Константин Панкратьев: «Каждому муниципалитету – пошаговая инструкция»
В марте 2019 года Правительством РФ были утверждены порядок финансирования региональных программ переселения граждан из аварийного жилья и целевые показатели для регионов на ближайшие три года. О том, как программа будет реализовываться в Ленобласти, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству региона Константин Панкратьев.
– Константин Юрьевич, какие показатели заложены в программу переселения граждан из аварийного жилья для Ленинградской области?
– В рамках утвержденной региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019–2025 годах» до 1 сентября 2025 года необходимо расселить 1076 аварийных многоквартирных домов общей площадью 251,1 тыс. кв. м, в которых проживает 16 521 человек. Общее финансирование программы составляет 12,5 млрд рублей, из них средства Фонда ЖКХ составляют 6,9 млрд рублей. Аварийное жилье будет расселяться в 89 муниципальных образованиях, в 45 из них планируется осуществить строительство многоквартирных домов. В остальных населенных пунктах жилые помещения будут приобретаться на вторичном рынке.
– Как будет реализована программа в 2019 году? Каков объем финансирования – из федерального, областного, муниципальных бюджетов?
– Решением правления Фонда ЖКХ от 3 июня 2019 года одобрена заявка Ленобласти на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда ЖКХ на реализацию этапа программы 2019–2020 годов.
Согласно одобренной заявке, регион получит из средств Фонда 614,79 млн рублей. В порядке софинансирования область добавит 399,64 млн. Средства будут направлены на переселение 1,3 тыс. человек из 552 аварийных жилых помещений общей площадью 20 тыс. кв. м. Программа реализуется в 43 муниципальных образованиях двумя способами. Это приобретение жилья на вторичном рынке у застройщиков в уже построенных домах либо перечисление выкупной стоимости за аварийные помещения гражданам, у которых в собственности уже имеется иное жилье.
Финансирование распределяется следующим образом: 67% – из Фонда ЖКХ, 28% – из областного бюджета, 5% – из бюджетов муниципальных образований.
– В каких районах области дела по аварийному состоянию жилищного фонда обстоят хуже всего?
– Наибольшее количество аварийного жилья в Ленобласти находится в Лужском, Подпорожском и Волховском районах. А, например, в Сосновоборском городском округе аварийного фонда нет.
– Какая работа была уже проведена в рамках подготовительного этапа программы?
– В помощь муниципальным образованиям, которые участвуют в программе, Комитет по строительству разработал методические рекомендации с подробными разъяснениями порядка финансирования, способов и механизмов переселения. Это пошаговая инструкция. Вместе с этим наши специалисты проводят практически круглосуточно консультации по всем вопросам, касающимся реализации программы.
На этапе подготовки мы с каждым муниципальным образованием прорабатывали варианты реализации программы. К примеру, с теми, кто предпочел строительство нового жилищного фонда, с 2018 года велась работа по формированию земельных участков. Плюс ко всему такие муниципалитеты будут участвовать в программе, начиная со второго этапа в 2020 году. В этом случае они успеют осуществить все необходимые работы для начала строительства домов с их вводом в эксплуатацию в 2021 году. В первом же этапе программы участвуют только те муниципальные образования, которые приняли решение приобретать жилые помещения на вторичном рынке.
Хочу отметить, что для информирования населения и администраций муниципальных образований на сайте Комитета по строительству публикуется вся актуальная информация о реализации программы. Также на сайте можно ознакомиться с реестром аварийных домов, подлежащих расселению до 2025 года.
Кроме того, в целях эффективного достижения результатов по нашей инициативе создано 17 рабочих групп по переселению граждан из аварийного фонда. Количество групп совпадает с числом районов, на территориях которых имеется аварийное жилье (см. список). В целях принятия оперативных решений по вопросам реализации программы (от формирования земельного участка до заключения с гражданами договоров социального найма или мены) в состав групп включены представители комитетов по строительству, ЖКХ, ТЭК, главы районов и поселений и их заместители.
Все решения, принятые на заседаниях рабочих групп, все отчеты, рейтинги муниципальных образований по итогам реализации «дорожных карт» также размещаются на сайте Комитета по строительству.
По аналогии с нацпроектом «Жилье и городская среда» мы создали свой проект, куда входят мероприятия по переселению граждан из аварийного фонда. В этот, условно говоря, «муниципальный проект» включены «дорожные карты» с указанием исполнителей, задач по реализации программы и сроков. Ответственность за своевременное исполнение поручений в каждом муниципальном образовании, которое участвует в программе, несут конкретные лица, в основном это главы муниципалитетов или их заместители. Учитывая опыт предыдущей программы, мы хотим, чтобы жители региона имели возможность контролировать выполнение поставленных задач, качество и ход строительства домов, сроки переселения.
– Последние изменения в законодательстве о долевом строительстве усложнили выполнение ряда социальных программ, в том числе – и по аварийному жилью. Ведется ли работа с Минстроем РФ по разрешению проблемных вопросов?
– С учетом опыта реализации в 2013–2017 годах программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда мы направили в Совет Федерации и Минстрой России предложения, которые, на наш взгляд, способствуют оптимизации и упрощению механизма переселения граждан.
Например, мы предложили передать полномочия по строительству многоквартирных домов, находящихся в муниципальной собственности, от органов местного самоуправления к органам исполнительной власти. Это поможет усилить контроль за конкурсными процедурами, ходом строительства, а также минимизирует риски недостижения целевых показателей при реализации программы и получения штрафных санкций со стороны Фонда ЖКХ.
Другой пример: в целях усиления контроля со стороны регионов за ходом реализации программы на местном уровне нами было предложено создать Единого регионального оператора. Однако в целях стимулирования жилищного строительства при реализации программы переселения через Единого регионального оператора необходимо также внести ряд изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ. Эти технические нюансы мы тоже проработали. На данный момент наши предложения приняты к сведению, однако обратной связи мы пока не получили.
«Группа ЛСР» запустила достаточно проектов, которые могут работать по так называемым «старым правилам». При этом в фокусе компании – проработка вопросов проектного финансирования для будущих объектов.
О планах работы застройщика в Петербурге и итогах I квартала мы беседуем с генеральным директором компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрием Ходкевичем.
– Дмитрий Вячеславович, согласно недавним сообщениям СМИ, «Группа ЛСР» не планирует в ближайшее время переводить свои проекты на банковское финансирование. С чем связано такое решение?
– В середине апреля о том, что компания не спешит финансировать новые проекты с помощью банковских кредитов, заявил генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов на конференции Сбербанка по девелопменту. Отмечу, что, согласно законодательству, все застройщики обязаны перейти на работу с проектным финансированием, и «Группа ЛСР» намерена четко следовать законодательным нормам. Другой вопрос – когда и по каким объектам. Законодатель предусмотрел переходный период. Так сложилось, что значительная часть проектов «Группы ЛСР» попадает в категорию объектов, критерии которых позволяют продолжить работу с ними по старым правилам. Поэтому для нас переход будет плавным.
– Сколько проектов в Петербурге вы сможете достроить по договорам долевого участия?
– Оценка может быть только примерной, но для Петербурга, полагаю, доля таких проектов составит около половины.
– Как выстраиваете работу с банками?
– Мы тесно взаимодействуем со всеми ведущими банками по вопросам получения финансирования на новые проекты. Понятно, что для выстраивания этого взаимодействия потребуется некоторое время. Иными словами, на «упаковку» первых проектов, которые будут реализовываться по новой схеме, уйдет больше времени. В законодательстве на сегодняшний день (и Министерство строительства РФ это признает) есть ряд недоработок, которые придется впоследствии устранять. Например, это вопрос отнесения затрат на себестоимость по строительству инженерных сетей, социальной инфраструктуры, находящихся за пределами земельного участка дорог и т. д. – всего того, что попадет или не попадет в объем проектного финансирования, которое будут выдавать банки. Особенно это актуально для проектов комплексного освоения территорий, где строительство инженерной инфраструктуры начинается раньше, чем собственно возведение жилья. Если проект большой, инфраструктуру надо строить сразу на всю территорию, а не «по чуть-чуть», чтобы ввести отдельный жилой корпус.
– Каковы результаты деятельности «Группы ЛСР» в I квартале текущего года?
– В целом по Группе в I квартале 2019 года продажи увеличились на 22%. Всего за три месяца было реализовано 187 тыс. кв. м жилья. В Петербурге продажи выросли на 2%, высокий спрос был на элитный комплекс «Русский дом», ЖК «Цивилизация», ЖК «Новая Охта». Всего в трех регионах за I квартал 2019 года было введено в эксплуатацию 40 тыс. кв. м жилья – это на 160% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Средняя стоимость недвижимости увеличилась на 20% и составила 113 тыс. рублей за 1 кв. м.
Начиная со II квартала мы вывели в Петербурге целый ряд новых корпусов в уже реализующихся наших проектах. Из новых крупных жилых комплексов, стартующих в этом году, хотелось бы отметить проект на намывных территориях Васильевского острова. Мы уже полностью завершили подготовку территории и готовы приступить к строительству и открыть продажи. В целом здесь будет возведено около 500 тыс. кв. м жилья. Компания взяла на себя обязательства по благоустройству набережной. Ее протяженность составит 2 км, а площадь благоустройства – 111 тыс. кв. м. Проект включает озеленение, создание пешеходной зоны, велосипедных дорожек, детских площадок и пляжной зоны. Мы надеемся, что эта зона станет местом отдыха не только жителей будущего жилого комплекса, но и всех горожан.
– Как введение проектного финансирования отразится на цене квадратного метра?
– На этот счет есть разные оценки, и я бы не стал называть общих цифр. Безусловно, на девелопера ложится дополнительная финансовая нагрузка, это отразится на цене, но в зависимости от особенностей проекта. Не будем забывать, что цена на рынке формируется с оглядкой на спрос. И сегодняшний уровень спроса вряд ли позволяет утверждать, что цены одномоментно и резко вырастут.
– «Группа ЛСР» заключила договор о завершении строительства ЖК «Охта Модерн». На каких условиях будет осуществляться достройка? Какой объем работ предстоит выполнить?
– Уже ни для кого не секрет: в марте «Группа ЛСР» подписала договор на достройку жилого комплекса «Охта Модерн», который возводится с 2004 года. В середине апреля мы вышли на строительную площадку. Разрешение на строительство продлено, теперь мы можем вести строительно-монтажные работы. Мы уже приступили к демонтажу конструкций, которые пришли в негодность, в планах – полная замена кровли, дополнительное обследование и перекладка внешних инженерных сетей. Летом планируется завершить благоустройство, а до конца года – завершить все работы на объекте.
Что касается условий, застройщик проходит процедуру банкротства, есть активы, которые будут реализованы. Мы находимся в первой очереди кредиторов и после продажи активов сможем получить компенсацию за свою работу.
– «Группа ЛСР» в благотворительных целях занимается возведением домов сопровождаемого проживания для людей с нарушениями интеллектуального и физического развития. В начале текущего года в Петербурге был сдан уже второй такой дом. Планируете ли развивать программу в дальнейшем?
– Действительно, этот дом, как и первый, располагается на территории жилого комплекса «Новая Охта» в Красногвардейском районе Петербурга. Программа, безусловно, будет продолжена. Проектирование следующего такого объекта идет в квартале «Цветной город», который реализует «Группа ЛСР». В планах – строительство подобных домов в Ленинградской области.