Марк Лернер: «Прогнозировать тренды рынка сейчас – дело футурологов»


22.07.2019 12:39

О сегодняшнем положении на рынке жилой недвижимости, его перспективах и о том, почему давать прогнозы сегодня – дело неблагодарное, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.


– Марк Борисович, строительная отрасль вступила в очередную фазу реформы по переходу на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Как Вы оцениваете перспективы рынка в связи с этим?

– Прогнозировать тренды рынка сейчас – дело неблагодарное, подходящее скорее не экспертам, а футурологам. На ситуацию в настоящее время оказывает влияние масса разнонаправленных факторов: слишком много неопределенности, очень велики риски дополнительных влияний макроэкономического характера. Поэтому вывести достаточно обоснованную равнодействующую – слишком сложно.

Главный фактор – это, безусловно, реформа схемы привлечения средств в жилищное строительство. Причем и он распадается на ряд отдельных моментов. Начну с того, что, несмотря на переходный период, ставший следствием разрешения достраивать и продавать по долевой схеме объекты, подпадающие под «критерии высокой степени готовности», события будут развиваться достаточно динамично. Сейчас в рамках старой системы будет реализовываться порядка 70% уже запущенных проектов. Через полгода их станет, условно, 50%, еще через полгода – 30%. В обратной пропорции будет расти число проектов, реализующихся с привлечением проектного финансирования и использованием эскроу-счетов.

Как начнет себя вести рынок, прогнозировать сложно. Сейчас, когда новая схема понятна лишь в общих чертах, мы не можем определить, как она будет работать на практике. Просто потому, что такого опыта ни у кого нет. Соответственно, абсолютно никто не может сейчас сказать, сколько для застройщиков реально будут стоить банковские деньги, как изменится себестоимость строительства. Понимание придет только через два-три года, когда будут завершаться проекты, возводящиеся на кредиты банков, начнется раскрытие эскроу-счетов, погашение кредитов и передача квартир дольщикам. И совершенно очевидно, что эти два-три года рынок будет пребывать в состоянии неопределенности и, следовательно, нервозности.

Это, в свою очередь, создает предпосылки к сокращению объемов строительства. Когда у застройщиков нет понимания экономики проекта (а сейчас его фактически нет ни у кого из тех, кто вынужден работать по новым правилам) – проекты не запускаются. За первое полугодие этого года выдано разрешений на строительство в три раза меньше, чем за тот же период прошлого года. Девелоперы притормаживают старт своих новых проектов, чтобы посмотреть, какие результаты будут у тех, кто все-таки рискнет опробовать проектное финансирование.

А те, кто не притормаживает, сидят в банках и «бьются в кровь», доказывая банковским сотрудникам реалистичность заложенных в финансовые модели показателей (цена продаж, темпы продаж, стоимость строительства и т. д.)

– Какие еще факторы, по Вашему мнению, оказывают влияние на ситуацию?

– Макроэкономическая ситуация в России далека от блестящей. В стране уже шестой год подряд идет снижение реальных доходов населения. Многим людям просто неоткуда брать деньги не только для того, чтобы из собственных накоплений купить жилье, но часто и для того, чтобы оплатить первоначальный взнос по ипотеке, а потом обслуживать кредит. Следствием этого становится снижение влияния ипотеки как разогревающего и поддерживающего рынок фактора.

Потому что очень большое значение имеет психология. Люди не понимают, чем обернется запуск новой системы с эскроу-счетами для них, они боялись резкого повышения цен на квартиры. И эти опасения, подогреваемые застройщиками и аналитиками, стали фактором, стимулирующим спрос и даже позволившим девелоперам несколько подвинуть цены вверх.

Но что дальше? Те, кто хотел, в принципе, купить квартиру, постарались успеть сделать это до 1 июля по привычным правилам. Имевшая место активная скупка жилья очень сильно проредила число потребителей хоть с какой-то покупательной способностью, достаточной для приобретения квартиры.

Спад спроса происходит уже сейчас. Очень вырос временной лаг от появления интереса до заключения договора. Люди находятся в нерешительности. Увеличение объемов рекламы застройщиков не приносит особого эффекта. Конечно, возможно, что это традиционное сезонное летнее затишье, но я совсем не удивлюсь, если спад продолжится и осенью, когда обычно продажи идут очень хорошо.

А о том, что будет дальше, можно только догадываться. Одно понятно: в перспективе двух-трех лет нас ждет сильное снижение объемов рынка жилищного строительства.

– Насколько серьезным оно может быть, по Вашему мнению?

– Это тоже вопрос к футурологам. Может быть, 10%, может, 20%, а может, и все 50%, хотя последнее значение, конечно, маловероятно. При этом сам факт снижения объемов строительства я лично катастрофой не считаю. Безусловно, для рынка, для девелоперов это будет очень тяжелое время, но рынку нужен баланс – и, возможно, спад объемов предложения из-за реформы станет симметричным ответом на спад спроса

– Многие возлагают большие надежды на ипотеку как орудие стимулирования спроса, также говорят о возобновлении практики государственного субсидирования процентной ставки для обеспечения большей доступности кре­дитов.

– Это действительно хороший стимулирующий фактор. Был. Практика субсидирования доказала вроде бы свою эффективность в 2015–2016 годах, затем снижение ипотечных ставок банками стало мощным драйвером спроса на рынке жилья.

Но, во-первых, пока мы не знаем итогов вовлечения огромного числа людей с невысокими доходами в ипотечную историю. В случае обострения каких-то кризисных явлений в экономике и резкого снижения доходов населения смогут ли граждане обслуживать свои долги? А во-вторых, как я уже говорил, – если учесть покупательную способность людей, то видно: этот ресурс стимулирования близок к исчерпанию. Число тех, кого не убедила взять ипотеку ставка в 10% годовых, но убедит ставка в 8% – вряд ли велико.

– Тем не менее, пока имеющийся спрос позволил девелоперам поднять цены в среднем на 4-5% за первое полугодие 2019 года.

– Да, этот тренд сформировался еще в прошлом году, и за год с небольшим дал рост среднего ценника примерно на 10%. Тут главную роль сыграли три фактора. Во-первых, психологический – ожидание гражданами роста цен. Во-вторых, маржинальность работы девелоперов сейчас крайне невысока (10–15%), и рост себестоимости давит на цены снизу, толкая их вверх. В-третьих, застройщики, понимая, что переход на проектное финансирование приведет к дополнительным издержкам, стараются создать финансовый резерв, который позволил бы им в перспективе уменьшить объемы банковского креди­тования.

На мой взгляд, в связи со снижением спроса, которое явно наметилось, резерв ценового роста на сегодняшний день практически исчерпан. Возможно, застройщики и будут предпринимать попытки и дальше двигать ценник вверх с мотивацией роста строительной готовности, прогнозами удорожания из-за новой схемы финансирования и пр. Но не думаю, что у них это сильно получится.

В то же время не ожидаю я и снижения цен, поскольку небольшой разрыв между себестоимостью и ценой жилья – объективная реальность, и двигаться вниз, особенно учитывая реформу, застройщикам и в самом деле некуда. Скорее всего, цены на строящееся жилье будут стагнировать, а продажи будут стимулироваться проведением различных скидочных акций и маркетинговых программ.

В этом смысле застройщиков ждет очень сложное будущее. Причем как тех, кто продолжит работать по долевой схеме (поскольку им нужен постоянный приток денег от граждан, чтобы вести строительство, а значит, необходимы стабильные продажи), так и тех, кто перейдет на проектное финансирование. Да, в рамках новой схемы деньги на стройку дает банк, но процент по кредиту определяется объе­мом средств граждан на счетах эскроу. Соответственно, чем хуже идут продажи – тем дороже для застройщика будут обходиться деньги. Таким образом, и в том, и в другом случае перед девелоперами будет стоять проблема стимулирования спроса. Им придется делать выбор, что лучше: продавать дороже, но с риском оказаться без денег на достройку (при «долевке»), или сделать обслуживание банковского кредита предельно дорогим (проектное финансирование), или двигать цену вниз и фактически работать «в ноль» с точки зрения рентабельности.

– Как реформа жилищного строи­тельства скажется на рынке земельных участков?

– В связи со всеми вышеизложенными факторами спрос на земельные участки, тем более за живые деньги, очень сильно упал. За прошедшие полгода мы увидели единичные сделки с земельными наделами. И до конца года какой-то активизации здесь я не ожидаю.

Разрыв между «хотелками» землевладельцев и ценой, которую сейчас, с учетом всех рисков, готовы платить застройщики, просто огромный. Собственники земельных участков не хотят принимать новые реалии и снижать свои аппетиты по цене.

Зато они стали более гибкими, рассматривая для себя возможность выхода из земельного участка через реализацию проекта с привлечением профессионального fee-девелопера, когда они на выходе получат не только стоимость земельного участка, но и девелоперскую маржу. Количество таких проектов под нашим управлением увеличивается.

Кстати, сейчас для своих партнеров-землевладельцев компания «Петрополь» в полном пакете своих услуг «под ключ» предлагает и привлечение проектного финансирования (с использованием эскроу-счетов). И интерес к этой опции по понятным причинам стремительно растет.


АВТОР: Михаил Кулыбин
ИСТОЧНИК: СЕ№22(879) от 22.07.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Компания «Петрополь»



18.03.2019 12:37

Председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленобласти Сергей Кузьмин рассказал «Строительному Еженедельнику» о реализации программы «Формирование комфортной городской среды» и объяснил, почему работа по повышению комфортности проживания в регионе ею не ограничивается.


Сергей Николаевич, в Ленобласти действует программа «Формирование комфортной городской среды». Расскажите, пожалуйста, о ее основных целях и ходе реализации на территории региона.

– Основной задачей этой программы является благоустройство общественных и дворовых территорий в населенных пунктах Ленобласти. Эта работа, естественно, проводилась и ранее, но дополнительный толчок ей дала федеральная инициатива в этой сфере, поддерживаемая софинансированием из бюджета страны. Ленобласть подключилась к этой госпрограмме с 2017 года, одной из последних, поскольку изначально она была рассчитана на дотационные субъекты РФ, а мы, как известно, – регион-донор.

Мы активно включились в эту работу и обеспечили софинансирование из областного бюджета. Свою часть средств вносят и муниципальные образования, в которых непосредственно реализуются проекты: городские поселения – в размере 5% от затрат; сельские – 3% (впрочем, некоторые вкладывают больше).

В прошлом году, например, на реализацию программы было суммарно направлено свыше 1 млрд рублей, в том числе 208,7 млн из федерального, 687,2 млн из областного и 122,2 млн – из местных бюджетов. На эти средства были реализованы 138 проектов в 78 муниципальных образованиях. Было осуществлено благоустройство 76 дворов (36,4% от общего объема средств программы) и 62 общественных территории (63,6%). В рамках проектов суммарно отремонтировано 148,1 тыс. кв. м внутридворовых проездов, установлено 976 опор освещения, 1267 скамеек, 1140 урн, организовано 1862 парковочных места, обустроено 70,9 тыс. кв. м пешеходных дорожек, разбито 332 клумбы и цветника, высажено 24,8 тыс. деревьев и кустарников (площадь озеленения составила 198,6 тыс. кв. м), оборудовано 15,8 тыс. кв. м спортивных и 31,2 тыс. кв. м детских площадок.

– Каким образом происходит отбор проектов для программы?

– Это очень важный во всех отношениях вопрос. В соответствии с условиями госпрограммы, инициатива о реализации конкретных проектов должна исходить от самих жителей населенных пунктов. Это принципиально очень верное решение. Во-первых, граждане знают самые проблемные точки в местах своего проживания, благоустройство которых необходимо в первую очередь. Во-вторых, такой подход способствует социальной активности людей, побуждает их принять участие в улучшении собственной жизни, а не просто ждать, когда об этом кто-то позаботится. И, должен сказать, этот механизм работает. Мы видим не только инициативы о необходимости благоустроить ту или иную территорию, но добровольную готовность граждан принять участие непосредственно в работах, помочь в реализации тех проектов, которые они предложили. Люди видят, как обновляются их дворы, скверы, парки, площади, в местах, где они живут, и живо поддерживают эту деятельность. В этом смысле программа – очень благодарный труд, а результаты ее реализации видны, как говорится, невооруженным глазом.

Есть и еще один немаловажный фактор. Помимо благоустройства как такового, люди стали проявлять интерес к реализации проектов нестандартных, подходить к задаче с выдумкой. Это касается в первую очередь, конечно, общественных пространств – появились идеи оригинального оформления, малых архитектурных форм, ландшафтного дизайна, небанального функционала. Но затронул этот подход и дворовые территории: люди высказываются за установку нетиповых детских площадок, просят сделать беседки, иные сооружения для обеспечения действительно комфортного отдыха во дворе.

Стремление к нестандартным формам благоустройства нашло отклик у студентов, которые курсовые или дипломные работы «привязывают» к месту и пробуют свои творческие силы, предлагая реализовать свои идеи на практике.

Надо сказать, что в рамках программы реализуются очень интересные проекты. Это, например, поэтапно благоустраиваемая набережная в Луге, современная экстрим-площадка в Заречном парке там же, прекрасный парк в Сосновом Бору, красивые общественные территории в Тихвине, очень интересные инициативы реализованы также в Тосно, Отрадном, Волхове, Сертолово, Рощино – все и не пере­числишь.

– Каков Ваш взгляд на перспективы программы?

– Я вижу у нее большое будущее. И это не просто моя позиция, но и прямое поручение федеральных властей. Как известно, статус госпрограммы по повышению комфортности проживания граждан «майским указом» Президента России Владимира Путина повышен до уровня одного из нацпроектов. К 2024 году поручено повысить показатели качества городской среды в российских городах, что возлагает на всех нас огромную ответственность в данном направлении и одновременно обеспечивает новые возможности в этой сфере.

На этот год общая сумма финансирования региональной программы «Формирование комфортной городской среды» выросла за счет средств госказны за 200 млн рублей и достигла 1,2 млрд, в том числе 401 млн из федерального, 738 млн – из областного, 60 млн – из местных бюджетов. Как я уже говорил, активность граждан при инициировании конкретных проектов растет. В результате конкурсного отбора в этом году будут благо­устроены территории уже в 83 муниципальных образованиях.

– Что еще делается в этой сфере?

– Прежде всего, необходимо понимать, что комфортная среда – понятие комплексное. Разумеется, уровень комфортности проживания не определяется только благоустройством. Удобный двор и красивая площадь не изменят ситуацию, если при этом будут неотремонтированные дома, плохие дороги, неработающий транспорт, неразвитое освещение улиц, изношенные инженерные коммуникации и т. д. Конечно, все эти вопросы необходимо решать в комплексе. Этого требуют от нас и федеральные власти: чтобы вопросы капремонта, модернизации сетевой инфраструктуры, благоустройства, энергоэффективности и даже цифровизации были взаимоувязаны между собой. И нацпроекты должны помочь это сделать.

Проблем в разных сферах очень много, но подчеркну: по всем направлениям работа ведется.

Два города в Ленобласти – Гатчина и Сосновый Бор – решением нашего губернатора Александра Дрозденко стали местами реализации пилотных проектов в формате «Умный город». Там будут отрабатываться передовые практики цифровизации, в том числе и в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которые затем получат распространение и в других городах.

Самый простой пример – оплата услуг ЖКХ. В Приозерске у нас был пример, когда жители не доверяли управляющей компании в отношении правильности начисления платы. Было много возмущений, нам писали жалобы, приходилось направлять проверки. Как только был обеспечен интернет-доступ к показаниям приборов учета – вопрос решился сам собой, люди получили возможность точно контролировать все показания и правильность начисления платы.

В том же Приозерске есть пример и из другой сферы – энергосбережения и повышения энергоэффективности. Там большая часть домов оборудована индивидуальными тепловыми пунктами, что дает возможность регулировать интенсивность отопления в зависимости от текущих погодных условий. Это позволяет экономить порядка 30–40% тепловой энергии. А граждане, во-первых, обеспечивают комфортную температуру в своих квартирах, а во-вторых, меньше тратят денег на услуги ЖКХ.

Еще одна актуальная тема – экологический фактор и связанные с ним вопросы качества питьевой воды. Здесь тоже ведется серьезная работа, как системного характера (разрозненные локальные «Водоканалы» в целях повышения эффективности их работы объединяются в единую региональную структуру – «ЛенОблВодоканал»), так и прикладного, местного значения – по улучшению качества воды в конкретных населенных пунктах.

Из недавних примеров – Любань в Тосненском районе, где была серьезная проблема с питьевой водой. ООО «АКВА-ДЕЛЬТА» разработало проект, были построены современные водоочистные сооружения, на открытие в конце прошлого года приезжал наш губернатор – теперь из кранов идет вода, полностью соответствующая всем нормам. В Мельниково (Приозерский район) тоже построены новые очистные сооружения, не только закрывающие потребности населенного пункта, но и рассчитанные на перспективное строительство. Современные водоочистные сооружения недавно введены также в Каменногорске (Выборгский район), еще ряде населенных пунктов.

Но и этот вопрос одними очистными сооружениями не решается. На выходе из них вода может быть отличной, но если трубы старые и ржавые, к потребителю она попадет не лучшего качества. Соответственно, и здесь к решению проблемы необходимо подходить комплексно, меняя при необходимости и сети. И это тоже делается. Таким вот путем, взаимоувязывая «точечную» работу, направленную на повышение уровня жизни граждан в отдельных вопросах, мы постепенно и выйдем на качественно новый уровень комфортности проживания в населенных пунктах Ленобласти.

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:

Ленобласть договорилась с «Газпромом» о дальнейшей газификации региона

Все в одних руках. Административная реформа в Ленобласти набирает обороты

ППТ для ТПУ. Проект транспортного узла «Девяткино» прошел Градсовет Ленобласти


РУБРИКА: Интервью
АВТОР: Михаил Кулыбин  
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



04.03.2019 13:11

Все строительное сообщество озадачено вопросом перехода на проектное финансирование, а группа компаний «КВС» завоевывает сердца покупателей посредством интернет-торговли. Переход переходом, но и технологические прорывы никто не отменял, говорит генеральный директор «КВС» Сергей Ярошенко.


– Сергей Дмитриевич, недавно ГК «КВС» объявила о создании собственного интернет-магазина. Теперь действительно квартиру можно купить в один клик?

 – Все правильно. В Петербурге это пока единственный онлайн-магазин квартир новостроек, аналоги только в Москве. И у нас уже есть первый покупатель. Обладателем двухкомнатной квартиры в жилом комплексе «Кирилл и Дарья» стал 42-летний житель Северной столицы.

Стоит отметить, что он воспользовался нашим новым сервисом буквально на следующий день после того, как интернет-магазин официально начал свою работу. Все этапы сделки прошли для клиента быстро – он выбрал на сайте понравившуюся квартиру, потом заполнил необходимые документы. Сделка через сбербанковский сервис «ДомКлик» была автоматически зарегистрирована в Росреестре, после чего клиент оплатил покупку. Пока, на старте проекта, приобретать квартиры через интернет-магазин можно только при полной оплате, но в ближайшее время появится возможность оплачивать покупку в рассрочку или через ипотеку.

– Почему решили перевести взаимодействие с покупателем в электронный формат?

– Традиционные форматы общения никто не отменяет, для нас это скорее расширение сервиса для наших покупателей. А еще увеличение аудитории, планирование и аналитика. Для покупателя же, в первую очередь, – это удобство, прозрачность и экономия времени. Теперь выбрать и приобрести квартиру можно без посещения наших офисов продаж, в какой бы точке страны и мира ты ни находился.

– А как насчет экономии денег? Многие привыкли – если через интернет-магазин, значит, со скидкой.

– До конца февраля все квартиры через интернет-магазин продаются со скидкой в 50 тыс. рублей – вне зависимости от площади и цены квартиры. В будущем тоже планируются скидки, но пока об этом говорить рано.

– С какими показателями завершила ГК «КВС» прошлый год?

– Год мы завершили вполне успешно. Количественно продажи выросли незначительно – объем реализуемых квартир у нас в принципе невелик, мы больше регулировали ценообразование. Поэтому выручка выросла на 67% по сравнению с 2017 годом. В соответствии с графиком все построили и сдали. Вообще, на мой взгляд, и быстрый рост, и стремительное снижение объемов одинаково негативно влияют на девелоперский процесс. А вот выполнение намеченных планов – залог стабильности предприятия и доверия покупателей. Так, в 2019 году мы запланировали ввести в эксплуатацию 120 тыс. кв. м и, соответственно, их реализовать. Ввод 100–120 тыс. кв. м в год – планка, которую мы для себя определили, и придерживаемся этого объема на протяжении последних нескольких лет. Гонка за количеством «квадратов» не всегда позволяет обеспечивать качество продукта.

– Осенью 2017 года ГК «КВС» начала строительство многофункционального комплекса G9 на улице Грибалёвой. В составе проекта – офисы и клубный дом.  Насколько успешным оказался такой «микс-проект»?

– G9 (как и соседний наш проект в этой локации – жилой комплекс «Кирилл и Дарья») близок к завершению и будет сдан до конца текущего года. G9 для нас действительно особенный проект, поскольку в коммерческую часть комплекса планирует переехать головной офис «КВС». И здесь тезис «Строить как для себя» мы реализовали в полной мере. Формат клубного дома оказался востребован покупателями, большая часть квартир уже распродана. Успех проекта в целом определили и удобная локация, и развитая инфраструктура района, и высокое качество строительства.

– ЖК «Наутилус» – уже второй жилой комплекс «КВС» в квартале «Балтийская жемчужина». В чем особенность нового проекта?

– Я уже говорил неоднократно, что, на мой взгляд, «Балтийская жемчужина» – лучший пример комплексного освоения территории в городе. Китайские партнеры вложили в развитие проекта колоссальные средства – построена вся социальная инфраструктура, образована улично-дорожная сеть, благоустроена территория, включая набережные. Мы подготовили для этой уже полностью сформированной локации идеальное, с нашей точки зрения, предложение. Наш новый проект будет небольшим и малоэтажным, с дорогой отделкой фасадов. Внутренние дворы ЖК «Наутилус» полностью свободны от машин и закрыты для доступа посторонних. В общем, такая вишенка на торте большой «Балтийской жем­чужины».

– В прошлом году ГК «КВС» вышла с ЖК «Континенты» на Парнас. Соседство с обилием эконом-предложения от «Северной долины» не смущает?

– Не смущает. Мы отличаемся ценой, качеством и скоростью строительства. Всегда хорошо находиться по соседству с сильными и крупными партнерами. Вместе мы развиваем территорию. Эта синергия усилий всегда на пользу покупателю, который получает качественное жилье и отлично развитую инфра­структуру.

– Аналитики рынка свидетельствуют – за последний год город значительно оттянул спрос от пригородных районов Ленобласти. Вы фиксируете этот тренд? Какие планы по развитию областных проектов «КВС»?

– Падение объемов в области – естественный процесс, обусловленный изменением конъюнктуры рынка. Мы внимательно следим за ситуацией – и по нашим данным, с 2017 года предложение в локациях Сертолово и Янино сократилось в три раза. Объемы ввода жилья в области снижаются – и в перспективе эта тенденция сохранится. Мы также скорректировали темпы строительства, определив для себя оптимальную цифру ежегодного ввода квадратных метров. Оба наших проекта в области профинансированы парт­нером – банком ВТБ. Мы будем поэтапно их реализовывать и надеемся завершить через несколько лет.

– Правительство области грозится потребовать от застройщиков увеличения площади в квартирографии проектов. Пойдет ли на пользу рынку установленный для квартир минимум площади в 30 кв. м?

– Рынку на пользу пойдут понятные правила игры, один раз установленные и неизменные на много лет вперед. Любые ограничения, безусловно, сказываются тем или иным образом. Как отреагирует рынок на ограничение площади квартир – покажет время. Если это решение окажется ошибочным – люди просто перестанут покупать квартиры, а объемы строительства сократятся до минимума.

Ситуация на рынке области такова, что любое дополнительное обременение для застройщика может быть фатальным для проекта. Это в первую очередь касается и возведения объектов социальной инфраструктуры и дорог. Их построить сегодня без помощи федеральных и региональных средств невозможно. Последние поправки в 214-ФЗ запрещают привлекать деньги дольщиков на объекты, не связанные с жилищным строительством.

– Областные власти просят «КВС» взять на себя завершение долгостроя на улице Красных Военлётов в Гатчине. Но пока дело двигается медленно. В чем причина?

– В 2017 году мы подписали соглашение с Администрацией Ленобласти, муниципальными властями и кооперативом. Процесс переговоров затянулся – и на это был целый ряд причин. Мы провели обследование здания, ведем проектирование его реконструкции, в ближайшее время должны сдать проект в Госэкспертизу. Но теперь ситуацию с достройкой осложнили изменения в законодательстве. Согласно новым правилам, на этот проект нам нужно получать проектное финансирование и обосновывать его экономическую эффективность перед банком, что в принципе невозможно. Я надеюсь, что со временем ситуация прояснится – и для долгостроев в законе будут прописаны особые условия. 

– Введение проектного финансирования – как это выглядит на практике? Готовится ли «КВС» к работе по новым правилам?

– Да, как и все застройщики, мы расписали для себя план действий по каждому из объектов и ведем активную работу с банками. Мы готовим проект, который будет выведен на рынок исключительно на новых условиях. Кроме того, как и все, мы ждем от Минстроя РФ четких критериев для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам. Важно понять, какой будет кредитная ставка в зависимости от объема средств на счетах эскроу. Каким образом застройщик будет платить проценты по кредиту? Ведь ежемесячно он этого делать не сможет. Пока эти условия не определены, все размышления на эту тему – просто чье-то частное мнение. Я думаю, что переход на банковское финансирование для многих застройщиков будет непростым, но со временем, когда все привыкнут работать по новым условиям, рынок адаптируется к изменениям, поскольку потребность в новом жилье все еще высока. И, конечно, эти изменения неизбежно приведут к росту цен. В массовом сегменте стоимость квадратного метра вырастет в среднем на 7–10 тыс. рублей.

– Вы говорили о новом проекте. О чем идет речь?

– Мы готовим к выводу на рынок большой новый проект в Стрельне, уже согласовали проект планировки. Около 220 тыс. кв. м жилья в малоэтажном формате на 40 га в границах города – такого проекта еще не было. Если добавить к этому школу, два детских сада и спортивный комплекс с бассейном, которые предусмотрены проектом, можно смело заявлять о появлении на рынке Петербурга продукта принципиально нового качественного уровня.


АВТОР: Ольга Фельдман
ИСТОЧНИК ФОТО: ГК «КВС