Владислав Юрковский: «Работать с объектами наследия – особое искусство»
В течение многих лет объект культурного наследия Никольские ряды, доведенный в советский период до руинированного состояния, оставался фактически брошенным. Затем в рамках проекта реставрации и приспособления под современное использование он получил новую функцию – гостиничную. Об особенностях этой работы «Строительному Еженедельнику» рассказал Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании «Алес Консалтинг», партнерской структуры VIYM (Venture Investments & Yield Management), реализовавшей проект.
– Владислав Анатольевич, в чем специфика реализации таких проектов?
– Главная особенность в том, что Никольские ряды – это историческое здание, в 2010 году включенное в федеральный перечень особо охраняемых объектов. Соответственно, было множество ограничений со стороны КГИОП, с ними необходимо было согласовывать каждое проектное решение. При этом речь шла не о реконструкции, как это обычно бывает, а именно о реставрации здания в точном выполнении объемно-планировочных решений по историческим чертежам. Грамотная, продуманная работа с объектами культурного наследия – очень специфическая задача, я бы сказал – особое искусство.
Напомню, что еще до 2010 года власти Санкт-Петербурга неоднократно поднимали вопрос о восстановлении здания за счет бюджета, однако это так и не было сделано из-за неподъемных для города финансовых вложений. В итоге в 2010 году Никольские ряды отдали частным инвесторам.
– Какие сложности возникли при реализации проекта и как вы их преодолевали?
– Основная сложность состояла в том, что памятник архитектуры, который нам предстояло отреставрировать, был в крайне плачевном состоянии. По данным историко-культурной экспертизы, более 70% здания находилось в аварийном состоянии. На отдельных участках рынка были повреждены стены и перекрытия, внутридворовые галереи были полностью заложены или обрушены, многие элементы отделки утрачены.
Перед нами стояла задача приспособить объект культурного наследия под современное использование в качестве гостиничного комплекса. Учитывая многочисленные ограничения, которые накладывает законодательство об охране культурного наследия, это было непросто с точки зрения проектирования. С одной стороны, современный отель должен включать все необходимые инженерные коммуникации и техническую «начинку»: систему безопасности, пожаротушение, теплоснабжение, водоснабжение, кондиционирование и пр. С другой стороны, конфигурация самого здания исторически состояла из отдельных торговых секций, которые необходимо было сохранить в исходных размерах. Это также вызывало трудности в проработке планировочных решений. Поэтому номера у нас получились несколько «неформатные» – большей площади, чем принято сегодня в гостиничных стандартах.
В ходе реставрации нам удалось сохранить максимально возможный объем исторической постройки, включая наружные фасады Никольского рынка, открытую наружную галерею, подвал с галереей и 18 секций здания, формируемых арочными пролетами. Таким образом, мы вдохнули новую жизнь в еще недавно полуразрушенное здание, преобразовав его в многофункциональный гостиничный комплекс. Добавлю, что наши усилия были отмечены: проект получил диплом в номинации «Реставрационный объект года» в рамках церемонии «Петербург и петербуржцы – 2018» и продолжает номинироваться на другие престижные премии в области редевелопмента исторических объектов.
Если говорить о Никольских рядах как об инвестиционном проекте, главный результат нашей деятельности – наглядное доказательство того, что работать с историческими зданиями и объектами наследия сложно, но возможно. Конечно, при этом необходима самая тщательная проработка проекта. Также нужно быть готовым к тому, что это долгосрочные инвестиции.
– Кстати, каков был объем инвестиций в проект? И в какие сроки вы планируете выйти на его окупаемость?
– Объем инвестиций в проект составил порядка 3 млрд рублей. На его реализацию потребовалось почти 8 лет. Масштабная реставрация здания завершилась в 2018 году – мы старались открыть гостиничный комплекс к началу прошлогоднего Чемпионата мира по футболу.
Для управления нам удалось привлечь операторов двух ведущих международных брендов. Это Holiday Inn Express (четырехзвездочная гостиница на 244 номера общей площадью 10,3 тыс. кв. м) и Meininger (гибридный трехзвездочный отель на 158 номеров площадью 7,3 тыс. кв. м). В состав комплекса также входит Hard Rock Cafe на 200 посадочных мест – первый в Петербурге ресторан известной мировой сети. Сейчас у нас остается несколько свободных помещений, в первую очередь потому, что мы стараемся очень тщательно подбирать арендаторов, чтобы они максимально «вписывались» в задуманную концепцию Никольских рядов.
Что касается окупаемости проекта, то для гостиниц это обычно около 10 лет. Примерно на такие сроки рассчитываем и мы. Конечно, это не идет ни в какое сравнение с инвестициями в жилую недвижимость, где деньги оборачиваются за 2-3 года. Но и уровень нашего проекта принципиально другой – нам удалось реализовать по-настоящему уникальную реставрацию в самом центре города.
– Насколько востребованными оказались гостиницы такого уровня в этой локации?
– Если судить по отзывам пользователей – то есть туристов, приезжающих в Северную столицу, – наш проект, безусловно, удался. Например, на известном сайте Booking.com обе гостиницы имеют рейтинг около 9 баллов (из 10 возможных) и прекрасные отзывы постояльцев. Операторы также сообщают о хорошем уровне заполняемости отелей, особенно в высокий сезон.
Собственно, такой результат нас не удивляет, ведь у Никольских рядов есть ряд уникальных преимуществ. Гостиницы расположены в историческом здании в центре Санкт-Петербурга с видом на Никольский собор и каналы. Кроме того, для отелей такого класса здесь нет особой конкуренции. Также недалеко от гостиничного комплекса находится крупнейший пересадочный узел на Сенной площади и станция «Технологический институт». Кстати, на этапе планирования проекта мы очень рассчитывали на запуск «Театральной» совсем неподалеку от гостиничного комплекса – изначально ее должны были открыть в 2018 году. Но не сложилось. Уверен, однако, что после запуска станции интерес к отелям в Никольских рядах станет еще сильнее.
– Насколько я знаю, сейчас продумывается концепция использования внутреннего двора. Принято ли решение?
– Действительно, в настоящее время мы рассматриваем различные варианты использования внутреннего двора Никольских рядов. В некоторой степени это уникальное пространство в историческом центре города, которое пока никак не задействовано. Не хотелось бы использовать его каким-то банальным образом. Мы хотим, чтобы это пространство стало точкой притяжения не только для постояльцев отелей, но и жителей ближайших домов. Важно реализовать креативный проект общегородского масштаба, интересный как для петербуржцев, так и для туристов.
Пока утвержденной концепции нет. Мы ждем ярких идей и готовы к сотрудничеству с теми, у кого эти идеи появятся. Сейчас мы ведем переговоры с потенциальными подрядчиками о разработке концепции. Предполагаю, что мы анонсируем наши планы в начале следующего года. Надеюсь, что их реализация привлечет к Никольским рядам еще больше внимания.
Справка
Никольские ряды (Никольский рынок) на Садовой улице, 62 построены в 1788–1789 годах. В 1825 году пострадали от пожара, но были быстро восстановлены. После 1917 года использовались как производственный объект – там выпускали металлическую посуду. Постепенно рынок был доведен до руинированного состояния. В 2008 году появился первый проект приспособления под современное использование. Он предполагал снос более половины конструкций здания, приспособление его под паркинг, а также строительство во внутреннем дворе (перекрытом куполом) гостиничного комплекса. Против выступили КГИОП и градозащитники. В 2010 году появился новый проект, который и был реализован к 2018-му. В самом конце 2010 года здание было включено в федеральный перечень особо охраняемых объектов.
О проблемах, с которыми могут столкнуться застройщики при получении проектного финансирования, роли банков в маркетинговой политике девелоперов, а также перспективах перехода на эскроу-счета «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного и инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
– Насколько активно в банк поступают запросы на проектное финансирование? Сколько одобрено заявок? Были ли отказы? Если да, по каким причинам?
– Для нас работа с застройщиками является одним из приоритетных направлений. Мы ставим перед собой амбициозную задачу стать одним из ключевых банков для девелоперов, работающих в сфере жилищного строительства.
Мы активно работаем в сфере финансирования строительных проектов в рамках нового законодательства как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Так, уже реализуются проекты с нашим участием в Красноярске, Белгороде и Казани. Среди наших партнеров есть и федеральные, и региональные компании, и принципы нашей работы с застройщиками едины для всех.
Среди одобренных заявок основную долю занимает комплексная застройка в городах-миллионниках. Проекты в Мос-кве и Санкт-Петербурге характеризуются более высокой рентабельностью и, соответственно, высокой устойчивостью к снижению цен или темпов продаж, таким образом, они чаще соответствуют требованиям банка к экономической эффективности и риск-метрикам проектов.
Отказов как таковых обычно не бывает, они возможны лишь в исключительных случаях, например, если есть какие-то исторические проблемы с бенефициаром или документацией. Если проект не соответствует требованиям к риск-метрикам и экономической эффективности, мы сообщаем клиенту требования, при выполнении которых мы будем готовы профинансировать такой проект.
Кредитный лимит банка по одобренным заявкам в рамках нового законодательства измеряется десятками миллиардов рублей.
– В чем, в целом, основные сложности застройщиков при оформлении заявки и получении проектного финансирования?
– Основная сложность для застройщиков при работе с эскроу – это отсутствие опыта взаимодействия с банками. Однако эта проблема характерна в большей степени для небольших компаний, реализующих не более трех проектов одновременно. До принятия изменений в 214-ФЗ в основном только крупные холдинги пользовались банковскими кредитами, остальные застройщики финансировали проекты, используя только средства дольщиков.
С другой стороны, необходимо отметить, что проектное финансирование – это весьма непростой банковский продукт со множеством специфических нюансов. Сложность в его реализации обнаруживается и со стороны банков. Номинально с эскроу-счетами в России на сегодняшний день имеют право работать 96 банков. Однако фактически с застройщиками работает значительно меньшее их число ввиду того, что помимо финансовой экспертизы необходимо также наличие экспертизы в области инжиниринга и оценки.
– Каковы принципиальные установки банка, которым должен соответствовать проект, чтобы получить кредит?
– Основными критериями одобрения заявок застройщиков на предоставление проектного финансирования являются экономическая эффективность и финансовая устойчивость рассматриваемых проектов. При рассмотрении кредитной заявки банк не только анализирует финансовую отчетность заемщика, но и оценивает экономическую эффективность непосредственно самого проекта, включая анализ себестоимости, сроков строительства, цен и темпов продаж. На основании этого комплексного анализа и принимается решение о финансировании. В дальнейшем в процессе строительства эксперты банка оценивают фактическую реализацию проекта: строительную готовность, соответствие строящегося объекта заявленным на старте и согласованным характеристикам. При выполнении застройщиком всех этих обязательств финансирование предоставляется в соответствии с утвержденным заранее графиком. Таким образом, банк в некотором смысле выполняет и финансовую, и надзорную функцию.
Если же говорить о специальных продуктах, то мы структурируем их отдельно под потребности каждого клиента с учетом специфики того или иного проекта. Например, мы готовы снизить объем собственного участия девелопера ниже 15% при условии, что проект может выдержать снижение цен и темпов продаж более чем на 15%. Кроме этого, мы рассматриваем варианты финансирования приобретения новых площадок через выдачу кредита под будущую прибыль одного или нескольких уже реализующихся проектов.
Также мы предоставляем совместный с розничным блоком банка «гибридный» продукт, существенно снижающий процентную ставку по ипотеке покупателя во время строительства дома за счет поступления денежных средств на эскроу-счета. Естественно, обязательным условием данного продукта является наличие ипотеки дольщика в нашем банке. Условия по такому ипотечному продукту для заемщика, как правило, значительно более привлекательны, чем среднерыночные.
– Делает ли банк рекомендации застройщикам по маркетинговой политике, рыночному позиционированию объекта и т. п.?
– В большинстве случаев застройщики, являющиеся партнерами банка, обладают широкой рыночной экспертизой, и им удается успешно позиционировать свои объекты на рынке, поддерживая таким образом стабильные темпы продаж.
Вместе с этим в процессе анализа кредитной заявки девелоперы получают от банка экспертную оценку экономической эффективности и финансовой устойчивости проекта. Наша добавленная стоимость как финансового партнера заключается в том числе и в предоставлении клиенту-застройщику стороннего мнения – second opinion – по реализуемому проекту, в том числе по вопросам позиционирования и маркетингового продвижения строящегося объекта.
– Застройщики часто говорят, что власти требуют от них строительства социальных объектов, дорог, озеленения и пр., и все эти расходы сложно «укладываются» в требования банков по проектному кредитованию. Как Вы считаете, насколько актуальна эта проблема?
– Требования по строительству социальных объектов, а также по взятию на себя прочих обременений, являются нормальной и широко распространенной практикой в жилом девелопменте. Таким образом, важно просто корректно учесть затраты на эти статьи в бюджете проекта, который застройщик составляет для себя и предоставляет в банк.
Со стороны банка уже сложилась достаточно обширная практика по оценке и анализу корректности расходов на такие объекты, поэтому никаких проблем в связи с этим, как правило, не возникает.
– Ставка по кредиту у всех банков «плавает» в зависимости от объема средств на эскроу-счетах. По Вашей оценке, если брать усредненно, какова будет средневзвешенная ставка за весь период реализации проекта?
– Основной страх девелоперов перед новой схемой заключается в возможности критического удорожания проекта за счет увеличенных процентов по кредиту. Строго говоря, это не так. Стоимость банковского кредита зависит от фактических продаж площадей в объекте строительства: чем быстрее застройщик строит и продает квартиры, тем дешевле обходится ему проектное финансирование. В формуле расчета ставки по кредиту есть зависимость от суммы, задепонированной покупателями на эскроу-счетах в каждый момент времени, и соотношения этой величины с суммой задолженности по кредиту.
Поэтому при базовой ставке в 11% годовых средневзвешенная, с учетом обычной практики реализации проектов строительства жилья, составляет 6-7% годовых. При этом существуют ситуации, когда мы можем снизить ставку по кредиту до уровня 0,01% годовых. Это происходит, когда средства на эскроу-счетах существенно превышают сумму задолженности по кредиту.
– Началась ли работа с эскроу-счетами для граждан? Возникают ли какие-то проблемы в этой сфере?
– Покупатели квартир уже активно открывают эскроу-счета в отделениях банка «Открытие». У нас уже есть довольно широкий позитивный опыт реализации продаж через эскроу как в Москве, так и в регионах.
Важно подчеркнуть, что переход на продажи новых объектов строительства через эскроу-счета не усложняет процесс для покупателя. В нашем банке открыть счет эскроу не сложнее, чем простой расчетный счет: дольщику достаточно иметь с собой только паспорт и подписанный договор долевого участия. Процесс выглядит следующим образом: сначала клиент посещает офис застройщика, где после выбора квартиры и определения коммерческих условий заключает договор долевого участия. Затем он посещает отделение банка, открывает счет эскроу и пополняет его на соответствующую сумму (как с ипотекой, так и без нее).
Переход отрасли на новую схему финансирования ускоряется с каждым днем. Мы ожидаем, что в Москве и Санкт-Петербурге уже к середине следующего года доля новых сделок с использованием эскроу-счетов достигнет 85%.