Александр Вахмистров. Законы геометрии в преддверии Нового года
Забота о строительном рынке – задача не только отраслевая. Ведь строительство – это не просто какое-то количество рабочих, которым дали в руки лопату и они стали укладывать бетон или арматуру. Это целая стройиндустрия. Встреча с вице-губернатором состоялась накануне Нового года. Несмотря на то что формально она была посвящена итогам года уходящего, большую часть времени говорили о перспективах и надеждах строительного комплекса Петербурга на 2009 год.
– Александр Иванович, каковы итоги 2008 года?
– Могу сразу сказать, что год выдался сложный, действительно високосный, однако планы по вводу жилья, которые мы озвучивали – порядка 2,7 миллиона квадратных метров, – будут реализованы. Такая уверенность объясняется тем, что кризис объективно не смог повлиять на эти цифры – ведь сейчас вводятся в эксплуатацию объекты, построенные еще до всех этих событий. Такие показатели доставляют определенное удовлетворение. Но особо я бы хотел отметить, что в этом году практически завершена работа над законодательной базой градостроительного развития Санкт-Петербурга: это изменения в Генплан, Правила землепользования и застройки, закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Думаю, уже в начале года так называемые «три кита» петербургского градостроения заработают. В законе «О границах зон...» мы впервые, наряду с требованием федерального закона, отнесли к охраняемым объектам не только сами объекты, но и городские панорамы, ландшафты, системы открытых городских пространств. Отработав эти законы, мы хотели бы вернуться к новым изменениям в Генплан лет через пять, не раньше.
В целом, в конце года чувствуется усталость, удовлетворенность и – трудно подобрать подходящее слово – наверное, некая обеспокоенность по поводу 2009 года. Так случилось, что в России мировой финансовый кризис коснулся прежде всего строителей. У них быстро прекратился доступ к финансовым ресурсам. Особенно пострадало жилищное строительство. Приостановилось ипотечное кредитование, что снизило покупательский спрос на 30-40 процентов, замер рынок потребителей, приобретавших жилье без ипотеки. Люди стали пересматривать свои жизненные ориентиры. Кризис заставил их задуматься: а способен ли я буду оплатить квартиру, если потеряю работу? От покупки жилья стали воздерживаться, до конца не понимая, как долго это продлится.
Поэтому перспективы 2009 года сегодня туманны – именно с точки зрения длительности финансового кризиса. Если весной-летом рынок ценных бумаг и доллар более-менее стабилизируются – пройдем кризис гладко. Если нет... предсказать какие-то результаты сложно. Однозначно будет замедление темпов строительства. Последствия стагнации строительного рынка приведут к резкому росту цен на жилье. Когда все уляжется, когда люди снова будут зарабатывать и появится возможность пойти в банк и взять кредит – появится спрос. А вот с предложением будет гораздо сложнее. Чтобы построить нужное количество жилья, надо его спроектировать, проложить трубы, подвести дороги, найти проектное финансирование. Только тогда предложение будет сформировано.
Работая в администрации города, я наблюдал, как строительный сектор начинал свой путь от состояния, близкого к нулю... Я помню, в 1996 году было введено в эксплуатацию 640 тысяч квадратных метров жилья. За прошедшие 12 лет нам удалось увеличить этот показатель в четыре раза. Вот если мы, не дай Бог, упадем на показатели 90-х, потом придется лет 10-12 развиваться, чтобы выйти на нормальный рынок.
В общем, думаю, задачи 2009 года будут не менее масштабными с точки зрения объемов, но они станут более разноплановыми, со многими строительными объектами придется работать «в ручном режиме».
– Как в этих условиях будет действовать власть?
– Сейчас у органов власти на строительном рынке две задачи. Первая, оперативная – не допустить замораживания объектов. Для этого мы начинаем закупку жилья – готового или находящегося в высокой степени готовности. Второе направление – проведение горзаказа на частных землях, где имеется вся разрешительная градостроительная документация, где собственники имеют готовые согласованные проекты, но не могут позволить себе начать строительство. Мы готовы эти участки вместе с подрядами выкупать и строить на них бюджетное жилье.
Конечно, это будут дома муниципального класса – либо «панель», либо «комфорт» и «монолит». Мы не собираемся выкупать особняки на Каменном острове. Нам это не нужно. Отбирать участников планируется через конкурсы, которые пройдут в феврале-марте 2009 года. На них будет установлена цена за квартиру, безусловно со стоимостью земли. Уже сейчас есть желающие участвовать в конкурсе, в том числе и крупные застройщики. Называть их не хотелось бы, ведь если застройщик сегодня проявляет интерес к конкурсу, это еще не значит, что он весной придет на аукцион.
– Вы считаете, что цена выкупа властями Санкт-Петербурга квартир у застройщиков – 47 тысяч за квадратный метр – соответствует рыночной ситуации?
– На прошлой неделе состоялось вскрытие конвертов по конкурсу на покупку городом у застройщиков жилья для госнужд. Можно сказать, что конкурс состоялся. Однако, несмотря на это, его результаты оптимизма не вселяют. Одним участником было предложено 438 квартир в строящихся домах в Шушарах. Срок окончания строительства – 2010 год. Отдаленность района, отсутствие развитой инфраструктуры, транспортного обеспечения, да и сроки, вызывающие в сегодняшнее кризисное время сомнения, наглядно доказали, что цена в 47 300 рублей за квадратный метр была определена неверно - эта сумма занижена и требует пересмотра в сторону увеличения. Городское правительство планирует проводить такие аукционы на протяжении всего следующего года, и сегодня становится очевидно, что для успешного выполнения поставленных перед городом задач в рамках приобретения жилья для реализации государственных жилищных программ, предоставления жилья категориям граждан, перед которыми мы имеем обязательства, необходим дифференцированный подход к определению цены для покупки квартир в различных субъектах федерации.
В целом считаю, что стоимость квадратного метра, определенная для регионов, объективна. Однако для областных центров было бы целесообразно увеличение этой суммы на 15%. А для Москвы и Петербурга это особенно актуально. Предварительно я уже беседовал об этом с министром регионального развития Виктором Басаргиным, и мы договорились вернуться к разговору после проведения торгов. Поэтому теперь, основываясь на результатах конкурса, полагаю, что обращение в федеральный центр по вопросу увеличения цены будет обоснованным. В то же время, на уровне городского правительства также будет определена возможность увеличить сумму за счет бюджета Петербурга. Такая возможность есть, и мы обязательно ею воспользуемся. Кроме того, сегодня законодательство позволяет квотировать покупку жилья, объявляя конкурс на покупку конкретного количества квартир в конкретных районах города. На мой взгляд, в Петербурге целесообразно идти именно этим путем.
Полагаю, что уже в начале 2009 года будет проведен очередной аукцион по новой цене закупки и с измененными условиями. Надеюсь, что это позволит городу приобрести более комфортное жилье в различных районах города, а строительные компании получат реальный доход от продажи.
Я знаю, что многие застройщики ценой недовольны и ссылаются на высокую себестоимость квадратного метра жилья. Конечно, она высокая, когда у генерального директора строительной компании три охранника и четыре машины. Я примитивный пример привожу, но многим фирмам надо пересматривать структуру своих расходов. На растущем рынке работать легко: можно допускать тысячи ошибок. Рынок все выдержит. Но как только рынок падает, нужны новые методы удешевления производства, какие-то новые технологии, материалы. Кризис в любом случае оздоравливает экономику, и это – общий подход для любого предприятия. «Капитал» Маркса, конечно, сейчас читать уже поздно, да он и не поможет, а вот учебник геометрии некоторым застройщикам пролистать полезно: рыночная экономика развивается по синусоиде – есть и взлеты, и падения. И новые технологии, подходы, материалы – все в конечном итоге принесет положительный результат. Весь вопрос, когда. Мы ответа не знаем. Никто не знает. И мистер Обама тоже.
– Как идет развитие крупных девелоперских проектов в городе? Какие компании, на Ваш взгляд, уйдут со строительного рынка?
– Продолжение работ без особого снижения темпов подтвердили «Балтийская жемчужина», «Главстрой» – и по Юнтолово в том числе. В «Новой Ижоре» все более-менее планомерно... В «Апраксином дворе» и квартале Шкапина-Розенштейна, полагаю, темпы немного снизятся... Сбыт, в любом случае, есть. Что касается общей ситуации, думаю, с рынка уйдут два типа компаний. Во-первых – крупные, с большим кредитным портфелем. Если они не уйдут, то, по крайней мере, видоизменятся или будут проданы какому-нибудь стратегическому инвестору. Кроме того, исчезнут группы из двух-трех человек с компьютером и съемным офисом, у которых нет ничего, кроме возможности зацепиться за какие-то деньги и туманные схемы. А вот настоящий малый бизнес – бригады из трех человек с дрелью, руками, уровнем и мастерком – он останется. Такая работа всегда будет востребована на рынке.
Вообще хочу отметить, что в Петербурге строительный рынок никогда не был монополизирован. В этом году ввод только жилья будет осуществлен более чем сотней застройщиков.
– На Ваш взгляд, какое количество саморегулируемых организаций появится на строительном рынке в 2009 году?
– Если говорить о секторе гражданского строительства – думаю, три-четыре. К середине года их станет больше, а к концу... не знаю, посмотрим. Сейчас в прессе много объявлений от фирм, которые начинают создавать СРО под девизом «приходите к нам, у нас дешевле и проще». Так вот, очень не хотелось бы, чтобы наши предприятия в условиях финансового кризиса еще и попадали во всевозможные аферы.
Записал Алексей Виноградов, Строительный еженедельник
Банк России выпустил инструкцию, обязывающую кредитные организации раскрывать эффективную кредитную ставку для ипотечного кредитования. Инструкция вступит в силу 1 июля. О том, что в связи с этим изменится в кредитной сфере Петербурга, «Строительному Еженедельнику» рассказал президент Ассоциации коммерческих банков Северо-Запада Владимир Джикович. – Владимир Велийкович, в чем суть новой инструкции и что изменится в работе банков с ее появлением?
– Теперь все банки будут обязаны сообщать своим заемщикам эффективную процентную ставку по кредиту. Этого требует инструкция ЦБ. Я не исключаю, что к кредитному договору будет приложен дополнительный документ, в котором будут указаны все платежи и расчеты, показывающие эффективную ставку. О том, что банк выполнил инструкцию надзорного органа, будет свидетельствовать подпись заемщика. Хотя сегодня банки и так указывают дополнительные платежи в кредитном договоре.
– Что значит «эффективная ставка»?
– Термин обозначает ставку по кредитам, включающую затраты на обслуживание этого кредита: банковские комиссии и прочие выплаты типа ведения счета. Надо сказать, что, взимая дополнительные платежи, банки действуют в рамках закона. Они имеют на это полное право. Также их право – закладывать их в своих тарифах. Все банки в той или иной степени этим правом пользуются.
– Стало ли появление инструкции ЦБ следствием череды судебных исков к банкам?
– Скорее это следствие аналитической работы, проводимой специалистами Центробанка. На самом деле инструкция содержит и другие требования. Например, требование к размеру банковских резервов. Любой коммерческий банк должен их создавать по разным видам кредитов, включая ипотеку.
– Можно ли ожидать появления новых документов, регламентирующих взаимоотношения кредиторов и заемщиков?
– До конца года должен появится Закон «О потребительском кредитовании». Каким он будет, мы еще не знаем.
– Изменят ли банки свою тарифную политику после появления этой инструкции?
– Изменять свою работу банки вряд ли будут. Но надо учитывать, что на рынке между банками существует конкуренция. И уже из-за этого тарифы будут снижаться. Многие банки уже сейчас отменяют всевозможные сборы и оплату услуг с целью завлечь клиента. И они это делают не потому, что кто-то им сказал, а потому, что это – конкурентное преимущество.
– А почему раньше нельзя было удешевить кредит?
– Просто так снижать ставки нелогично. Существует стоимость денег с учетом привлеченного банком ресурса и операционных расходов. От этого не уйти. Но увеличивая количество заемщиков, банк может за счет оборота снизить стоимость кредита. Увеличение оборота повлечет для банка снижение операционных расходов – появится простор для маневра. Кроме того, банки накапливают самый разнообразный опыт работы с недвижимостью. Например, в Петербурге создан прецедент: квартира заемщика, не сумевшего обслуживать свой кредит, была продана на торгах, и банк не понес убытки. Теперь банки видят, что закладывать дополнительные риски в свои ставки не нужно, так как суды принимают решения о продаже заложенного имущества. До сих пор этот момент был не ясен. Естественно, банки закладывали в стоимость кредита свои риски. Это отражалось на процентах и дополнительных платежах.
– Ставка по ипотечному кредиту уже длительное время не снижается. Как долго это будет происходить?
– Это зависит от стоимости ресурса, который привлекают банки. Сейчас многие банки стараются привлекать деньги на внешних рынках, где стоимость денег ниже. Если ипотечные бумаги, выпускаемые нашими банками, западные рынки оценят как надежные и с высокой доходностью, значит, на рынок поступит дешевый ресурс. Я думаю, «проводниками» станут банки с иностранным участием.
– Не кажется ли странным взимание банками комиссии или штрафа за досрочное погашение кредита?
– Это вовсе не случайно. Если вы досрочно возвращаете то, что должны, у банка получается убыток из-за потери процентов. А он на них рассчитывал. Поэтому многие банк идут на этот шаг. Это, кстати, общемировая практика.
– На рынке появилась новая услуга – ипотечный брокер. Насколько она сделает дороже ипотечный кредит?
– Назвать точную сумму достаточно сложно. Я слышал, что брокеры берут вознаграждение в размере от 4 до 6 процентов от стоимости сделки. Брокер готовит все документы для сделки, изучает рынок, выбирает банк.
– Почему банки, предлагая ипотечные программы, неохотно работают с «первичкой»?
– Если говорить о долевом строительстве, то мы выступали против этой схемы. Дело в том, что при долевом строительстве для дольщика очень высоки риски. Если заемщик обращается в банк и тот дает кредит, значит, он берет на себя часть рисков.
– Как, по мнению банковского сообщества, выглядит схема, к которой надо стремиться?
– Это классическая схема. Строительная компания обращается в банк и получает кредит. После чего продает квартиры в новом доме и уже строительная компания продает квартиры сама или через риэлтеров. Если у покупателя недостаточно собственных средств, он идет в банк, берет кредит и рассчитывается со строителями. Для реализации этой схемы строительные компании должны иметь ликвидное обеспечение.
– Какова сегодня ситуация с ипотечным кредитованием в Петербурге и перспективы развития?
– В этом году мы ожидаем рост ипотечного рынка примерно в два раза. Ситуация благоприятная. Замедлился рост цен на недвижимость. Это позволяет банкам работать на ипотечном рынке более активно.
– А если говорить о доступности ипотечного кредита?
– Петербург по относительному показателю стоимости жилья к доходам населения – один из самых дорогих городов мира. К сожалению, доступность приобретения жилья в нашем городе через ипотеку очень низка. Существует специальный «индекс доступности жилья». Считается он так: берется средний годовой доход семьи и средняя стоимость жилья в стране, делится одно на другое. Получается, сколько средних годовых доходов семьи требуется для покупки квартиры. По мировым стандартам индекс на уровне «6» считается нормальным. В Петербурге этот индекс превышает «9».
– Что, по Вашему мнению, надо делать, чтобы жилье стало доступным?
– Больше строить.
Игорь Федоров