Александр Брега: «Власти надо подумать о субсидировании процентной ставки на кредиты»
О противоречиях в реформе привлечения средств в жилищное строительство, мерах, необходимых для ее оптимизации, а также о том, чего строители ждут от власти, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега.
– Александр Николаевич, минуло 1 июля, жилищное строительство официально переведено на проектное финансирование. Успел ли «Мегалит» подготовиться к реформе? По какой схеме будут реализовываться ваши проекты?
– К реформе мы начали готовиться загодя, поэтому у нас уже есть четкое понимание нашей дальнейшей работы. ЖК «Дом на Львовской» и примерно половина нашего большого, совместного с «Охта Групп», ЖК «Приморский квартал» будут достраиваться по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. Нами уже получены заключения о соответствии этих объектов критериям Минстроя. Те корпуса «Приморского квартала», которые еще не достигли необходимого уровня строительной готовности, перейдут на схему проектного финансирования. Кстати, именно 1 июля нами была продана первая квартира с использованием эскроу-счета.
Нашим партнером по этому проекту и ранее выступал Банк «Санкт-Петербург». Но если прежде доля заемных средств составляла до 20% от затрат на строительство, то теперь она увеличится.
– Схемы, предлагаемые банками, предполагают, что процентная ставка по кредиту на реализацию проекта будет тем меньше, чем больше средств будет собрано на эскроу-счетах. При базовой ставке в 12% годовых, в качестве средневзвешенной для проекта со стабильно продаваемыми квартирами называют 6-7%. На какую среднюю ставку хотели бы выйти Вы?
– Мы будем стремиться к максимальным объемам продаж и, соответственно, минимизации ставки. Даже 6-7% в год при среднем сроке строительства объекта в 3 года – это 20% роста себестоимости. Это очень большая добавка, особенно для проектов с малой маржинальностью. Чтобы сохранить экономику, необходимо стимулировать продажи, «играть на опережение». При определенных условиях ставку можно снизить практически до нуля, и только так сейчас можно выживать. Поэтому сегодня основное внимание будет уделяться качеству проектов, их локации, привлекательности для покупателей, которая обеспечит гарантированный спрос. Хотя стратегически это и не совсем правильно.
– Почему? Обычно этот фактор называют как раз плюсом реформы.
– Жилье же должно строиться не только в самых лучших локациях. Собственно само разделение на классы это предполагает. Новые территории тоже должны развиваться, и часто такое развитие задают именно проекты эконом- и комфорт-класса. Да, стоимость земли в таких локациях невысокая, но и маржинальность проекта зачастую очень низкая.
А теперь наложим на эту ситуацию необходимость привлечь и обслужить кредит. Раз локация не самая привлекательная – продажи идут не очень быстро. Соответственно, процентная ставка по кредитному финансированию растет. Застройщик вынужден поднимать цену, чтобы сохранить экономику проекта. Это, в свою очередь, делает жилье еще менее привлекательным и снижает на него спрос.
В итоге получается ситуация, что «под удар» реформы попадают как раз проекты доступного жилья, о необходимости увеличения числа которых мы постоянно слышим. Не говоря уже о том, что ужесточится конкурентная борьба за привлекательные локации, стоимость земли вырастет, и это тоже толкнет вверх цены.
– Что же, на Ваш взгляд, необходимо делать, чтобы избежать этих проблем?
– Мне представляется, что Минстрою и в целом Правительству РФ нужно всерьез озаботиться мерами стимулирования строительной отрасли. Одним из механизмов может стать субсидирование части процентных ставок. Конечно, это должно касаться не дорогих проектов, не премиум- или бизнес-класса, а именно эконом-сегмента, или, как его сейчас принято называть, «стандартного жилья».
Вообще, по моим оценкам, для того, чтобы первичный рынок не испытал стресса в связи с реформой, чтобы избежать резких скачков цен, чтобы сохранить объемы ввода (а тем более увеличить их, что предусмотрено нацпроектом), процентная ставка по проектному финансированию не должна превышать 3-4% годовых. Без субсидирования это вряд ли осуществимо.
Кроме того, необходима государственная помощь при создании социальной инфраструктуры. Уже устоялась практика, что она должна входить в проект и строиться девелопером, а потом безвозмездно передаваться городу. В том же «Приморском квартале» у нас запроектированы три детсада и школа. Затраты – свыше 3 млрд рублей. Сейчас получается, что на создание городской инфраструктуры мы вынуждены брать деньги в кредит, а потом еще и выплачивать банку проценты. И в этом ключе представляется вполне логичным появление механизма или системы субсидий, которые позволят погасить процентную ставку.
Так что, на мой взгляд, надо еще много работать для того, чтобы проектное финансирование стало на практике не тормозом, а рабочим инструментом, стимулирующим развитие строительного комплекса. Отрадно в этой ситуации то, что в Минстрое все-таки слышат голос отрасли. Самый яркий пример тому – критерии готовности, которые позволили завершить строительство части объектов по старой схеме долевого строительства, а фактически обеспечили хоть какой-то переходный период. В итоговом решении они стали вполне приемлемы, а ведь сначала речь шла о том, что строительная готовность объекта и количество проданных площадей должны достигать 70%; в таком варианте жилищное строительство ждал бы коллапс.
Очень многое зависит от ближайшего полугодия. Минстрой сейчас ждет обратной связи от регионов, оценивает взаимодействие застройщиков с банками, смотрит на его результат – есть ли сложности с получением проектного финансирования. Потом, видимо, будут приниматься какие-то решения на федеральном уровне. Очень хочется надеяться, что при этом голос строительного сообщества снова будет услышан.
– А вообще, как Вы считаете, насколько нужна была эта реформа?
– Сейчас, понятное дело, «открывать дискуссию» уже поздно. Но, чтобы проиллюстрировать свою позицию, я хотел бы привести пару цифр. За последние 15 лет строительный комплекс привлек денег дольщиков на общую сумму 13 трлн рублей. На долю проблемных объектов из этой суммы приходится примерно 280 млрд – сумма, конечно внушительная, но составляющая лишь чуть более 2% от всех привлеченных средств. Я хочу показать, что в отрасли не было системного сбоя. При этом еще с прошлого года все строители начали работать по специальным счетам, то есть банки уже контролировали целевое расходование средств – и фактически на этом этапе вопрос появления новых проблемных объектов был закрыт.
– Чего строительное сообщество ждет от власти, чтобы отрасль развивалась поступательно?
– Не скажу за всех, но, на мой взгляд, необходимо обеспечить ясные правила игры, стабильность законодательной базы. Даже если нужны изменения, они должны делаться эволюционным путем, с предоставлением переходного периода от одной схеме к другой.
В среднем проект реализуется порядка пяти лет. Два из них уходят на то, чтобы его «упаковать» необходимой документацией, еще три – непосредственно на строительство. При таком цикле необходимо, чтобы правила менялись не чаще, чем один раз в три года; это даст возможность реализовывать текущий проект по имеющейся схеме, а к новому приступать уже по измененной.
Мы же «Приморский квартал» согласовывали суммарно чуть ли не десять лет. Собрали пакет документации, прошли все инстанции, осталось две подписи получить. Но тут правила поменялись: собранные документы – в помойку, заново разрабатываем проект под новые требования, снова пересогласовываем. И так три раза! Так что главное для нас – поменьше «революций».
– Цены на новостройки уже сейчас, в «предвкушении» реформы, идут вверх. При этом покупательная способность граждан не растет – и продажи обеспечиваются главным образом благодаря ипотеке. На Ваш взгляд, хватит ли ипотечного ресурса для обеспечения необходимого уровня спроса, особенно в условиях, когда на федеральном уровне требуют роста объемов ввода?
– Объективная потребность людей в жилье находится на очень высоком уровне. С другой стороны, покупательная способность, к сожалению, не растет. Таким образом, реальный спрос на жилье находится в прямой зависимости от процентных ставок по ипотеке. Если мы хотим строить 120 млн кв. м в год, необходимо обеспечить ставки на уровне порядка 6% годовых. Так что рост объемов ввода – это, по сути, вопрос не к строителям, а к макроэкономической ситуации в стране и размеру ключевой ставки, от которой зависит банковское предложение по условиям ипотеки.
– Расскажите немного о планах «Мегалита». Есть какие-то новые проекты?
– Пока мы сконцентрировали усилия на «Приморском квартале» и «Доме на Львовской». Но есть и новости – мы вышли в новый для себя регион и начинаем проект в Подмосковье. Мы подключились к достройке проблемного объекта в городе Королёв, в 7,5 км от МКАД. Площадь комплекса – около 50 тыс. кв. м. Бывший застройщик обанкротился.
Завершение чужих долгостроев – это, конечно, очень сложная задача, мы это знаем не понаслышке, такой опыт у нашей компании уже был. В этот раз пришлось довольно долго утрясать все юридические моменты, заключать мировое соглашение с дольщиками, но недавно мы получили разрешение на строительство. В 2021 году намерены ввести комплекс в эксплуатацию.
Станет ли это разовым выходом в регион или нам так понравится там работать, что мы останемся, – пока сказать сложно.
Есть у нас в планах проект коттеджного поселка в Ленобласти, недалеко от Санкт-Петербурга. Но загородное строительство – это очень растянутый во времени бизнес при возвращении инвестиций. Пока извлекать деньги из оборота на такие проекты нецелесообразно. Но в перспективе мы непременно его реализуем.
У каждого девелопера должна быть мечта о том, какой объект он хочет построить. У нас их две: создать в городе новый квартал, и ее мы уже начали воплощать, а вторая – сделать современный коттеджный поселок. Так что нам еще есть к чему стремиться!
Перефразируя известную фразу, можно было бы сказать «Энергетика – наше все». И действительно, городской житель не в состоянии себе представить, как можно обойтись без света, газа, тепла.
Конечно, есть еще в России «медвежьи углы», где люди живут при лучине. Но это, скорее, предмет для сочувствия, а не для гордости. Все-таки современный человек достоин лучшей участи. Гость нашей редакции – самый главный по энергетическому комплексу Петербурга, председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александр Витальевич Бобров. Недавно он отпраздновал 39 день рождения. Мы сердечно поздравляем его с этой датой и желаем идти по жизни с той же бодростью и энтузиазмом еще много-много лет.
– Александр Витальевич, как Вы дошли «до жизни такой» – стали руководителем Комитета по энергетике?
– С 1997 года я работал в структурах Газпрома, отвечал за взаимоотношения с городом, с администрацией, поэтому всю проблематику еще в то время изучил хорошо. Это было достаточно сложное время, когда шли сплошные неплатежи. Вместе с администрацией мы выстраивали какие-то схемы гарантий. Кроме того, так сложилось, что многие из моих друзей и знакомых работают на предприятиях отрасли в Москве – в Газпроме, РАО ЕЭС, МЭРТ. С ними я продолжаю общаться и должен сказать, это сильно помогает в работе. Думаю, что это положение было определенным плюсом, ну, и для Валентины Ивановны – дополнительным аргументом, когда она предлагала мне занять сей пост. Это было ее решение – привлечь свежие силы. Конечно, у меня были сомнения: все-таки на тот момент мне было 35 лет, но решил попробовать. Сейчас-то уже достаточно уверенно ощущаю себя в этом кресле. Работа интересная, разноплановая, а с точки зрения профессионального роста – безусловно, полезная. Тем более что в 2001 году я защитил диссертацию по теме «Государственное управление естественными монополиями». Было интересно свои выводы применить на практике.
– До работы на государственной службе Вы успели поработать в бизнесе. Отличается ли работа в этих структурах?
– Однозначно отличается. На госслужбе работать сложнее из-за большей забюрократизированности всего. Количество всяческих нормативных актов, которые у нас плодятся, как грибы под дождем, не поддается разумному объяснению. Есть такое достаточно сильное сопротивление среды. Мы реализуем много проектов, пользуясь широкой поддержкой губернатора. Понятно, что достаточно много сделано благодаря карт-бланшу, который выдан Валентиной Ивановной. Ее авторитету, который все время стоит за нами. Разбюрократизация должна идти не на нашем уровне, даже не на уровне городского правительства. Но вместо этого каждый год идет какая-то реформа, которая, в конечном итоге, усложняет работу. Особенно это касается сферы бюджетного законодательства и строительства. То есть все последние шаги, которые принимались у нас в строительной отрасли (выделение земельных участков, оформление документов), принимались в декабре, и мы потом в течение полугода разбирались, как дальше двигаться. Могу привести в пример решение о перераспределении полномочий между различными уровнями вневедомственной экспертизы. По нас это решение нанесло сильнейший удар, поскольку больше половины проектов, которые реализует Комитет либо подведомственные нам предприятия, попали в зону ответственности федеральной экспертизы. Конечно, у нас хорошие отношения с экспертизой, в силу того, что люди, которые там работают, – выходцы из Петербурга, люди грамотные, но они не готовы к такому шквалу. Только у нас на сегодня больше 600 бюджетных объектов (адресная инвестиционная программа выросла более чем в 10 раз за три года). Из них больше половины объектов – федеральные. Если раньше этим занималось ведомство г-на Орта (у него был создан спецотдел по работе с инженерными сооружениями и линейными объектами, что, конечно, помогало, потому что специфика другая), то сейчас там 40 экспертов на весь Северо-Западный федеральный округ. Представьте теперь сроки экспертиз. Три месяца – это хороший вариант.
А мы без экспертизы не можем объявить конкурс, сдвигаются сроки начала работ, под угрозой срыв программ. Мы провели несколько совещаний, убедили руководство федеральной экспертизы увеличить штатную численность. Сейчас они этот вопрос изучают. Сюда можно добавить постоянное изменение конкурсных процедур. Я понимаю законодателя, его желание все сделать максимально открытым. Если бы мы жили в условиях планомерного, спокойного развития, это было бы правильно. Но мы живем в условиях такой революционной ситуации, у нас взрывное развитие экономики города, строительного рынка, и энергетика должна быть впереди, иначе развитие не будет обеспечено. То есть я бы сказал, что часть полномочий федеральный центр излишне перетягивает на себя. Надо их передавать в регионы, здесь виднее, как их распределять. По крайней мере, Петербург – уж точно регион, который в состоянии предложить идеи федеральному центру, а не ждать от него чего-то.
– Расскажите, пожалуйста, об основных планах по реконструкции и строительству объектов, намеченных на текущий год.
– Начата реконструкция двух объектов – Главной и Южной водопроводных станций. На Южной работы в самом разгаре, на главной – только начинаются, произведен вынос сетей, строится первый объект. Это первая масштабная модернизация за последние лет 30 – строительство двух новых блоков с современными технологиями очистки воды, которые учитывают реальное состояние невской воды. Они позволят обеспечить новые объекты жилищного и промышленного строительства. Обеспечат площади и в центре города, и на новых намывных территориях.
Начали проектирование очистных сооружений в Металлострое. Это будет крупнейшая после ЮЗОС стройка. В этом году начнем строительство. Будет обеспечена очистка сточных вод всей зоны: Пушкин, Колпино, Шушары, до Рыбацкого включительно. Закончено проектирование очистных коммуникаций в Ломоносове. Надеемся, что в следующем году начнем строительство. Кроме того, начинаем строительство коллектора от Комендантского аэродрома на Северную Долину. Этот коллектор обеспечит канализование огромной территории, начиная с Комендантского аэродрома, далее в район Каменки, Суздальских озер, включая ОЭЗ и дальше – в сторону промзоны Парнас и Северной Долины.
На повестке дня по-прежнему стоит завершение главного коллектора. Могу сказать, что, наконец, найдено решение по финансированию проекта. Это будет совместное финансирование федерального бюджета, местного бюджета и облигационного займа. Введение этих объектов позволит довести очистку сточных вод до уровня 98 процентов. Это, на мой взгляд, большое достижение. Дальше, в перспективе, будет стоять реконструкция очистных сооружений в Ольгино (там надо строить вторую очередь комплекса) и Красносельской станции аэрации, с учетом развития районов Стрельны и Юго-Запада.
Не буду повторяться о модернизации энергетики, об этом много говорится и пишется в последнее время. Одна цифра: только в этом году будет израсходовано более 50 млрд рублей на эти цели. Когда такое было?
– Валентина Матвиенко на ближайшие годы приоритетом № 1 обозначила решение квартирного вопроса петербуржцев. Не обидно? Все-таки Ваши программы не менее масштабны.
– Я прекрасно понимаю губернатора. Она же отвечает за город в целом, за нужды его жителей. Президент в своем послании сказал, что стыдно, имея такие средства, смотреть, как люди живут в нечеловеческих условиях. Людей, живущих в коммуналках и трущобах, к сожалению, никак не увлечешь идеей реконструкции энергетики, у них на повестке дня стоит вопрос выживания и нормального времяпрепровождения. Поэтому здесь все понятно. В этом задача политика – расставлять приоритеты. При этом первая проблема, которая стоит на повестке дня, – это энергетика. Все остальное потом. Сегодня реализуется второе ГОЭЛРО, фактически вторая электрификация страны. И этим занимаемся мы. Без этого все остальные планы города – и по жилищному строительству, и по реконструкции – не могут быть реализованы. Что такое реконструкция зданий, реновация кварталов? Это рост энергопотребления в пять раз. Новые дома строим с реальным потреблением, а не по три киловатта на здание. Объем застройки больше, появляется иная категорийность, этажность вырастает, а значит, появляются лифты, насосы и так далее. Все это приводит к росту энергопотребления. Мы понимаем, что приоритет для города – решение квартирного вопроса. Но энергетика стоит рядом!
– Александр Витальевич, Как Вы относитесь к такому масштабному проекту, как строительство Охта-центра? Ваше мнение как петербуржца, а не как члена команды, принимавшего решение по этим проектам.
– Охта-центр – очень хороший, амбициозный проект. Вопрос тут вот в чем: стоит посмотреть на Охту с высоты. На последней презентации RMGM показала район Охты, снятый с вертолета. Это же жуть, депрессивный район. А башня потянет за собой его развитие. Город получит новый район другого качества, другого уровня. Мне кажется, здание будет масштабным, но легким, оно же стеклянное. Не думаю, что оно будет давить на окружающую среду. Что касается влияния на исторический центр, КГИОП вместе с компанией провел исследование. С разных точек они снимали этот небоскреб. Его не видно, в общем-то, ниоткуда. Он виден от Смольного, а из исторического центра не видно вообще. Такой масштабный проект должен стать визитной карточкой города. Надеюсь, что ЮНЕСКО удастся убедить.
– О чем мечтает руководитель энергетического комплекса? А человек – Александр Бобров?
– Руководитель мечтает о том, чтобы все планы сбылись, пришло много инвестиций, потому что идей больше, чем возможностей для их реализации. Хотелось бы, чтобы было больше свободы для реализации этих планов. Излишняя забюрократизированность идет только во вред. Хотя, может быть, для других регионов такой бюрократизм и нужен. Но Петербургу он реально мешает.
А человек Александр Бобров мечтает побольше времени проводить с семьей. У меня семья большая ( четверо детей, два мальчика и две девочки, от 2 до 20 лет), и для меня отдушина – общение с семьей. Дети радуют. Хорошие дети. Старший сын учит языки, надеюсь, что поедет на стажировку в Китай. Двое учатся в школе. Сын-первоклассник хорошо закончил первый год обучения. Нам нравится отношение учителей, уровень преподавания. Хотел бы только, чтобы форму школьную ввели. Мне нравится форма.
– Как проводите досуг? Где отдыхаете? Удается ли бывать в кино, театрах, музеях, читать литературу, культурно развиваться?
– Досуг, конечно, бывает. Выходные провожу на даче. И в кино бываем, любимые кинотеатры – «Джем Холл» и «Мираж-Синема». Детям больше нравится «Джем Холл», там мягкие диваны и мороженое можно заказать. В театры тоже ходим, в основном на московских актеров. Из питерских театров любимый – Мариинка. Что касается литературы, я увлекаюсь историей. Читаю в основном исторические книжки. Альтернативную историю не признаю. У нас хорошая школа в России, которая адекватно отображает то, что было. История – вообще такая наука, которая предполагает множество трактовок. В отсутствие достаточного количества артефактов можно что угодно придумывать. Но есть логика, есть археология, которые позволяют судить об истории реальной, не придуманной.
– Как, по-Вашему, должен ли руководитель быть культурно образованным, или достаточно профессионального образования?
– Однозначно руководитель должен быть культурным, образованным, иметь широкое мировоззрение, что, собственно, дает высшее образование. У меня их два. Я закончил Политехнический институт и академию Госслужбы, где занимался экономикой и защитил диссертацию.
– Как Вы считаете, Петербург вернет себе когда-нибудь звание столицы? И надо ли ему это?
– Думаю, что в полном объеме звание столицы Петербург не вернет, да и не надо нам это. Мне, например, крайне не нравится Москва. Этот город напоминает лоскутное одеяло, никакого единого стиля, сплошная эклектика. Издержки того, что это столица. Там много денег, естественно, туда все едут. У нас более спокойный город, стильный. Я считаю, что решение о переводе Конституционного суда – это неплохо. В Петербург можно перевести Морское ведомство. Может быть. Я бы считал, что для Петербурга интереснее развиваться в качестве штаб-квартиры крупных компаний. Во всем мире компании не сидят в столицах. Еще и поэтому я поддерживаю проект Газпрома – это шаг в данном направлении. Пересядет сюда такая известная в мире корпорация, как «Газпром-нефть». Может, за ней еще кто-то пойдет. Штаб-квартира подразумевает деньги. Возможно, было бы здорово сделать Петербург хай-тековской столицей, к примеру, Intell привлечь. Это было бы здорово. Ведь нам нужны финансы для поддержания городской красоты.
– Спасибо, Александр Витальевич, за интересный разговор. Еще раз – с днем рождения, и успехов!
Лилиана Глазова