Михаил Москвин: «Проектное финансирование – пока это непростой инструмент для застройщика»
В канун Дня строителя заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин дал традиционное интервью «Строительному Еженедельнику». Он рассказал, как строительный комплекс региона переходит к проектному финансированию, почему цену «квадрата» жилья определяет не реформа, а рынок, как будет строиться метро в Ленобласти и сколько денег регион готов потратить на решение проблем обманутых дольщиков.
– Михаил Иванович, важнейшее событие этого года для отрасли – реформа привлечения средств в жилищное строительство. Недавно прошел «день Х» – 1 июля 2019 года. Расскажите о ситуации в Ленобласти. Сколько объектов будет достраиваться по старым правилам? Многие ли уже получили подтверждение на право и дальше работать по «долевке»? Есть ли те, кто перешел на проектное финансирование и эскроу-счета?
– Безусловно, переход на проектное финансирование – главное событие на рынке жилищного строительства за последние несколько лет. Практически всего за год необходимо изменить весь профиль строительства жилья в стране.
Но тут необходимо понимать, что инвестиционный цикл строительства составляет три-пять лет. Застройщики, которые начинали свои проекты в 2017–2018 годах, рассчитывали экономику в рамках старых правовых норм. С учетом нестабильности на рынке они все хотели бы закончить стройку по тем правилам, по которым начали. Это понимают и в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, поэтому и сделали довольно лояльные к застройщикам критерии для возможности строить по старым правилам – 30% готовности и 10% заключенных договоров долевого участия.
Сейчас в Ленинградской области работают 116 застройщиков, которые возводят дома по 164 разрешениям на строительство. По нашим расчетам, подпасть под критерии Минстроя РФ смогут чуть больше 130 проектов из 164. У них есть еще время до осени, чтобы подтвердить степень строительной готовности, при этом 84 из их числа уже получили соответствующую визу Госстройнадзора.
В нашем регионе меньше десятка проектов получили проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что говорит о том, что пока это непростой инструмент для застройщика.
– Высказывались опасения, что новая схема может привести к существенному росту цен на новостройки, падению спроса и затовариванию рынка. Ваше отношение к таким прогнозам?
– Такие прогнозы уже привели к тому, что цены на квартиры за последний год в агломерации росли, и это в рамках старых правил. Я неоднократно говорил, что стоимость квадратного метра диктуется рынком. Несколько лет назад в агломерации при себестоимости возведения «квадрата» в 30–40 тыс. рублей средняя цена достигала 100 тыс. Люди покупали, брали ипотеку. Сейчас, конечно, маржинальность значительно упала, но покупательская активность поддерживает цену на высоком уровне.
Вариант развития событий таков: застройщики могут включить стоимость банковского обслуживания в цену «метра» – если у них будут брать квартиры, значит таков рынок. Если нет, то строители будут держать цену за счет сокращения издержек – собственных расходов или цены стройматериалов.
– Не создаст ли новая схема препятствий к реализации нацпроекта по жилью в Ленобласти? Вообще, какие, на Ваш взгляд, нужно предпринять меры для реализации задач, поставленных Президентом?
– Мы много лет уже ориентируемся на принцип, заявленный Президентом, который гласит, что каждый регион должен вводить не менее одного квадратного метра жилой недвижимости на одного жителя в год. В Ленинградской области проживает чуть больше 1,8 млн человек. Последние несколько лет мы стабильно вводим около 2,5 млн кв. м. Мы норматив перевыполняем.
В этом году сданного жилья будет немного меньше, в пределах 2 млн кв. м, – сказывается общая конъюнктура рынка. Вместе с тем и 2 млн «квадратов» нового жилья в год – это достаточный объем, чтобы развивать территорию, обновлять жилищный фонд и привлекать новых жителей.
Повторюсь, что объемы коммерческого жилья в основном определяются рынком, но с учетом того, что приблизительно треть от общего объема вводимого жилья – объекты индивидуального жилищного строительства, регион будет держать планку.
– В Ленобласти принято четкое правило: возводимые массивы многоэтажного жилья должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Удалось ли властям региона найти общий язык с застройщиками на эту тему? Как идет сотрудничество в этой сфере? Планируется ли дальнейшее развитие программы «Стимул»?
– Это сложный процесс, при котором важно не только учесть все интересы, но и не навредить участникам рынка. Нет сомнений, что все новостройки должны быть обеспечены социальными объектами. Это понимаем и мы, и застройщики: у нас есть обязательства перед новыми жителями, застройщики также осознали, что некомфортная среда просто не продается.
Вместе с тем очень остро встал вопрос с источниками финансирования социальной инфраструктуры и объектов безопасности, дорог. Если сейчас собрать все деньги на всю «социалку» с застройщиков, есть риск сделать их банкротами.
Напомню, мы выкупаем детские сады по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» с 2013 года. Все, что введено застройщиками, – выкуплено. Но в этой программе есть один минус для застройщиков – объект должен быть сначала построен с использованием собственных средств, и только потом они вернутся. Тут могут возникать как юридические, так и экономические нюансы.
Поэтому сейчас мы расширяем программу «Стимул», где возведение садов и школ идет без средств застройщика на деньги федерального и областного бюджета. По этой программе в 2019–2020 годах финансируется возведение семи крупных объектов на общую сумму свыше 3,3 млрд рублей.
– Развитие транспортной инфраструктуры, особенно в «приКАДье» – еще одно «узкое место». Что делается в этой сфере? Насколько успешно идет сотрудничество с городскими властями в комплексном развитии улично-дорожной сети города и пригородных территорий?
– Я могу констатировать, что мы с городскими коллегами мыслим категориями единой агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти. Власти обоих регионов понимают, что невозможно поставить шлагбаум на границе и развиваться отдельно друг от друга. У нас масса общих точек соприкосновения, начиная от таких масштабных проектов, как строительство Восточного скоростного радиуса, заканчивая дорогой без названия между двумя пограничными жилыми комплексами в Мурино. Разумеется, не все эти проекты имеют первостепенную важность для города, но мы видим с их стороны желание двигаться навстречу.
– Очень много идет разговоров о продлении строительства Петербургского метро на территории Ленобласти. Какие решения в этой сфере уже приняты и каковы перспективы? Готова ли Ленобласть софинансировать строительство метро на своей территории?
– Мы ориентируемся на дату открытия станции «Кудрово» в 2025 году – этот срок называли на совещаниях в Смольном. Предполагается, что до половины средств на строительство линии Петербургу сможет выделить федеральный бюджет, а Ленобласть поучаствует посредством разработки проекта планировки территории линии и электродепо, а также предоставлением участков лесного фонда более 30 га под размещение этого электродепо. У нас есть несколько вариантов участка, мы обсуждаем его с коллегами.
Также мы будем искать инвестора на строительство транспортно-пересадочного узла. Не думаю, что с этим будут сложности: арендный бизнес на транспортных узлах – высокоприбыльное занятие. В основном мы будем решать земельные вопросы, поскольку в Кудрово на месте будущего ТПУ находится гаражный кооператив, который надо будет «расселить».
– Один из самых болезненных вопросов – долгострои. Ленобласть активизировала работу с федеральным центром в этой сфере. На какой стадии вопрос находится в настоящее время и каких перспектив Вы ждете?
– В Ленобласти наработан хороший опыт по завершению проблемных объектов – ко мне часто обращаются коллеги из других регионов с просьбами поделиться. Именно у нас впервые был принят закон о предоставлении компенсационных участков инвесторам, именно губернатор Александр Дрозденко впервые в стране опубликовал целую программу мер поддержки компаний-доноров.
Сейчас мы также в лидерах по созданию регионального фонда помощи обманутым дольщикам для совместного софинансирования процесса достройки. Постановление о создании такого фонда в регионе уже подписал Александр Дрозденко. До 1 августа документы о создании фонда будут поданы на регистрацию, сама организация юридически оформится до конца лета. В трехлетнем бюджете Ленобласти заложено 2 млрд рублей на исполнение обязательств проблемных застройщиков перед дольщиками.
Я уверен, что через несколько лет мы совместными усилиями с ответственным бизнесом и федеральным правительством избавимся от такого наследия ФЗ-214, как обманутые дольщики.
Уважаемые участники строительного рынка!
Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Строители – это прекрасная, созидающая профессия, переоценить значение которой просто невозможно. Во многом динамичное развитие Ленинградской области, ее экономический рост, формирование комфортной среды для каждого жителя региона зависят именно от вас!
Строительный комплекс Ленобласти стабильно занимает лидирующие позиции в России по вводу жилья. Регион – единственный в стране уже выполнил поставленную Президентом задачу по вводу 1 квадратного метра жилья на каждого жителя. Вы вносите огромный вклад в формирование новых производственных мощностей на территории области, создание социальной инфраструктуры и развитие дорожной сети.
Желаю вам крепкого здоровья, новых интересных проектов, эффективного ведения бизнеса! И пусть работа приносит вам не только стабильную прибыль, но и подлинное удовольствие от хорошо выполненного дела!
С уважением,
заместитель председателя Правительства
Ленинградской области М. И. Москвин
Финансирование реставрации, изменения законодательства в сфере охраны памятников, обязательства России перед ЮНЕСКО, взаимоотношения с градозащитниками. Об этом и о многом другом рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга Сергей Макаров в преддверии Дня реставратора.
- Раньше из-за нехватки финансирования скорость обветшания объектов наследия превышала скорость их ремонта. Затем ситуация изменилась к лучшему. По Вашей оценке, сегодняшнего финансирования отрасли достаточно, чтобы постепенно привести в порядок все памятники города?
- В прошлом году поставлен рекорд по выделению средств на финансирование реставрации объектов в Петербурге из разных источников – городского и федерального бюджетов, а также от частных инвесторов. Суммарно на эти цели было направлено почти 15 млрд рублей. Для сравнения: в 2016 году этот показатель составлял 11 млрд.
Надо отметить, что рост произошел главным образом за счет увеличения вложений со стороны инвесторов (в реставрацию зданий, находящихся в их пользовании или собственности) и от федерального центра (эти средства идут на реставрацию объектов общенационального значения, главным образом, на государственные музеи-заповедники в пригородах – «Петергоф», «Царское Село»). Доля города в финансировании отрасли сохраняется примерно на прежнем уровне. Годовая емкость программы КГИОП составляет 2,8-2,9 млрд. рублей. Помимо этого, выделяются средства по линиям других городских структур, в пользовании которых находятся объекты наследия. Суммарные годовые вложения бюджета Петербурга достигают порядка 6 млрд. Таких объемов финансирования, на мой взгляд, достаточно для того, чтобы постепенно привести в порядок все объекты наследия в Северной столице.
К сожалению, до середины 2000-х годов выделяемых на реставрацию средств, действительно, было недостаточно, чтобы обгонять процессы ветшания. Плюс надо учитывать наследие советского периода – особенно в отношении жилых домов-памятников. По ним реставрационные работы либо вообще не проводились, либо проводились так, что лучше бы этого не делалось - не специалистами, без грамотного проекта, с использованием «подручных» материалов и т.д. Сейчас же, повторю, денег выделяется достаточно, и мы постепенно выправляем ситуацию с объемами «недореставрации», накопившимися за прежние годы.
Мы вышли на хороший, последовательный уровень выполнения работ, комфортный для отрасли, и его нужно поддерживать. Необходимый потенциал – и финансовый, и технологический, и кадровый для этого есть, требуется только время. Ведь в нашем городе свыше 9 тысяч объектов культурного наследия – больше, чем в любом другом городе России. Более того, доля петербургских памятников достигает примерно 10% от их общего числа в России – кстати, примерно таков и процент, выделяемый городу по линии федерального финансирования реставрации. Разумеется, не все объекты требуют серьезного вмешательства. По нашей оценке, памятников, находящихся в неудовлетворительном состоянии, не более 6%, и с каждым годом эта цифра постепенно снижается.
- Много говорится о необходимости привлечения инвесторов в эту сферу.
- Да, и в этом смысле многое городом уже сделано. В начале года был принят закон о т.н. программе «рубль за квадратный метр», которая позволяет предоставлять инвесторам объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в долгосрочную аренду за символическую плату при условии проведения ими качественных реставрационных работ в ходе приспособления для современного использования и дальнейшего поддержания памятника в должном состоянии.
Из примерно 30 объектов, которые изначально предлагалось включить в эту программу, мы с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга отобрали 8 первоочередных. В их число вошли деревянный дом Змигродского в Сестрорецке, павильон «Царский вокзал» в Пушкине, Александровские ворота Охтинских пороховых заводов и др. По ним в настоящее время идет подготовка пакетов необходимых документов, чтобы провести торги и передать в аренду с соответствующими обременениями.
Это, конечно, не дворцы, и состояние их далеко от идеального, но, на наш взгляд, они потенциально интересны для инвесторов. Например, дом Змигродского или дача Кочкина в Сестрорецке - это очень привлекательные объекты именно для использования с исторической функцией – под дачу.
- В деле охраны объектов наследия постоянно вводятся законодательные новации. По Вашему мнению, насколько они эффективны? Что, на Ваш взгляд, нужно еще сделать в этой сфере?
- Необходимо соблюдать баланс интересов – государства, общества, бизнеса. В результате сначала законодательство основывалось на очень лёгких требованиях к пользователям памятников, а затем, наоборот, началось их ужесточение. Сейчас же идет поиск разумного компромисса.
Так, законодательные новации 2015 года привели к тому, что на территории объектов наследия было полностью запрещено любое строительство. В итоге получилось, например, что на значительной территории здания-памятника нельзя построить даже небольшую подстанцию для отопления памятника. И подобные ситуации не единичны.
Могу сказать, что мы находились в дискуссии с Минкультуры по этому вопросу, и постарались убедить, что такие запреты должны быть разумными. В итоге на съезде органов охраны памятников осенью прошлого года федеральное ведомство представило законопроект, смягчающий ряд требований и упрощающий процедуры согласования, в частности, в отношении объектов инженерной инфраструктуры. То же касается, например, локальных ремонтных работ, которые предлагается осуществлять по уведомительной схеме.
Важнейшей, на мой взгляд, проблемой в законодательной сфере остается порядок выполнения международных обязательств. Напомню, наша страна в 1972 году подписала, а в 1988 году ратифицировала Конвенцию об охране всемирного культурного и природного наследия. При этом вопрос исполнения обязательств на уровне национального законодательства не урегулирован до сих пор. Не определено, например, что такое крупномасштабные строительные или ремонтные работы, о которых необходимо сообщать в Комитет всемирного наследия ЮНЕСКО; или как проводить оценку воздействия таких работ на выдающуюся универсальную ценность.
Отсутствие регулирования приводит к тому, что зачастую в этой сфере происходят спекуляции вокруг Петербурга как объекта ЮНЕСКО. Городские власти получают разного рода обвинения в «невыполнении обязательств», в то время как законом никаких обязательств у нас не предусмотрено. Люди, которые подобные претензии выдвигают, как минимум, не разбираются в юридическом механизме обеспечения реализации международных соглашений.
КГИОП, со своей стороны, давно и регулярно поднимал этот вопрос перед федеральными ведомствами. В итоге на прошедшем недавно заседании Координационного совета по управлению объектом ЮНЕСКО, куда входят Минкультуры и органы государственной власти Петербурга и Ленобласти, было принято решение о подготовке законопроекта, устанавливающего правила исполнения конвенции 1972 года. Мы надеемся, что такой закон будет принят в самое ближайшее время. Неурегулированность вопроса ставит в неудобное положение буквально всех – и нас как органа защиты наследия, и девелоперов, и общественность, которую недобросовестные люди часто вводят в заблуждение.
- Кстати, об общественности. Не секрет, что у КГИОП сложные отношения с градозащитниками. В то же время, звучат призывы к совместной работе. Удалось ли наладить такое сотрудничество?
- На самом деле, у нас нет сложных взаимоотношений с градозащитниками. Мы открыты к диалогу, готовы выслушивать и учитывать любые конструктивные предложения. У нас прекрасные взаимоотношения с Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) – как с центральным офисом, так и с петербургским отделением. Конечно, есть разногласия и дискуссии по каким-то вопросам, но при этом мы в диалоге, сотрудничаем и реализуем совместные проекты.
Санкт-Петербург был первым субъектом Российской Федерации, в котором был создан Совет по сохранению наследия при городском правительстве с участием общественных организаций, обсуждающий самые острые вопросы в этой сфере. Между прочим, московские градозащитники ставили наш город в пример на Совете по культуре при Президенте, в результате чего по его поручению с 2016 года подобные советы стали создаваться в других регионах.
Конечно, сохранение памятников – сфера очень сложная, весьма дискуссионная, но мы за открытое обсуждение, и люди, желающие донести свою позицию, всегда могут это сделать. Важно, чтобы и они были готовы слышать аргументацию других сторон. Встречи с градозащитниками регулярно проходят у вице-губернатора Игоря Николаевича Албина. В январе состоялась ежегодная встреча губернатора Георгия Сергеевича Полтавченко с «группой Сокурова», на которой мы в итоге нашли общее решение по всем вопросам, которые обсуждались. Это и сохранение объектов деревянного зодчества, и проблема сохранения расселенных объектов, и многое другое.
- Вообще, какую роль общественные организации должны играть в деле охраны наследия?
- В свое время общественники, стоявшие у истоков ВООПИиК, так сформулировали основную задачу организации: помощь государству в деле защиты наследия. И это абсолютно правильный подход.
Действительно, КГИОП, в котором всего 180 сотрудников, не может оперативно отслеживать все нарушения. У общественных объединений, в которые входят тысячи инициативных граждан, совсем другие возможности.
Надо не противопоставлять себя друг другу, а вместе делать общее дело. Мне кажется абсурдной постановка вопроса: кто больше любит город? Иной вопрос, что сотрудники КГИОП, естественно, более компетентны, юридически грамотны и способны более объективно и менее эмоционально оценивать происходящее.
С ВООПИиК мы реализуем совместную программу «Открытый город», предполагающую периодическое обеспечение доступа к тем памятникам, посещение которых в обычном режиме затруднено. С ними же мы сейчас запускаем проект по волонтерской работе. Уже выбраны несколько объектов, на которых мы будем обучать активистов элементарным навыкам консервации объектов, ухода за территорией исторических кладбищ и пр.
От общественников мы часто получаем информацию о происходящих либо планируемых нарушениях требований законодательства об охране наследия, за что им очень благодарны, и стараемся оперативно принимать меры реагирования. В духе такой вот совместной работы, а не конфронтации, на мой взгляд, и должны строиться наши взаимоотношения.
- В ноябре этого года исполняется 100 лет КГИОП. Как будет отмечаться эта дата?
- Юбилей ведомства по времени совпадает с проведением Международного культурного форума в Петербурге, поэтому мы решили объединить эти события. В рамках форума будет проведено несколько круглых столов по актуальным вопросам сохранения наследия и научно-практическая конференция, посвященная 100-летию государственной охраны памятников в России.
Также мы возобновили активную издательскую деятельность КГИОП. Издали книгу «Код Петербурга», в которой простым языком рассказывается о наследии, в чем состоит роль ЮНЕСКО и т.д. С журналом «Зодчий» мы подготовили спецвыпуск «Юный Зодчий», в которой то же самое рассказывается для юношества. А к юбилею готовим издание «Сто страниц из истории охраны памятников Ленинграда – Санкт-Петербурга», в котором будут представлены отдельные явления и эпизоды в сфере сохранения наследия за последнее столетие.
Перечень основных объектов, включенных в план мероприятий КГИОП по сохранению, государственной охране и популяризации объектов культурного наследия на 2018 год:
«Дворец Юсуповых» - Наб. р. Мойки, д. 94, Декабристов ул., д. 21;
Дворцово-парковый ансамбль «Собственная дача» и парк - г. Петергоф, Собственный пр., д. 84; г. Петергоф, между ул. Беляева и берегом Финского залива;
«Дом Пашкова И.В. (дом Департамента уделов)» - Литейный пр., д. 37, 39;
«Дворец Аничков и Кабинет Его Императорского Величества» - Невский пр., д. 39, Островского пл., наб. р. Фонтанки, д. 31, 33;
«Церковь Благовещения Пресвятой Богородицы» - 8-я линия В.О., д. 67, 71, 7-я линия В.О., д. 68, Малый пр. В.О., между домами 18 и 20;
«Церковь Воскресения Христова» - наб. Обводного кан., д. 116, лит. А;
«Собор. Здесь похоронен полководец Кутузов М.И. (1745-1813)» (Казанский собор) - Казанская пл., д. 2, Казанская ул., д. 3;
«Храм римско-католический Святой Екатерины» - Невский пр., д. 22-24, Итальянская ул., д. 5;
«Деревянное здание оранжереи у дачи В.Ф. Громова с садом и оградой» - ул. Академика Павлова, д. 13;
«Здание церкви Богоявления» - Двинская ул., д. 2;
«Церковь Владимирская» - Владимирский пр., д. 20;
«Церковь Казанская» - Нарвский пр., д. 1, Старо-Петергофский пр., д. 29;
«Собор Спасо-Преображенский» - Преображенская пл., д. 1;
«Церковь Святой Великомученицы Екатерины» - Съездовская линия, между домами 27 и 29, Тучков пер., между домами 22 и 24;
«Церковь Апостола Петра» - Лахтинский пр., д 94;
«Собор Петра и Павла» - Г. Петродворец, Красный пр., д. 32;
«Здание мечети» - Кронверкский пр., д. 7;
«Церковь римско-католическая Нотр-Дам де Франс» - Ковенский пер., д. 7;
«Собор Воскресения Христова («Спас на крови»)» и «Ограда» - наб. кан. Грибоедова, д. 2-а;
«Митрополичий сад» - наб. р. Монастырки, д. 1
«Усадьба Шуваловых (Воронцовой-Дашковой Е.А.) «Парголово» и «Церковь апостолов Петра и Павла» - пос. Парголово, Шуваловский парк, д. 41, лит. А;
«Церковь Святой Марии Магдалины с госпиталем и богадельней» - г. Павловск, ул. Революции, д. 17;
«Дворец Безбородко А.А.» - Почтамтская ул., д. 7, Почтамтский пер., д. 4, Якубовича ул., д. 6;
«Церковь Святителя Петра Митрополита Киевского и Пресвятой Троицы» - Роменская ул., д. 12, Днепропетровская ул., д. 19;
«Съезжий дом 3-й Адмиралтейской части» - Садовая ул., д. 58, Большая Подьяческая ул., д. 26;
«Дом, где в 1892-1918 гг. жил и работал физиолог Павлов Иван Петрович (б. кв.2)» - Большая Пушкарская ул., д. 18, лит. А;
«Церковь Воскресения Христова» - Камская ул., д. 11;
«Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В.Б. Перовской с садом» - 2-й Муринский пр., д. 12;
«Храм евангелическо-лютеранский Апостола Петра» - Невский пр., между домами 22 и 24;
«Ансамбль Гатчинского дворца и парка» - г. Гатчина, Дворцовый парк;
«Церковь Покрова Пресвятой Богородицы» - Боровая ул., д. 52;
«Павловский институт с территорией, садом и оградой» - Восстания ул., д. 8;
«Больница евангелическая женская» - Лиговский пр., д. 2-4.