Михаил Палкин: «Необходимы четкие стандарты проектного финансирования»
Какие задачи стоят сегодня перед саморегулируемыми организациями и какие вопросы волнуют представителей строительной отрасли Архангельской области, рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель Совета СРО «Союз профессиональных строителей» Михаил Палкин.
– Михаил Андреевич, сколько членов объединяет сегодня СРО «Союз профессиональных строителей»? Какие тенденции Вы бы могли отметить в сфере саморегулирования в последнее время?
– Еще в 2017 году наш Союз объединял около 300 строительных организаций. Сегодня в Союз входит 489 компаний. На самом деле могло быть гораздо больше, но мы осознанно держим курс на очищение строительной отрасли от недобросовестных поставщиков услуг, что является одной из ключевых задач СРО. В результате у нас практически исчезло такое понятие как некачественно выполненная строительная работа. Ежемесячно мы проверяем по 40–50 организаций.
Серьезным шагом вперед стало вступление в 2018 году Архангельского Союза профессиональных строителей в ряды Российского Союза строителей. Следующим этапом в развитии стройиндустрии должно стать создание саморегулируемой организации в области инженерных изысканий – Союза изыскателей, в дополнение к уже существующим СРО «Союз профессиональных строителей» и СРО «Союз проектировщиков». Эти три СРО будут комплексно представлять все сферы строительной деятельности.
– Какие, на Ваш взгляд, главные вызовы сегодня стоят перед строительной отраслью Архангельской области?
– Главная болевая точка (как, впрочем, и для всей страны) – это переход на проектное финансирование. Пока у представителей отрасли вопросов намного больше, чем ответов.
Сейчас на рынке жилищного строительства возникла своеобразная пауза. Застройщики не предпринимают активных действий для начала новых проектов. Все в ожидании.
В то же время нам очевидно, что на законодательном уровне действовать нужно уже сейчас, чтобы сделать переход на новую систему финансирования максимально безболезненным для всех участников процесса: строителей, банковских структур и, конечно же, для граждан.
Мы видим ряд негативных тенденций. Сокращается количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке. Уменьшается объем веденного в эксплуатацию жилья, растягиваются сроки строительства, растет количество банкротств в стройиндустрии. Переход на новую схему финансирования наверняка на начальном этапе приведет к спаду в жилищном строительстве и росту цены квадратного метра.
Все эти вопросы крайне актуальны и для строительной отрасли нашего региона. Рынок уже реагирует, подтверждением чему стало резкое сокращение с начала этого года количества выданных разрешений на строительство.
– Что Союз профессиональных строителей делает со своей стороны?
– Обсуждение проблемы мы инициировали в рамках ежегодного Строительного форума в Архангельске. В конце июня мы инициировали рассмотрение вопроса в Архангельском областном Собрании депутатов и пригласили в качестве эксперта вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза.
По данным НОСТРОЙ, основной проблемой в работе застройщиков сегодня является не дефицит земельных участков, не падение спроса на жилье, не избыточные проверки или высокие процентные ставки по кредитам, как это может показаться, а именно частое изменение правил игры на рынке. В конце июня только в закон о долевом строительстве внесено 26-е по счету изменение за последние три года.
В областном Собрании мы обсудили меры, которые необходимо предпринять при осуществлении реформы. Необходимы четкие стандарты проектного финансирования, в которых должны быть установлены критерии расчета ставки кредитования. 15-процентная ставка, предлагаемая сегодня, невыполнима для большинства застройщиков, особенно в регионах. Нужно законодательно определить требования к предмету залога и запретить пересмотр ставки в ходе строительства.
Также надо предусмотреть возможность снижения ставки, в том числе за счет субсидирования, для региональных застройщиков. При открытии счетов Банку России необходимо предусмотреть льготный период по уплате взносов по ипотеке до ввода объектов в эксплуатацию (так называемые ипотечные каникулы для дольщиков).
Мы также считаем разумным предложение НОСТРОЙ об установлении моратория на предъявление новых требований к застройщикам. Нужно сократить сроки получения застройщиками средств, размещенных на эскроу-счетах, при реализации социально значимых проектов комплексной жилищной застройки, связанных с расселением аварийного жилья.
Кроме этого, необходимо провести мониторинг действующих нормативов и требований и исключить устаревшие и избыточные нормы.
НОСТРОЙ планирует систематизировать и оформить эти и другие предложения и обратиться с соответствующими рекомендациями в профильные министерства и ведомства.
Союз профессиональных строителей вышел с инициативой (которую, кстати, поддержали депутаты областного Собрания) – заключить соглашение о сотрудничестве между Правительством Архангельской области и Национальным объединением строителей. Надеемся подписать это соглашение в ближайшее время.
Накануне кадровых перестановок в Смольном, предполагающих переход Александра Вахмистрова на должность вице-губернатора по административным вопросам, а Романа Филимонова – на пост вице-губернатора, курирующего строительную отрасль, последний согласился дать сжатое (в силу крайне напряженного рабочего графика), но информативное интервью.
– Роман Евгеньевич, согласно официальным прогнозам, в 2009 году в Санкт-Петербурге будет возведено порядка 2 миллионов квадратных метров жилья. Что позволяет делать такие выводы?
– План по вводу квадратных метров жилья составляется на год. Мы подвели черту по итогам ввода прошлого года, и у нас по срокам действия постановлений должно быть сдано 3,2 миллиона квадратных метров. Тем не менее, мы, понимая состояние строительной отрасли, учитываем поправочный коэффициент, и это позволяет нам утверждать, что в 2009 году будет не менее 2 миллионов квадратных метров жилья.
– На более дальний срок планы есть?
– Учет постановлений ведется вплоть до 2012-2013 года. Безусловно, у нас есть прогнозы и на 2010 и 2011 годы. Мы анализируем их в зависимости от итогов текущего года, принимаем во внимание, какие постановления были перенесены на более дальний срок. Сейчас планы ввода жилья фактически корректируется ежеквартально. Поэтому озвучивать какие-то конкретные цифры на столь далекий срок пока рано.
– Город предложил строительному комплексу помощь. Одна из форм – покупка инженерно подготовленных территорий. Есть ли желающие продавать землю?
– Конечно. На днях Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» представила нам порядка семи участков. Но это не значит, что мы будем покупать именно их. Нам эта информация нужна, чтобы проанализировать, что есть у застройщика, оценить и понять, сколько такая земля может стоить и насколько актуально проводить подобные конкурсы. В итоге мы поняли, что такие конкурсы нужны. Ресурсы у застройщиков есть. И мы дали свои рекомендации, чтобы они готовили градостроительную документацию. После внесения изменений в городской бюджет будем объявлять такие конкурсы. Первые тендеры, скорее всего, пройдут в марте.
– Могли бы Вы прокомментировать предложение федерального правительства дать право субъектам Федерации формировать цену квадратного метра при закупке жилья для госнужд?
– Пока это проработки. Какого-то документа, дающего регионам право увеличить выкупную цену, на сегодняшний день мы не имеем. Пока что на ближайшем конкурсе город будет приобретать жилье по цене 47,3 тыс. рублей. На сегодня увеличен процент предоплаты: 70 процентов застройщик получает сразу, 20 процентов – при 90-процентной готовности дома и 10 процентов – после ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, застройщик получает деньги в процессе строительства.
Если конкурс не будет поддержан застройщиками, мы попросту будем возводить на эти деньги бюджетное жилье. Ведь все дело во времени. Когда остро необходимо предоставить квартиры ветеранам, мы не можем рисковать и терять время на проведение новых конкурсных процедур. Мы объявили одну процедуру на 1,5 месяца, потом объявили другую еще на 1,5 месяца. В общей сложности потеряли 3 месяца. Мы не процедурный комитет, нам нужны квартиры для расселения горожан.
– Каково Ваше мнение по поводу возвращения строительной отрасли к бартерным схемам?
– На встречах с Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и Союзпетростроем я говорил о том, что по возможности необходимо исключить бартерные схемы. Продать квартиру может девелопер. Но по поводу того, что эту квартиру сможет реализовать подрядчик, есть большие сомнения.
Давайте вспомним 1998 год, когда бартерные схемы присутствовали практически везде: продавались долги, выполненные работы менялись на квартиры. Что мы имели? Мы имели задержку зарплаты более 3 месяцев в некоторых организациях, те же бартерные схемы использовались при уплате налогов. Спекулянты просто наживались на этом, а до производственной сферы деньги не доходили. Если мы не хотим спада, то бартерную схему нужно исключить. Или минимизировать. Она возможна, но не в таком виде, когда организация, выполняя подрядные работы, получала квартиры, но не получала деньги.
– Когда, на Ваш взгляд, наступит дно кризиса?
– Кризис – это состояние экономики, когда нет развития. Наступило дно кризиса или нет – не важно. Главное сейчас – работать не покладая рук, чтобы смягчить кризисные процессы, минимизировать их длительность.
– Роман Евгеньевич, Вы готовитесь стать вице-губернатором. Каково Ваше эмоциональное состояние? Готовы к этому?
– Скажу одно: это колоссальный, ответственный труд. В этом я смог убедиться на примере работы вице-губернаторов, в частности – Александра Ивановича Вахмистрова. Этой работе, мягко говоря, не позавидуешь – очень много обязанностей. Однако выполнять ее можно. И нужно.
Беседовал Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник