Николай Линченко: «Банки не могут не оценивать свои риски, кредитуя застройщиков»
Переход на проектное финансирование, особенности взаимодействия застройщиков и банков, перспективы реализации нацпроекта по жилью в Северной столице, планы по завершению долгостроев – эти и другие темы осветил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Николай Викторович, реформа перехода жилищного строительства на новую схему финансирования с использованием банковского кредитования и эскроу-счетов вступила в решающую фазу. На Ваш взгляд, насколько петербургские застройщики оказались к этому готовы? Как идет процесс перехода?
– Дата 1 июля 2019 года, после которой новые проекты уже не смогут финансироваться по долевой схеме, не была новостью для городских строительных компаний. Движение в этом направлении в законодательной сфере длилось около двух лет. Понятно, что досконально к реформе застройщикам подготовиться, наверное, было сложно. Это связано и с тем, что предполагаемая тактика изменений несколько раз корректировалась, а некоторые необходимые документы были утверждены Минстроем только в начале июня. В то же время стратегия реформы, ее цели и задачи были ясны – и это позволило практически всем серьезным компаниям предпринять необходимые меры.
В принципе, петербургский девелоперский бизнес выгодно отличается от своих коллег из других регионов тем, что не ждет, когда изменения наступят, а готовится к ним заранее. Следствием стало то, что в городе действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести порядка 24 млн кв. м недвижимости, в том числе почти 15 млн кв. м жилой площади. Значительная часть этого объема уже находится в стадии строительства. Таким образом, сделан задел на будущее, призванный обеспечить определенную плавность, постепенность перехода на новую схему финансирования.
При этом, как мы к тому и призывали, девелоперы заранее провели диверсификацию своих проектов на те, которые попадают под критерии высокой строительной готовности, определенные Минстроем РФ, и могут быть достроены по старой схеме (при получении соответствующего заключения о соответствии в Комитете по строительству), и те, которым предстоит уже работать по новой схеме, с привлечением проектного финансирования в банках и использованием эскроу-счетов.
Со своей стороны, подготовку к переходу на новые рельсы проводил и Комитет по строительству. Как только необходимые документы были утверждены на федеральном уровне, началась активная работа по проверке представленных компаниями пакетов документов и предоставление им заключений о соответствии объектов критериям Минстроя. В Комитет по строительству уже подано 269 заявлений, из них по 259 объектам соответствующий документ уже выдан. В целом работа организована хорошо, поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно.
По нашим оценкам, по долевой схеме будет продаваться жилье примерно в 73% уже запущенных проектов. В то же время многие компании в Петербурге, поняв, что их по старой схеме реализовать не получится, уже переходят на новую. Как говорится, процесс пошел. На сегодняшний день банками одобрено проектное финансирование по 18 стройкам.
– Есть мнение, что теперь влияние банковского сектора на девелоперский бизнес станет очень сильным – и это не пойдет на пользу строительству. Что Вы думаете по этому поводу?
– Действительно, в определенном смысле влияние банков усилится. Совершенно очевидно, что, рассматривая вопрос, кредитовать или нет тот или иной проект, банки не могут не оценивать свои риски. И если они будут чрезмерно высоки, то застройщик получит отказ.
В то же время надо отметить, что банки будут оценивать не застройщиков как таковых (хотя такая идея в свое время выдвигалась), а исключительно конкретные проекты. И если этот проект не сходится по экономике – может быть, и не надо его реализовывать? Не из-за таких ли непродуманных проектов, маржинальность которых была крайне низкой, а застройщики надеялись на «авось», появились проблемные объекты и обманутые дольщики?
Сейчас мы получаем защиту от таких проектов, для того и была инициирована реформа. Теперь риски будут распределять между собой профессиональные игроки рынка, а покупатель будет надежно защищен. Возможно, некоторое время банкам и застройщикам понадобится «притираться» друг к другу. Наверное, девелоперам поначалу будет странно слушать рекомендации от банков относительно класса намеченного к строительству объекта или его позиционирования на рынке. Но со временем система будет выстроена, и мы получим куда более цивилизованный и менее рисковый рынок.
Кроме того, новая система позволяет учитывать и реально существующие рыночные особенности, и нюансы. Некоторые проекты, особенно в элитном сегменте, имеют очень специфическую экономику. Маржинальность их очень высокая, но возврат средств при этом растянут во времени, что может, например, приходить в противоречия с нормативами банка по возвратности денег. Соответственно, таким проектам будет предложена иная схема финансирования. В любом случае банки, рискующие своими деньгами, согласовывая кредит по тому или иному проекту, будут опираться на свои прогнозы, оценки, видение развития рынка и пр., станут влиять, в частности, и на маркетинговые планы застройщика, ценообразование, другие факторы – применительно к конкретному проекту. И это будет довольно существенным отличием нового рынка.
– Только за последние полгода рост средних цен на жилье в Петербурге составил около 4-5%. К концу года, по прогнозу экспертов, может быть уже 8-9%. По сути, в «предвкушении» роста себестоимости строительства из-за банковского финансирования застройщики уже сейчас формируют ресурсы, чтобы уменьшить объем кредита. Нет у Вас опасений, что рост цен, наложенный на нерастущую покупательную способность граждан, приведет к проблемам со спросом и, как следствие, – к затовариванию рынка, снижению объемов строительства?
– На мой взгляд, та ценовая коррекция, которая произошла, имеет психологическую, ажиотажную природу, и сформировалась она из-за изменений в законодательстве и связанных с этими тревожными ожиданиями. Между тем 1 июля мы уже прошли, и ничего катастрофического в тот день не случилось. Убежден, что серьезных экономических оснований, реальных причин для существенного роста цен на жилье сейчас нет. Как я уже говорил, подавляющее большинство уже запущенных проектов продолжает реализовываться по старой схеме – и значит, в их экономике никаких изменений не произошло: ценообразование, финансовая нагрузка и даже система реализации остались прежними.
Да, можно предположить, что некоторые застройщики, пользуясь сложившимся информационным фоном и ожиданиями роста цен, имеющимися у граждан, постараются создать дополнительную «финансовую подушку». Но аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена. Добавлю, что при согласовании проектного финансирования сами банки ограничивают желания девелоперов поднять ценник, поскольку финансовые институты теперь тоже кровно заинтересованы в успешной реализации (а это возможно только при сохранении стабильного спроса) прокредитованных ими проектов.
В связи с этим я не думаю, что мы увидим существенный рост цены «квадрата» во втором полугодии. Так что перспективы роста на уровне 8-9% к концу года – очень сомнительны. Во всяком случае, никаких объективных предпосылок для этого нет.
– В стране запущен нацпроект в сфере жилья. В частности, предполагается радикальное увеличение объемов строительства. На Ваш взгляд, достижим ли установленный для Санкт-Петербурга ориентир по ежегодному вводу 5,3 млн кв. м жилья к 2024 году?
– По этому вопросу мы ведем постоянный диалог с Минстроем РФ как разработчиком паспорта нацпроекта в жилищной сфере. Исходя из объективных реалий развития строительного рынка по стране в целом, по итогам состоявшегося весной Госсовета по этой проблематике, целевые показатели по вводу на ближайшие три года были откорректированы. Для Петербурга это 3,4 млн кв. м жилья в 2019 году и 3,7 млн в два следующих года. Пиковые значения на 2024 год – 5,35 млн кв. м – пока сохранены. Но даны поручения – и Минстрой, в частности, сейчас достаточно глубоко прорабатывает вопросы реализации нацпроекта.
Для понимания ситуации нужно пояснить, что плановые показатели нацпроекта формировались на базе анализа тенденций и движений рынка. Можно вспомнить, что на 2014 год приходился как всплеск девелоперской активности, так и пик спроса со стороны граждан, которые под конец года, в условиях снижения курса рубля к основным мировым валютам, стремились вложить имеющиеся сбережения, а одним из наиболее надежных вариантов инвестирования остается жилье. Сразу после этого, на фоне роста ключевой ставки, была запущена программа государственного субсидирования ставок по ипотеке, призванная поддержать уровень спроса и, кстати, доказавшая свою эффективность. Ответным рыночным движением со стороны девелоперов стал запуск новых проектов и рост предложения. В результате эти факторы и сформировали ожидания (как показывает практика, видимо, несколько завышенные) по росту спроса и, соответственно, потенциалу увеличения жилищного строительства к 2024 году.
Сейчас идет работа по коррекции планов в связи с реальным положением дел на рынке. И, по всей видимости, плановые показатели программы могут быть несколько изменены. Причем речь идет не просто об уменьшении, а о дифференциации подходов к разным регионам. В каких-то субъектах РФ возможна линейная зависимость: увеличение расходов на строительство – рост объемов. В Петербурге ситуация иная. Хоть и есть существенный массив утвержденных проектов планировок территорий под жилищное строительство – на несколько десятков миллионов квадратных метров, – он связан с необходимостью очень серьезно нарастить объемы инженерной подготовки, создания социальной и транспортной инфраструктуры. Радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. В целом соответствующие планы у городских властей есть. Но средств только бюджета Петербурга для столь крупномасштабного наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, на реализацию этих планов нужно время, поэтому достижение полномасштабного эффекта к 2024 году вряд ли достижимо. Думаю, что с учетом всех этих факторов целевые показатели для Петербурга будут откорректированы.
В целом, на мой взгляд, рынок города находится сейчас в оптимальном, сбалансированном состоянии, как по спросу, так и по предложению. Если же говорить в целом о стимулировании спроса в масштабах страны, то программа субсидирования части ипотечных ставок доказала свою эффективность – как по достигнутым целям, так и по понятной схеме контроля выделенных средств.
– Вы упомянули отставание Петербурга по развитию инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Как решать эти проблемы?
– В соответствии с ПЗЗ, работа по обеспечению новостроек социальными объектами – детсадами, школами – в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика. Нацпроект ставит четкую задачу не только по росту объемов ввода, но и по созданию комфортной среды проживания, что невозможно без наличия «социалки». Кстати, сами застройщики признают повышение привлекательности проектов, включающих развитую инфраструктуру. Так что ее создание – это не «выбрасывание» денег, а инвестиции в стимулирование спроса.
Перспективы развития источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения, а также транспортной инфраструктуры в разных ее формах – отражены в Стратегии социально-экономического развития Петербурга до 2035 года. Они же будут учтены в новой редакции Генплана, к корректировке которого мы приступим осенью. На мой взгляд, дальнейшее поступательное развитие города невозможно без продолжения формирования транспортного каркаса, системы магистралей непрерывного движения, вылетных трасс, развязок и других объектов. Когда наши планы в этой сфере будут реализованы, застройщики смогут «распаковать» земельный портфель, приступить к практической реализации проектов, которые задуманы, но тормозятся отставанием в развитии инфраструктуры. Это, в свою очередь поспособствует росту объемов строительства и достижению целей, поставленных в нацпроекте.
– В заключение – традиционный больной вопрос: долгострои. Когда проблема все-таки будет разрешена?
– Достройка проблемных объектов достаточно четко идет в соответствии с планом мероприятий. На начало года в городе было 15 таких объектов (29 домов). В апреле, правда, добавился еще один долгострой, но это небольшой дом на 30 квартир, по которому в ближайшее время будет заключен договор подряда. Почти по всем объектам имеются управленческие решения, найдены пути достройки. Даже по таким одиозным долгостроям, как комплексы «Охта Модерн» и «Новая Скандинавия», заключены соглашения на достройку с крупными надежными застройщиками – «Группой ЛСР» и «БФА Девелопмент». Так что, как и планировалось, в этом году почти все долгострои Петербурга будут сданы.
Исключениями, видимо, станут жилые комплексы «Трио» и «Вариант», которые мы рассчитываем достроить в следующем году. По первому из них работы уже идут активно, но успеть завершить их в этом году малореально. ЖК «Вариант» – это очень сложный долгострой, квартиры в нем продавались по цене в полтора раза ниже рыночной, при этом пострадавшие соинвесторы требуют не возвращения денег, а именно получения квартир. По этому проекту у нас есть интересант, но нужно решить ряд юридических моментов. Пока, к сожалению, не выстраивается экономика достройки. Но уверен, что мы сумеем найти решение – и объект будет сдан в 2020 году, как и значится в плане.
Таким образом, совместными усилиями с девелоперами этот вопрос будет закрыт. А переход на проектное финансирование и счета эскроу исключит саму возможность появления новых долгостроев.
ПОЗДАВЛЕНИЕ
Уважаемые работники строительной отрасли, коллеги!
Поздравляю Вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Ваша профессия – одна из самых благородных и уважаемых. От деятельности специалистов строительной отрасли во многом зависят динамичное развитие экономики и укрепление социальной инфраструктуры нашего города.
Этот год после череды федеральных изменений, которые повлияли на привычный ритм работы строительной индустрии, стал более стабильным и предсказуемым. Совместно с вами мы смогли отработать новые механизмы взаимодействия, открывая дорогу перспективным проектам, нужным и важным для жителей Санкт-Петербурга.
Уверен, что ваш высокий профессионализм, любовь к родному городу, уважение к его традициям, помноженные на достижения науки и инновационные технологии, позволят нам вместе построить все, что мы запланировали.
Желаю всем петербургским строителям благополучия, счастья, новых успехов в труде на благо Санкт-Петербурга и его жителей
С уважением,
вице-губернатор Санкт-Петербурга Н. В. Линченко
О том, как строительный комплекс Северной столицы встретил «день Х» и реформу отрасли, какие проблемы возникли у строителей и каких перспектив ожидать, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
– Алексей Игоревич, наступил «день Х» – 1 июля 2019 года. Официально для новых проектов долевая схема привлечения средств упразднена. Отрасль переходит на проектное кредитование. Насколько готов к этому строительный комплекс Северной столицы?
– Прежде всего отмечу, что подготовка ко «дню Х» из-за крайне сжатых сроков, отпущенных на решение этой сложнейшей задачи, проходила, к сожалению, несколько лихорадочно. Застройщики очень долго ждали приказа Минстроя России о критериях «высокой степени строительной готовности объектов», в соответствии с которыми они получали право завершать свои проекты в рамках старой, долевой схемы продаж. Назывались даты 15 февраля, 15 апреля и далее. В итоге только в середине июня приказ был зарегистрирован Минюстом РФ и вступил в силу. До «дня Х» оставалось всего около двух недель, и было очевидно, что в такой срок сделать всю работу по оформлению заключений о соответствии – нереально. А ведь для Петербурга речь идет о более чем трехстах объектах, которые подпадают под критерии Минстроя – это порядка 70–75% всех проектов в городе, а значит, еще 25–30% уже сейчас должны быть переведены на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Между тем получение заключения о соответствии – дело, прямо скажем, не очень быстрое. Вначале, в соответствии с требованиями Минстроя, застройщик должен произвести необходимую работу по сбору пакета документов, подключить кадастровых инженеров, которые выполнят оценку фактически произведенных работ, передать документацию в Комитет по строительству Петербурга. Экспертам ведомства также необходимо время на проверку представленного пакета – удостовериться в объективности предоставленных данных. Только после этого они дадут заключение. Весь этот процесс занимает как минимум две-три недели. Хотелось бы выразить огромную благодарность властям Петербурга в целом и специалистам Комитета по строительству в частности – за то, что они взялись за работу сразу после того, как был издан приказ Минстроя РФ, не дожидались регистрации его Минюстом, то есть, по сути, еще до того, как он формально вступил в силу. Со своей стороны, застройщики тоже сделали все возможное, чтобы заранее подготовить пакеты документов.
К счастью, Минстрой РФ услышал голос отраслевого сообщества и сдвинул «дедлайн» представления застройщиками в госорганы документов о соответствии их проектов критериям Минстроя на 1 октября 2019 года. Теперь компании, по объектам которых достигнут порог в 10% продаж по договорам долевого участия, но нет 30% строительной готовности (или они просто к 1 июля не успели подготовить необходимый пакет документации), могут достраивать свой жилой комплекс до необходимой «кондиции» – и уже потом получать заключение о соответствии.
Резюмируя, можно сказать следующее. Заключения о соответствии критериям Минстроя на данный момент получили всего несколько десятков объектов. Точных цифр нет, поскольку в этом направлении постоянно продолжается активная работа, но это примерно 20-30% от всех проектов, которые застройщики планируют и далее продавать по ДДУ. Сегодня созданы все условия для того, чтобы проекты, вошедшие в серьезную фазу строительства, могли получить заключения о соответствии до 1 октября.
– То есть, по Вашей оценке, реформа привлечения средств в отрасль должна пройти сравнительно безболезненно?
– Безусловно, по сравнению со многими другими регионами, в Петербурге переход отрасли на новые рельсы будет проще. В частности, благодаря взаимодействию органов госвласти и профессионального строительного сообщества. На ситуацию будут влиять два ключевых фактора. Во-первых, большая часть проектов (а по оценкам экспертов, это порядка 8–9 млн кв. м жилья, точная цифра будет известна только после 1 октября) будет достраиваться по прежней схеме, то есть в рамках «долевки». Таким образом, примерно два – два с половиной года большая часть строительного рынка продолжит работать по старым правилам, что обеспечит плавность перехода к новой системе привлечения средств в отрасль. Во-вторых, в этот переходный период большинство застройщиков успеет сгенерировать определенные финансовые резервы, которые в перспективе улучшат их положение при получении проектного финансирования на новые объекты. Компании сформируют некий инвестиционный задел из средств, которые ранее шли на новые проекты или приобретение земельных участков, – для того, чтобы обеспечить себе более привлекательные условия при получении финансирования в банках. Наличие собственного финансового рычага позволит снизить объем займов и, соответственно, улучшить экономическую модель новых проектов, а также снизить себестоимость и повысить конкурентоспособность строящегося жилья. Кроме того, строители получат временной ресурс для того, чтобы наработать опыт общения с банками и наладить деловые контакты – ведь, как известно, многие раньше работали только со средствами дольщиков.
– Но ведь с 1 июля жилье в тех проектах, которые не получили заключения о соответствии, продаваться в рамках долевой схемы просто не может. Росреестр откажется регистрировать такие ДДУ. Не вызовет ли это серьезных проблем для застройщиков?
– Разумеется, для компаний, которые попадут в эту ситуацию, будет не лучшее время. С другой стороны, приостановка продаж жилья по ДДУ в некоторых проектах на несколько недель (или – в самых серьезных случаях – месяцев) – все же гораздо лучше, чем «жесткий» вариант перехода на проектное финансирование по схеме «Кто не успел к 1 июля – тот опоздал». Представьте себе: из трех с лишним сотен проектов жилья в городе останется 60–70. Каковы будут последствия для рынка? Очевидно, что для всех – для города, покупателей и для застройщиков – предпочтительнее вариант временной приостановки продаж по жилищным проектам.
Кроме того, на рынке уже фактически сформирован целый пул правовых механизмов, позволяющих облегчить сложившуюся ситуацию и для строительных компаний, и для покупателей жилья. Например, существует формат бронирования той или иной квартиры за потенциальным приобретателем. Подобный договор носит временный характер и никаких юридически обязывающих последствий для граждан, подписавших его, не несет. Однако появляется возможность оформить намерения покупателя и продавца. Сразу после получения застройщиком заключения о соответствии его объекта Росреестр возобновит регистрацию ДДУ – и граждане, соответственно, смогут покупать жилье по старой схеме. Отмечу, что люди прекрасно понимают ситуацию и готовы подождать небольшой период времени, чтобы приобрести квартиру по привычной схеме и привлекательной для них цене, пусть даже и с временной потерей в два-три месяца.
Скорее всего, сезонное летнее «проседание» продаж будет более глубоким, чем обычно, но никаких катастрофических последствий я не жду. Вопрос будет решаться путем бронирования или заключения иного «предварительного» договора.
– Кстати, о цене. В «предвкушении» проектного финансирования и неизбежно связанного с ним роста цен спрос на жилье в новостройках вырос. А вместе с ним пошли вверх и цены на квартиры. Этот тренд возник еще в прошлом году, а в этом продолжился. По Вашей оценке, он сохранит свое влияние в ближайшие годы?
– Действительно, за первое полугодие средние цены на жилье в новостройках петербургского рынка, по оценкам аналитиков, выросли примерно на 4%. Думаю, что тренд в ближайшей перспективе сохранится. Как бы то ни было, изменение схемы финансирования жилищного строительства на банковское кредитование не может не увеличить себестоимость и, как следствие, цену жилья. Это – плата за гарантию отсутствия долгостроев и обманутых дольщиков.
В то же время благодаря переходному периоду повышение цен не будет стремительным и шокирующим для покупателей. Застройщики смогут балансировать между потребностью создать финансовую «подушку безопасности» и необходимостью сохранить объемы продаж на приемлемом уровне. Таким образом, рост цен растянется на несколько лет, что позволит людям психологически адаптироваться к новым реалиям.