Сергей Красновидов: «Помогаем строить города»
Строительно-монтажное эксплуатационное управление «Заневка» реализует программу создания инженерной инфраструктуры примыкающих к Санкт-Петербургу локаций массовой жилищной застройки во Всеволожском районе Ленобласти. О ходе этой работы и возникающих сложностях «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор предприятия Сергей Красновидов.
– Сергей Владимирович, возглавляемое Вами предприятие выполняет крупномасштабную программу по формированию инженерных сетей в активно застраиваемых жильем локациях Всеволожского района Ленобласти. Что уже сделано?
– Действительно, немногие субъекты РФ могут сегодня похвастаться появлением новых городов. Приятным исключением стала Ленобласть и непосредственно Всеволожский район. Здесь в 2018–2019 годах статус города получили сразу два населенных пункта – Кудрово и Мурино. Свою лепту в это дело вложило и наше предприятие, создающее инженерию в этих локациях.
Территории, непосредственно прилегающие к Петербургу, безусловно, входят в число наиболее привлекательных для развития жилищного строительства. Этот факт способствовал бурному росту многоквартирных домов в муниципальном образовании «Заневское городское поселение».
Для обеспечения жилья коммунальными ресурсами потребовалось создание новых систем водоснабжения и водоотведения, а также полная реконструкция котельной в поселке Янино-1.
Исполнителем этих крупномасштабных проектов с 2013 года и стало ООО «СМЭУ «Заневка». В соответствии с утвержденными властями инвестиционными программами, в нашу задачу входило создание сетей водоснабжения (94 км) и водоотведения (35 км), а также модернизация теплоисточника мощностью 130 Гкал и строительство теплоцентрали.
Сейчас мы эту работу уже заканчиваем, построено около 80% сетей водоснабжения, 85% – канализации. Так, в результате реализации инвестпрограммы наше предприятие уже полностью завершило строительство системы водоснабжения и водоотведения Кудрово, в настоящее время завершается создание систем водоснабжения и водоотведения в Янино-1.
В 2018 году завершен очередной этап реконструкции котельной № 40, в результате чего вся система теплоснабжения Янино-1 стала «закрытой», то есть энергоэффективной, что позволит значительно сократить потери тепловой энергии для производства горячего водоснабжения.
– С какими трудностями пришлось столкнуться при решении столь масштабных задач?
– Приближается День строителя, и хотелось бы всех поздравлять и говорить только приятные вещи. Но, к сожалению, это не отменяет сложностей, которые существуют во взаимоотношениях с застройщиками. Банкротство девелоперов и, как следствие, неисполнение ими своих финансовых обязательств – вот одна из наиболее острых проблем сегодня.
– С кем именно возникли такие проблемы?
– К сожалению, сейчас это стало явлением совершенно рядовым, можно сказать, массовым. Приведу несколько конкретных примеров. Всем памятен печально известный застройщик всероссийского уровня – ГК «СУ-155», обанкротившаяся несколько лет назад. У них объем вложений в нашу программу должен был составлять около 800 млн рублей. Фактически же выплаты составили 100 млн, после чего девелопер разорился.
Схожая ситуация с другими печально известными застройщиками, а именно ООО ЛО «Норманн» и ЗАО ИК «СУ».
А ведь специфика нашей работы – строительства инженерных сетей – заключается в том, что мы не можем возводить их фрагментарно, под текущий уровень загрузки. Вне зависимости от того, используем ли мы их на 5% или на 90% – сети должны быть построены полностью. Это, соответственно, требует стопроцентного вложения средств. А для реализации программ, которые мы выполняем, необходимы инвестиции в объеме примерно 3,2 млрд рублей.
– Но ведь есть же судебные инстанции, куда можно обратиться в связи с невыполнением договорных обязательств…
– До 2018 года практика по рассмотрению споров, вытекающих из договоров на подключение к инженерным сетям, складывалась таким образом, что арбитражные суды вставали на сторону гарантирующей организации, в случаях нарушения застройщиками сроков оплаты или неисполнения обязательств, присуждая пострадавшей стороне сумму задолженности по договорам, а также договорную неустойку. В обоснование своего решения арбитражные суды указывали на ч. 1 ст. 310 ГК РФ о невозможности одностороннего отказа от исполнения обязательств, принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ.
Однако начиная с 2018 года арбитражные суды изменили подход к разрешению данного вида споров. Мотивируя отказ в удовлетворении исковых требований гарантирующей организации, арбитражный суд указывает на то, что требование платы за подключение возможно только при наличии встречного исполнения – осуществления подключения, оформленного документально. В случаях, когда застройщик нарушает сроки оплаты, гарантирующая организация на основании ст. 328, ч. 1 ст. 719 ГК РФ вправе лишь приостановить выполнение работ по подключению.
Однако арбитражные суды совершенно не учитывают тот факт, что подключение (технологическое присоединение) в нашем случае осуществляется не только на основании договора. В соответствии с рядом постановлений Правительства РФ, строительство сетей водоснабжения, водоотведения с 2013 года осуществляется в рамках разработанных и утвержденных администрациями муниципальных образований соответствующих инвестиционных программ. Как раз такую и реализует наше предприятие. Эта инвестпрограмма была разработана с учетом потребностей и заявок застройщиков, с перспективой возмещения затрат ООО «СМЭУ «Заневка» за счет внесения застройщиками платы, определяемой в соответствии с тарифами, утвержденными Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленобласти.
Таким образом, пробелы в законодательном регулировании отношений по подключению к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения формируют двойственную судебную практику, которая крайне негативно сказывается на нас и других компаниях, попавших в аналогичную ситуацию.
– Не хотелось бы заканчивать интервью на такой минорной ноте. Какие-то позитивные сдвиги в ситуации Вы видите?
– Сейчас, в связи с переходом на проектное финансирование, положение должно претерпеть кардинальные изменения. Просто потому, что в рамках предоставляемого банком кредита будут предусматриваться средства на обеспечение объектов подключением к инженерным сетям. Соответственно, и такие предприятия, как наше, наравне с покупателями жилья будут защищены от недобросовестных действий застройщиков, плохо оценивших конъюнктуру рынка и не просчитавших экономику своих проектов. В этом смысле проводимая сегодня реформа, безусловно, пойдет на пользу отрасли.
В заключение, несмотря на то, что интервью получилось не самое оптимистичное, хотелось бы пожелать коллегам-строителям всех благ, здоровья, интересных, продуманных и пользующихся спросом проектов, финансового благополучия и удачи в бизнесе!
Справка
СМЭУ «Заневка» с 2010 года выполняет строительно-монтажные работы по инженерной инфраструктуре на всей территории Ленобласти, от Тихвина до Сланцев. Построенные предприятием сети и сооружения обеспечивают население и промышленных потребителей теплом, водой и услугами водоотведения. Компания является ресурсоснабжающим предприятием Заневского поселения, с годами превратившись в комплексную структуру, способную осуществлять полный цикл – от проектирования и строительства объектов до их эксплуатации.
Планируемые изменения законодательства в сфере охраны памятников на региональном и федеральном уровне, обязательства России перед ЮНЕСКО, получение Северной столицей статуса исторического поселения – об этом и о многом другом «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга Сергей Макаров в преддверии Дня реставратора.
– Сергей Владимирович, в прошлом году КГИОП отметил свое 100-летие. Все ли планы, приуроченные к празднованию юбилея, удалось осуществить?
– Прежде всего скажу, что очень рад, что 100-летие КГИОП выпало на то время, когда я возглавляю Комитет. Это большая честь и большая ответственность. Мне кажется, что празднование юбилея старейшего в России государственного органа охраны наследия удалось, все наши планы были реализованы.
Ряд мероприятий, приуроченных к годовщине создания КГИОП, прошел в рамках Культурного форума. Работали интересные научно-практические конференции с международным участием. В Михайловском театре состоялся торжественный прием, посвященный юбилею. На него мы пригласили всех ныне здравствующих работников нашего ведомства, включая тех, кто уже давно вышел на пенсию. Была издана книга, посвященная истории Комитета: «Сто страниц из истории охраны памятников Ленинграда – Санкт-Петербурга», охватывающая основные вехи жизни КГИОП (желающие могут ознакомиться с ней на нашем сайте).
– Продолжается совершенствование городского законодательства по охране памятников, готовится новая редакция 820-го закона. Какие основные изменения планируется внести?
– Выделю два основных положения, на которые следует обратить внимание. Первое – это введение в закон зон регулирования застройки вокруг объектов наследия, находящихся вне зон охраны. Это необходимо сделать в целях приведения городского законодательства в соответствие федеральному. Напомню, в соответствии со вступившими в силу изменениями в Федеральный закон № 73-ФЗ, вокруг таких объектов устанавливается 100-метровая зона, в которой запрещено любое строительство. Мы провели работу по сокращению в ряде случаев размера этих зон. С одной стороны, очень часто рядом с такими объектами историческая среда не сохранилась –и, соответственно, охранять, по сути, нечего. Во-вторых, в Петербурге таких объектов множество, и формальное следование закону серьезно затруднит развитие города. Это не значит, что защитные зоны отменяются. Они будут введены в нормальный режим, соответствующий месту, где находится памятник, с понятными правилами использования земельных участков.
Второй важнейший момент: мы начали работу по своего рода сортировке исторических зданий по категориям. Эта работа назрела в связи с тем, что такие здания сейчас охраняются чуть ли не серьезнее, чем памятники. При этом совершенно очевидно, что их историческая ценность очень различна. Поэтому предлагается ввести три категории для таких объектов – по степени их значимости и, соответственно, жесткости охраны. Совершенно очевидно, что построенный до 1917 года дровяной сарай во дворе доходного дома не может быть защищаем так же, как здание эпохи модерна, выходящее фасадом, скажем, на Каменноостровский проспект. Рядовая историческая застройка, по существу, ценна не сама по себе, а как элемент сложившейся архитектурной среды. Если она утрачена, а само здание никакого интереса как объект наследия не представляет, то почему бы не разрешить его реконструкцию, а в отдельных случаях и демонтаж, с появлением нового объекта, соответствующего требованиям, предъявляемым к этому месту? Сейчас мы проводим анализ ситуации и оцениваем, насколько такие изменения в закон можно провести уже в рамках ближайшей редакции. Принятие ее ЗакСом мы намечаем на весну 2020 года, а вступление в силу – на начало 2021-го.
– Как развивается ситуация по «легализации» взаимодействия с ЮНЕСКО в вопросах оценки влияния новых проектов строительства на объект всемирного наследия?
– Минкультуры подготовило и направило в Правительство РФ законопроект, вносящий поправки в Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия...», регулирующие вопросы соблюдения Россией обязательств по охране объектов всемирного наследия. В соответствии с ним, любые проекты, реализуемые на их территории, в обязательном порядке должны проходить процедуру оценки воздействия и получать согласование со стороны ЮНЕСКО.
Данная норма совершенно адекватна для всего всемирного наследия в России, кроме объекта «Исторический центр Петербурга и связанные с ним комплексы памятников». Это самый большой в мире градостроительный объект охраны ЮНЕСКО. В нашем городе зона охраны достигает 26 тыс. га, к этому надо добавить еще около 10 тыс. га в Ленинградской области. Суммарно – более 36 тыс. га. Ни один архитектурный объект всемирного наследия (включая расположенные в России) даже не приближается к этой цифре. На этой территории реализуется огромное число проектов, согласование которых с ЮНЕСКО – явно избыточно.
Согласно Конвенции 1972 года, Россия обязана уведомлять Центр всемирного наследия о планирующихся крупномасштабных восстановительных или строительных работах в пределах объекта. Сразу возникает вопрос: что же такое «крупномасштабный» применительно к территории площадью 36 тыс. га? Когда в Москве было принято решение восстановить Чудов монастырь, ни у кого не возникло сомнений, что на объект «Московский кремль и Красная площадь» этот проект окажет серьезное влияние. Ну а как быть с нашими масштабами? Понятно, что любая цифра в этой ситуации будет достаточно условна. Пока же – даже ориентира нет, а в проекте закона на данный момент значится норма даже не об уведомлении, а о согласовании с ЮНЕСКО любых строительных работ на территории объекта, для чего предлагается выполнять оценку влияния планируемого строительства.
Пока закон еще не принят, но совершенно очевидно, что реализация заложенных в нем идей на практике остановит как минимум половину строек города. Мне кажется, что применительно к Петербургу вопрос согласования должен касаться только действительно крупных проектов, способных оказать влияние на объект всемирного наследия.
– КГИОП Петербурга предлагает сократить бюрократические барьеры при реализации проектов реконструкции объектов наследия. В чем суть этой федеральной законодательной инициативы?
– Это не единственный существующий законопроект в этой сфере. Напомню, что похожий по сути документ, разработанный Минкультуры, получил одобрение в 2016 году на Всероссийском съезде органов охраны памятников. Тем не менее, движения по нему пока нет. Нам показалось целесообразным напомнить о существующих проблемах и дать свое видение их решения.
Представляется необходимым удалить из оборота ряд совершенно избыточных, на наш взгляд, документов. Это серьезно облегчит работу – причем не только бизнесу, но и самим органам охраны памятников. В качестве иллюстрации: когда я пришел в КГИОП в 2014 году, у нас было примерно 42 тыс. входящих документов в год. По итогам прошлого года, их число достигло 76 тыс. Это связано в первую очередь с изменениями, внесенными в Закон № 73-ФЗ.
В результате новаций сложилась нелепая ситуация, при которой на реставрацию уникального объекта наследия и на перенос установленной в советское время перегородки в квартире, расположенной в доме-памятнике, нужен один и тот же пакет документов. Мы предлагаем оставить государственную историко-культурную экспертизу только в тех случаях, когда она действительно нужна – при реставрации или реконструкции объекта с приспособлением под современное использование. Заключения трех экспертов для переноса стенки в бывшей коммуналке в центре города или для проведения косметического ремонта – совершенно не нужны.
Также бессмысленна рассылка охранных обязательств по почте. Дело в том, что документ вступает в силу только в случае получения его собственником или пользователем объекта наследия. То есть недобросовестный пользователь может просто отказаться от получения документа – и никаких обязанностей по сохранению объекта у него не возникнет. Представим себе аналогию: обязательства по соблюдению правил дорожного движения возникают в тот момент, когда водитель получает их по почте, а в случае нежелания их получать – он имеет право ПДД не соблюдать.
Необходимо также упростить работу с выявленными объектами наследия. Если в их ценности нет сомнений, предлагается включать их в реестр без длительных дорогостоящих процедур прохождения историко-культурной экспертизы.
Я не очень рассчитываю на то, что наш законопроект может быть быстро рассмотрен и принят Госдумой РФ, но считаю, что вопрос улучшения положений 73-го закона весьма актуален, и напомнить об этом необходимо.
– Есть информация, что заканчивается работа по присвоению Петербургу статуса исторического поселения. Что это будет означать для города?
– Да, соответствующий приказ Минкультуры находится в высокой стадии готовности и будет подписан, видимо, в июле. Статус исторического поселения коснется не всего Петербурга в его административных границах, а только исторической части (Центральный, Петроградский, отчасти Адмиралтейский и Василеостровский районы).
После вступления приказа Минкультуры в силу к КГИОП перейдут полномочия по согласованию архитектурного облика всех проектов строительства и реконструкции на этой территории.
– То есть вместо Градсовета и КГА этим будете теперь заниматься КГИОП?
– Мы с коллегами из КГА обсуждаем, как будет работать новая схема, чтобы никому не навредить. Дополнительное согласование – это всегда лишний административный барьер. Но надо постараться сделать так, чтобы участники рынка на себе этого не почувствовали.
– Какие основные объекты попали в программу реставрации этого года?
– Объем реставрационной программы у нас уже несколько лет достаточно стабилен – около 2,8–2,9 млрд рублей в год. Соответственно, и число объектов сохраняется примерно на одном уровне – 60–70 ежегодно. При этом надо понимать, что подавляющее большинство из них – переходящие, то есть работы там идут по нескольку лет.
В этом году мы заканчиваем несколько интересных объектов. В июле будет открыта церковь Св. Петра в Лахте. Это, кстати, один из примеров реставрации деревянных объектов наследия, о чем сейчас много говорится. Еще один подобный проект – дача Громова в Лопухинском саду, но там работы завершатся в будущем году.
Из других объектов, где уже проводится реставрация или разрабатывается проектная документация, можно выделить Аничков и Юсуповский дворцы (долгосрочные проекты), буддистский дацан (начали в 2014 году, закончить надеемся в 2020-м), подворье Коневского монастыря на Загородном проспекте, дома Бецкого и Гротена (здание Университета культуры) на Суворовской площади.
Не могу не отметить готовящуюся программу реставрации фасадов жилых зданий-памятников. На ее реализацию в ближайшие 10 лет планируется выделить из городского бюджета порядка 17 млрд рублей; в предварительном перечне – 255 объектов. Так что работы у реставраторов прибавится.