредственно при проведении подземных строительных геотехнических работ и востребованность которых очевидна.
Для обеспечения практической проверки наших расчетов и вычислений и для проведения экспериментов у нас имеется исследовательская лаборатория, оснащенная современным оборудованием.
– И СПбГАСУ, как я понимаю, – это ядро петербургской геотехнической школы?
– Фактически – так оно и есть. Мы, во многом, являемся мозговым центром геотехнической отрасли в Петербурге. Наша кафедра – единственная в городе, которая выпускает специалистов-геотехников. Обучение у нас сейчас ведется по двухуровневой, так называемой болонской системе. Сначала в течение четырех лет готовятся бакалавры по направлению «Строительство». Затем идет магистратура, в которой у нас ежегодно обучается 25–30 человек. Магистранты занимаются изучением теории и практики подземного строительства и по итогам обучения выполняют диссертационные работы по той или иной актуальной геотехнической проблематике. Кроме этого, СПбГАСУ готовит специалистов по трем категориям уникальных зданий и сооружений: по большепролетным конструкциям, по мостам и по подземному строительству. Сохранение специалитета, на мой взгляд, позволяет сохранять высокий уровень подготовки инженеров в нашем вузе. Могу без ложной скромности сказать, что выпускники нашей кафедры, что называется, нарасхват, это очень востребованные специалисты.
Нельзя не сказать и о нашей аспирантуре. Только за последние несколько лет на кафедре защитилось 5 аспирантов. Они либо остаются у нас на кафедре и продолжают научно-преподавательскую деятельность, либо уходят на практическую работу в проектные и строительные компании. Большинство из них – совмещают и то, и другое.
Отличительная особенность большей части диссертаций, которые готовят наши аспиранты, – их прикладной характер. Например, Иван Маняхин сделал исследование по теме обеспечения устойчивости склонов при строительстве олимпийских объектов Красной Поляны в Сочи. Аспирант Иван Дьяконов, уже работающий на кафедре ассистентом, подготовил диссертацию по специфике устройства свай, выполненных по очень распространенной сегодня технологии «Фундекс». Ранее Александр Гурский, который сейчас работает главным геотехником компании «ПКТИ Фундамент Тест», исследовал влияние вдавливания шпунта на дополнительные осадки соседних зданий. Дмитрий Сапин, сегодня уже доцент кафедры, изучил вопросы осадки зданий окружающей застройки при использовании технологии «стена в грунте».
Также наша кафедра ведет активную издательскую деятельность, публикуя как научные работы, так и учебно-методические пособия.
Таким образом, СПбГАСУ удалось сформировать единую непрерывную цепочку, включающую обучение, научную деятельность и практическую работу. Это мы и называем полноценной геотехнической школой. Если же происходит отрыв одного направления от другого – обучения от науки или науки от производства – эффективность работы сильно падает.
В настоящее время гендиректор компании «ЛенТИСИЗ» Николай Олейник готовит магистерскую диссертацию на нашей кафедре. Гендиректор «Геосферы», к. т. н. Вадим Ермолаев – бывший наш аспирант. Гендиректор «Геостроя», к. т. н. Анатолий Осокин – докторант и доцент кафедры геотехники.
– Как я понимаю, специалисты СПбГАСУ и сами занимаются практической работой в сфере геотехники?
– Кафедра геотехники выполняет хоздоговорные работы, по договорам со строительными компаниями. Мы работали на многих знаковых объектах. Например, делали обоснование работ нулевого цикла МФЦ «Лахта Центр» (не самой башни, а сопутствующих зданий высотой до 85 м). Там надо было просчитать и обосновать устройство котлована, разработать технологию его отрывки, предложить и обосновать расстановку свай определенного типа и длины.
Участвовали мы в строительстве стадиона на Крестовском острове. Говоря о его уникальности, обычно вспоминают раскрывающуюся крышу и выдвижное поле, но он уникален и с точки зрения геотехники. Трансформация кровли радикально меняет несущий момент опор. Выдвижение поля требует отсутствия малейших подвижек грунта или деформации свай. Мы выполняли расчетное обоснование свай под полем стадиона, чтобы учесть все эти нюансы.
Еще один объект со своей спецификой – портовые сооружения на намывных территориях Васильевского острова. Там в наши задачи входили оценка скорости уплотнения намытого песка, определение целесообразности использования специальных геотехнических дрен. Исследование показало, что вместо них эффективнее использовать дополнительный пригруз определенной высоты.
Сейчас мы ведем научно-техническое сопровождение строительства библиотеки Фондохранилища Эрмитажа. Там завершается устройство свайного поля. Работы производятся под нашим контролем. Затем начнется отрывка котлована в непосредственной близости от железной дороги, и необходимо обеспечить, чтобы работы никак не повлияли на существующие поблизости коммуникации и сооружения.
Мы сотрудничали и сотрудничаем со многими известными застройщиками, такими как Setl City, Л1, «Группа ЛСР», «Эталон ЛенСпецСМУ» и др. По сути дела, к нам обращаются компании и организации, у которых возникают какие-то сложные вопросы по фундаментам.
Наши специалисты используют современные программные комплексы и программы, позволяющие подготовить геотехническое обоснование проекта: определить, какую осадку получит новое здание, как лучше отрывать котлован, как повлияют работы на окружающую застройку (что особенно актуально при работе в историческом центре города). Такое обоснование сейчас является обязательной частью проектной документации и проходит экспертизу. Особое внимание нами уделяется научно-техническому сопровождению сложных геотехнических объектов, когда в процессе строительства вместе с застройщиком решаются любые возникающие проблемы.