Александр Брега: «Власти надо подумать о субсидировании процентной ставки на кредиты»
О противоречиях в реформе привлечения средств в жилищное строительство, мерах, необходимых для ее оптимизации, а также о том, чего строители ждут от власти, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега.
– Александр Николаевич, минуло 1 июля, жилищное строительство официально переведено на проектное финансирование. Успел ли «Мегалит» подготовиться к реформе? По какой схеме будут реализовываться ваши проекты?
– К реформе мы начали готовиться загодя, поэтому у нас уже есть четкое понимание нашей дальнейшей работы. ЖК «Дом на Львовской» и примерно половина нашего большого, совместного с «Охта Групп», ЖК «Приморский квартал» будут достраиваться по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. Нами уже получены заключения о соответствии этих объектов критериям Минстроя. Те корпуса «Приморского квартала», которые еще не достигли необходимого уровня строительной готовности, перейдут на схему проектного финансирования. Кстати, именно 1 июля нами была продана первая квартира с использованием эскроу-счета.
Нашим партнером по этому проекту и ранее выступал Банк «Санкт-Петербург». Но если прежде доля заемных средств составляла до 20% от затрат на строительство, то теперь она увеличится.
– Схемы, предлагаемые банками, предполагают, что процентная ставка по кредиту на реализацию проекта будет тем меньше, чем больше средств будет собрано на эскроу-счетах. При базовой ставке в 12% годовых, в качестве средневзвешенной для проекта со стабильно продаваемыми квартирами называют 6-7%. На какую среднюю ставку хотели бы выйти Вы?
– Мы будем стремиться к максимальным объемам продаж и, соответственно, минимизации ставки. Даже 6-7% в год при среднем сроке строительства объекта в 3 года – это 20% роста себестоимости. Это очень большая добавка, особенно для проектов с малой маржинальностью. Чтобы сохранить экономику, необходимо стимулировать продажи, «играть на опережение». При определенных условиях ставку можно снизить практически до нуля, и только так сейчас можно выживать. Поэтому сегодня основное внимание будет уделяться качеству проектов, их локации, привлекательности для покупателей, которая обеспечит гарантированный спрос. Хотя стратегически это и не совсем правильно.
– Почему? Обычно этот фактор называют как раз плюсом реформы.
– Жилье же должно строиться не только в самых лучших локациях. Собственно само разделение на классы это предполагает. Новые территории тоже должны развиваться, и часто такое развитие задают именно проекты эконом- и комфорт-класса. Да, стоимость земли в таких локациях невысокая, но и маржинальность проекта зачастую очень низкая.
А теперь наложим на эту ситуацию необходимость привлечь и обслужить кредит. Раз локация не самая привлекательная – продажи идут не очень быстро. Соответственно, процентная ставка по кредитному финансированию растет. Застройщик вынужден поднимать цену, чтобы сохранить экономику проекта. Это, в свою очередь, делает жилье еще менее привлекательным и снижает на него спрос.
В итоге получается ситуация, что «под удар» реформы попадают как раз проекты доступного жилья, о необходимости увеличения числа которых мы постоянно слышим. Не говоря уже о том, что ужесточится конкурентная борьба за привлекательные локации, стоимость земли вырастет, и это тоже толкнет вверх цены.
– Что же, на Ваш взгляд, необходимо делать, чтобы избежать этих проблем?
– Мне представляется, что Минстрою и в целом Правительству РФ нужно всерьез озаботиться мерами стимулирования строительной отрасли. Одним из механизмов может стать субсидирование части процентных ставок. Конечно, это должно касаться не дорогих проектов, не премиум- или бизнес-класса, а именно эконом-сегмента, или, как его сейчас принято называть, «стандартного жилья».
Вообще, по моим оценкам, для того, чтобы первичный рынок не испытал стресса в связи с реформой, чтобы избежать резких скачков цен, чтобы сохранить объемы ввода (а тем более увеличить их, что предусмотрено нацпроектом), процентная ставка по проектному финансированию не должна превышать 3-4% годовых. Без субсидирования это вряд ли осуществимо.
Кроме того, необходима государственная помощь при создании социальной инфраструктуры. Уже устоялась практика, что она должна входить в проект и строиться девелопером, а потом безвозмездно передаваться городу. В том же «Приморском квартале» у нас запроектированы три детсада и школа. Затраты – свыше 3 млрд рублей. Сейчас получается, что на создание городской инфраструктуры мы вынуждены брать деньги в кредит, а потом еще и выплачивать банку проценты. И в этом ключе представляется вполне логичным появление механизма или системы субсидий, которые позволят погасить процентную ставку.
Так что, на мой взгляд, надо еще много работать для того, чтобы проектное финансирование стало на практике не тормозом, а рабочим инструментом, стимулирующим развитие строительного комплекса. Отрадно в этой ситуации то, что в Минстрое все-таки слышат голос отрасли. Самый яркий пример тому – критерии готовности, которые позволили завершить строительство части объектов по старой схеме долевого строительства, а фактически обеспечили хоть какой-то переходный период. В итоговом решении они стали вполне приемлемы, а ведь сначала речь шла о том, что строительная готовность объекта и количество проданных площадей должны достигать 70%; в таком варианте жилищное строительство ждал бы коллапс.
Очень многое зависит от ближайшего полугодия. Минстрой сейчас ждет обратной связи от регионов, оценивает взаимодействие застройщиков с банками, смотрит на его результат – есть ли сложности с получением проектного финансирования. Потом, видимо, будут приниматься какие-то решения на федеральном уровне. Очень хочется надеяться, что при этом голос строительного сообщества снова будет услышан.
– А вообще, как Вы считаете, насколько нужна была эта реформа?
– Сейчас, понятное дело, «открывать дискуссию» уже поздно. Но, чтобы проиллюстрировать свою позицию, я хотел бы привести пару цифр. За последние 15 лет строительный комплекс привлек денег дольщиков на общую сумму 13 трлн рублей. На долю проблемных объектов из этой суммы приходится примерно 280 млрд – сумма, конечно внушительная, но составляющая лишь чуть более 2% от всех привлеченных средств. Я хочу показать, что в отрасли не было системного сбоя. При этом еще с прошлого года все строители начали работать по специальным счетам, то есть банки уже контролировали целевое расходование средств – и фактически на этом этапе вопрос появления новых проблемных объектов был закрыт.
– Чего строительное сообщество ждет от власти, чтобы отрасль развивалась поступательно?
– Не скажу за всех, но, на мой взгляд, необходимо обеспечить ясные правила игры, стабильность законодательной базы. Даже если нужны изменения, они должны делаться эволюционным путем, с предоставлением переходного периода от одной схеме к другой.
В среднем проект реализуется порядка пяти лет. Два из них уходят на то, чтобы его «упаковать» необходимой документацией, еще три – непосредственно на строительство. При таком цикле необходимо, чтобы правила менялись не чаще, чем один раз в три года; это даст возможность реализовывать текущий проект по имеющейся схеме, а к новому приступать уже по измененной.
Мы же «Приморский квартал» согласовывали суммарно чуть ли не десять лет. Собрали пакет документации, прошли все инстанции, осталось две подписи получить. Но тут правила поменялись: собранные документы – в помойку, заново разрабатываем проект под новые требования, снова пересогласовываем. И так три раза! Так что главное для нас – поменьше «революций».
– Цены на новостройки уже сейчас, в «предвкушении» реформы, идут вверх. При этом покупательная способность граждан не растет – и продажи обеспечиваются главным образом благодаря ипотеке. На Ваш взгляд, хватит ли ипотечного ресурса для обеспечения необходимого уровня спроса, особенно в условиях, когда на федеральном уровне требуют роста объемов ввода?
– Объективная потребность людей в жилье находится на очень высоком уровне. С другой стороны, покупательная способность, к сожалению, не растет. Таким образом, реальный спрос на жилье находится в прямой зависимости от процентных ставок по ипотеке. Если мы хотим строить 120 млн кв. м в год, необходимо обеспечить ставки на уровне порядка 6% годовых. Так что рост объемов ввода – это, по сути, вопрос не к строителям, а к макроэкономической ситуации в стране и размеру ключевой ставки, от которой зависит банковское предложение по условиям ипотеки.
– Расскажите немного о планах «Мегалита». Есть какие-то новые проекты?
– Пока мы сконцентрировали усилия на «Приморском квартале» и «Доме на Львовской». Но есть и новости – мы вышли в новый для себя регион и начинаем проект в Подмосковье. Мы подключились к достройке проблемного объекта в городе Королёв, в 7,5 км от МКАД. Площадь комплекса – около 50 тыс. кв. м. Бывший застройщик обанкротился.
Завершение чужих долгостроев – это, конечно, очень сложная задача, мы это знаем не понаслышке, такой опыт у нашей компании уже был. В этот раз пришлось довольно долго утрясать все юридические моменты, заключать мировое соглашение с дольщиками, но недавно мы получили разрешение на строительство. В 2021 году намерены ввести комплекс в эксплуатацию.
Станет ли это разовым выходом в регион или нам так понравится там работать, что мы останемся, – пока сказать сложно.
Есть у нас в планах проект коттеджного поселка в Ленобласти, недалеко от Санкт-Петербурга. Но загородное строительство – это очень растянутый во времени бизнес при возвращении инвестиций. Пока извлекать деньги из оборота на такие проекты нецелесообразно. Но в перспективе мы непременно его реализуем.
У каждого девелопера должна быть мечта о том, какой объект он хочет построить. У нас их две: создать в городе новый квартал, и ее мы уже начали воплощать, а вторая – сделать современный коттеджный поселок. Так что нам еще есть к чему стремиться!
Традиционно острая тема дефицита соцобъектов в Ленобласти вышла на новый виток скандала – застройщики обвиняют правительство региона в невыкупе введенных в эксплуатацию детских садов. Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин считает, что вопрос – почему не купили? – нужно переформулировать и задать самим застройщикам: почему не продали?
– Михаил Иванович, этим летом СМИ и жители новостроек обсуждали открытие продуктового магазина в Мурино в помещении детского сада. Как это произошло?
– Губернатор Александр Дрозденко охарактеризовал эту ситуацию емко: «афера». В конце августа Госстройнадзор и прокуратура провели выездную проверку помещения, которое было сдано вместе с домом и продано застройщиком с назначением «Детское дошкольное учреждение на 100 мест». Там открыли магазин «Верный», но по документам это все еще детский сад. Никакого перепрофилирования дошкольного учреждения не было, собственник просто нарушил закон. В таких случаях должны действовать силовые и правоохранительные органы. Прокуратура области готовит предписание собственнику на приведение в соответствие фактического использования помещения и его назначения. Это процесс не быстрый, но мы доведем его до конца, и у нас есть намерение разобраться с каждым таким случаем.
– Насколько я знаю, застройщик хотел видеть этот детский сад частным. В этом случае нет ли нарушения закона? Соблюдаются ли при открытии частных садов в новых районах гарантии доступа детей к дошкольному образованию?
– Давайте разделим Ваш вопрос на две составляющих. С точки зрения буквы закона, проекты комплексного освоения территории, например, в Мурино, Кудрово, Девяткино, должны быть обеспечены социальными объектами. Статья 46 Градостроительного кодекса РФ регулирует эти отношения во всей стране, в Ленинградской области местные Региональные нормативы (РНГП) устанавливают норматив детских дошкольных учреждений в 60 мест на 1 тыс. человек. Мы заставляем застройщиков неукоснительно соблюдать эти нормы. Дома в проектах комплексного освоения возводятся вместе с инфраструктурой. Для Мурино это утверждение имеет буквальный смысл, так как все сады встроены в дома. Но ни один из перечисленных мною нормативных актов не говорит про форму собственности новых детских садов в пределах проектов КОТ, сказано только, что эти сады должны быть. Застройщик сам решает, делать частным или государственным сад, который он построил на своей земле и за свои деньги. Нарушения закона в открытии частных детских садов в частных проектах жилых комплексов нет.
– А как быть с социальными гарантиями государства?
– Это вторая грань проблемы. В идеале мы стремимся к тому, чтобы все детские сады, положенные в новых районах по РНГП, стали бы государственными – так и происходит, кстати, при девелопменте на муниципальных землях. Мы можем работать с застройщиками в этом направлении или кнутом, или пряником. Если применять только кнут — отбирать детские сады в нашу собственность, то строительство остановится вообще.
– Вашим «пряником» является программа «Социальные объекты в обмен на налоги», по которой администрация должна выкупать построенные за частные средства детские сады за счет уплаченных застройщиком налогов? Ее сейчас активно критикуют застройщики.
– Почему же они тогда в ней участвуют? У нас 41 соглашение, по которому должны быть построены 123 детских сада и 42 школы. Я знаю, что основная претензия к нам заключается в том, что область-де не выкупает введенные детсады. Более того, застройщики и объясняют своим покупателям появление именно частных детских садов тем, что администрация области не раскошеливается. Это очень удобно – при заключении сделки ДДУ застройщик обещает государственный детский сад, а потом говорит – простите, у меня не выкупила страна, тут будет частный сад. Или магазин.
– А как на самом деле?
– Я считаю важным подчеркнуть две вещи: застройщик самостоятельно принимает решение о выкупе объекта государством с пользой для своих клиентов или о продаже садика знакомым или родственникам для открытия частного детского сада с пользой для себя. Во-вторых, мы никогда не отказывали ни одному застройщику во включении их объектов в нашу программу. Если компания хочет заключить соглашение о выкупе детского сада, мы заключаем, если нет, то мы не можем его обязать – это превышение должностных полномочий.
– Так вы выкупаете?
– Да. Но не все и не сразу. С начала программы построено 26 детских садов и 6 школ. Мы уже выкупили 11 детских садов на сумму 1,2 млрд рублей и 4 школы, 10 детсадов переданы в муниципальное пользование и работают как государственные, мы включаем их в программу покупки. Остальные сейчас на стадии передачи в государственную собственность.
– Поэтому и появляются частные детские сады.
– По сравнению с общим объемом введенных государственных садов коммерческих немного, мы не учитываем «квартирные» детсады. В Мурино мы знаем о четырех таких учреждениях: два детсада работают, еще два помещения пока стоят пустые – у Setl City пока никто их не купил. Подчеркну, эти объекты никогда не были включены застройщиком в программу выкупа, они изначально планировались коммерческими, но, безусловно, их ввод в качестве платных не сокращает очередь из детей.
Люди приходят к нам и спрашивают, почему мы не купили. Нужно переформулировать вопрос и задать его застройщику – почему они нам не продали? Строитель хочет выжать максимум из своего проекта, это понятно. Но у нас есть лимиты. Например, мы не можем выкупать коммерческие помещения по цене выше 100 тыс. рублей за квадратный метр или детские сады дороже 800 тыс. за место – это нормативы Минстроя РФ. А застройщики хотят по 150 тыс. рублей и 1 млн соответственно. Но торговаться с нами бессмысленно, мы не можем выделить больше средств на выкуп: к нам придет прокуратура, и сделка будет признана ничтожной. Мы и так закладываем максимально возможные суммы – до конца года мы планируем выделить из областного бюджета 1,37 млрд рублей на выкуп, 140 млн даст местный бюджет.
– Этого не хватит на всех.
– Есть такая хорошая поговорка – жадность рождает бедность. Ситуация выглядит так: застройщик не передал государству детский сад или амбулаторию, сделал объект частным или вообще не открыл, а в помещении появился магазин. Это сразу появилось в СМИ, в соцсетях. Покупатель видит, что в Мурино, Кудрово ему придется еще платить за доступ к образованию и здравоохранению, и вкладывает свои деньги в квартиры в других локациях. Люди теперь смотрят не только на цену квадратного метра, но и на стоимость эксплуатации квартиры и объем дополнительных расходов. Я вижу прямую связь падения продаж в новостройках области с этими манипуляциями с помещениями. Застройщики очень недальновидно зарабатывают на продаже садов в частные руки десятки миллионов рублей, но теряют сотни из-за непроданных квартир. Эта простая мысль должна дойти до наших застройщиков, и они должны принять экономически выверенное решение с учетом всех факторов рынка.
– Сады, заявленные как коммерческие, еще возможно включить в программу выкупа?
– Разумеется. Более того, мы привлечем к обсуждению этого процесса жителей новых районов. Вместе с членами Совета новостроек мы планируем искать возможности для компромисса по объектам, которые предполагаются частными. И тут мы надеемся на помощь жителей с активной гражданской позицией.
В условиях ограниченного придомового пространства в Петербурге все более актуальной становится проблема паркинга. Решить ее способны роторные парковки, которые на площади двух машино-мест могут принять до 16 автомобилей. Подробнее об этом виде парковок рассказывает исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства (АРПП) Андрей Коротков.
– В чем особенность роторных парковок? Какова их область задействования?
– Роторные парковки – это механизированный тип паркинга. Конструкция позволяет на площади двух машино-мест разместить в высоту до 10–16 машин. Роторные парковки еще называют карусельными, так как машина заезжает на поддон, а затем поднимается без участия человека вверх по кругу – как в колесе обозрения. В России данные объекты только начинают появляться. За рубежом они распространены более десяти лет и особо востребованы в мегаполисах.
Роторные паркинги идеальны для установки на придомовых территориях, где мало свободной земли, в том числе у жилых зданий, автосалонов, офисных центров, торговых комплексов. Не секрет, что в Петербурге есть проблемы со свободными парковочными местами, роторные парковки их могут частично решить.
– Где-то в нашем городе они уже установлены?
– Мы только начали заниматься развитием данного направления. Можно сказать, стали первыми не только в Петербурге, но и в России, где такие объекты пока единичны. Партнер и член Ассоциации развития парковочного пространства уже построил четыре роторных парковки на территории одной из новостроек на проспекте Маршала Блюхера.
Установка конструкции заняла около четырех месяцев. В ней был полностью задействован российский металл. Это удешевило стоимость паркинга приблизительно на треть. Двигатели, электронная начинка – южнокорейские. Время спуска автомобиля с предельной высоты занимает 1,5 мин. При желании пользователи такой парковки смогут настроить специальное приложение на смартфоне – чтобы, выходя из дома, удаленно запускать движение ротора и, подходя к парковке, уже получать авто. Некоторые застройщики, у которых небольшая придомовая территория с жесткими требованиями по обеспеченности машино-местами, уже заинтересовались роторным паркингом.
– А можно ли задействовать такие паркинги в старом фонде?
– Конечно. Тем более что роторные паркинги можно пристраивать к брандмауэрным стенам зданий. С нами уже консультировались представители администрации нескольких районов города о возможности установки во дворах-колодцах роторных паркингов. Кстати, такие конструкции можно устанавливать и на городских парковках.
– А кто будет заниматься обслуживанием данных объектов?
– В городе есть компании, которые занимаются обслуживанием механизированных паркингов. С ними собственники объекта могут заключить специальный договор. Но, в принципе, там ломаться особо нечему. На двигатели производителями из Германии дается 20-летняя гарантия. Вообще, согласно проведенному нами мониторингу, в работе данных конструкций за рубежом серьезных технических катаклизмов не происходило.
– Как законодательство определяет такой тип паркинга?
– Для нас на данный момент это самый болезненный вопрос, так как это новшество для России – и есть некоторые законодательные коллизии. Нормативными актами только три года назад было определено, что такое механизированная парковка. Роторную парковку можно отнести как к модульным быстровозводимым стоянкам с минимальным согласованием строительства, так и к полноценному капитальному типу паркинга. Во втором случае процесс согласования более долгий и включает в себя большее количество требований. Эта двойственность усложняет проектирование таких парковок, на что жалуются многие специалисты проектных бюро.
Наши эксперты полагают, что ряд требований к эксплуатации должен быть оптимизирован. В том числе пожарные требования, которые касаются эвакуации человека из объекта. Понятно, что в роторной конструкции человек практически не присутствует. Есть и другие предложения. АРПП намерена поднять вопросы усовершенствования законодательства и нормативов по регуляции данных видов парковок как на региональном, так и на федеральном уровне.
– Сколько может стоить место в такой парковке?
– Согласно нашему опыту, себестоимость места в роторной парковке может начинаться от 600 тыс. рублей, но это при условии изготовления ее из российского металла. Если ее полностью везти из Южной Кореи или Китая (эти страны являются лидерами по производству таких парковок), то цена может подняться до 1,1 млн рублей за место. Любой дополнительный конструктив (к примеру, облицовка паркинга) также увеличивает ее в цене.
Отмечу, что стоимость стационарных паркингов в спальных районах начинается от 400-500 тыс. рублей за место, в центре города – значительно дороже. Но такие паркинги не везде есть – и более того, в большинстве случаев их строительство из-за отсутствия площадей невозможно. Поэтому роторные парковки, в силу своей компактности, быстроты строительства и простого управления, в среднесрочной перспективе будут распространены и пользоваться спросом как у заказчиков, так и автомобилистов.
АРПП приглашает к сотрудничеству всех заинтересованных лиц и компании по вопросу развития парковочного пространства и изменения законодательства по механизированным паркингам.