Роман Строилов: «Мы накопили компетенции, чтобы предложить уникальный продукт»
Почему в ближайшей перспективе для российского рынка недвижимости «легких времен» не будет, но глобальных проблем в отрасли не ожидается, а также об особенностях работы новой компании «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов.
– Роман Николаевич, из-за реформы рынок находится в «зоне турбулентности». Вы специально выбрали такое время, чтобы выйти на него с новым предложением?
– Я бы не сказал, что рынок находится в зоне турбулентности только из-за реформ. Скорее всего, основной фактор – это экономическая ситуация в России и общее снижение доходов населения. Наша страна в целом находится в «мировой осаде», поскольку имеет свое мнение, отличное от остальных. И давление ощущается во всех сферах экономики. Поэтому мне кажется, что ближайшие 5–10 лет точно не будет времени лучше или хуже для новых начинаний. Просто для нас настал тот момент, когда у команды накопилось достаточно компетенций, чтобы сформировать свой уникальный продукт и выйти с ним на рынок.
– Что «М2Маркет» может предложить партнерам такого, чего не имеют конкуренты?
– Пожалуй, самое главное наше отличие от других брокеров на рынке – комплексный подход в работе с застройщиками, от выбора и покупки участка под строительство до передачи ключей клиенту.
Во-первых, в комплекс опций, который мы предлагаем застройщику, входит регистрация договоров долевого участия. Причем мы вышли на рекордные сроки по выполнению этой работы – от трех до семи рабочих дней. И это эксклюзивное предложение на рынке. Во-вторых, наши брокеры получают фиксированный процент независимо от того, какой объект и какого застройщика они продают. Это правило введено для того, чтобы специалисты подбирали наилучший вариант для клиента исходя из его потребностей, а не размера комиссионных, которые предлагает тот или иной застройщик в погоне за увеличением агентских продаж. В-третьих, мы беремся и за постпродажное обслуживание, например, за передачу квартиры клиентам после сдачи дома. Это целый бизнес-процесс, в который вовлечены несколько человек. После акта ввода нужно составить тысячи писем-уведомлений, отправить по почте. Это очень трудоемкий и ресурсозатратный процесс. Помимо этого, при сдаче дома наши сотрудники ходят по дому вместе с дольщиками, показывают им квартиры, составляют акты осмотра, фиксируют замечания. Застройщик получает уже готовый результат. В-четвертых, мы работаем с дебиторской задолженностью, которая у каждого застройщика растет каждый год. И с ней должен работать не один человек, а целый отдел. В-пятых, у нас уникальная система обучения менеджеров. В маркетплейсе «М2Маркет» работает профессиональный коучер, выработаны собственные стандарты и программа. По каждому объекту создается отдельная книга продаж с очень подробной информацией по проекту. В итоге наши брокеры порой знают жилые комплексы застройщиков лучше собственных продавцов-девелоперов.
– Разные эксперты дают диаметрально противоположные прогнозы развития первичного рынка жилья в связи с переходом на проектное финансирование. Какова Ваша оценка его перспектив?
– Разные прогнозы – это нормально. В любой сфере экономики в любом бизнесе есть эксперты с диаметрально противоположными мнениями. Я не связываю переход на проектное финансирование с появлением каких-то глобальных проблем или, не дай Бог, гибелью всей отрасли. Когда-то так же горячо обсуждали переход на долевую схему с различных форм договорных отношений. И в тот момент эксперты тоже высказывали разные мнения вплоть до краха строительного рынка.
Но наша отрасль только окрепла после всех перемен и получила новый виток развития. Я думаю, что главное негативное влияние, которое совершенно точно произойдет – это общее укрупнение рынка и объединение девелоперов с банками. Наверное, на какое-то время уменьшится объем ввода жилья. Это связано с тем, что происходит укрупнение компаний, перестройка внутренних процессов в отрасли – и, как следствие, в ближайшие года три рынок выйдет на прежний объем.
«Марьино» – классический индустриальный парк со сложившейся стратегией. Однако индустриальным площадкам сегодня приходится меняться, чтобы отвечать новым требованиям рынка. Без этого выйти победителем в конкурентной борьбе невозможно, уверен Александр Паршуков, директор по инвестициям компании «ВТБ Девелопмент» (управляет парком «Марьино» в Санкт-Петербурге).
– Александр Николаевич, какое преимущество «Марьино» Вы считаете ключевым?
– Я считаю, что их несколько, практически равноважных. Это и уникальная транспортная доступность (в полутора километрах находится выезд на КАД, а осенью будет открыта скоростная магистраль на Москву, которая пройдет в непосредственной близости от «Марьино»), и готовая инфраструктура, и выделенные инженерные мощности (включая электричество), и наличие необходимых градостроительных документов и документов на собственность. Весь этот комплекс формирует главное преимущество: на нашей площадке можно за год построить и запустить новое производство или склад. И у нас уже есть примеры. Логистический комплекс «Адмирал» был возведен именно в такие сроки.
– Как Вы оцениваете итоги 2018 года?
– Для нас он сложился вполне успешно: мы заключили две крупные сделки – с немецким производителем медтехники Sarstedt (вложит в проект около 750 млн рублей) и российско-турецкой компанией Magmaweld, специализирующейся на выпуске сварочного оборудования. Строительство обоих заводов начнется уже в этом году.
– Решение сократить минимальную площадь продаваемых участков до 0,4 га обусловлено конкурентной борьбой?
– Парк «Марьино» исторически ориентировался на крупных и средних российских и зарубежных игроков. И все наши нынешние резиденты относятся именно к этой категории компаний – финский Teknos (производитель лаков и красок), российско-французский DIPO (топливные системы для автомобилей), группа «Адмирал» (логистический оператор), а также вышеупомянутые Sarstedt или Magmaweld.
Базовая концепция парка предполагала деление на участки по 1,5 га. Однако в течение прошедшего года мы получили довольно много запросов на лоты по 0,3–0,7 га. Не реагировать на них было бы, мягко говоря, странно. В итоге в парке появилась территория, которая будет «нарезаться» под небольшие производства. Мы уже ведем переговоры с рядом таких компаний и рассчитываем заключить несколько сделок до конца года.
Но это не всё. Сейчас мы прорабатываем идею создания в «Марьино» универсального промышленного здания, в котором предприятия могли бы арендовать или выкупать помещения размером в несколько сотен или тысяч квадратных метров.
На мой взгляд, эти решения будут выгодны обеим сторонам: малый бизнес получит возможность воспользоваться сервисами, инфраструктурой и льготами парка, а мы пополним пул партнеров гибкими, быстро реагирующими на изменение конъюнктуры резидентами. Устойчивость нашего проекта от этого только возрастет.
– С какими стратегическими направлениями Вы связываете перспективы развития парка?
– «Марьино» – классический индустриальный парк, базовым продуктом которого являются полностью подготовленные под строительство завода площадки. Мы стремимся избавить резидента от любых дополнительных издержек, связанных с инфраструктурным обеспечением будущего предприятия.
Нашим основным фокусом были и остаются средние промышленные компании. Мы готовы предложить им участки вплоть до 30 га.
Также в качестве одной из точек роста мы рассматриваем логистику. Предпосылок для ее развития две. Первая – высокий спрос на складские объекты. Текущие мощности Санкт-Петербурга заполнены на 98%. Вторая – запуск скоростной трассы на Москву, которую с Марьино соединяет наименее загруженный участок КАД.