Михаил Москвин: «Проектное финансирование – пока это непростой инструмент для застройщика»
В канун Дня строителя заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин дал традиционное интервью «Строительному Еженедельнику». Он рассказал, как строительный комплекс региона переходит к проектному финансированию, почему цену «квадрата» жилья определяет не реформа, а рынок, как будет строиться метро в Ленобласти и сколько денег регион готов потратить на решение проблем обманутых дольщиков.
– Михаил Иванович, важнейшее событие этого года для отрасли – реформа привлечения средств в жилищное строительство. Недавно прошел «день Х» – 1 июля 2019 года. Расскажите о ситуации в Ленобласти. Сколько объектов будет достраиваться по старым правилам? Многие ли уже получили подтверждение на право и дальше работать по «долевке»? Есть ли те, кто перешел на проектное финансирование и эскроу-счета?
– Безусловно, переход на проектное финансирование – главное событие на рынке жилищного строительства за последние несколько лет. Практически всего за год необходимо изменить весь профиль строительства жилья в стране.
Но тут необходимо понимать, что инвестиционный цикл строительства составляет три-пять лет. Застройщики, которые начинали свои проекты в 2017–2018 годах, рассчитывали экономику в рамках старых правовых норм. С учетом нестабильности на рынке они все хотели бы закончить стройку по тем правилам, по которым начали. Это понимают и в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, поэтому и сделали довольно лояльные к застройщикам критерии для возможности строить по старым правилам – 30% готовности и 10% заключенных договоров долевого участия.
Сейчас в Ленинградской области работают 116 застройщиков, которые возводят дома по 164 разрешениям на строительство. По нашим расчетам, подпасть под критерии Минстроя РФ смогут чуть больше 130 проектов из 164. У них есть еще время до осени, чтобы подтвердить степень строительной готовности, при этом 84 из их числа уже получили соответствующую визу Госстройнадзора.
В нашем регионе меньше десятка проектов получили проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что говорит о том, что пока это непростой инструмент для застройщика.
– Высказывались опасения, что новая схема может привести к существенному росту цен на новостройки, падению спроса и затовариванию рынка. Ваше отношение к таким прогнозам?
– Такие прогнозы уже привели к тому, что цены на квартиры за последний год в агломерации росли, и это в рамках старых правил. Я неоднократно говорил, что стоимость квадратного метра диктуется рынком. Несколько лет назад в агломерации при себестоимости возведения «квадрата» в 30–40 тыс. рублей средняя цена достигала 100 тыс. Люди покупали, брали ипотеку. Сейчас, конечно, маржинальность значительно упала, но покупательская активность поддерживает цену на высоком уровне.
Вариант развития событий таков: застройщики могут включить стоимость банковского обслуживания в цену «метра» – если у них будут брать квартиры, значит таков рынок. Если нет, то строители будут держать цену за счет сокращения издержек – собственных расходов или цены стройматериалов.
– Не создаст ли новая схема препятствий к реализации нацпроекта по жилью в Ленобласти? Вообще, какие, на Ваш взгляд, нужно предпринять меры для реализации задач, поставленных Президентом?
– Мы много лет уже ориентируемся на принцип, заявленный Президентом, который гласит, что каждый регион должен вводить не менее одного квадратного метра жилой недвижимости на одного жителя в год. В Ленинградской области проживает чуть больше 1,8 млн человек. Последние несколько лет мы стабильно вводим около 2,5 млн кв. м. Мы норматив перевыполняем.
В этом году сданного жилья будет немного меньше, в пределах 2 млн кв. м, – сказывается общая конъюнктура рынка. Вместе с тем и 2 млн «квадратов» нового жилья в год – это достаточный объем, чтобы развивать территорию, обновлять жилищный фонд и привлекать новых жителей.
Повторюсь, что объемы коммерческого жилья в основном определяются рынком, но с учетом того, что приблизительно треть от общего объема вводимого жилья – объекты индивидуального жилищного строительства, регион будет держать планку.
– В Ленобласти принято четкое правило: возводимые массивы многоэтажного жилья должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Удалось ли властям региона найти общий язык с застройщиками на эту тему? Как идет сотрудничество в этой сфере? Планируется ли дальнейшее развитие программы «Стимул»?
– Это сложный процесс, при котором важно не только учесть все интересы, но и не навредить участникам рынка. Нет сомнений, что все новостройки должны быть обеспечены социальными объектами. Это понимаем и мы, и застройщики: у нас есть обязательства перед новыми жителями, застройщики также осознали, что некомфортная среда просто не продается.
Вместе с тем очень остро встал вопрос с источниками финансирования социальной инфраструктуры и объектов безопасности, дорог. Если сейчас собрать все деньги на всю «социалку» с застройщиков, есть риск сделать их банкротами.
Напомню, мы выкупаем детские сады по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» с 2013 года. Все, что введено застройщиками, – выкуплено. Но в этой программе есть один минус для застройщиков – объект должен быть сначала построен с использованием собственных средств, и только потом они вернутся. Тут могут возникать как юридические, так и экономические нюансы.
Поэтому сейчас мы расширяем программу «Стимул», где возведение садов и школ идет без средств застройщика на деньги федерального и областного бюджета. По этой программе в 2019–2020 годах финансируется возведение семи крупных объектов на общую сумму свыше 3,3 млрд рублей.
– Развитие транспортной инфраструктуры, особенно в «приКАДье» – еще одно «узкое место». Что делается в этой сфере? Насколько успешно идет сотрудничество с городскими властями в комплексном развитии улично-дорожной сети города и пригородных территорий?
– Я могу констатировать, что мы с городскими коллегами мыслим категориями единой агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти. Власти обоих регионов понимают, что невозможно поставить шлагбаум на границе и развиваться отдельно друг от друга. У нас масса общих точек соприкосновения, начиная от таких масштабных проектов, как строительство Восточного скоростного радиуса, заканчивая дорогой без названия между двумя пограничными жилыми комплексами в Мурино. Разумеется, не все эти проекты имеют первостепенную важность для города, но мы видим с их стороны желание двигаться навстречу.
– Очень много идет разговоров о продлении строительства Петербургского метро на территории Ленобласти. Какие решения в этой сфере уже приняты и каковы перспективы? Готова ли Ленобласть софинансировать строительство метро на своей территории?
– Мы ориентируемся на дату открытия станции «Кудрово» в 2025 году – этот срок называли на совещаниях в Смольном. Предполагается, что до половины средств на строительство линии Петербургу сможет выделить федеральный бюджет, а Ленобласть поучаствует посредством разработки проекта планировки территории линии и электродепо, а также предоставлением участков лесного фонда более 30 га под размещение этого электродепо. У нас есть несколько вариантов участка, мы обсуждаем его с коллегами.
Также мы будем искать инвестора на строительство транспортно-пересадочного узла. Не думаю, что с этим будут сложности: арендный бизнес на транспортных узлах – высокоприбыльное занятие. В основном мы будем решать земельные вопросы, поскольку в Кудрово на месте будущего ТПУ находится гаражный кооператив, который надо будет «расселить».
– Один из самых болезненных вопросов – долгострои. Ленобласть активизировала работу с федеральным центром в этой сфере. На какой стадии вопрос находится в настоящее время и каких перспектив Вы ждете?
– В Ленобласти наработан хороший опыт по завершению проблемных объектов – ко мне часто обращаются коллеги из других регионов с просьбами поделиться. Именно у нас впервые был принят закон о предоставлении компенсационных участков инвесторам, именно губернатор Александр Дрозденко впервые в стране опубликовал целую программу мер поддержки компаний-доноров.
Сейчас мы также в лидерах по созданию регионального фонда помощи обманутым дольщикам для совместного софинансирования процесса достройки. Постановление о создании такого фонда в регионе уже подписал Александр Дрозденко. До 1 августа документы о создании фонда будут поданы на регистрацию, сама организация юридически оформится до конца лета. В трехлетнем бюджете Ленобласти заложено 2 млрд рублей на исполнение обязательств проблемных застройщиков перед дольщиками.
Я уверен, что через несколько лет мы совместными усилиями с ответственным бизнесом и федеральным правительством избавимся от такого наследия ФЗ-214, как обманутые дольщики.
Уважаемые участники строительного рынка!
Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Строители – это прекрасная, созидающая профессия, переоценить значение которой просто невозможно. Во многом динамичное развитие Ленинградской области, ее экономический рост, формирование комфортной среды для каждого жителя региона зависят именно от вас!
Строительный комплекс Ленобласти стабильно занимает лидирующие позиции в России по вводу жилья. Регион – единственный в стране уже выполнил поставленную Президентом задачу по вводу 1 квадратного метра жилья на каждого жителя. Вы вносите огромный вклад в формирование новых производственных мощностей на территории области, создание социальной инфраструктуры и развитие дорожной сети.
Желаю вам крепкого здоровья, новых интересных проектов, эффективного ведения бизнеса! И пусть работа приносит вам не только стабильную прибыль, но и подлинное удовольствие от хорошо выполненного дела!
С уважением,
заместитель председателя Правительства
Ленинградской области М. И. Москвин
Об особенностях перехода на прием документации в электронном виде, специфике работы с «самостроями» и эффективности внеплановых проверок в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель Службы госстройнадзора Петербурга Леонид Кулаков.
– Леонид Владимирович, меняется ли отношение застройщиков к своим обязанностям?
– С 2014 года отмечается тенденция к уменьшению числа нарушений в области строительства. Количество штрафов за нарушение технических регламентов и проектной документации сократилось с 820 в 2014 году до 663 в 2016 году, штрафов за строительство без разрешения – с 70 в 2014-м до 29 в 2016 году, за эксплуатацию объектов без разрешения – с 89 в 2015-м до 31 в 2016 году. В этом году тенденция сохраняется: общее количество штрафов за полгода по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 10%.
– В конце марта на собрании отчетной коллегии Вы говорили, что количество внеплановых проверок выросло в несколько раз. Какова динамика по первому полугодию?
– Поводом для внеплановой проверки является обращение от граждан или представителей органов власти. За первые два квартала этого года в Службу поступило 1980 писем. По 662 из них были приняты меры, по всем остальным – даны разъяснения. Получается, что только треть обратившихся в Службу были правы и повод для проверки действительно был.
Плановые проверки проходят в соответствии с программой, которая утверждается после того, как в Службу поступило уведомление о начале строительства. Всего с начала года до 1 августа инспекторы Госстройнадзора провели 1295 проверок. Больше трети из них закончились возбуждением административного дела.
– В чем качественное отличие внеплановых проверок от плановых, можно ли назвать их более репрезентативными и эффективными? Отмечается ли уменьшение числа отдельных видов нарушений?
– Судить о репрезентативности и эффективности проверки только по штрафам не совсем корректно. Штраф – это не самоцель надзорного мероприятия. Как плановые, так и внеплановые проверки направлены, прежде всего, на предупреждение нарушения проектной документации и технических регламентов, а как максимум – на предотвращение аварийной ситуации.
Известно, что в стране проходит реформа контрольно-надзорной деятельности, в том числе, для повышения уровня зрелости и эффективности госорганов. Служба активно участвует в обсуждении мероприятий, разработке нормативной документации.
– Как вы относитесь к введению СРО в негосударственной экспертизе и как ведется работа созданного Службой Координационного совета?
– Любая саморегулируемая организация должна быть автономна от органов государственной власти. Инициатива о введении саморегулирования на рынке экспертизы проектной документации – в духе реформирования отрасли. Экспертные организации пытаются найти ответы на свои вопросы путем вступления в различные объединения, в том числе и в наш Координационный совет. Осенью мы планируем проведение очередной встречи, на которой обсудим последние законодательные нововведения.
– Снизилось ли за последние годы количество объектов, построенных без разрешения на строительство?
– Количество таких объектов снижается. Служба получила полномочия обращаться в суд с исками о сносе «самостроев» в июле 2012 года. С этого момента стала поступать информация от районных администраций и граждан о выявленных ими случаях. За 5 лет накопилось много материала, поэтому количество исков растет (за полгода 2017 года подано 25 исков, в 2016-м и 2015-м – по 19, в 2014 году – 15). При этом массово строить многоквартирные дома на землях ИЖС перестали. Наибольшее количество случаев самовольного строительства, связано с так называемым частным сектором (хозяйственные постройки, пристройки к ИЖС).
Напомню, что в этом году мы создали для граждан на официальном сайте электронный сервис «Осторожно, самострой», в целях предупреждения о негативных последствиях покупки объекта недвижимости в самовольной постройке.
– Этим летом Госстройнадзор снова взялся за «Никитинскую усадьбу». Каковы объективные шансы узаконить существование этого дома? Что мешает привести документы на объект в соответствие с законодательством?
– В суд о нарушениях законодательства при строительстве многоквартирного дома в квартале «Никитинская усадьба» городские власти обращаются уже повторно. За четыре года после первого судебного разбирательства с администрацией района нарушители так и не привели в соответствие с законом этот «самострой».
Что мешает застройщику выполнить свои обязанности перед покупателями квартир в этом доме, должны решать застройщик с покупателями в рамках гражданско-правовых отношений.
Точку в споре о законности строительства этого дома поставит суд, решения которого обязательны для исполнения для всех без исключения.
– Как решались подобные проблемы на объектах с такой же историей?
– Есть альтернативный путь решения – мировое соглашение. Но инициировать его заключение должны ответчики судебного процесса о сносе самовольной постройки. Мировое соглашение – это не легализация «самостроя», это путь к приведению его в соответствие с законом. Оно предполагает выполнение ряда обязанностей со стороны ответчика.
Служба заключила 9 мировых соглашений, 2 из них уже закончились возбуждением исполнительного производства, то есть соглашения исполнены не были.
– Служба гостройнадзора и Центр государственной экспертизы за последний год сделали очень многое для того, чтобы застройщики могли подавать различные виды документов в электронном виде. Строители оценили эту возможность?
– В Петербурге в электронном виде выдается 6% разрешений на строительство. Этот показатель постоянно растет. Все законодательные нововведения предусматривают переход на оказание государственных услуг по выдаче разрешений в электронном виде. Взять хотя бы последние постановления Правительства РФ №788 от 4 июля 2017 года и №699 от 12 июня 2017 года.
– Часть представителей строительного рынка продолжает пользоваться МФЦ. В чем причина? В неудобстве электронных сервисов или в консерватизме застройщиков?
– Популярность услуг МФЦ можно объяснить не только силой привычки, но и тем, что большая часть заключений экспертизы выдается пока на бумажном носителе. С 1 января 2018 года все экспертные организации перейдут на электронный вид услуг, это должно ускорить процесс электронизации государственных услуг.
– С 1 августа подать заявление в электронном виде и получить разрешение на строительство и ввод можно только через Единую систему строительного комплекса (ЕССК). Расскажите подробнее, что это будет значить для застройщиков на практике?
– Для заявителей ничего не меняется с внедрением ЕССК, в этой информационной системе такой же принцип работы, что и в «Личном кабинете» официального сайта Службы. Электронный вид услуг по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию заработал в Петербурге еще в сентябре прошлого года.
Обращение через МФЦ предусматривает традиционный способ оказания услуги. Придя в многофункциональный центр, заявитель тратит дополнительное время на доставку документов в Службу, а также килограммы офисной бумаги. Мы предлагаем обращаться за нашими услугами без посредников и дополнительных затрат.
Служба госстройнадзора и экспертизы в своей работе преследует принцип открытости. Мы оперативно информируем наших заявителей обо всех изменениях законодательства, совершенствуем порядок обращения за нашими услугами, создаем удобные электронные сервисы на официальном сайте для представления информации о нашей деятельности.
В преддверии профессионального праздника строителей хочу пожелать всем плодотворной работы и еще раз обратить внимание на то, что Служба открыта для взаимодействия и сотрудничества.