Игорь Янукович: «Выход в регионы – часть нашей стратегии развития»
Региональный представитель Национального Лифтового Союза по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович рассказал «Строительному Еженедельнику» о выходе компании на региональные рынки, о связанных с этим сложностях, недобросовестной конкуренции и борьбе с ней, а также о том, почему «проблема-2020» превратится в «проблему-2025».
– Игорь Станиславович, в этом году ООО «МЛМ Нева трейд» выполняет контракт на территории Ленобласти. Это разовый заказ или начало региональной экспансии компании?
– Это, конечно, не случайный заказ. В конце прошлого года наша компания была включена в реестр квалифицированных подрядчиков, имеющих право осуществлять работы на территории Ленобласти, – и, соответственно, мы получили возможность участвовать в региональных тендерах на монтаж и ремонт лифтов.
Мы добивались этого примерно два года. Надо признать, что пройти соответствующие процедуры было нелегко. Областные власти, к сожалению, занимали вполне четкую позицию по недопущению на свой рынок «местных» компаний. Изменению этой политики, видимо, поспособствовал полный провал программы замены лифтов в Ленобласти на 2018 год, часть лифтового оборудования по которой не введена в эксплуатацию до сих пор. В результате страдают жители, у лифтовой отрасли складывается негативное реноме, недовольны люди и властями. Как бы то ни было, выводы были сделаны – и квалифицированные петербургские компании были допущены к работе в Ленобласти.
Мы (как любая компания, которая, с одной стороны, динамично развивается, наращивает потенциал и в компетенциях, и в трудовых ресурсах, а с другой – работает в очень конкурентной среде) заинтересованы в выходе на новые рынки, где мы сможем проявить себя и занять достойное место. Поэтому выход в регионы для нас – часть стратегии развития.
В настоящее время мы заканчиваем выполнение первого контракта в Ленобласти. Он небольшой – замена всего 20 лифтов. Но это очень важный для нас заказ, поскольку, во-первых, мы начинаем создавать себе имя на новом рынке, завоевывать репутацию, а во-вторых, есть некоторые отличия при работе в разных регионах, и нам нужен практический опыт взаимодействия с заказчиком, контролирующими органами и пр. Надеюсь, что успешное выполнение контракта наглядно продемонстрирует чиновникам эффективность нашей работы (как и других квалифицированных компаний) и на будущий год, участвуя в тендерах, мы сможем заметно увеличить объемы подряда в области.
– На очереди — другие регионы?
– Наша компания уже входит в реестр квалифицированных подрядчиков ряда регионов – весь Северо-Запад, а также часть ЦФО. Так что мы серьезно рассматриваем перспективу развития в этом направлении, поскольку уверены, что наш опыт и наши компетенции вполне могут быть там востребованы. Но есть ряд серьезных проблем. Поэтому пока мы наблюдаем за развитием ситуации, ждем, когда сформируется благоприятное положение для выхода на эти рынки.
– Что это за проблемы?
– Для понимания ситуации нужно знать сложившуюся практику формирования госзаказа на замену лифтов в регионах. Если кратко, положение сложилось примерно такое. В тендерах активно участвуют крупнейшие производители лифтового оборудования. Конечно, финансовые возможности крупных компаний по определению создают конкурентное преимущество на торгах, особенно в случае, если предмет торгов – крупные лоты или контракты по ускоренной замене лифтов.
Но после этого, чтобы сохранить экономику заказа, они стремятся минимизировать расходы на монтаж и нанимают, мягко говоря, не самых квалифицированных субподрядчиков. Результатом становятся те же проблемы, что и в ряде регионов, например, в Ленобласти: оборудование поставлено, но сроки монтажа и ввода сорваны. К тому же к субподрядчикам часто возникают претензии по качеству работ. И это явление практически повсеместное.
Конечно, в такой ситуации по-настоящему квалифицированным монтажным организациям (а любая квалификация, безусловно, стоит денег) очень сложно выиграть тендер и получить заказ. Высокая компетентность заводов как производителей оборудования не делает их специалистами в монтаже. А между тем тендеры проводятся не только на поставку лифтов, но и на их монтаж, пусконаладку и ввод в эксплуатацию, о чем и организаторам, и участникам неплохо бы помнить.
– Как, на Ваш взгляд, можно изменить ситуацию?
– Мне кажется, что на принципиальном уровне сейчас созданы все необходимые механизмы для предотвращения подобных эксцессов. Но чтобы эти механизмы заработали, необходима соответствующая позиция всех заинтересованных сторон.
Например, везде сформированы реестры квалифицированных подрядчиков, только после включения в которые можно выйти на рынок. Для попадания в них компании должны доказать уровень своей компетенции. Однако на практике сталкиваешься с тем, что в реестре фигурируют компании, созданные полгода назад и имеющие в штате двух человек. Можно ли признать их квалифицированными подрядчиками? Больше того, компании, которые в прошлом срывали сроки монтажа или выполняли работу некачественно, никуда из этого реестра не исчезают – и продолжают получать подряды.
Кроме того, за последние два года в лифтовой отрасли серьезно ужесточился контроль со стороны надзорных органов – и за серьезные нарушения деятельность подрядчика может быть даже приостановлена, не говоря уже о штрафных санкциях. Данные о выявлении некачественной работы поступают регулярно, но ни разу не поступала информация о том, что нерадивая организация каким-то образом привлечена к ответственности.
Вот и получается, что самого механизма для борьбы с недобросовестными подрядчиками мало – нужно, чтобы он применялся на практике. Кстати, в тех регионах, где созданный инструментарий по-настоящему работает – серьезных проблем с монтажом лифтов не существует.
– Если для выполнения заказов в Ленобласти специалисты могут ездить и из Петербурга, то при работе в других регионах такая схема вряд ли работоспособна...
– Если речь идет не о разовом заказе, а о выходе на региональный рынок на постоянной основе (а мы заинтересованы именно в такой работе) – то да, видимо, необходимо будет формировать местные подразделения нашей компании. Думаю, это будет непросто, но мы должны быть твердо уверены в компетенции нанятых сотрудников, их способности качественно и в срок выполнить необходимую работу. Возможен также вариант стратегического партнерства с какой-то компанией, уже существующей в регионе. Но только при тех же условиях – это должна быть компания, доказавшая свой профессионализм и квалификацию в сфере монтажа лифтов. Мы не можем рисковать добрым именем, репутацией своей компании.
– В отраслевом сообществе уже давно говорят о «проблеме-2020», то есть выполнении требований Технического регламента по лифтам Таможенного союза, в соответствии с которыми, к февралю 2020 года в РФ не должно остаться в действии лифтов с выработанным нормативным сроком эксплуатации (25 лет).
– Да, невозможность соблюдения нормы стала совершенно очевидна еще несколько лет назад. Причем не успеваем это сделать не только мы, но и наши партнеры по Таможенному союзу. Недавно на совещании под председательством заместителя Председателя Правительства Виталия Мутко было дано поручение внести изменения в Технический регламент, с целью увеличения срока приведения лифтов в соответствие требованиям безопасности, на пять лет – до февраля 2025 года.
– А к этому сроку, на Ваш взгляд, удастся решить вопрос?
– Не хотелось бы быть пессимистом, но, откровенно говоря, я несколько сомневаюсь и в этом. Причем я не хочу сказать, что назначение этих «крайних сроков» бесполезно. Нет, статистика совершенно четко показывает, что подписание Техрегламента по лифтам, с требованием привести лифтовый парк в нормативное состояние, серьезно подстегнуло работы в этом направлении. Модернизация пошла активнее, чем прежде, а значит, польза уже есть.
С другой стороны, та же статистика демонстрирует, что работы пока еще идут недостаточно быстро. Каждый год в России до исчерпания нормативного срока эксплуатации «доживает» примерно 10 тыс. лифтов. Меняется же – около 16 тыс. То есть «очередь» сокращается примерно на 6 тыс. лифтов. При этом сам объем этой «очереди» достигает примерно 110–120 тыс. лифтов. С учетом убыли в 6 тыс. единиц, на решение всей задачи нужно порядка 20 лет.
Чтобы сделать это за пятилетку, нужно значительно повысить интенсивность работ. А это, прямо скажем, серьезный вызов для всей отрасли. Для этого нужно кратно увеличивать не только финансовые затраты, но и выпуск лифтов (а значит, необходима модернизация производств, установка новых линий), а также сформировать пул компетентных монтажных организаций, укомплектованных профессиональными кадрами. Здесь есть очевидные проблемы. Кадров нет, профессия вымирающая. Тем не менее, есть надежда, что новый «дедлайн» обеспечит еще один толчок работе в этой сфере и постепенно проблему все-таки удастся решить.
С июля 2019 года рынок перейдет на проектное финансирование, которое коренным образом изменит правила игры на рынке. Как изменится подход застройщиков к формированию своего продукта?
«Строительный Еженедельник» беседовал с заместителем председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»
Ниной Креславской.
– Нина Абрамовна, бизнес-эксперты говорят, что введение проектного финансирования неизбежно приведет к росту цен на новостройки. Чиновники уверяют, что этого не произойдет. Какой точки зрения придерживаетесь Вы?
– Со второго полугодия 2019-го все проекты застройщиков, кроме тех, что находятся в высокой степени готовности, будут реализовываться на условиях проектного финансирования. Примерные расчеты показывают – затраты девелоперов в среднем возрастут на 10%. Надо сказать, что на рынке Петербурга и Ленобласти большую долю занимают проекты эконом- и комфорт-класса. Рентабельность этих проектов – 5–10%, и они, по мнению банков, которые теперь будут определять, быть или не быть новому строительству, – попадают в зону риска. Чтобы получить проектное финансирование и реализовать эти проекты, застройщики вынуждены будут поднимать цены. Причем по законам рынка эта тенденция не ограничится масс-маркетом, а затронет все сегменты.
– Готова ли ГК «РосСтройИнвест» к работе с банками? Какая часть текущих проектов компании будет реализовываться уже по новым правилам?
– Здесь нет для нас ничего нового. ГК «РосСтройИнвест» давно и успешно взаимодействует с банками, привлекая кредитные средства, причем не только для жилищного строительства, но и на крупные бюджетные стройки. Мы всегда точно и четко выполняем взятые на себя обязательства. Наши давние и постоянные партнеры – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург».
Наш инвестиционный цикл сложился таким образом, что к началу этого года мы успешно ввели в эксплуатацию большую часть своих объектов и начали строить несколько новых жилых комплексов. Поэтому значительная часть наших текущих проектов попадает под эскроу-счета. Впрочем, мы не видим в этом каких-то сложностей. Все наши новые ЖК сбалансированы, конкурентоспособны, имеют отличную локацию, востребованы покупателями, и переход на эскроу – скорее вопрос просто технический.
– Будут ли меняться формирование, упаковка девелоперских проектов?
– Я не случайно, отвечая на предыдущий вопрос, говорила о сбалансированности. В новых условиях именно баланс между объемами строительства и объемом продаж станет залогом успешного развития и завершения проектов. Темпы продаж не должны отставать от темпов строительства. Понятно, что, например, для проектов комплексного освоения территорий этот баланс выдержать будет очень сложно. Проекты КОТ имеют длительный срок реализации, требуют значительных инвестиций на первоначальных этапах, а положительный, скажем так, денежный поток проявляют только на завершающих стадиях. Как решать эту задачу теперь – совершенно не ясно. Неслучайно многие застройщики сейчас «нажали на паузу» по крупным проектам и ждут лучших времен.
Мы постоянно занимаемся подбором новых земельных участков, и сейчас наш формат – небольшие территории в хорошей локации для реализации проектов «комфорт-плюс», «бизнес». «Пятна» эконом-класса мы пока не рассматриваем.
– Изменится ли подход застройщиков к выводу на рынок продукта на ранних этапах строительства? Будет ли по-прежнему выгодно приобретать квартиры «на котловане»?
– Застройщики будут продолжать продавать дешевле на старте. Это связано с тем, что размер процента по кредиту зависит от объема продаж и сроков строительства. Застройщики заинтересованы в том, чтобы продажи были энергичными, а стройка шла быстро. Это зависит от локации, класса проекта, стадии его реализации и т. д.
– Ряд проектов, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела в прошлом году, имел несколько отличный архитектурный облик от тех, что были реализованы ранее. Здесь тоже есть влияние новых рыночных условий?
– Мы уже накопили большой опыт в строительстве – и в определенный момент пришли к выводу, что для сегодняшнего потребителя внешняя красота жилого комплекса не столь значима, как, скажем, внутренняя часть здания и его функциональность. Не могу сказать, что технологии победили красоту, но они ее точно существенно дополнили. Сегодня мы отталкиваемся от функциональных планировочных решений, эффективно организованных общественных пространств, современных технологических решений. Надо сказать, что этот «перелом» в подходах совпал со стартом нашего первого проекта в Москве. Отмечу, что столичные девелоперы давно уже осознали значимость функционального подхода. И некоторые из этих наработок достойны заимствования. Но, безусловно, нашу «фишку» – классную архитектуру – мы стремимся сохранить.
Напомню, в Москве мы приступаем к строительству нашего проекта – ЖК премиум класса «11».
– С чем связано такое оригинальное название – «11»?
– Тут, как и всегда, игра смыслов. С одной стороны, это просто адрес: ул. Звенигородская, 11. А с другой – да, «первый» и «единственный», это в смысле качества и предпочтений. А кроме того, есть отсылка и к архитектурному облику – две красивые высокие башни. Отмечу, что названия наших жилых комплексов всегда отличает интересная смысловая нагрузка. Например, ЖК TERRA – не только улица Земледельческая, где комплекс будет возведен, но и обретение «своей территории для комфортной жизни». А ЖК FAMILIA на Петровском острове – «фамильная драгоценность», «родовое гнездо».
– Возвращаясь к введению проектного финансирования, спрошу: на Ваш взгляд, это новая ступень к цивилизованному рынку или шаг назад?
– Безусловно, правительством страны движет желание навести порядок в долевом строительстве. Но, на наш взгляд, это шаг не до конца продуманный. Да, по такому же пути идут и европейские страны. Но там ставка по кредиту составляет 3–4%. А у нас – 12–15%. Это очень большая разница, она ляжет на себестоимость квадратного метра. Такой подход объясняется, вероятно, желанием правительства усилить позиции банковского сектора.
Важная часть этого вопроса – ипотечная ставка. Не буду рассказывать, насколько дешевле ипотечные кредиты в той же Европе, но у нас сегодня в среднем это 10,5%. Снижение ипотечной ставки хотя бы до 8% – условие дальнейшего развития жилищного строительства в стране. Да, может быть, это громкое заявление, но это задача государственного масштаба, ведь строительный сектор входит в пятерку отраслей, которые обеспечивают основной вклад в ВВП государства.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Путин потребовал не снижать темпы строительства жилья при переходе на эскроу-счета
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Якушев: жилье после перехода на проектное финансирование может подорожать на 5-6%
Открыты продажи в третьей очереди комплекса апарт-отелей VALO. Теперь это самый крупный в Петербурге объект в сегменте апартаментов. Константин Сторожев, генеральный директор OOO «Вало Сервис» (управляющая компания VALO), рассказал «Строительному Еженедельнику», почему, несмотря на объемы, проект ожидает не только высокая заполняемость, но и инвестиционная доходность.
– Как развивается проект VALO с течением времени?
– Одни из наших партнеров – компания «Еврономер» – на недавнем совместном мероприятии очень точно охарактеризовали наш подход: «VALO превосходит ожидания». В процессе реализации первых двух очередей мы продолжаем совершенствовать наш продукт, хотя более 80% юнитов в них уже продано. Так, мы заменяем относительно недорогую китайскую сантехнику и гостиничные дверные замки на продукцию европейских марок, качество которой соответствует уровню отелей четырех-пяти «звезд». Мы выбираем более респектабельный и содержательный в архитектурном плане вид фасадов. Дополнительно устанавливаем систему центрального кондиционирования итальянской компании Clint. Также мы продолжаем работать над целым рядом технических новинок, совершенствованием меблировки и будем сообщать о них по мере их внедрения.
– Для чего такие затраты в эпоху всеобщей оптимизации?
– Чтобы повысить уровень и класс апартаментов. Наши наработки полностью отразились в концепции третьей очереди. Главная задача – сделать VALO не просто комплексом хороших апартаментов, а центром притяжения для разных категорий гостей. Так родилась концепция комплекса апарт-отелей. В нашем проекте будет шесть гостиничных форматов. В первых двух очередях – апартаменты Comfort (три «звезды», долгосрочное и кратковременное проживание), а в составе третьей очереди откроются четырехзвёздочный отель под брендом Mercure международной сети Accor Hotels, апарт-отель Business (три «звезды», долгосрочное и кратковременное проживание), а также формат VALO Affordable Luxury. Таким образом мы привлекаем к объекту интерес разных групп клиентов – как по времени и типу их размещения, так и по приемлемой ими цене. Поэтому вывод на рынок 2,5 тыс. гостиничных номеров в четырех различных форматах – вовсе не странное, а вполне логичное решение.
– Роскошь может быть доступной?
– Действительно, концепция Affordable Luxury – «доступная роскошь» – активно завоевывает мировой гостиничный рынок. Если раньше отели, в том числе самых известных брендов, старались просто сократить площадь номеров в пользу общественных пространств, то в концепции Affordable Luxury, также на сравнительно минимальной площади, клиент получает ключевые элементы на уровне пятизвездного отеля: уникальный авторский интерьер, панорамное остекление, а также совершенное оборудование – широкую кровать, тропический душ, систему «умный дом». Значительная часть площадей в корпусе формата Affordable Luxury отведена под объекты инфраструктуры и общественные пространства – ресторан, лобби-бар, коворкинг, фитнес-зал.
Подчеркну, инфраструктура – это вовсе не прерогатива только Affordable Luxury. В четырехзвездочном отеле Mercure также будут стильное лобби, фитнес-зал, ресторан и инфраструктура для конференций. А в первой и второй очередях – бассейн со спорт-клубом, конференц-залы и ресторан с банкетным залом.
Инфраструктура разного уровня и предпочтений дает возможность проекту VALO стать крупным гостиничным центром, аналогов которому в Петербурге нет. Трудно с нами конкурировать и ввиду блестящего расположения VALO, находящегося в минуте ходьбы от метро «Бухарестская», на пересечении двух крупных городских магистралей – улиц Салова и Бухарестской.
– Когда очереди планируется ввести в эксплуатацию?
– Первая очередь заработает уже в июне текущего года, вторая – к декабрю. Ввод третьей очереди в эксплуатацию намечен в сентябре 2022 года.
– Accor Hotels – мировая сеть гостиниц с французскими корнями. Трудно было определиться с общими ценностями?
– Мы уже подписали с Accor Hotels меморандум, согласовали общее функциональное зонирование, планировки, фасады и сейчас продолжаем работать с договорами, что, безусловно, процесс небыстрый и трудоемкий, ведь только договор на франшизу представляет собой документ объемом 255 страниц. А договор на техническое сопровождение – еще 60 страниц.
Требования Accor Hotels очень жесткие и охватывают весь функционал объекта – от пожарной безопасности и шумоизоляции до отделки и мебели. Все это должно соответствовать стандартам Accor Hotels. На всем протяжении срока действия договора Accor Hotels будет осуществлять контроль качества управления, подбирать кадры, обучать персонал.
Отмечу, что локация нашего комплекса полностью соответствует требованиям Accor, место они сочли абсолютно подходящим для бренда. Важность даже имеет велосипедная дорожка, которую планируется проложить от VALO до центра города. Для нас работа по франшизе с Accor Hotels – преимущество, поскольку они формируют минимум 15% загрузки дополнительно к уровню небрендовых гостиниц. Кроме того, у наших инвесторов появляется возможность выбрать для себя объект инвестиций не только по размеру юнита, «звездности», но и по концепции бизнеса.
– Вы выбрали генерального подрядчика для третьей очереди, и это не «Лемминкяйнен». Расскажите о вашем новом партнере. Почему именно на него пал выбор?
– Выбор подрядчика для первых двух очередей был обусловлен необходимостью обеспечить высокое качество строительства. Так был выбран «Лемминкяйнен». Он ведет и будет заканчивать этот этап. В третьей очереди, как я уже говорил, изменилась концепция проекта, теперь мы формируем четыре вида гостиниц. И для реализации этого проекта нам важно не только сохранить качество строительства, но и привлечь компанию, которая имеет опыт возведения гостиниц. Наш новый подрядчик – сербская компания TMG Group, в портфеле реализованных проектов которой – Four Seasons, Ambassador, гостиничный комплекс «Новый Петергоф» и др. Для нас такой опыт чрезвычайно важен.
– Недавно VALO объявил о проведении тендера на отделку и меблировку первой очереди проекта. Он проходил в формате конкурса, была привлечена экспертная комиссия. Каковы были цели конкурса?
– В свое время мы сделали шоу-рум на объекте, в котором демонстрировали различные варианты отделки и меблировки. Стало понятно, что оптимальный выбор зависит от множества факторов – и мы предложили нашим партнерам подобрать решения для шести различных планировок непосредственно в стенах будущего отеля. В конкурсе принимали участие разные компании – было шесть компаний, которые представили меблировку, пять компаний, которые ставили двери, три компании предложили дверные замки, две компании отвечали за бытовую технику, и т. д. Нам было важно понять, какие решения наиболее удачны в реальном пространстве. В результате сейчас мы имеем рабочую документацию для всех 20 возможных планировок юнитов, с подробным описанием всех применяемых материалов. Я думаю, что в обозримом будущем мы удивим весь рынок сроками гарантий, которые будут предоставляться на нашу отделку, оборудование и мебель. Для того, чтобы наши собственники как можно дольше не вспоминали о необходимости ремонта и замены оснащения, о чем многие продавцы апартаментов сейчас умалчивают.
– VALO и Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области подписали соглашение о сотрудничестве. В чем его суть?
– Ранее мы работали с ограниченным количеством агентств, что было обусловлено необходимостью вести образовательную работу среди продавцов такого относительно молодого на рынке вида недвижимости, как апартаменты. Но этот формат все более узнаваем, квалификация агентов растет, и мы приняли решение расширить круг наших партнеров. В этом плане Ассоциация риэлторов – наш союзник, мы вместе организовываем образовательные мероприятия, делимся наработками и предоставляем все необходимые материалы.
Замечу, что рынок апартаментов профессионализируется в целом. Это касается и тех, кто возводит апартаменты, и тех, кто их заполняет, и тех, кто в них инвестирует. Так, еще совсем недавно за специалистами по заполняемости номеров – специалистами, которые могут формировать доходность, – велась настоящая охота. Ведь надо учитывать все сезонные факторы, все типы клиентов, уметь эти параметры соразмерять. Управление отелем – не менее трудоемкая задача, она иногда сложнее производства. За последнее время сформировалась целая прослойка профессионалов – и сегодня рынок готов к качественному рывку.
– В какой мере коснутся проекта изменения в законодательстве, связанные с переходом на проектное финансирование и применение эскроу-счетов? Каковы планы по взаимодействию с банками на будущее?
– Мы работаем с крупнейшими банками, готовя документацию для проектного финансирования. Если будут окончательно подтверждены уже озвученные Минстроем параметры проектов, которые будут достраиваться по старым правилам (10% ДДУ и 30% – готовность проекта), то наш комплекс попадает в этот перечень. Если будут введены еще какие-либо параметры и ситуация изменится, то мы также готовы к работе с эскроу-счетами.
– Как оцениваете перспективы развития сегмента апартаментов в целом? Некоторые эксперты прогнозируют, что насыщение рынка не за горами.
– У апартаментов – разные судьбы. Для тех, кто ориентирован на сервисный, гостиничный формат, нужно представлять, сколько еще гостиниц двух-трех «звезд» будет востребовано в Петербурге. На мой взгляд, здесь заложен потенциал еще минимум на пять лет вперед. Конечно, многое зависит от интенсивности туристического потока, причем как внутреннего, так и внешнего. И тут имеет значение сразу множество факторов – и экономических, и политических. Важна также прогнозируемость качества. Запрет на хостелы в жилых домах, несмотря на жесткость принимаемого решения, будет способствовать развитию сегмента апартаментов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
VALO выводит третью очередь апарт-комплекса на улице Салова под брендом Mercure
Апарт-комплекс Valo сделал ставку на риелторов
Спрос на апартаменты в Петербурге вырос почти вдвое