Константин Панкратьев: «Каждому муниципалитету – пошаговая инструкция»
В марте 2019 года Правительством РФ были утверждены порядок финансирования региональных программ переселения граждан из аварийного жилья и целевые показатели для регионов на ближайшие три года. О том, как программа будет реализовываться в Ленобласти, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству региона Константин Панкратьев.
– Константин Юрьевич, какие показатели заложены в программу переселения граждан из аварийного жилья для Ленинградской области?
– В рамках утвержденной региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019–2025 годах» до 1 сентября 2025 года необходимо расселить 1076 аварийных многоквартирных домов общей площадью 251,1 тыс. кв. м, в которых проживает 16 521 человек. Общее финансирование программы составляет 12,5 млрд рублей, из них средства Фонда ЖКХ составляют 6,9 млрд рублей. Аварийное жилье будет расселяться в 89 муниципальных образованиях, в 45 из них планируется осуществить строительство многоквартирных домов. В остальных населенных пунктах жилые помещения будут приобретаться на вторичном рынке.
– Как будет реализована программа в 2019 году? Каков объем финансирования – из федерального, областного, муниципальных бюджетов?
– Решением правления Фонда ЖКХ от 3 июня 2019 года одобрена заявка Ленобласти на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда ЖКХ на реализацию этапа программы 2019–2020 годов.
Согласно одобренной заявке, регион получит из средств Фонда 614,79 млн рублей. В порядке софинансирования область добавит 399,64 млн. Средства будут направлены на переселение 1,3 тыс. человек из 552 аварийных жилых помещений общей площадью 20 тыс. кв. м. Программа реализуется в 43 муниципальных образованиях двумя способами. Это приобретение жилья на вторичном рынке у застройщиков в уже построенных домах либо перечисление выкупной стоимости за аварийные помещения гражданам, у которых в собственности уже имеется иное жилье.
Финансирование распределяется следующим образом: 67% – из Фонда ЖКХ, 28% – из областного бюджета, 5% – из бюджетов муниципальных образований.
– В каких районах области дела по аварийному состоянию жилищного фонда обстоят хуже всего?
– Наибольшее количество аварийного жилья в Ленобласти находится в Лужском, Подпорожском и Волховском районах. А, например, в Сосновоборском городском округе аварийного фонда нет.
– Какая работа была уже проведена в рамках подготовительного этапа программы?
– В помощь муниципальным образованиям, которые участвуют в программе, Комитет по строительству разработал методические рекомендации с подробными разъяснениями порядка финансирования, способов и механизмов переселения. Это пошаговая инструкция. Вместе с этим наши специалисты проводят практически круглосуточно консультации по всем вопросам, касающимся реализации программы.
На этапе подготовки мы с каждым муниципальным образованием прорабатывали варианты реализации программы. К примеру, с теми, кто предпочел строительство нового жилищного фонда, с 2018 года велась работа по формированию земельных участков. Плюс ко всему такие муниципалитеты будут участвовать в программе, начиная со второго этапа в 2020 году. В этом случае они успеют осуществить все необходимые работы для начала строительства домов с их вводом в эксплуатацию в 2021 году. В первом же этапе программы участвуют только те муниципальные образования, которые приняли решение приобретать жилые помещения на вторичном рынке.
Хочу отметить, что для информирования населения и администраций муниципальных образований на сайте Комитета по строительству публикуется вся актуальная информация о реализации программы. Также на сайте можно ознакомиться с реестром аварийных домов, подлежащих расселению до 2025 года.
Кроме того, в целях эффективного достижения результатов по нашей инициативе создано 17 рабочих групп по переселению граждан из аварийного фонда. Количество групп совпадает с числом районов, на территориях которых имеется аварийное жилье (см. список). В целях принятия оперативных решений по вопросам реализации программы (от формирования земельного участка до заключения с гражданами договоров социального найма или мены) в состав групп включены представители комитетов по строительству, ЖКХ, ТЭК, главы районов и поселений и их заместители.
Все решения, принятые на заседаниях рабочих групп, все отчеты, рейтинги муниципальных образований по итогам реализации «дорожных карт» также размещаются на сайте Комитета по строительству.
По аналогии с нацпроектом «Жилье и городская среда» мы создали свой проект, куда входят мероприятия по переселению граждан из аварийного фонда. В этот, условно говоря, «муниципальный проект» включены «дорожные карты» с указанием исполнителей, задач по реализации программы и сроков. Ответственность за своевременное исполнение поручений в каждом муниципальном образовании, которое участвует в программе, несут конкретные лица, в основном это главы муниципалитетов или их заместители. Учитывая опыт предыдущей программы, мы хотим, чтобы жители региона имели возможность контролировать выполнение поставленных задач, качество и ход строительства домов, сроки переселения.
– Последние изменения в законодательстве о долевом строительстве усложнили выполнение ряда социальных программ, в том числе – и по аварийному жилью. Ведется ли работа с Минстроем РФ по разрешению проблемных вопросов?
– С учетом опыта реализации в 2013–2017 годах программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда мы направили в Совет Федерации и Минстрой России предложения, которые, на наш взгляд, способствуют оптимизации и упрощению механизма переселения граждан.
Например, мы предложили передать полномочия по строительству многоквартирных домов, находящихся в муниципальной собственности, от органов местного самоуправления к органам исполнительной власти. Это поможет усилить контроль за конкурсными процедурами, ходом строительства, а также минимизирует риски недостижения целевых показателей при реализации программы и получения штрафных санкций со стороны Фонда ЖКХ.
Другой пример: в целях усиления контроля со стороны регионов за ходом реализации программы на местном уровне нами было предложено создать Единого регионального оператора. Однако в целях стимулирования жилищного строительства при реализации программы переселения через Единого регионального оператора необходимо также внести ряд изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ. Эти технические нюансы мы тоже проработали. На данный момент наши предложения приняты к сведению, однако обратной связи мы пока не получили.
Сегмент сервисных апартаментов в Петербурге продолжит развиваться с прежней выраженной динамикой, компенсируя дефицит качественных отелей уровня 3 «звезды», полагает Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй».
– Госдума уже одобрила закон, по которому все объекты размещения должны обзавестись «звездами». Как это повлияет на проекты Вашей компании? Как может затронуть рынок апартаментов в целом?
– Так как различия между апарт-отелями и жилищными проектами все-таки присутствуют, мы предполагали, что возникнут обязательные требования к такому формату жилья, как апартаменты. Поэтому еще на этапе проектирования апарт-комплекса VALO мы учитывали требования сертификации для отеля уровня «трех звезд». Мы изначально заложили гостиничные технологии в наш проект.
– Совсем скоро во Франции состоится традиционная международная выставка в сфере недвижимости – MIPIM. Принимаете ли участие в этом форуме в нынешнем году и принимали ли ранее?
– Нет, в этом году мы не планируем принять участие в MIPIM. Однако уже в следующем году есть планы представить наш проект VALO на этой площадке.
– Что для Вас участие в MIPIM, какие темы наиболее интересны?
– Традиционно именно MIPIM признается главным международным мероприятием в сфере недвижимости. Выставка интересна нам (как, наверное, и другим участникам рынка) возможностью изучения наиболее интересного и успешного опыта профессионалов из различных секторов недвижимости, включая офисы, жилье, розничную торговлю, медицину, спорт, логистику и промышленность. MIPIM остается также площадкой для заключения сделок и развития сотрудничества.
– Насколько активно, на Ваш взгляд, будет развиваться сегмент апартаментов в России (и в Петербурге, в частности) в обозримом будущем?
– Говоря коротко, в последние три года в Санкт-Петербурге сегмент апартаментов ежегодно удваивает продажи и предложение. Причем подавляющая часть этого роста обеспечивается сервисными апартаментами, в проекты которых заложены требования сертификации. Считаем, что еще пять-шесть лет этот сектор апарт-отелей будет активно развиваться в Петербурге, компенсируя дефицит качественного, но недорогого размещения (уровень отелей класса двух-трех «звезд»).
Если описывать актуальное положение дел более детально, то надо сказать, что сегодня на рынке Санкт-Петербурга и пригорода строится и находится в продаже 36 апарт-отелей (причем 21 проект приходится на апарт-отели, которые возводятся в черте города). Это порядка 600 тыс. кв. м в стройке и около 300 тыс. кв. м в свободном предложении. По сравнению с 2016 годом количество проектов увеличилось на 44%. Сегодня апартаменты занимают 7% рынка, тогда как еще год назад они занимали 4-5%. И значительное увеличение этого показателя мы констатируем каждый год.
– Сегодня в Петербурге реализуется несколько заметных проектов в сегменте апартаментов. Чем на их фоне привлекателен комплекс VALO? Какие черты этого проекта, по Вашему мнению, уникальны?
– В комплексе VALO мы изначально сделали ставку на качество проекта, заложили в него все необходимые для полноценного функционирования гостиничные технологии.
Генподрядчиком выступает крупнейшая финская строительная компания, для управления отелем привлекли компанию с европейским опытом – Hospitality Management
Комплекс апартаментов VALO – проект, сочетающий в себе финское качество строительства и европейскую философию проживания (обособленность, комфорт, простота, удобство).
Апарт-комплекс VALO строится по монолитной технологии. В числе особенностей архитектуры комплекса стоит отметить увеличенные оконные проемы, наличие балконов и лоджий, застекленных витражными конструкциями на алюминиевом каркасе. Цветовая гамма сочетает несколько ярких оттенков. Для облицовки фасада используются керамогранитная плитка и декоративная штукатурка.
Благодаря единству и сдержанности стиля проект VALO гармонично вписывается в архитектуру района, но при этом за счет ярких акцентов выигрышно выделяется на ее фоне.
Внутренняя инфраструктура комплекса содержит все необходимое для жизни и даже больше: на территории VALO есть фитнес, бассейн, магазины и кафе. А управляющая компания комплекса VALO предоставляет для каждого жителя индивидуальный сервис – это уборка апартаментов, доставка еды, химчистка и многое другое.
Проект, кроме того, расположен в очень удобном месте с точки зрения внешней развлекательной инфраструктуры – в пешей доступности находятся ТРК «Рио» и «Континент». А развитое транспортное сообщение обеспечивает беспроблемную связь с центром города. Жителям апартаментов VALO доступна вся внешняя социальная инфраструктура, поэтому апартаменты в нашем отеле выбирают как для временного, так и для постоянного проживания даже семьи с детьми.
– Какие финские стандарты качества Вы применяете в своих проектах в РФ?
– Прежде всего, это стандарты по качеству строительства и применяемых материалов. Это качество инженерных решений. Например, мы первыми в Санкт-Петербурге применили бельепровод. В апартаментах будут также тепло-, гидро- и звукоизоляция для создания и поддержания комфортной жизни.
Немаловажным аспектом является то, что при строительстве объекта мы используем защитные экраны с LPS-ограждением. Система эффективно защищает внутренние зоны от воздействия ветра; в то же время она пропускает свет. LPS используется в качестве защитной панели с самоподъемными системами ветрозащиты; плюс интегрированная рабочая платформа дает доступ к временному опалубочному элементу перекрытия. Подъем по рельсовой направляющей обеспечивает безопасное и быстрое перемещение. Данная система применяется в Петербурге во второй раз.
– Насколько велик интерес к апарт-отелю VALO среди инвесторов? На каких инвесторов рассчитаны программы доходности?
– Интерес к проекту можно проиллюстрировать следующими цифрами: при планах ввода в эксплуатацию первой очереди комплекса во II квартале 2019 года за 2017 год продано уже более 50% апартаментов. Мы предлагаем нашим инвесторам три программы доходности: как ориентированные на разные виды бизнеса (долгосрочную или краткосрочную аренду), так и позволяющие получать гарантированный доход. Более того, мы предлагаем инвесторам такой удобный инструмент, как инвестиционные портфели. И это, как свидетельствует статистика, повышает привлекательность проекта VALO в их глазах.
