Михаил Палкин: «Необходимы четкие стандарты проектного финансирования»
Какие задачи стоят сегодня перед саморегулируемыми организациями и какие вопросы волнуют представителей строительной отрасли Архангельской области, рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель Совета СРО «Союз профессиональных строителей» Михаил Палкин.
– Михаил Андреевич, сколько членов объединяет сегодня СРО «Союз профессиональных строителей»? Какие тенденции Вы бы могли отметить в сфере саморегулирования в последнее время?
– Еще в 2017 году наш Союз объединял около 300 строительных организаций. Сегодня в Союз входит 489 компаний. На самом деле могло быть гораздо больше, но мы осознанно держим курс на очищение строительной отрасли от недобросовестных поставщиков услуг, что является одной из ключевых задач СРО. В результате у нас практически исчезло такое понятие как некачественно выполненная строительная работа. Ежемесячно мы проверяем по 40–50 организаций.
Серьезным шагом вперед стало вступление в 2018 году Архангельского Союза профессиональных строителей в ряды Российского Союза строителей. Следующим этапом в развитии стройиндустрии должно стать создание саморегулируемой организации в области инженерных изысканий – Союза изыскателей, в дополнение к уже существующим СРО «Союз профессиональных строителей» и СРО «Союз проектировщиков». Эти три СРО будут комплексно представлять все сферы строительной деятельности.
– Какие, на Ваш взгляд, главные вызовы сегодня стоят перед строительной отраслью Архангельской области?
– Главная болевая точка (как, впрочем, и для всей страны) – это переход на проектное финансирование. Пока у представителей отрасли вопросов намного больше, чем ответов.
Сейчас на рынке жилищного строительства возникла своеобразная пауза. Застройщики не предпринимают активных действий для начала новых проектов. Все в ожидании.
В то же время нам очевидно, что на законодательном уровне действовать нужно уже сейчас, чтобы сделать переход на новую систему финансирования максимально безболезненным для всех участников процесса: строителей, банковских структур и, конечно же, для граждан.
Мы видим ряд негативных тенденций. Сокращается количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке. Уменьшается объем веденного в эксплуатацию жилья, растягиваются сроки строительства, растет количество банкротств в стройиндустрии. Переход на новую схему финансирования наверняка на начальном этапе приведет к спаду в жилищном строительстве и росту цены квадратного метра.
Все эти вопросы крайне актуальны и для строительной отрасли нашего региона. Рынок уже реагирует, подтверждением чему стало резкое сокращение с начала этого года количества выданных разрешений на строительство.
– Что Союз профессиональных строителей делает со своей стороны?
– Обсуждение проблемы мы инициировали в рамках ежегодного Строительного форума в Архангельске. В конце июня мы инициировали рассмотрение вопроса в Архангельском областном Собрании депутатов и пригласили в качестве эксперта вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза.
По данным НОСТРОЙ, основной проблемой в работе застройщиков сегодня является не дефицит земельных участков, не падение спроса на жилье, не избыточные проверки или высокие процентные ставки по кредитам, как это может показаться, а именно частое изменение правил игры на рынке. В конце июня только в закон о долевом строительстве внесено 26-е по счету изменение за последние три года.
В областном Собрании мы обсудили меры, которые необходимо предпринять при осуществлении реформы. Необходимы четкие стандарты проектного финансирования, в которых должны быть установлены критерии расчета ставки кредитования. 15-процентная ставка, предлагаемая сегодня, невыполнима для большинства застройщиков, особенно в регионах. Нужно законодательно определить требования к предмету залога и запретить пересмотр ставки в ходе строительства.
Также надо предусмотреть возможность снижения ставки, в том числе за счет субсидирования, для региональных застройщиков. При открытии счетов Банку России необходимо предусмотреть льготный период по уплате взносов по ипотеке до ввода объектов в эксплуатацию (так называемые ипотечные каникулы для дольщиков).
Мы также считаем разумным предложение НОСТРОЙ об установлении моратория на предъявление новых требований к застройщикам. Нужно сократить сроки получения застройщиками средств, размещенных на эскроу-счетах, при реализации социально значимых проектов комплексной жилищной застройки, связанных с расселением аварийного жилья.
Кроме этого, необходимо провести мониторинг действующих нормативов и требований и исключить устаревшие и избыточные нормы.
НОСТРОЙ планирует систематизировать и оформить эти и другие предложения и обратиться с соответствующими рекомендациями в профильные министерства и ведомства.
Союз профессиональных строителей вышел с инициативой (которую, кстати, поддержали депутаты областного Собрания) – заключить соглашение о сотрудничестве между Правительством Архангельской области и Национальным объединением строителей. Надеемся подписать это соглашение в ближайшее время.
Проект "Новый берег", реализуемый компанией "Северо-Запад Инвест" близ Лисьего Носа, готовится к отправке на государственную экспертизу.
Корреспондент "Строительного Еженедельника" Антонина Асанова поговорила с заместителем генерального директора Владимиром Жуйковым о рисках таких больших проектов.
Недавно было объявлено о выборе генподрядчика на работы по созданию территории. В каком состоянии сейчас находится проект?
- Сейчас мы ждем результатов государственной экологической экпертизы, по плану заключение должно быть готово в июле. Сразу после этого планируем отдать проект на госэкспертизу. Это займет еще несколько месяцев. Приступить к подготовительным работам по строительству планируем в конце 2012 - начале 2013 года. В них входит обустройство строительной площадки, создание технических дорог, рекультивация - вывоз опасных грунтов, которые мы обнаружили в акватории залива. Сейчас мы вместе с "Инжтрансстроем" тщательно отбираем субподрядчиков - компании, которые непосредственно будут выполнять эти работы.
Какие еще конкурсы идут или планируются?
- В июле мы готовимся провести открытый архитектурный конкурс. Главной его задачей будет поиск ансамблевости в архитектуре проекта. Хотелось бы, чтобы само слово "ансамблевость" опять, как и в предыдущие века, вошло в наш лексикон. На первом этапе мы хотим привлечь молодежь, собрать хорошие идеи и мы уже ведем диалог с петербургскими, московскими, самарскими вузами и зарубежными университетами. А уже во втором туре с участием российских и иностранных архитекторов, обладающих серьезным портфолио, эти идеи будут доработаны.
В первых оценках стоимости проекта говорилось об объеме инвестиций в 150 млрд рублей, теперь - уже 250 млрд рублей. За счет чего стоимость возросла практически в 2 раза?
- По целому ряду причин. В первую очередь, за счет экологии. В процессе обсуждения с экспертами влияния проекта на окружающую среду и в ходе общественных слушаний были высказаны конструктивные замечания и предложения, которые были учтены. В частности, значительное удорожание вызвала принятая по итогам корректировок технология создания территории, которая минимизирует воздействие на окружающую среду. Компенсационных мероприятий также достаточно много. Они касаются организации особо охраняемых территорий, создания отмелей, которые являются основой для пастбищ рыб. Как раз сейчас мы начинаем работать с экологами, они делают обоснование и необходимые расчеты этих проектов. Более того, возможно и это не последние цифры.
Однако остался ли проект рентабельным после такого увеличения инвестиций? Как вы оцениваете прибыльность проекта?
- Проект по своей сути не является в чистом виде девелоперским, ведь в данном случае речь идет о строительстве нового города. Поэтому и показатели рентабельности здесь иные. Она невысокая, но все равно останется в рамках бизнес-проекта. Это не благотворительность. К тому же, проект никогда не планировался высокоэффективным. На 85% территории должна появиться малоэтажная застройка из 4-хэтажных домов с мансардой высотой 18-30 м.
Сейчас многие застройщики говорят о том, что строят инфраструктуру для проектов за свой счет. Вы готовы к таким затратам?
- Мы всегда готовы к диалогу, но, конечно, всю инфраструктуру за город мы не сможем построить, да и это было бы неправильно. В любом проекте есть рубеж экономической эффективности. А вот вести переговоры о возможных вариантах и степени нашего участия в строительстве дорог и сетей мы готовы. При этом нужно понимать, что инфраструктура, особенно внешняя, строится только отчасти для нас, потому что она будет работать на Курортный район. И ее строительство - это не только наши интересы, это интересы района в целом. Тем более что освоение этой территории - инициатива города. Попытки ее застроить предпринимались несколько раз, еще с начала 1990-х годов. На территории нет никакой инфраструктуры, она затапливается и ее "кусочно" не возьмешь, поэтому город искал инвестора, который смог бы вложить такие гигантские средства на длительный период и развить территорию в целом.
Такое длительное вложение средств нехарактерно для строительного рынка. Какие риски у проекта есть в долгосрочной перспективе?
- Да, это рискованные инвестиции. Но мы завязаны больше на экономику в целом, поэтому риски связаны, скорее, не с петербуржским рынком. Если сохранится стабильность в развития страны, не будет катаклизмов, то и проект будет развиваться. При этом степень его эффективности может быть разной.
Как показал опыт "Газпрома", один из рисков таких масштабных проектов - социальный. И крупные проекты реновации территорий в Европе часто поддерживаются постоянным контактом с горожанами. Например, в Барселоне раз в месяц с жителями встречался мэр города.
- Это необходимо, согласен. И уверен, что дальнейшие наши шаги будут связаны именно с такой деятельностью. Реализация такого масштабного проекта по определению должна быть открытой. Был такой период времени, когда нам особенно нечего было сказать и продемонстрировать, мы находились в поиске, шел ислледовательско-документационный период проекта. Но теперь на повестке дня собственно застройка. И в ближайшем будущем мы хотим выставить на обсуждение серию проектов, которые будут показывать, каким может быть результат. Мы хотим привнести открытость, чтобы уже на первом этапе иметь возможность получать мнения, выбирать.
Майские общественные слушания по мастер-плану территории показали, что в таких проектах диалог необходим. Какие изменения внесли по их итогам?
- Наша реакция будет касаться корректирования генплана и плана землепользования и застройки. Мы уже подали заявку на внесение изменений в генплан, относящуюся к северной намывной территории, чтобы дорога не проходила через гаражи жителей. Согласно заявке, дорога должна быть проложена по намывным территориям. Также учли еще ряд замечаний, касающихся конфигурации проекта - чтобы обойти застройку, сохранить зелень.
Одна из претензий противников проекта - незаконное получение земли...
- Вокруг проекта вообще очень много мифов и дезинформации. Претензия проистекает из незнания ситуации или же с целью сознательного введения в заблуждение. Все процедуры по проведению торгов были совершенно открыты и прозрачны. Более того, распространяют слух том, что нами за бесценок выкуплена земля. Ложь. Земля предоставлена в аренду и не один квадратный метр не будет выкуплен до выполнения всех обязательств перед городом, прописанных в договоре аренды.
Многие эксперты опасаются развития маятниковой миграции жителей нового района. Вы ее просчитывали?
- Маятниковая миграция однозначно будет. Но наша задача состоит в том, чтобы организовать на территории проекта максимальное количество рабочих мест. Мы планируем разместить там достаточно много объектов, на которых смогут работать более 20 тысяч человек. Но часть населения, конечно, будет ездить в город, и ничего критичного в этом нет.
Сколько средств уже вложили?
- Уже больше миллиарда рублей. И сегодня еще не завершен подготовительный этап.
Справка:
Проект "Новый берег", широко известный как Сестрорецкий намыв, предусматривает создание 390 га новой территории и строительство 3 млн кв. м недвижимости к 2028 году. Прогнозируемый объем инвестиций - 250 млрд рублей. Один из акционеров компании "Северо-Запад Инвест" - глава "Новатэка" Леонид Михельсон.