Михаил Москвин: «Проектное финансирование – пока это непростой инструмент для застройщика»
В канун Дня строителя заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин дал традиционное интервью «Строительному Еженедельнику». Он рассказал, как строительный комплекс региона переходит к проектному финансированию, почему цену «квадрата» жилья определяет не реформа, а рынок, как будет строиться метро в Ленобласти и сколько денег регион готов потратить на решение проблем обманутых дольщиков.
– Михаил Иванович, важнейшее событие этого года для отрасли – реформа привлечения средств в жилищное строительство. Недавно прошел «день Х» – 1 июля 2019 года. Расскажите о ситуации в Ленобласти. Сколько объектов будет достраиваться по старым правилам? Многие ли уже получили подтверждение на право и дальше работать по «долевке»? Есть ли те, кто перешел на проектное финансирование и эскроу-счета?
– Безусловно, переход на проектное финансирование – главное событие на рынке жилищного строительства за последние несколько лет. Практически всего за год необходимо изменить весь профиль строительства жилья в стране.
Но тут необходимо понимать, что инвестиционный цикл строительства составляет три-пять лет. Застройщики, которые начинали свои проекты в 2017–2018 годах, рассчитывали экономику в рамках старых правовых норм. С учетом нестабильности на рынке они все хотели бы закончить стройку по тем правилам, по которым начали. Это понимают и в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, поэтому и сделали довольно лояльные к застройщикам критерии для возможности строить по старым правилам – 30% готовности и 10% заключенных договоров долевого участия.
Сейчас в Ленинградской области работают 116 застройщиков, которые возводят дома по 164 разрешениям на строительство. По нашим расчетам, подпасть под критерии Минстроя РФ смогут чуть больше 130 проектов из 164. У них есть еще время до осени, чтобы подтвердить степень строительной готовности, при этом 84 из их числа уже получили соответствующую визу Госстройнадзора.
В нашем регионе меньше десятка проектов получили проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что говорит о том, что пока это непростой инструмент для застройщика.
– Высказывались опасения, что новая схема может привести к существенному росту цен на новостройки, падению спроса и затовариванию рынка. Ваше отношение к таким прогнозам?
– Такие прогнозы уже привели к тому, что цены на квартиры за последний год в агломерации росли, и это в рамках старых правил. Я неоднократно говорил, что стоимость квадратного метра диктуется рынком. Несколько лет назад в агломерации при себестоимости возведения «квадрата» в 30–40 тыс. рублей средняя цена достигала 100 тыс. Люди покупали, брали ипотеку. Сейчас, конечно, маржинальность значительно упала, но покупательская активность поддерживает цену на высоком уровне.
Вариант развития событий таков: застройщики могут включить стоимость банковского обслуживания в цену «метра» – если у них будут брать квартиры, значит таков рынок. Если нет, то строители будут держать цену за счет сокращения издержек – собственных расходов или цены стройматериалов.
– Не создаст ли новая схема препятствий к реализации нацпроекта по жилью в Ленобласти? Вообще, какие, на Ваш взгляд, нужно предпринять меры для реализации задач, поставленных Президентом?
– Мы много лет уже ориентируемся на принцип, заявленный Президентом, который гласит, что каждый регион должен вводить не менее одного квадратного метра жилой недвижимости на одного жителя в год. В Ленинградской области проживает чуть больше 1,8 млн человек. Последние несколько лет мы стабильно вводим около 2,5 млн кв. м. Мы норматив перевыполняем.
В этом году сданного жилья будет немного меньше, в пределах 2 млн кв. м, – сказывается общая конъюнктура рынка. Вместе с тем и 2 млн «квадратов» нового жилья в год – это достаточный объем, чтобы развивать территорию, обновлять жилищный фонд и привлекать новых жителей.
Повторюсь, что объемы коммерческого жилья в основном определяются рынком, но с учетом того, что приблизительно треть от общего объема вводимого жилья – объекты индивидуального жилищного строительства, регион будет держать планку.
– В Ленобласти принято четкое правило: возводимые массивы многоэтажного жилья должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Удалось ли властям региона найти общий язык с застройщиками на эту тему? Как идет сотрудничество в этой сфере? Планируется ли дальнейшее развитие программы «Стимул»?
– Это сложный процесс, при котором важно не только учесть все интересы, но и не навредить участникам рынка. Нет сомнений, что все новостройки должны быть обеспечены социальными объектами. Это понимаем и мы, и застройщики: у нас есть обязательства перед новыми жителями, застройщики также осознали, что некомфортная среда просто не продается.
Вместе с тем очень остро встал вопрос с источниками финансирования социальной инфраструктуры и объектов безопасности, дорог. Если сейчас собрать все деньги на всю «социалку» с застройщиков, есть риск сделать их банкротами.
Напомню, мы выкупаем детские сады по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» с 2013 года. Все, что введено застройщиками, – выкуплено. Но в этой программе есть один минус для застройщиков – объект должен быть сначала построен с использованием собственных средств, и только потом они вернутся. Тут могут возникать как юридические, так и экономические нюансы.
Поэтому сейчас мы расширяем программу «Стимул», где возведение садов и школ идет без средств застройщика на деньги федерального и областного бюджета. По этой программе в 2019–2020 годах финансируется возведение семи крупных объектов на общую сумму свыше 3,3 млрд рублей.
– Развитие транспортной инфраструктуры, особенно в «приКАДье» – еще одно «узкое место». Что делается в этой сфере? Насколько успешно идет сотрудничество с городскими властями в комплексном развитии улично-дорожной сети города и пригородных территорий?
– Я могу констатировать, что мы с городскими коллегами мыслим категориями единой агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти. Власти обоих регионов понимают, что невозможно поставить шлагбаум на границе и развиваться отдельно друг от друга. У нас масса общих точек соприкосновения, начиная от таких масштабных проектов, как строительство Восточного скоростного радиуса, заканчивая дорогой без названия между двумя пограничными жилыми комплексами в Мурино. Разумеется, не все эти проекты имеют первостепенную важность для города, но мы видим с их стороны желание двигаться навстречу.
– Очень много идет разговоров о продлении строительства Петербургского метро на территории Ленобласти. Какие решения в этой сфере уже приняты и каковы перспективы? Готова ли Ленобласть софинансировать строительство метро на своей территории?
– Мы ориентируемся на дату открытия станции «Кудрово» в 2025 году – этот срок называли на совещаниях в Смольном. Предполагается, что до половины средств на строительство линии Петербургу сможет выделить федеральный бюджет, а Ленобласть поучаствует посредством разработки проекта планировки территории линии и электродепо, а также предоставлением участков лесного фонда более 30 га под размещение этого электродепо. У нас есть несколько вариантов участка, мы обсуждаем его с коллегами.
Также мы будем искать инвестора на строительство транспортно-пересадочного узла. Не думаю, что с этим будут сложности: арендный бизнес на транспортных узлах – высокоприбыльное занятие. В основном мы будем решать земельные вопросы, поскольку в Кудрово на месте будущего ТПУ находится гаражный кооператив, который надо будет «расселить».
– Один из самых болезненных вопросов – долгострои. Ленобласть активизировала работу с федеральным центром в этой сфере. На какой стадии вопрос находится в настоящее время и каких перспектив Вы ждете?
– В Ленобласти наработан хороший опыт по завершению проблемных объектов – ко мне часто обращаются коллеги из других регионов с просьбами поделиться. Именно у нас впервые был принят закон о предоставлении компенсационных участков инвесторам, именно губернатор Александр Дрозденко впервые в стране опубликовал целую программу мер поддержки компаний-доноров.
Сейчас мы также в лидерах по созданию регионального фонда помощи обманутым дольщикам для совместного софинансирования процесса достройки. Постановление о создании такого фонда в регионе уже подписал Александр Дрозденко. До 1 августа документы о создании фонда будут поданы на регистрацию, сама организация юридически оформится до конца лета. В трехлетнем бюджете Ленобласти заложено 2 млрд рублей на исполнение обязательств проблемных застройщиков перед дольщиками.
Я уверен, что через несколько лет мы совместными усилиями с ответственным бизнесом и федеральным правительством избавимся от такого наследия ФЗ-214, как обманутые дольщики.
Уважаемые участники строительного рынка!
Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Строители – это прекрасная, созидающая профессия, переоценить значение которой просто невозможно. Во многом динамичное развитие Ленинградской области, ее экономический рост, формирование комфортной среды для каждого жителя региона зависят именно от вас!
Строительный комплекс Ленобласти стабильно занимает лидирующие позиции в России по вводу жилья. Регион – единственный в стране уже выполнил поставленную Президентом задачу по вводу 1 квадратного метра жилья на каждого жителя. Вы вносите огромный вклад в формирование новых производственных мощностей на территории области, создание социальной инфраструктуры и развитие дорожной сети.
Желаю вам крепкого здоровья, новых интересных проектов, эффективного ведения бизнеса! И пусть работа приносит вам не только стабильную прибыль, но и подлинное удовольствие от хорошо выполненного дела!
С уважением,
заместитель председателя Правительства
Ленинградской области М. И. Москвин
К лету следующего года компания «Отделстрой» планирует открыть продажи в своем новом проекте – «Новый Лесснер» на Большом Сампсониевском проспекте. Генеральный директор компании Марк Окунь рассказал «Строительному Еженедельнику» о подготовке проекта, которая заняла два года, и о приобретенном опыте реализации проектов редевелопмента.
– Марк Леонидович, этот год выдался особенно щедрым на реформы в законодательстве строительной отрасли, направленные на защиту обманутых дольщиков. Эксперты прогнозируют, что они коренным и совсем не позитивным образом повлияют на рынок. Вы разделяете эту точку зрения?
– Прежде чем говорить о том, какие последствия принесут эти законодательные изменения, нужно констатировать с сожалением, что законодатели забыли об одной важной вещи. Проблема обманутых дольщиков не является массовой, она касается не более 1% всех покупателей квартир на рынке и, соответственно, примерно такой же доли застройщиков, которые по тем или иным причинам не могут выполнить свои обязательства. А заградительные решения, которые принимаются с целью решить эту проблему, распространяются на всех. Создается такое впечатление, что проблема обманутых дольщиков довлеет над всем рынком и все без исключения застройщики работают недобросовестно. Но это не так. А вот вводимые поправки повлияют на всех участников рынка, однозначно приведут к уменьшению предложения и увеличению цены квадратного метра. Это закономерная рыночная история.
Не стоит также забывать о том, что только частная инициатива и предпринимательство строительных компаний позволяют стране глобально решать вопрос с жильем. Ведь рекордных 80 млн кв. м в год – объема, который по силам сегодня застройщикам, – не удавалось достигнуть и в советские годы, когда государство полностью контролировало сферу строительства. И сегодня решения нужно принимать, учитывая и этот немаловажный фактор. Поэтому меры, о которых Вы спрашиваете, сложно считать дальновидными. Скорее – это эмоциональный всплеск, связанный с текущими политическими задачами предвыборного времени.
– А может быть дело и вовсе не в обманутых дольщиках?
– Нет, обманутые дольщики – это катализатор, причем весьма серьезный. Однако эту проблему можно решить более щадящими способами, а не постоянными и непоследовательными изменениями в законодательстве, которые могут привести к еще большему числу дольщиков, так и не дождавшихся своих квартир.
– Что может быть действеннее и радикальнее отмены долевого строительства?
– Полностью отменить долевое строительство очень сложно по целому ряду причин. Во-первых, банки не смогут предоставить кредит большинству застройщиков. Даже если уполномоченным государством банкам выделят на это огромные деньги, с обеспечением этих кредитов возникнут серьезные проблемы. Зарегулированность банковской системы требует резервов, сопоставимых чуть ли не с объемами выдаваемых кредитов, и выполнения многих требований. Такие требования смогут обеспечить только единицы застройщиков.
Во-вторых, и те, кому посчастливится получить этот кредит, вынуждены будут самым серьезным образом просчитывать экономику своих проектов, поскольку стоимость строительства вырастет. Рентабельность проектов в массовом сегменте сегодня не превышает 10%, а процент, под который можно получить проектное финансирование, составляет 10-15%. При таких условиях возникает вопрос: зачем эта деятельность нужна будет самому застройщику?
– Вернемся к сегодняшним реалиям рынка. Пикирующие ипотечные ставки поддерживают рынок?
– В краткосрочной перспективе – да. Однако опасность в том, что доходы населения не растут, а закредитованность, наоборот, увеличивается. Если 5-7 лет назад ипотека занимала не более 10% в общем объеме сделок, то сегодня этот показатель достигает 70-80%. Это говорит лишь о том, что люди на собственные деньги купить ничего не могут. Если по какой-либо причине ипотека «встанет», рынок потеряет большую часть покупателей.
– С какими результатами по вводу площадей компания «Отделстрой» завершает 2017 год?
– Наша стратегия такова, что в год мы вводим в эксплуатацию порядка 1,5 тыс. квартир, что мы и сделали в этом году, завершив строительство очередного корпуса «Нового Оккервиля». К сдаче готовится следующая очередь этого жилого комплекса, аналогичная по количеству квартир, работы там уже завершены на 99%. В целом, «Новый Оккервиль» продолжает свое активное развитие; завершение же всего проекта запланировано на конец 2021 года. В нем уже сдано в эксплуатацию достаточное количество социальных объектов – школа, два детских сада, спортивный комплекс, две поликлиники. Еще детский сад планируется сдать в составе шестой очереди проекта. Интересно, что большая часть жителей в «Новом Оккервиле» – молодые семьи. Можно говорить, что «Новый Оккервиль» сейчас переживает собственный локальный демографический взрыв. Именно поэтому мы с особым вниманием относимся к развитию детской инфраструктуры в микрорайоне – начиная с учебных и медицинских учреждений и заканчивая студиями творчества, магазинами товаров для детей, игровыми площадками и пр. Фактически «Новый Оккервиль» – это уже сформировавшийся жилой район, и год за годом мы привносим в него улучшения.
– А каковы объемы продаж?
– В этом году результат по продажам сопоставим с результатами прошлого года. Процесс принятия решения клиентами стал длительнее, а процесс переговоров – более трудоемким и растянутым по времени.
– Может быть, в этом отчасти виноваты высокие цены на жилье в «Новом Оккервиле»?
– Цена соответствует тому, что мы предлагаем. Мы продаем не просто квадратные метры, а комфортную благоустроенную среду в пешей доступности от метро. В жилом комплексе собственная, уже действующая инфраструктура, здесь теплые кирпично-монолитные дома с наружными стенами 68 см, при этом на площадке в среднем по 4-6 квартир. Такой уровень жизни может предложить не каждый «спальный» район Петербурга, а цены наши при всем этом, замечу, ниже аналогичных проектов в городе.
– ЖК «Новый Оккервиль» Ваша компания развивает уже почти десять лет. Покупательские предпочтения претерпели за это время серьезные изменения. Приходится менять что-нибудь в процессе реализации проекта?
– Конечно. Каждый дом в чем-то совершеннее предыдущего. При этом, безусловно, меняются и планировки квартир, и их площадь, и количество квартир на этаже. Но мы стараемся не превращать наши дома в «общежития» (как многие ЖК, в которых по 15-20 студий на этаже), а выдерживаем разумный баланс.
Тенденция последнего времени – рост количества покупок квартир с отделкой. В этом прослеживается определенная связь вместе с ростом ипотечных сделок. Людям сложно одновременно нести затраты на ремонт квартиры и оплачивать ипотеку. Им гораздо проще сразу взять кредит на покупку квартиры «под ключ» и не искать после получения ключей дополнительных средств на ремонт.
– В 2015 году Вы анонсировали новый проект на территории, ранее принадлежавшей заводу имени Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте. На какой стадии проект? Когда планируете открыть продажи?
– Два года назад мы приобрели территорию мануфактуры «Новый Лесснер» (в советское время – Завод имени Карла Маркса). Площадь участка – 7,8 га. Предприятие обанкротилось в начале 2000-х годов, и с тех пор эта территория собственниками сдавалась в аренду под разного рода хозяйственную деятельность. Два года мы занимались консолидацией земельных участков, вели непростые переговоры с разрозненными собственниками, разрабатывали градостроительную документацию. Сегодня этот путь практически завершен, и планируем к лету будущего года выйти на стройплощадку и открыть продажи. Наш проект носит название «Новый Лесснер» и включает в себя две очереди строительства. Их совокупный объем – 125 тыс. кв. м жилья. На территории жилого комплекса «Новый Лесснер» также запланированы отдельно стоящие детский сад на 125 мест и школа-детский сад на 325 мест.
– В связи со 100-летием революционных событий, очень модной становится тема исторических ассоциаций. Не планируете развить ее в «Новом Лесснере»?
– Никаких ассоциаций с советским прошлым мы не планируем, вместе с тем в архитектурном облике проекта будет присутствовать некая монументальность – достаточно дорогие навесные керамические фасады, качественное остекление... Жилой комплекс «Новый Лесснер» замечательно впишется в уже сложившуюся застройку, в которой, между прочим, присутствуют и исторические здания. Проект был нами согласован в Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга. К архитектурному облику проекта было проявлено трепетное отношение со всех сторон – не только с нашей, но и со стороны власти.
– «Новый Лесснер» для компании «Отделстрой» – первый проект редевелопмента такого масштаба. Что оказалось самым сложным в его реализации? Архитектура? Рекультивация земли?
– Рекультивация – наименьшее из всех зол, связанных с реализацией подобных проектов. Земля в любом случае будет вывозиться – это необходимо для возведения подземных паркингов. Самая большая проблема – большое количество разрозненных собственников, причем как частных, так и государственных, чьи цели по дальнейшему использованию территории не определены. Это рождает массу юридических проблем, связанных с оценкой, согласованием, приобретением, присоединением земельных участков. Самое сложное в редевелопменте – это человеческий фактор, ведь пока единственный путь реализации таких проектов – выкуп чужой собственности. Причем может случиться так, что выкуп сделает проект экономически нецелесообразным. Просчитать эти расходы заранее – задача, которая по силам только очень опытным девелоперам.
– Есть ли планы по реализации других новых проектов?
– Задел по «Новому Оккервилю» и старт проекта «Новый Лесснер» обеспечат нам загрузку еще как минимум на пятилетку. А что будет дальше – покажет время. Может быть, рынок больше не нуждается в таких значительных объемах предложения, покупательная способность ограничена, и приходит час для переосмысления бизнес-стратегий застройщиков в сторону реализации точечных проектов. Время покажет…