Михаил Палкин: «Необходимы четкие стандарты проектного финансирования»
Какие задачи стоят сегодня перед саморегулируемыми организациями и какие вопросы волнуют представителей строительной отрасли Архангельской области, рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель Совета СРО «Союз профессиональных строителей» Михаил Палкин.
– Михаил Андреевич, сколько членов объединяет сегодня СРО «Союз профессиональных строителей»? Какие тенденции Вы бы могли отметить в сфере саморегулирования в последнее время?
– Еще в 2017 году наш Союз объединял около 300 строительных организаций. Сегодня в Союз входит 489 компаний. На самом деле могло быть гораздо больше, но мы осознанно держим курс на очищение строительной отрасли от недобросовестных поставщиков услуг, что является одной из ключевых задач СРО. В результате у нас практически исчезло такое понятие как некачественно выполненная строительная работа. Ежемесячно мы проверяем по 40–50 организаций.
Серьезным шагом вперед стало вступление в 2018 году Архангельского Союза профессиональных строителей в ряды Российского Союза строителей. Следующим этапом в развитии стройиндустрии должно стать создание саморегулируемой организации в области инженерных изысканий – Союза изыскателей, в дополнение к уже существующим СРО «Союз профессиональных строителей» и СРО «Союз проектировщиков». Эти три СРО будут комплексно представлять все сферы строительной деятельности.
– Какие, на Ваш взгляд, главные вызовы сегодня стоят перед строительной отраслью Архангельской области?
– Главная болевая точка (как, впрочем, и для всей страны) – это переход на проектное финансирование. Пока у представителей отрасли вопросов намного больше, чем ответов.
Сейчас на рынке жилищного строительства возникла своеобразная пауза. Застройщики не предпринимают активных действий для начала новых проектов. Все в ожидании.
В то же время нам очевидно, что на законодательном уровне действовать нужно уже сейчас, чтобы сделать переход на новую систему финансирования максимально безболезненным для всех участников процесса: строителей, банковских структур и, конечно же, для граждан.
Мы видим ряд негативных тенденций. Сокращается количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке. Уменьшается объем веденного в эксплуатацию жилья, растягиваются сроки строительства, растет количество банкротств в стройиндустрии. Переход на новую схему финансирования наверняка на начальном этапе приведет к спаду в жилищном строительстве и росту цены квадратного метра.
Все эти вопросы крайне актуальны и для строительной отрасли нашего региона. Рынок уже реагирует, подтверждением чему стало резкое сокращение с начала этого года количества выданных разрешений на строительство.
– Что Союз профессиональных строителей делает со своей стороны?
– Обсуждение проблемы мы инициировали в рамках ежегодного Строительного форума в Архангельске. В конце июня мы инициировали рассмотрение вопроса в Архангельском областном Собрании депутатов и пригласили в качестве эксперта вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза.
По данным НОСТРОЙ, основной проблемой в работе застройщиков сегодня является не дефицит земельных участков, не падение спроса на жилье, не избыточные проверки или высокие процентные ставки по кредитам, как это может показаться, а именно частое изменение правил игры на рынке. В конце июня только в закон о долевом строительстве внесено 26-е по счету изменение за последние три года.
В областном Собрании мы обсудили меры, которые необходимо предпринять при осуществлении реформы. Необходимы четкие стандарты проектного финансирования, в которых должны быть установлены критерии расчета ставки кредитования. 15-процентная ставка, предлагаемая сегодня, невыполнима для большинства застройщиков, особенно в регионах. Нужно законодательно определить требования к предмету залога и запретить пересмотр ставки в ходе строительства.
Также надо предусмотреть возможность снижения ставки, в том числе за счет субсидирования, для региональных застройщиков. При открытии счетов Банку России необходимо предусмотреть льготный период по уплате взносов по ипотеке до ввода объектов в эксплуатацию (так называемые ипотечные каникулы для дольщиков).
Мы также считаем разумным предложение НОСТРОЙ об установлении моратория на предъявление новых требований к застройщикам. Нужно сократить сроки получения застройщиками средств, размещенных на эскроу-счетах, при реализации социально значимых проектов комплексной жилищной застройки, связанных с расселением аварийного жилья.
Кроме этого, необходимо провести мониторинг действующих нормативов и требований и исключить устаревшие и избыточные нормы.
НОСТРОЙ планирует систематизировать и оформить эти и другие предложения и обратиться с соответствующими рекомендациями в профильные министерства и ведомства.
Союз профессиональных строителей вышел с инициативой (которую, кстати, поддержали депутаты областного Собрания) – заключить соглашение о сотрудничестве между Правительством Архангельской области и Национальным объединением строителей. Надеемся подписать это соглашение в ближайшее время.
Совладелец Fort Group Максим Левченко рассказал «Строительному Еженедельнику», как быстро собирается сделать действительно «золотыми» «Вавилоны» в Москве и зачем открывает музей «тунеядцу, еврею и эмигранту» в Петербурге.
– Максим Борисович, новых ТЦ в Петербурге в последнее время не появляется (причем одним из последних был открыт объект именно Fort Group – вторая очередь ТРК «Порт Находка»). Вместе с тем существующие ТЦ живут активной «внутренней» жизнью – осуществляют реброкеридж, ротацию арендаторов, реновацию площадей. Какие тенденции на рынке формируют повестку изменений, производимых в торговых центрах? Как переформатируются объекты Fort Group?
– Работа с торговыми центрами, их реновацией, началась не вчера. В Петербурге мы покупали проблемные проекты и переделывали их. Таким, например, был портфель «Макромира», который мы приобрели в 2011 году. Там была сложная и юридическая, и коммерческая проблематика. Так, ТРК «Сити Молл» был построен, но не открыт. Мы уже на том этапе делали его «косметическую» реконцепцию, а сейчас, спустя уже почти восемь лет, настало время снова его менять. Потому что любой объект – будь то торговый центр, ресторан, самолет, машина, да и сам человек – должны меняться со временем. Например, средний срок жизни торгового центра без изменений – 7–10 лет, в зависимости от того, насколько качественно проект был сделан изначально. Качественно должна быть выполнена и реконструкция. Концептуальные идеи и материалы, закладываемые в проект, должны быть актуальны в течение минимум 10 лет.
Идея приобретения пяти торговых центров в Москве – трех «Золотых Вавилонов», «Пятой авеню» и Goodzone – также заключалась в том, что мы взяли мощные, староформатные центры и сейчас работаем над тем, чтобы сделать их современными и доходными. Идею выхода в столицу мы вынашивали давно. Москва манит своими огнями. Безусловно, это экономический, политический, культурный центр страны. Все сети, где бы они ни стартовали, которые хотят развиваться и укрепить свои позиции, со временем начинают думать о выходе в столицу. Плох тот бизнес, что не мечтает покорить Москву.
– Вы уже почувствовали себя крупным федеральным игроком?
– Петербург – крупный регион, но все-таки провинция, несмотря на столичный статус, и в глубине души мы все это знаем. Безусловно, мы почувствовали, как после выхода в Москву даже наши многолетние партнеры стали по-другому к нам относиться. Мы долгое время присматривались к разным столичным объектам, но ничего толкового подобрать не могли. Все, что там имеет ценность, или не продается или стоит бешеных денег. Приобретение портфеля Immofinanz – редкая возможность, которая открылась ненадолго, и мы ее не упустили. Я целый год готовил эту сделку, носил исключительно костюмы и галстуки, проводил встречи с очень солидными людьми, финансистами и инвесторами. А сейчас наступило время большой стройки – время рабочих ботинок и касок.
– О реконцепции, проведенной без закрытия объекта для посетителей, часто говорят как о единственной эффективной стратегии. Вы согласны с этим?
– Все зависит от объема задач и изначальных условий. Иногда смотришь на старый объект и понимаешь, что проще его снести. Потому что реконструкция зачастую сложнее нового строительства. Последнее всегда прогнозируемо – есть участок, проект, определенный объем материалов, весь процесс имеет четкие этапы реализации. В случае с реконструкцией ты зависим от огромного числа факторов и работаешь в стесненных условиях – шуметь, пылить, перекрывать доступ покупателей к арендаторам нельзя. Решения приходится менять на ходу, «резать по живому». Например, «Золотой Вавилон» в Ростокино – это 400 арендаторов, и ты должен договориться с каждым.
– На Ваш взгляд, бум строительства новых торговых центров остался в прошлом?
– Думаю, что да. Земли больше не становится. Если говорить о Петербурге, то метрополитен здесь прирастает новыми станциями медленно, да и численность населения не увеличивается китайскими темпами. Для суперрегионального центра нужен охват не менее миллиона человек. Лучшие локации в Петербурге давно заняты, и даже растущие за КАДом новые районы ситуацию существенно не изменят.
– Fort Group принимала участие в конкурсе Фонда имущества Петербурга на лучшую идею реконцепции Кузнечного рынка. Насколько своевременна, на Ваш взгляд, идея «перезапустить» городские рынки?
– Идея эта очень плодотворна. В Москве реализованы уже три-четыре такие концепции. Столица успешно свои рынки продала или сдала в аренду, их привели в порядок. Это уже не совсем рынок в привычном его понимании, а скорее, его декорация для приятного времяпровождения. Этот концепт замечательно развивается во всем мире. Гастрономический театр сейчас в тренде. И Петербург в этом смысле – уникальный город, все предпосылки существуют здесь для того, чтобы развивать этот формат. Причем речь идет не о развитии чего-то дорогого и премиального, а доступного и креативного. В этом плане Петербург ни в чем не уступает столице, у нас есть улица Рубинштейна, где реализованы очень интересные концепции. Я, например, совсем перестал ходить по дорогим ресторанам с изысканными интерьерами, гораздо интереснее зайти в какой-нибудь третий-пятый двор, где все очень дешево, вкусно и самобытно.
– У Fort Group и своя концепция относительно того, как должен развиваться Большой Гостиный двор. Вы неоднократно заявляли о том, что универмаг требует спасения от его же менеджмента…
– Здесь ничего нового не происходит. Скорее всего, время для преображения БГД еще просто не пришло. Когда-то и все городские рынки, и БГД станут современными и востребованными у горожан. Я думаю, что в перспективе 20–50 лет это обязательно произойдет. Здесь надо мыслить масштабными категориями.
– Одно время Fort Group активно покупала и продавала бизнес-центры. Причем в разных вариантах реализации: как построенных силами Fort Group, так и путем перепродажи приобретенных активов. В одном из релизов Вы сами охарактеризовали эти сделки «стремительными» и при этом весьма выгодными. Вы планируете действовать и дальше по той же инвестиционной схеме или ситуация на офисном рынке Петербурга уже меняется и требует других инвестиционных концепций?
– Здесь ничего не меняется. Если в ритейле для нас важна сама сеть, нам необходимо иметь долю рынка и рычаг, то с бизнес-центром – это неважно. Если бизнес-центр успешен, находится в хорошей локации, заполнен арендаторами и на него есть спрос, то мы готовы вести переговоры о его продаже.
– Недавно стало известно о том, что Вы приобрели квартиру в доме Мурузи под мемориальный музей Иосифа Бродского. Сообщается, что это будет первый частный литературный музей в Петербурге. Все, что имеет маркировку «первое» и «частное», обычно рождается нелегко…
– Да, эта квартира была приобретена не в личных целях, а для создания первого в Петербурге полноценного музея поэта Иосифа Бродского, который жил в этом доме с родителями в 60-х годах прошлого века. Квартира примыкает к мемориальной коммуналке, где полторы комнаты занимали Бродские.
Литературный музей вообще формат сложный, хотя бы потому, что это не просто выставка картин из частной коллекции. Все известные нам литературные музеи были открыты в советское время, где демонстрировались подлинные личные вещи литературных гениев. У нас совсем сложная задача – нужно открыть музей «тунеядцу», еврею и эмигранту. Здесь много противоречий.
Сложности еще добавляет и то, что родственники поэта здравствуют, обладают авторскими правами и трепетно относятся к любым проектам, связанным с его именем. Для меня это творческая, эмоциональная задача, которой я отдаю много сил и времени.
Справка
Fort Group основана в 2011 году в Петербурге. Входит в пятерку лидеров рынка коммерческой недвижимости России с портфелем объектов в Москве и Петербурге суммарной площадью около 1 млн кв. м.
За время существования Fort Group реализованы проекты реконцепции и редевелопмента торговых комплексов в Петербурге – «Академ-Парк», «Сити Молл», «Порт-Находка» (первая очередь), «Лондон Молл», «Пять Озёр», «Родео Драйв». В 2014 году компанией завершено строительство флагманского проекта ТРК «Европолис» и сдан элитный жилой дом Brilliant House. В 2015 году открыт первый в России крытый парк активного отдыха Angry Birds Activity Park St. Petersburg. В 2016 году введен в эксплуатацию ТРК «Порт Находка» (вторая очередь) и БЦ Fort Tower, открыт второй парк активного отдыха под брендом Gorilla Park, проведена реновация ТРК «Южный Полюс». В декабре 2017 года Fort Group взяла в управление пять торгово-развлекательных центров в Москве – Goodzone, «Пятая Авеню», три центра «Золотой Вавилон» (в Ростокино, Отрадном, Ясенево), начата подготовка к реконцепции московских объектов.