Михаил Москвин: «Проектное финансирование – пока это непростой инструмент для застройщика»
В канун Дня строителя заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин дал традиционное интервью «Строительному Еженедельнику». Он рассказал, как строительный комплекс региона переходит к проектному финансированию, почему цену «квадрата» жилья определяет не реформа, а рынок, как будет строиться метро в Ленобласти и сколько денег регион готов потратить на решение проблем обманутых дольщиков.
– Михаил Иванович, важнейшее событие этого года для отрасли – реформа привлечения средств в жилищное строительство. Недавно прошел «день Х» – 1 июля 2019 года. Расскажите о ситуации в Ленобласти. Сколько объектов будет достраиваться по старым правилам? Многие ли уже получили подтверждение на право и дальше работать по «долевке»? Есть ли те, кто перешел на проектное финансирование и эскроу-счета?
– Безусловно, переход на проектное финансирование – главное событие на рынке жилищного строительства за последние несколько лет. Практически всего за год необходимо изменить весь профиль строительства жилья в стране.
Но тут необходимо понимать, что инвестиционный цикл строительства составляет три-пять лет. Застройщики, которые начинали свои проекты в 2017–2018 годах, рассчитывали экономику в рамках старых правовых норм. С учетом нестабильности на рынке они все хотели бы закончить стройку по тем правилам, по которым начали. Это понимают и в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, поэтому и сделали довольно лояльные к застройщикам критерии для возможности строить по старым правилам – 30% готовности и 10% заключенных договоров долевого участия.
Сейчас в Ленинградской области работают 116 застройщиков, которые возводят дома по 164 разрешениям на строительство. По нашим расчетам, подпасть под критерии Минстроя РФ смогут чуть больше 130 проектов из 164. У них есть еще время до осени, чтобы подтвердить степень строительной готовности, при этом 84 из их числа уже получили соответствующую визу Госстройнадзора.
В нашем регионе меньше десятка проектов получили проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что говорит о том, что пока это непростой инструмент для застройщика.
– Высказывались опасения, что новая схема может привести к существенному росту цен на новостройки, падению спроса и затовариванию рынка. Ваше отношение к таким прогнозам?
– Такие прогнозы уже привели к тому, что цены на квартиры за последний год в агломерации росли, и это в рамках старых правил. Я неоднократно говорил, что стоимость квадратного метра диктуется рынком. Несколько лет назад в агломерации при себестоимости возведения «квадрата» в 30–40 тыс. рублей средняя цена достигала 100 тыс. Люди покупали, брали ипотеку. Сейчас, конечно, маржинальность значительно упала, но покупательская активность поддерживает цену на высоком уровне.
Вариант развития событий таков: застройщики могут включить стоимость банковского обслуживания в цену «метра» – если у них будут брать квартиры, значит таков рынок. Если нет, то строители будут держать цену за счет сокращения издержек – собственных расходов или цены стройматериалов.
– Не создаст ли новая схема препятствий к реализации нацпроекта по жилью в Ленобласти? Вообще, какие, на Ваш взгляд, нужно предпринять меры для реализации задач, поставленных Президентом?
– Мы много лет уже ориентируемся на принцип, заявленный Президентом, который гласит, что каждый регион должен вводить не менее одного квадратного метра жилой недвижимости на одного жителя в год. В Ленинградской области проживает чуть больше 1,8 млн человек. Последние несколько лет мы стабильно вводим около 2,5 млн кв. м. Мы норматив перевыполняем.
В этом году сданного жилья будет немного меньше, в пределах 2 млн кв. м, – сказывается общая конъюнктура рынка. Вместе с тем и 2 млн «квадратов» нового жилья в год – это достаточный объем, чтобы развивать территорию, обновлять жилищный фонд и привлекать новых жителей.
Повторюсь, что объемы коммерческого жилья в основном определяются рынком, но с учетом того, что приблизительно треть от общего объема вводимого жилья – объекты индивидуального жилищного строительства, регион будет держать планку.
– В Ленобласти принято четкое правило: возводимые массивы многоэтажного жилья должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Удалось ли властям региона найти общий язык с застройщиками на эту тему? Как идет сотрудничество в этой сфере? Планируется ли дальнейшее развитие программы «Стимул»?
– Это сложный процесс, при котором важно не только учесть все интересы, но и не навредить участникам рынка. Нет сомнений, что все новостройки должны быть обеспечены социальными объектами. Это понимаем и мы, и застройщики: у нас есть обязательства перед новыми жителями, застройщики также осознали, что некомфортная среда просто не продается.
Вместе с тем очень остро встал вопрос с источниками финансирования социальной инфраструктуры и объектов безопасности, дорог. Если сейчас собрать все деньги на всю «социалку» с застройщиков, есть риск сделать их банкротами.
Напомню, мы выкупаем детские сады по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» с 2013 года. Все, что введено застройщиками, – выкуплено. Но в этой программе есть один минус для застройщиков – объект должен быть сначала построен с использованием собственных средств, и только потом они вернутся. Тут могут возникать как юридические, так и экономические нюансы.
Поэтому сейчас мы расширяем программу «Стимул», где возведение садов и школ идет без средств застройщика на деньги федерального и областного бюджета. По этой программе в 2019–2020 годах финансируется возведение семи крупных объектов на общую сумму свыше 3,3 млрд рублей.
– Развитие транспортной инфраструктуры, особенно в «приКАДье» – еще одно «узкое место». Что делается в этой сфере? Насколько успешно идет сотрудничество с городскими властями в комплексном развитии улично-дорожной сети города и пригородных территорий?
– Я могу констатировать, что мы с городскими коллегами мыслим категориями единой агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти. Власти обоих регионов понимают, что невозможно поставить шлагбаум на границе и развиваться отдельно друг от друга. У нас масса общих точек соприкосновения, начиная от таких масштабных проектов, как строительство Восточного скоростного радиуса, заканчивая дорогой без названия между двумя пограничными жилыми комплексами в Мурино. Разумеется, не все эти проекты имеют первостепенную важность для города, но мы видим с их стороны желание двигаться навстречу.
– Очень много идет разговоров о продлении строительства Петербургского метро на территории Ленобласти. Какие решения в этой сфере уже приняты и каковы перспективы? Готова ли Ленобласть софинансировать строительство метро на своей территории?
– Мы ориентируемся на дату открытия станции «Кудрово» в 2025 году – этот срок называли на совещаниях в Смольном. Предполагается, что до половины средств на строительство линии Петербургу сможет выделить федеральный бюджет, а Ленобласть поучаствует посредством разработки проекта планировки территории линии и электродепо, а также предоставлением участков лесного фонда более 30 га под размещение этого электродепо. У нас есть несколько вариантов участка, мы обсуждаем его с коллегами.
Также мы будем искать инвестора на строительство транспортно-пересадочного узла. Не думаю, что с этим будут сложности: арендный бизнес на транспортных узлах – высокоприбыльное занятие. В основном мы будем решать земельные вопросы, поскольку в Кудрово на месте будущего ТПУ находится гаражный кооператив, который надо будет «расселить».
– Один из самых болезненных вопросов – долгострои. Ленобласть активизировала работу с федеральным центром в этой сфере. На какой стадии вопрос находится в настоящее время и каких перспектив Вы ждете?
– В Ленобласти наработан хороший опыт по завершению проблемных объектов – ко мне часто обращаются коллеги из других регионов с просьбами поделиться. Именно у нас впервые был принят закон о предоставлении компенсационных участков инвесторам, именно губернатор Александр Дрозденко впервые в стране опубликовал целую программу мер поддержки компаний-доноров.
Сейчас мы также в лидерах по созданию регионального фонда помощи обманутым дольщикам для совместного софинансирования процесса достройки. Постановление о создании такого фонда в регионе уже подписал Александр Дрозденко. До 1 августа документы о создании фонда будут поданы на регистрацию, сама организация юридически оформится до конца лета. В трехлетнем бюджете Ленобласти заложено 2 млрд рублей на исполнение обязательств проблемных застройщиков перед дольщиками.
Я уверен, что через несколько лет мы совместными усилиями с ответственным бизнесом и федеральным правительством избавимся от такого наследия ФЗ-214, как обманутые дольщики.
Уважаемые участники строительного рынка!
Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Строители – это прекрасная, созидающая профессия, переоценить значение которой просто невозможно. Во многом динамичное развитие Ленинградской области, ее экономический рост, формирование комфортной среды для каждого жителя региона зависят именно от вас!
Строительный комплекс Ленобласти стабильно занимает лидирующие позиции в России по вводу жилья. Регион – единственный в стране уже выполнил поставленную Президентом задачу по вводу 1 квадратного метра жилья на каждого жителя. Вы вносите огромный вклад в формирование новых производственных мощностей на территории области, создание социальной инфраструктуры и развитие дорожной сети.
Желаю вам крепкого здоровья, новых интересных проектов, эффективного ведения бизнеса! И пусть работа приносит вам не только стабильную прибыль, но и подлинное удовольствие от хорошо выполненного дела!
С уважением,
заместитель председателя Правительства
Ленинградской области М. И. Москвин
27 января 2018 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации под № 374843-7 внесен законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части саморегулирования деятельности юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий».
О новеллах законодательства рассказывает президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков, народный архитектор России, академик Михаил Посохин.
«Законопроект разработан Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с поручениями заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Дмитрия Козака (№ ДК-П9-119пр от 3 июня 2014 года и № ДК-П9-32пр от 3 февраля 2017 года – прим. ред.), а также пунктом Плана законопроектной деятельности Правительства Российской Федерации (№ 2736-р от 27 декабря 2014 года), – поясняет Михаил Посохин, – и направлен на формирование общегосударственной модели саморегулирования в области проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий. По мнению экспертов НОПРИЗ, принятие предлагаемых проектом Федерального закона изменений позволит повысить качество подготовки заключений государственной и негосударственной экспертизы, что, в свою очередь, будет способствовать повышению безопасности зданий и сооружений».
– Что нового принесет законопроект застройщикам?
– В настоящее время негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий в Российской Федерации, согласно государственному реестру юридических лиц, аккредитованных на право проведения этой деятельности Федеральной службой по аккредитации, осуществляют 799 организаций.
После принятия законопроекта и его вступления в силу количество экспертных компаний уменьшится.
Это неизбежно, так как, во-первых, закон вносит определенные требования, соответствовать которым смогут не все. И во-вторых, законопроектом запрещается федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации, подведомственным им государственным (бюджетным или автономным) учреждениям создавать юридические лица, осуществляющие проведение негосударственной экспертизы.
– Каковы новые требования закона к экспертным компаниям?
– С момента вступления Закона в силу будут распространяться на экспертные организации требования Градкодекса в части членства в СРО, ответственности, правил саморегулирования и положений о размере членских взносов, требований к наличию стандартов деятельности и вступления в саморегулируемую организацию, равно как и на включение в реестр.
Законопроект предусматривает, что в составе саморегулируемой организации в области негосударственной экспертизы должно будет состоять не менее двадцати пяти юридических лиц, соответствующих требованиям, предъявляемым к членам СРО. Сами экспертные СРО войдут в состав НОПРИЗ.
Кроме этого, законопроектом исключаются избыточные полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области градостроительной деятельности по установлению порядка аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы, а также по истечении 6 месяцев со дня вступления в силу проекта Федерального закона упраздняется институт аккредитации экспертных организаций.
В свою очередь, федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, подведомственные им государственные (бюджетные или автономные) учреждения наделяются обязательными полномочиями по обращению застройщика (технического заказчика) осуществлять государственную экспертизу проектной документации в отношении любых объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации.
– Будут ли какие-то нововведения по требованиям к специалистам?
– Да. Повышаются требования и к аттестации кадрового состава экспертных организаций. Например, увеличение минимального стажа работы в сфере подготовки проектной документации и (или) выполнения инженерных изысканий до 7 лет, чтобы получить право быть аттестованным экспертом. При этом таких специалистов в организации должно работать без права совмещения не менее пяти.
Для повышения качества негосударственной экспертизы законопроектом установлена ответственность экспертов в виде аннулирования аттестата (без права переаттестации в течение трех лет).
Аннуляция будет производиться за выдачу положительного заключения при несоответствии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий и за подготовку экспертом (в части направления его деятельности) отрицательного заключения экспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий при их соответствии требованиям технических регламентов.
– Как скоро законопроект вступит в силу?
– Предполагаемый срок вступления в силу положений проекта Федерального закона в части, касающейся создания экспертных саморегулируемых организаций в области проведения негосударственной экспертизы, – по истечении 180 дней со дня официального опубликования проекта Федерального закона. До этого времени предлагается установить положения переходного периода (путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» – прим. ред.).
– Как Вы оцениваете законопроект?
– Безусловно, некоторые положения требуют дополнений и обсуждений.
В частности, следует продумать предложения по уточнению термина «заявленная область», который в проекте Федерального закона не раскрывается. Существующие подзаконные акты содержат только перечень из 17 видов экспертной деятельности, часть из которых при проведении негосударственной экспертизы никогда не применяется или применяется в исключительных случаях. Имеются в виду эксперты в сфере ГО и ЧС, в сфере газоснабжения, проектов организации строительства. При проведении экспертизы изысканий небюджетных объектов также практически не бывает случаев использования знаний специалистов по направлению инженерно-гидрометеорологических изысканий.
Таких специалистов, отвечающих новым требованиям законодательства, по всей стране найдется около ста, что заставит уйти с рынка большинство компаний.
То же касается и направления «Санитарно-эпидемиологическая безопасность», по которому аттестуются только претенденты, имеющие диплом врача с 5-летним опытом проектной деятельности, что само по себе на рынке труда – крайняя редкость.
Однако считаю необходимым здесь отметить следующее: законопроектом предусматривается положение о том, что «перечень направлений деятельности экспертов утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства». Согласно сопровождающим законопроект материалам, порядка 30 подзаконных нормативных правовых актов требуется утвердить в связи с принятием данного проекта Федерального закона.
Поэтому, пользуясь случаем, хочу призвать все профессиональное сообщество к активному обсуждению предлагаемого законопроекта. Свои предложения можно оставить на сайте НОПРИЗ.
Уверен, вместе мы сможем получить хороший, работающий закон, который важен для всей строительной отрасли, и прежде всего – для застройщиков и заказчиков небюджетных объектов капитального строительства.
Мнения
Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Могу сказать, что появление саморегулирования в негосударственной экспертизе – это общий тренд отказа государства от избыточных контролирующих функций. Данную задачу поставил перед подчиненными Президент Российской Федерации Владимир Путин. Соответственно, данный тренд можно только приветствовать. Саморегулирование негосударственной экспертизы поможет ей избавиться от множества накопившихся проблем, повысит эффективность и качество принимаемых решений представителей данной отрасли. На мой взгляд, важно, чтобы была не одна саморегулируемая организация негосударственной экспертизы, а несколько. Причем они должны быть привязаны к своим регионам и федеральным округам. Это сделает работу СРО негосударственной экспертизы управляемой и гибкой. Такую регионализацию уже прошли строительные СРО, что уже позитивно отразилась на их деятельности. Также считаю логичным решением включение саморегулируемых организаций органов экспертизы в состав НОПРИЗ. Данные отрасли тесно связаны друг с другом. Полагаю, что такое партнерство НОПРИЗ и представителей негосударственной экспертизы принесет очень много нового и позитивного в национальное объединение.
Виктор Зозуля, президент ООО «Группа компаний «Н.Э.П.С.»:
– Внесенный в Думу законопроект подготовлен без учета мнения профессионального экспертного сообщества, специфики работы организаций негосударственной экспертизы. В части установления размера компенсационных фондов он исходит из несоразмерного уровня доходов от коммерческой деятельности. Кроме того, деятельность экспертизы частично несет контрольные функции в отношении качества проектной документации, оценки соответствия ее решений техническим регламентам, в результате чего нахождение негосударственной экспертизы в одном Национальном объединении с проектными и изыскательскими организациями неизбежно приведет к возникновению конфликта интересов, что не может способствовать цивилизованному развитию рынка данных услуг.
В последние годы сплошных реорганизаций строительной отрасли, насмотревшись на «сонмище» законов, стратегий, приказов, «дорожных карт» и распоряжений, ведущих в дилетантское беспутье и периодически ставящих эту самую отрасль то в неудобную позу, то перед фактом очередного реформирования, а то и в тупик, начинаешь понимать, почему повышение качества проектных, изыскательских и строительных работ остается только на уровне призывов – при том, что все эти виды строительной деятельности не первый год «живут» в системе саморегулирования, где неоднократно возникают конфликтные ситуации.
Исходя из этого полагаю, что в создании СРО негосударственной экспертизы (тем более в составе НОПРИЗ под эгидой дальнейшего реформирования строительной отрасли, при том, что этот вид деятельности полностью отрегулирован государством) никакого здравого смысла нет кроме как цели получения дополнительных прибылей.
Олег Романов, эксперт Министерства юстиции РФ:
– Законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ...» направлен на централизацию государственного управления проектно-строительной отрасли. Как говорят зодчие, «жили в бедности – проживем и в изобилии». Его требования направлены на монополизацию отрасли. Он создан для того, чтобы оказывать влияние на экспертов, как это уже сделано в адвокатуре, когда судьи через адвокатские палаты оказывают давление на адвокатов, грозя изъятием удостоверений. Специфика работы негосударственной экспертизы не учтена, так как нельзя учесть то, в чем ты не разбираешься. Принцип вассалитета-сюзеренитета в сфере градостроительства исключает качественное нормотворчество.
Ольга Смирнова, генеральный директор ООО «УЭЦ «Русское товарищество»:
– Ожидаемую новацию в отрасли негосударственной экспертизы оцениваем позитивно. Качество работы, проводимой игроками рынка, необходимо улучшать. Об этом неоднократно говорил и один из идеологов введения саморегулирования в негосударственную экспертизу заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Дмитрий Козак. Новшество не только поможет повысить профессионализм экспертов отрасли, но и установит ответственность саморегулируемых организаций за некачественное проведение их членами своей работы. Правильным шагом считаю и вхождение негосударственной экспертизы именно в НОПРИЗ. Их интересы пересекаются, проектировщики и экспертиза плотно работают друг с другом. Конечно, пока остается много открытых вопросов: каким должно быть саморегулирование? В частности, необходимо определить, какое количество организаций, занимающихся негосударственной экспертизой, должно быть в СРО, какие стандарты должны выполнять члены саморегулируемых организаций. Но думаю, что профессиональное сообщество придет к какому-то единому решению. Полагаю, что законопроект будет еще совершенствоваться, мнение участников рынка будет обязательно услышано федеральными чиновниками и депутатами.