Г.Стерник: Цены на жилье в столицах в 2009 г. могут упасть на 10-15% в рублях
По прогнозу профессора Геннадия Стерника, главного аналитика Российской гильдии риэлторов, в 2009 году стоимость жилья в Петербурге в долларовом эквиваленте снизится на 40%. Российский рынок недвижимости в 2010 году достигнет ценового дна, а доходность девелоперских проектов упадет до 25-30% годовых.
– Насколько цены на недвижимость зависят от стоимости нефти?
– Цена на нефть – главный фактор, определяющий цены на жилье в долгосрочной перспективе. Доходы от нефтяного экспорта поступают в Россию через 1,5-2 месяца. Соответственно, на рынок недвижимости они поступают через 2-3 месяца.
В среднесрочной перспективе цену на рынке недвижимости определяет также объем оттока капитала из России. Начиная с 2000 года годовой баланс оттока все время снижался и в 2003 году сократился до 2 миллиардов долларов. За первое полугодие 2004 года он составил 17 миллиардов долларов. Тогда, несмотря на рост цены на нефть, рост цен на жилье остановился, а спрос и продажи упали. По итогам 2004 года сальдо оттока капитала составило 9 миллиардов долларов. В 2005 году оттока не было, а в 2006 и 2007 годах он достиг 42 и 82 миллиардов долларов. Поток нефтедолларов рос беспрецедентными темпами. Это и стало причиной надувания «ценового пузыря» на рынке жилья.
– Что будет происходить с ценами на жилье в ближайшие годы?
– Как и в 1998 году, кризис отменил всю статистическую предысторию рынка жилья. Надо накапливать новые данные, чтобы говорить о будущем. Сейчас становится актуальным вопрос бивалютности российского рынка недвижимости. Думаю, что в мире доллар относительно евро начнет снижаться с весны или середины 2009 года. По отношению к рублю доллар будет расти – это меры нашего правительства по поддержанию российской экономики. В 2009 году цены на жилье в Москве и Петербурге снизятся на 40 процентов в долларах. В рублях падение составит 10-15 процентов в Москве, в Петербурге оно будет больше 15 процентов. Эта ситуация будет продолжаться, по крайней мере, за пределы 2010 года. Только в 2011 году может начаться оживление на рынке. Но цены не вернутся на тот сумасшедший уровень, который был. Доходность девелоперских проектов тоже будет на нормальном уровне – не 200, 100 и даже не 40 процентов годовых, а 25-30 процентов. Я считаю, что ценового дна рынок недвижимости достигнет в 2010 году. С конца 2009 года и весь 2010 год цены будут стоять и, может быть, плавно подниматься.
– Как Вы оцениваете долгосрочные перспективы рынка недвижимости?
– В насыщенном рынке существует ценовая конкуренция. У нас рынок жилья был не насыщенным, а дефицитным. Сейчас он перестал быть дефицитным, но не потому, что много построили, а потому, что стало мало денег. Сейчас все дружно начнут снижать цены, и начнется ценовая конкуренция. Я предлагаю не обращать большого внимания на цены при анализе рынка недвижимости. Сейчас цены являются фоном, а активность рынка – это его суть. Наш рынок жилья в долгосрочной перспективе является дефицитным, поэтому он обречен на рост цен при условии, что темпы роста доходов населения не снижаются. Начало восстановления экономики США оптимисты ожидают в конце 2009 года. Соответственно, наша нефть будет востребована в 2010 году, и начнется рост цен. Тогда в 2011-2012 годах будет восстанавливаться экономика России, в том числе рынок недвижимости. Рост цен на жилье ожидается за пределами 2010 года, и он не будет быстрым.
Беседовал Дмитрий Малышев,
Строительный еженедельник
Бюджетно-финансовый комитет Законодательного собрания Санкт-Петербурга провел рабочие совещания с отраслевыми комитетами и районными администрациями Санкт-Петербурга по определению приоритетов проекта бюджета на 2008-2010 годы.
«Фактически это было нулевое чтение проекта бюджета, что стало уже традицией при рассмотрении основополагающих законопроектов», – заявил председатель БФК Владимир Барканов, отвечая на вопросы нашего корреспондента. – В чем отличие трехлетнего финансового плана от трехлетнего бюджета?
– Действительно, до настоящего времени город ежегодно принимал трехлетний перспективный финансовый план в форме постановления Правительства Санкт-Петербурга, который, по сути, не являлся нормативно-правовым актом. С 2008 года трехлетний бюджет становится законом. Это документ другого уровня, работа над ним детальнейшая, требует тщательного анализа, подготовки. Главное отличие, что в виде трехлетнего закона он становится долгосрочным гарантом городских финансовых обязательств по отношению к петербуржцам, инвесторам, стратегическим партнерам города.
– Какие расчеты легли в основу проекта бюджета?
– В развитие закона «О программе социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2005-2008 год» разработаны и утверждены стандарты проживания в Санкт-Петербурге, которые максимального детализированы по всем параметрам: экономическим, социальным. С одной стороны, установлены гарантированные стандарты для нормального жизнеобеспечения петербуржцев, с другой стороны, разработаны и перспективные целевые показатели, максимально приближенные к европейским. Они для нас и являются ориентиром на ближайшие годы. Именно в таком ключе мы проводим и финансовое планирование, направленное на последовательное достижение целевых ориентиров.
– В чем состоит роль депутатов Законодательного собрания при разработке бюджета в свете нового закона «О бюджетном процессе в Санкт-Петербурге»?
– Фактически теперь это «бюджетный кодекс» Санкт-Петербурга. Он определяет все элементы бюджетного процесса. Права и обязанности всех его участников, порядок составления бюджета, его утверждения в Законодательном собрании, последующего исполнения, контроля и отчетности об исполнении бюджета Санкт-Петербурга и бюджета Территориального фонда обязательного медицинского страхования. В общем, на мой взгляд, документ получился очень грамотным, к его проекту практически не было замечаний наших юристов, что бывает крайне редко. Мы, депутаты, внесли в него ряд существенных поправок, для чего провели специальное расширенное рабочее совещание с участием председателя Комитета по бюджету и налогам Государственной думы РФ Юрия Васильева, а также руководителей профильных комитетов парламентов субъектов РФ Северо-Запада. Могу оценить результат этой работы, как очень эффективный. В частности, был перераспределен ряд полномочий по регулированию межбюджетных трансфертов местным бюджетам от правительства города к Законодательному собранию, несколько либерализована процедура рассмотрения проекта закона о бюджете в Законодательном собрании.
– В соответствии с Бюджетным кодексом РФ целевые долгосрочные программы отныне прерогатива правительства Санкт-Петербурга. Будут ли пересмотрены ранее принятые законом программы?
– Во-первых, данная норма бюджетного кодекса вступит в силу только с 1 января 2009 года. К сожалению, новая редакция Бюджетного Кодекса действительно содержит ряд недоработок. Нами уже подготовлены и направлены на рассмотрение в Комитет по бюджетам и налогам Государственной думы РФ конкретные предложения, и, я надеюсь, уже в течение осенней сессии, Дума рассмотрит поправки в Бюджетный Кодекс.
В этой связи, думаю, что принятые законом Санкт-Петербурга целевые программы отменены не будут, – у нас были долгосрочные обязательства перед городом. В частности, программа по развитию долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге —одна из основных социальных программ, которая действительно эффективно решает жилищную проблему. Финансирование этой программы – один из городских приоритетов: в бюджете 2007 года мы дополнительно выделили на нее 100 млн рублей.
– Каковы основные предполагаемые параметры бюджета на 2008-2010 годы? И как Вы оцениваете перспективы роста его доходной части?
– Сегодня мы предполагаем, что доходы бюджета Санкт-Петербурга в 2008 году составят 275 млрд рублей, в 2009 – 320 млрд рублей, а к 2010 году вырастут до 365 млрд рублей. На мой взгляд, этот прогноз довольно осторожный, мне кажется, нам, все-таки, удастся достичь отметки в 400 млрд рублей к 2010 году. При этом трехлетний бюджет планируется с дефицитом: в 2008 году это 36, 4 млрд рублей, в 2009 – 26,8 млрд рублей, в 2010 – 12, 4 млрд рублей.
Цифра дефицита бюджета 2008 года достаточна большая, но хочу пояснить, что дефицит носит в этом случае технический характер и связан с особенностями исполнения бюджета.
Что касается перспектив роста доходной части, то основными источниками поступлений в бюджет являются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц. Проводимая сегодня в городе экономическая политика позволяет нам рассчитывать на существенный рост этих доходов. Например, последовательно решается проблема «серых» зарплат, что существенно пополнит городской бюджет. Также активно развивается работа с инвесторами, что также позволит привлечь в город новых налогоплательщиков.
– Практически все отраслевые комитеты запросили дополнительные суммы на следующий год. На что просят дополнительные средства Жилищный комитет, Комитет по строительству, Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению?
– Традиционно все эти комитеты просят увеличения финансирования. Действительно, в их ведении реализация основных социальных программ Санкт-Петербурга. Таким образом, мы получили заявку от Жилищного комитета – на увеличение финансирования программы по переводу общежитий в статус жилых домов и на ремонт этих зданий, на проведение аварийно-восстановительных работ, на переработку мусора. Значительные средства предусмотрены на приобретение и модернизацию лифтов. Естественно, основные средства при этом запланированы на реализацию жилищных программ, о которых мы будем еще отдельно говорить. Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству запросил увеличение финансирования на содержание и ремонт дорог, мостов и набережных и на капитальный ремонт объектов зеленых насаждений. Комитету по энергетике и инженерному обеспечению увеличение финансирования необходимо для ремонта тепловых сетей, оборудования и сооружений котельных, эксплуатацию общественных туалетов, проектирование и строительство газопроводов. Заявка Комитета по строительству касается увеличение финансирования на коммунальное и жилищное строительство, на строительство школ и детских садов, поликлиник, больниц и спортивных сооружений.
– На сколько может увеличиться дефицит к моменту принятия бюджета?
– Основные цифры названы. Как я уже сказал, дефицит бюджета Санкт-Петербурга носит технический характер и не связан с привлечением городом новых заемных средств. В последние несколько лет мы существенно больше получаем доходов по отношению к цифрам, утвержденным в законе о бюджете. В момент принятия закона достаточно сложно точно спрогнозировать налоговые поступления, львиная доля которых приходится на конец финансового года. Поступления средств из федерального бюджета зависят исключительно от федеральных органов власти, которые зачастую доводят до нас эти ассигнования тоже к концу финансового года. В связи с этим к концу года на счетах бюджета Санкт-Петербурга образуется достаточное количество неиспользованных средств, которые в соответствии с бюджетным кодексом могут быть направлены исключительно на финансирование дефицита городского бюджета.
– Какие пути решения жилищной проблемы заложены в бюджете на 2008-2010 годы?
– Решение жилищной проблемы в Санкт-Петербурге по-прежнему остается важнейшим городским приоритетом. На мой взгляд, существует два основных пути решения этой проблемы: во-первых, строительство жилья за счет средств бюджета Санкт-Петербурга для расселения и последующей ликвидации ветхого и аварийного жилья и обеспечение льготных категорий граждан; во-вторых, финансовая помощь гражданам на приобретение жилья.
Так, в новом трехлетнем бюджете расходы на строительство жилья будут значительно увеличены, – в 2008 году планируется ввести уже 600 тыс. кв. метров бюджетного жилья. Для сравнения в 2007 году эта цифра составляет 257 тыс. кв. метров. Для масштабного решения этой задачи, все-таки, на мой взгляд, остается наиболее эффективным инструментом долевое субсидирование за счет средств бюджета приобретения жилья на коммерческих условиях. В городе уже работает ряд целевых программ, например, финансирование программы развития ипотечного кредитования. В 2007 году на эти цели предусмотрены 431 млн рублей. Финансирование программы «Молодежи – доступное жилье» увеличено в этом году на 112 млн. рублей и в итоге составляет 395 млн рублей. Финансирование программы «Жилье – работникам бюджетной сферы» в 2007 году составит 450 млн рублей.
– Как и когда планируется провести общественные слушания по проекту бюджета?
– Мы планируем провести их в первой декаде октября, в соответствии с законом о проведении публичных слушаний. Нам очень важно услышать мнение и пожелания горожан, городского бизнеса, стратегических инвесторов и партнеров. С сентября в БФК будет работать открытая телефонная линия, информация будет опубликована на информационных ресурсах Законодательного собрания.
Евгений Герасимов