Роман Строилов: «Мы накопили компетенции, чтобы предложить уникальный продукт»
Почему в ближайшей перспективе для российского рынка недвижимости «легких времен» не будет, но глобальных проблем в отрасли не ожидается, а также об особенностях работы новой компании «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов.
– Роман Николаевич, из-за реформы рынок находится в «зоне турбулентности». Вы специально выбрали такое время, чтобы выйти на него с новым предложением?
– Я бы не сказал, что рынок находится в зоне турбулентности только из-за реформ. Скорее всего, основной фактор – это экономическая ситуация в России и общее снижение доходов населения. Наша страна в целом находится в «мировой осаде», поскольку имеет свое мнение, отличное от остальных. И давление ощущается во всех сферах экономики. Поэтому мне кажется, что ближайшие 5–10 лет точно не будет времени лучше или хуже для новых начинаний. Просто для нас настал тот момент, когда у команды накопилось достаточно компетенций, чтобы сформировать свой уникальный продукт и выйти с ним на рынок.
– Что «М2Маркет» может предложить партнерам такого, чего не имеют конкуренты?
– Пожалуй, самое главное наше отличие от других брокеров на рынке – комплексный подход в работе с застройщиками, от выбора и покупки участка под строительство до передачи ключей клиенту.
Во-первых, в комплекс опций, который мы предлагаем застройщику, входит регистрация договоров долевого участия. Причем мы вышли на рекордные сроки по выполнению этой работы – от трех до семи рабочих дней. И это эксклюзивное предложение на рынке. Во-вторых, наши брокеры получают фиксированный процент независимо от того, какой объект и какого застройщика они продают. Это правило введено для того, чтобы специалисты подбирали наилучший вариант для клиента исходя из его потребностей, а не размера комиссионных, которые предлагает тот или иной застройщик в погоне за увеличением агентских продаж. В-третьих, мы беремся и за постпродажное обслуживание, например, за передачу квартиры клиентам после сдачи дома. Это целый бизнес-процесс, в который вовлечены несколько человек. После акта ввода нужно составить тысячи писем-уведомлений, отправить по почте. Это очень трудоемкий и ресурсозатратный процесс. Помимо этого, при сдаче дома наши сотрудники ходят по дому вместе с дольщиками, показывают им квартиры, составляют акты осмотра, фиксируют замечания. Застройщик получает уже готовый результат. В-четвертых, мы работаем с дебиторской задолженностью, которая у каждого застройщика растет каждый год. И с ней должен работать не один человек, а целый отдел. В-пятых, у нас уникальная система обучения менеджеров. В маркетплейсе «М2Маркет» работает профессиональный коучер, выработаны собственные стандарты и программа. По каждому объекту создается отдельная книга продаж с очень подробной информацией по проекту. В итоге наши брокеры порой знают жилые комплексы застройщиков лучше собственных продавцов-девелоперов.
– Разные эксперты дают диаметрально противоположные прогнозы развития первичного рынка жилья в связи с переходом на проектное финансирование. Какова Ваша оценка его перспектив?
– Разные прогнозы – это нормально. В любой сфере экономики в любом бизнесе есть эксперты с диаметрально противоположными мнениями. Я не связываю переход на проектное финансирование с появлением каких-то глобальных проблем или, не дай Бог, гибелью всей отрасли. Когда-то так же горячо обсуждали переход на долевую схему с различных форм договорных отношений. И в тот момент эксперты тоже высказывали разные мнения вплоть до краха строительного рынка.
Но наша отрасль только окрепла после всех перемен и получила новый виток развития. Я думаю, что главное негативное влияние, которое совершенно точно произойдет – это общее укрупнение рынка и объединение девелоперов с банками. Наверное, на какое-то время уменьшится объем ввода жилья. Это связано с тем, что происходит укрупнение компаний, перестройка внутренних процессов в отрасли – и, как следствие, в ближайшие года три рынок выйдет на прежний объем.
Процентные ставки по ипотечным кредитам стабилизировались. Так считает начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о новых направлениях работы банка в сегменте ипотечного кредитования и текущей ситуации на рынке недвижимости.
– Каковы итоги работы СЗРЦ Райффайзенбанка в ипотечном сегменте за I квартал 2019 года?
– За первые три месяца 2019 года мы приняли более 2,5 тыс. заявок и выдали более 600 кредитов на общую сумму 2,15 млрд рублей. Кредитный портфель вырос на 3% и достиг 23,18 млрд рублей. Его доля в совокупном розничном кредитном портфеле превысила 48%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошел незначительный спад. Это вполне логично, так как год назад конъюнктура рынка предоставила нам возможность предложить клиентам более выгодные процентные ставки. На ипотечное кредитование, в том числе на рефинансирование, был повышенный спрос, а в нашем банке он достиг рекордных показателей. Сейчас доля программы «Рефинансирование» в новых выдачах снизилась до 15%.
Отмечу еще одну тенденцию последних месяцев – рост среднего размера ипотечного кредита. В СЗРЦ он увеличился на 30%, до 3,2 млн рублей. Это можно объяснить, во-первых, существенным ростом стоимости жилья, во-вторых, ростом спроса на ипотеку для приобретения жилья комфорт- и бизнес-класса в связи с появлением новой ипотечной программы. Для кредитов свыше 7 млн рублей ставка очень привлекательна и составит 9,99% годовых.
Кроме того, сейчас активно растет спрос на вторичную недвижимость. Полагаю, что основной причиной является тот факт, что многие застройщики достроили жилую недвижимость и не успели ее реализовать по ДДУ, оформили ее в собственность и продают квартиры на вторичном рынке.
– Совсем недавно у вас появилась новая программа рефинансирования. В чем ее особенность?
– Многие ипотечные заемщики имеют дополнительные финансовые обязательства, процентные ставки по которым существенно выше, чем по ипотеке. С помощью новой кредитной программы можно рефинансировать не только ипотеку, но и другие кредиты. Например, кредитные карты, потребительские кредиты на покупку машины или ремонт. Вместе с ипотекой можно объединить в один новый ипотечный кредит до пяти кредитов из разных банков на общую сумму до 9 млн рублей. Эта ипотечная программа поможет нашим клиентам снизить размер ежемесячных платежей. Кроме того, заемщику гораздо удобнее обслуживать один кредит, чем несколько в разных банках. Не надо думать о том, куда, когда и сколько нужно платить. Единственное ограничение данной программы рефинансирования – ею не могут воспользоваться индивидуальные предприниматели. Полагаю, что у программы рефинансирования откроется второе дыхание – и она будет пользоваться большим спросом на рынке.
– Есть ли аналогичные программы у других банков?
– Есть, но предложение весьма ограничено. Кроме того, эти программы имеют ряд нюансов, которые мы постарались учесть при разработке своего предложения. Прежде всего, наша ставка более выгодна и составляет 10,99%. Кроме того, при рефинансировании ипотечного кредита у наших клиентов есть возможность дополнительно получить наличные денежные средства и потратить их по своему усмотрению.
– Что необходимо сделать заемщику, чтобы рефинансировать свои кредиты?
– Оформить заявку на рефинансирование через сайт нашего банка или прийти в одно из 18 отделений в Петербурге. Предварительное решение, как правило, принимается в течение дня.
– В целом как Вы оцениваете закредитованность наших граждан и их финансовую грамотность?
– По моему мнению, закредитованность россиян сейчас очень высока. Связано это, конечно, со множеством факторов. В том числе с доступностью кредитов для граждан с низкими или неподтвержденными доходами – такие кредиты предлагают некоторые банки по очень высоким ставкам. Не всегда клиент правильно соотносит свои доходы и расходы, рассчитывает собственные обязательства по выплате долгов по кредитам. Отмечу, что кредитная политика Райффайзенбанка достаточно консервативна. Мы тщательно оцениваем кредитную нагрузку каждого заемщика, будь это ипотека или потребительский кредит.
Финансовая грамотность населения растет год от года. В частности, об этом свидетельствует интерес граждан к рефинансированию, который мы наблюдаем последние два года.
– На Ваш взгляд, что будет происходить с ипотечными ставками в ближайшее время?
– Пока ставка ЦБ сохраняется на уровне 7,75% годовых, на рынке ипотечного кредитования наблюдается стабилизация. Однако ипотечные ставки зависят не только от этого макроэкономического индикатора, но и от уровня инфляции, стоимости фондирования и ценовой политики самих кредитных организаций. Поэтому я не исключаю того, что до конца года может произойти незначительная коррекция ставок, они вырастут в пределах 0,25–0,50% и достигнут в среднем по рынку 11,0–11,5% годовых. Такой рост ставки не будет некритичным, и она по-прежнему останется выгодной для заемщиков. Вместе с тем на рынке можно будет наблюдать точечное снижение ставок по отдельным продуктам, в том числе в рамках совместных маркетинговых программ с застройщиками.
– Переход застройщиков на проектное финансирование отразится на ипотеке?
– Пока сложно сказать. Данный механизм в полную силу запускается уже с 1 июля, но до сих пор существенно не регламентирован. Об этом говорят как сами застройщики, так и многие представители банковского сообщества. Я склоняюсь к мнению, что переход строительных компаний на проектное финансирование никак не отразится на размере процентных ставок по ипотеке. Однако, скорее всего, стоимость жилья вырастет в пределах 10–15%. Это, в свою очередь, может отразиться на количестве и объеме выдачи ипотечных кредитов. Но в любом случае каких-то кардинальных изменений сразу с 1 июля ждать не стоит.
– Президентом страны поставлена задача к 2024 году достичь средней ставки по ипотеке ниже 8%. На Ваш взгляд, за счет каких факторов к таким показателям можно будет прийти?
– Пока рыночные и макроэкономические условия не позволяют приблизиться к отметке 8% и ниже. Правда, до 2024 года еще далеко – и все может измениться. Мне кажется, что ускорить возможность привести ипотечные ставки к данному показателю может запуск масштабных государственных программ по субсидированию ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан – программ, доступных как для большинства банков, так и для широкого круга заемщиков.
– Чем кроме процентной ставки можно привлечь заемщиков?
– Конечно же, качеством обслуживания. При одинаковой стоимости ипотеки в разных банках клиент скорее выберет ту кредитную организацию, которая предложит наиболее привлекательные условия оформления и обслуживания кредита. Качеству сервиса Райффайзенбанк уделяет особое внимание, в том числе в сфере digital. В самое ближайшее время планируем реализовать в данном направлении несколько интересных идей, о которых обязательно расскажем читателям «Строительного Еженедельника».