Александр Вахмистров. Законы геометрии в преддверии Нового года
Забота о строительном рынке – задача не только отраслевая. Ведь строительство – это не просто какое-то количество рабочих, которым дали в руки лопату и они стали укладывать бетон или арматуру. Это целая стройиндустрия. Встреча с вице-губернатором состоялась накануне Нового года. Несмотря на то что формально она была посвящена итогам года уходящего, большую часть времени говорили о перспективах и надеждах строительного комплекса Петербурга на 2009 год.
– Александр Иванович, каковы итоги 2008 года?
– Могу сразу сказать, что год выдался сложный, действительно високосный, однако планы по вводу жилья, которые мы озвучивали – порядка 2,7 миллиона квадратных метров, – будут реализованы. Такая уверенность объясняется тем, что кризис объективно не смог повлиять на эти цифры – ведь сейчас вводятся в эксплуатацию объекты, построенные еще до всех этих событий. Такие показатели доставляют определенное удовлетворение. Но особо я бы хотел отметить, что в этом году практически завершена работа над законодательной базой градостроительного развития Санкт-Петербурга: это изменения в Генплан, Правила землепользования и застройки, закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Думаю, уже в начале года так называемые «три кита» петербургского градостроения заработают. В законе «О границах зон...» мы впервые, наряду с требованием федерального закона, отнесли к охраняемым объектам не только сами объекты, но и городские панорамы, ландшафты, системы открытых городских пространств. Отработав эти законы, мы хотели бы вернуться к новым изменениям в Генплан лет через пять, не раньше.
В целом, в конце года чувствуется усталость, удовлетворенность и – трудно подобрать подходящее слово – наверное, некая обеспокоенность по поводу 2009 года. Так случилось, что в России мировой финансовый кризис коснулся прежде всего строителей. У них быстро прекратился доступ к финансовым ресурсам. Особенно пострадало жилищное строительство. Приостановилось ипотечное кредитование, что снизило покупательский спрос на 30-40 процентов, замер рынок потребителей, приобретавших жилье без ипотеки. Люди стали пересматривать свои жизненные ориентиры. Кризис заставил их задуматься: а способен ли я буду оплатить квартиру, если потеряю работу? От покупки жилья стали воздерживаться, до конца не понимая, как долго это продлится.
Поэтому перспективы 2009 года сегодня туманны – именно с точки зрения длительности финансового кризиса. Если весной-летом рынок ценных бумаг и доллар более-менее стабилизируются – пройдем кризис гладко. Если нет... предсказать какие-то результаты сложно. Однозначно будет замедление темпов строительства. Последствия стагнации строительного рынка приведут к резкому росту цен на жилье. Когда все уляжется, когда люди снова будут зарабатывать и появится возможность пойти в банк и взять кредит – появится спрос. А вот с предложением будет гораздо сложнее. Чтобы построить нужное количество жилья, надо его спроектировать, проложить трубы, подвести дороги, найти проектное финансирование. Только тогда предложение будет сформировано.
Работая в администрации города, я наблюдал, как строительный сектор начинал свой путь от состояния, близкого к нулю... Я помню, в 1996 году было введено в эксплуатацию 640 тысяч квадратных метров жилья. За прошедшие 12 лет нам удалось увеличить этот показатель в четыре раза. Вот если мы, не дай Бог, упадем на показатели 90-х, потом придется лет 10-12 развиваться, чтобы выйти на нормальный рынок.
В общем, думаю, задачи 2009 года будут не менее масштабными с точки зрения объемов, но они станут более разноплановыми, со многими строительными объектами придется работать «в ручном режиме».
– Как в этих условиях будет действовать власть?
– Сейчас у органов власти на строительном рынке две задачи. Первая, оперативная – не допустить замораживания объектов. Для этого мы начинаем закупку жилья – готового или находящегося в высокой степени готовности. Второе направление – проведение горзаказа на частных землях, где имеется вся разрешительная градостроительная документация, где собственники имеют готовые согласованные проекты, но не могут позволить себе начать строительство. Мы готовы эти участки вместе с подрядами выкупать и строить на них бюджетное жилье.
Конечно, это будут дома муниципального класса – либо «панель», либо «комфорт» и «монолит». Мы не собираемся выкупать особняки на Каменном острове. Нам это не нужно. Отбирать участников планируется через конкурсы, которые пройдут в феврале-марте 2009 года. На них будет установлена цена за квартиру, безусловно со стоимостью земли. Уже сейчас есть желающие участвовать в конкурсе, в том числе и крупные застройщики. Называть их не хотелось бы, ведь если застройщик сегодня проявляет интерес к конкурсу, это еще не значит, что он весной придет на аукцион.
– Вы считаете, что цена выкупа властями Санкт-Петербурга квартир у застройщиков – 47 тысяч за квадратный метр – соответствует рыночной ситуации?
– На прошлой неделе состоялось вскрытие конвертов по конкурсу на покупку городом у застройщиков жилья для госнужд. Можно сказать, что конкурс состоялся. Однако, несмотря на это, его результаты оптимизма не вселяют. Одним участником было предложено 438 квартир в строящихся домах в Шушарах. Срок окончания строительства – 2010 год. Отдаленность района, отсутствие развитой инфраструктуры, транспортного обеспечения, да и сроки, вызывающие в сегодняшнее кризисное время сомнения, наглядно доказали, что цена в 47 300 рублей за квадратный метр была определена неверно - эта сумма занижена и требует пересмотра в сторону увеличения. Городское правительство планирует проводить такие аукционы на протяжении всего следующего года, и сегодня становится очевидно, что для успешного выполнения поставленных перед городом задач в рамках приобретения жилья для реализации государственных жилищных программ, предоставления жилья категориям граждан, перед которыми мы имеем обязательства, необходим дифференцированный подход к определению цены для покупки квартир в различных субъектах федерации.
В целом считаю, что стоимость квадратного метра, определенная для регионов, объективна. Однако для областных центров было бы целесообразно увеличение этой суммы на 15%. А для Москвы и Петербурга это особенно актуально. Предварительно я уже беседовал об этом с министром регионального развития Виктором Басаргиным, и мы договорились вернуться к разговору после проведения торгов. Поэтому теперь, основываясь на результатах конкурса, полагаю, что обращение в федеральный центр по вопросу увеличения цены будет обоснованным. В то же время, на уровне городского правительства также будет определена возможность увеличить сумму за счет бюджета Петербурга. Такая возможность есть, и мы обязательно ею воспользуемся. Кроме того, сегодня законодательство позволяет квотировать покупку жилья, объявляя конкурс на покупку конкретного количества квартир в конкретных районах города. На мой взгляд, в Петербурге целесообразно идти именно этим путем.
Полагаю, что уже в начале 2009 года будет проведен очередной аукцион по новой цене закупки и с измененными условиями. Надеюсь, что это позволит городу приобрести более комфортное жилье в различных районах города, а строительные компании получат реальный доход от продажи.
Я знаю, что многие застройщики ценой недовольны и ссылаются на высокую себестоимость квадратного метра жилья. Конечно, она высокая, когда у генерального директора строительной компании три охранника и четыре машины. Я примитивный пример привожу, но многим фирмам надо пересматривать структуру своих расходов. На растущем рынке работать легко: можно допускать тысячи ошибок. Рынок все выдержит. Но как только рынок падает, нужны новые методы удешевления производства, какие-то новые технологии, материалы. Кризис в любом случае оздоравливает экономику, и это – общий подход для любого предприятия. «Капитал» Маркса, конечно, сейчас читать уже поздно, да он и не поможет, а вот учебник геометрии некоторым застройщикам пролистать полезно: рыночная экономика развивается по синусоиде – есть и взлеты, и падения. И новые технологии, подходы, материалы – все в конечном итоге принесет положительный результат. Весь вопрос, когда. Мы ответа не знаем. Никто не знает. И мистер Обама тоже.
– Как идет развитие крупных девелоперских проектов в городе? Какие компании, на Ваш взгляд, уйдут со строительного рынка?
– Продолжение работ без особого снижения темпов подтвердили «Балтийская жемчужина», «Главстрой» – и по Юнтолово в том числе. В «Новой Ижоре» все более-менее планомерно... В «Апраксином дворе» и квартале Шкапина-Розенштейна, полагаю, темпы немного снизятся... Сбыт, в любом случае, есть. Что касается общей ситуации, думаю, с рынка уйдут два типа компаний. Во-первых – крупные, с большим кредитным портфелем. Если они не уйдут, то, по крайней мере, видоизменятся или будут проданы какому-нибудь стратегическому инвестору. Кроме того, исчезнут группы из двух-трех человек с компьютером и съемным офисом, у которых нет ничего, кроме возможности зацепиться за какие-то деньги и туманные схемы. А вот настоящий малый бизнес – бригады из трех человек с дрелью, руками, уровнем и мастерком – он останется. Такая работа всегда будет востребована на рынке.
Вообще хочу отметить, что в Петербурге строительный рынок никогда не был монополизирован. В этом году ввод только жилья будет осуществлен более чем сотней застройщиков.
– На Ваш взгляд, какое количество саморегулируемых организаций появится на строительном рынке в 2009 году?
– Если говорить о секторе гражданского строительства – думаю, три-четыре. К середине года их станет больше, а к концу... не знаю, посмотрим. Сейчас в прессе много объявлений от фирм, которые начинают создавать СРО под девизом «приходите к нам, у нас дешевле и проще». Так вот, очень не хотелось бы, чтобы наши предприятия в условиях финансового кризиса еще и попадали во всевозможные аферы.
Записал Алексей Виноградов, Строительный еженедельник
Губернатор Валентина Матвиенко поручила всем руководителям районов провести в срок до 1 апреля провести инвентаризацию жилого фонда и определиться с количеством аварийного и ветхого жилья, нуждающегося в срочном расселении.Кроме этого, в каждом районе требуется подобрать один-два земельных участка для строительства домов за счет бюджета под расселение того самого аварийного и ветхого жилья. Прошла неделя, а в Василеостровском районе эти вопросы уже обсудили на заседании аппарата 26 февраля 2007 года. О принятых решениях рассказывает глава района Александр Исаев.
– Александр Васильевич, Вы готовы выделить земельные участки под бюджетное строительство?
– Хочу сказать, что традиционно после совещаний с губернатором я стараюсь самые острые вопросы выносить на рассмотрение аппарата сразу же, не откладывая в долгий ящик. То же самое сделал и в этот раз. Проблема животрепещущая. Наш район – исторический, многие дома десятилетиями не знали капитального ремонта, а некоторые – с момента постройки так и стоят. Поэтому первое же заседание аппарата посвятили обсуждению двух вопросов: проведению инвентаризации ветхого и аварийного фонда и состоянию маневренного фонда. Потому что оба они тесно переплетаются.
Что касается земельных участков, то в нашем районе их найти, конечно, сложно. Но есть действующее постановление правительства Санкт-Петербурга, другие нормативные акты, которые позволяют участки, отданные инвесторам, изымать в том случае, если долгое время с ними ничего не делается. К примеру, у нас есть несколько таких участков, инвесторы которых больше двух лет не могут провести проектно-изыскательские работы и оформить в надлежащем виде документацию. Я полагаю, раз инвестор не справляется, то участок можно изъять, чтобы отдать под бюджетное строительство. Закон это позволяет. Я имею в виду только те участки, где нет речи об уплотнительном строительстве.
– Хорошо, несколько участков под строительство Вы найдете. А сколько в районе аварийных домов, требующих немедленного расселения?
– Под инвестиции в нашем районе можно предложить много ветхого и аварийного жилья. Но надо расселять целыми кварталами. Нужна квартальная реконструкция. У нас есть позитивный пример (несмотря на то, что много критики было): дом 37 на 8-й линии. Там был разрушен ветхий дом, на его месте построили новый современный с сохранением и реконструкцией фасада. Он стал украшением линии. На него любо-дорого смотреть.
Такая застройка возможна, главное – сохранить фасады, а внутри можно даже немного повысить этажность дома, не очень сильно, чтобы не выпирало. А то иногда смотришь с верхнего этажа новостройки, а в центральном квартале что-то выпирает. А это жилой комплекс серьезный построили на Среднем проспекте. Вот такого допускать нельзя, мне кажется. Если речь идет об инвестиционных проектах, тут мы готовы кварталами предлагать.
– А за бюджетные деньги? Ведь речь шла о критическом жилом фонде, не о том, который еще может послужить?
– У нас есть несколько адресов, но их еще следует согласовать. Мной дано поручение отобрать из числа целых районов старой (до 1917 года) постройки, не тронутых капитальным ремонтом зданий, непригодных для проживания, три-четыре здания, которые можно рассматривать для расселения. И после соответствующего обследования экспертной комиссии предложить их Жилищному комитету для включения в городскую программу расселения ветхих и аварийных домов.
Казалось бы, мы заинтересованы перевести дома в разряд аварийных, чтобы можно было отдать их инвестору, но в то же время – не имея маневренного фонда под расселение, не можем рисковать. В результате попадаем в такую двусмысленную ситуацию: люди живут в аварийном жилье, а администрация никаких мер не принимает.
Кстати, у нас есть общежития, которые мы приняли на баланс совсем недавно: Нахимова, 3, Уральская, 15, целый жилой комплекс Смирновской КЭЧ, Большой пр., 8. Информацию об этих жилых домах мы уже сегодня везде даем: пожалуйста, расселяйте. Кроме того, ко мне приходят жильцы коммунальных квартир, просят расселить. Сегодня мы собираемся вести реестр коммунальных квартир, которые готовы расселиться, для инвесторов.
Я считаю, правильна позиция губернатора, когда она говорит, что расселять надо в том же районе, где люди живут. Очень часто мы сталкиваемся с тем, что люди не готовы расселяться в другие районы. И лишь по этой причине не хотят переезжать из коммуналки.
– Спасибо, Александр Васильевич. Наша газета берет эту программу под свой контроль. Так что будем рады, если Вы будете нас информировать о ее развитии.
Лилиана Глазова
Как известно с 1 июля 2007 года отменяется лицензирование. Эксперты считают, что адекватной заменой станет создание саморегулируемых организаций (СРО). В настоящее время существует несколько концепций развития СРО в России. Об одной из них рассказывает заместитель директора направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города», юрист Леонид Бандорин.
– Леонид Евгеньевич, как появилась идея создания концепции по СРО?
– Как известно, лицензирование строительной деятельности (под ней мы понимаем и проектирование, и инженерные изыскания, и непосредственно строительство) скоро отменят. Таким образом, государство снимает с себя функцию государственного контроля за доступом компаний на эти рынки – и есть опасность, что туда хлынут тысячи некомпетентных структур. Но строительная сфера не может остаться без внешнего регулирования, поскольку она относится к особо опасным видам деятельности. Поэтому в качестве альтернативы лицензирования мы предлагаем институт обязательного членства в саморегулируемых организациях. Основная задача СРО – регулировать допуск фирм на рынок. Грубо говоря, это фильтр, который заменит собой государственный институт лицензирования.
– В какой форме будет представлена эта альтернатива?
– Мы предлагаем внести изменения в Градостроительный кодекс, чтобы там появился целый раздел – саморегулирование в строительстве. Возможно также появление отдельного закона по этой теме.
– В чем суть концепции, разработанной Институтом экономики города?
– Во-первых, мы хотим, чтобы обязательность членства в СРО была приравнена к лицензированию по своим последствиям. Это потребует внесения изменений в Административный и Уголовный кодексы. Например, известно, что осуществление предпринимательской деятельности без лицензии наказывается штрафами (а в отдельных случаях привлечением руководителей компаний к уголовной ответственности). Мы предлагаем распространить эти нормы и на членство в СРО.
Во-вторых, мы предлагаем разбить все организации строительной сферы на три группы: отдельно – СРО в строительстве, отдельно – для фирм по инженерным изысканиям, отдельно – для проектировщиков. Причем в рамках каждой группы допускается конкуренция между СРО, чтобы эти структуры не превращались в монополии.
– Какие требования будут предъявляться к СРО?
– Мы предлагаем установить пять основных требований.
Первое. Требование по количеству членов. В СРО должно быть минимум 100 юридических лиц, а в СРО для строительной сферы – не менее 500 (но эти показатели могут обсуждаться и меняться).
Второе. Требование по объемам ранее проделанной работы. Так, для инженерно-изыскательских СРО мы предлагаем планку 500 успешно проведенных изысканий. Это делается для того, чтобы не возникали СРО только новичков рынка.
Третье. Требование к формированию компенсационного фонда. Для инженерно- изыскательских СРО взнос, возможно, будет в пределах 500 тысяч рублей с каждого члена, а для строителей – больше, поскольку эта сфера больше связаны с рисками причинения ущерба.
Четвертое. В СРО должно быть разработано требование к членам по квалификации персонала, финансовой устойчивости, материальной базе, опыту работы и др.
Пятое. Должны быть прописаны дополнительные правила осуществления предпринимательской деятельности членов СРО. Речь идет, фактически, о том, что в дополнение к существующим государственным строительным, санитарным, пожарным нормам безопасности должны быть установлены дополнительные требования к качеству работы членов СРО и разработаны механизмы его контроля.
Выполнение этих пяти условий позволит любой некоммерческой организации зарегистрироваться и получить статус СРО.
– Но ведь некоммерческие организации могут быть разных уровней – от уровня небольшого города до федерации?
– Мы предлагаем, чтобы СРО были зарегистрированы исключительно на федеральном уровне. То есть только федеральные некоммерческие организации могли бы получить статус СРО. В этом вопросе у нас расхождение с разработчиками других концепций, например, экспертами из думского комитета Виктора Плескачевского, которые уверены, что основной упор надо сделать на региональный уровень.
– Чем Вас не устраивает предложение коллег?
– Если мы остановимся на региональном уровне (а субъектов федерации у нас много, и в каждом минимум по три СРО), то в строительстве получится не менее тысячи СРО на всю страну, которые будут конкурировать между собой. Эта система будет, на наш взгляд, неуправляемой. Структуры СРО не будут иметь необходимого веса. Кроме того, будут сложности в учете тех требований, норм и правил, которые нужны для саморегулирования. Я бы сказал, здесь можно проводить аналогии с процедурами создания политических партий: вырос, тебя знают по стране – пожалуйста, регистрируйся.
– А если выводить СРО на федеральный уровень?..
– То таких организаций будет на страну не более 20. Из них будет пять-шесть СРО с именем, которые будут задавать тон и совершенствовать всю деятельность в этой сфере. А работу с регионами они смогут построить через свои отделения, передав им часть полномочий.
– Есть ли еще аргументы в пользу «федеральной» схемы?
– Дело в том, что в данной сфере существует угроза сращивания строительных структур с местными администрациями. Рынки недвижимости могут быть монополизированы только на местах. Чтобы не допускать такого развития ситуации, нужно, чтобы СРО были федерального уровня, чтобы у власти субъектов федерации не было никакой возможности влиять на их работу. Может оказаться, что в этом вопросе мы не правы, и «дуем на молоко». Мы готовы к дискуссии. Возможен, например, такой вариант, что в сфере инженерно-изыскательских работ и проектирования будет только федеральный принцип СРО, а в строительстве – и то, и другое. Возможно, в этом вопросе будет сделано исключение для Москвы и Петербурга. Сейчас еще не такая стадия проработки вопроса, когда можно говорить об однозначной истине – мы готовы обсуждать любые логически и практически обоснованные предложения.
– Насколько я понимаю, функции СРО не будут ограничены разработкой правил работы на рынке. Членам СРО придется нести материальную ответственность за ошибки друг друга?
– Да. Если организация допустила грубую ошибку или выполнила работу недобросовестно и причинила вред частным или государственным интересам, если судом установлен объем ущерба, а имущества участника рынка недостаточно для возмещения вреда, то в этом случае будет отвечать СРО в пределах своего компенсационного фонда. Ясно, что, сделав выплату, члены СРО будут вынуждены снова скинуться за своего нерадивого коллегу-участника. Это вряд ли им понравится. Поэтому, чтобы избежать подобных неприятностей, им придется установить механизм контроля за текущей деятельностью своих членов, разработать систему внутреннего, внешнего контроля или страхования. Эти инструменты, на наш взгляд, будут более эффективными, чем государственные, потому что действия государства всегда грубы и не учитывают многообразия деятельности в строительстве. Это тоже должно позитивно отразиться на качестве строительства и безопасности в данной сфере.
– Не боитесь возникновения эффекта «круговой поруки» в строительном бизнесе?
– Смотря что под этим понимать. Мы опасаемся двух вещей. Во-первых, влияния на работу СРО местных властей, а, во-вторых, того, что сами компании могут использовать элемент саморегулирования для ограничения конкуренции. Представьте, что какие-то фирмы собрались и никого больше на рынок не пускают. Мы предлагаем альтернативы.
Первая. У игроков рынка должна быть возможность создания альтернативного СРО. В этом не заинтересованы существующие некоммерческие организации, которые из-за этого просто потеряют членские взносы и ничего не выиграют.
Вторая. Мы хотим создать механизм, при котором отказ во вступлении в состав СРО может быть обжалован компанией в судебном порядке. Требования к членству должны быть равные для всех – и для новичков и для действующих членов СРО.
Третья. Казалось бы, новый участник рынка не может начать работу, пока его не возьмут в СРО, но стать членом СРО он не может, пока у него нет опыта работы. Получается вроде замкнутый круг. Это не так. Мы предлагаем дать возможность новым участникам рынка работать на его отдельных сегментах. Например, на тех объектах, которые выводятся из жесткого контроля саморегулирования. Это ларьки, навесы, гаражи, вспомогательные объекты – их перечень есть в Градостроительном кодексе (для инженерно-изыскательских работ этот список может быть расширен до объектов малоэтажных и не очень большой площади). Второй возможный сегмент для новичков – это участие на рынке в качестве субподрядчиков. Поработав под началом наставника и приобретя собственный опыт, они смогут вступить в СРО. Такие подходы позволят исключить возможность монополизации рынка.
– А как Вы относитесь к идее создания СРО для специалистов – физических лиц?
– Отрицательно. Пока. Ведь речь идет о добровольных профессиональных организациях сантехников, сварщиков, плотников и т.д. Процесс объединения этих специалистов, по нашему мнению, пойдет сам собой. Его не надо толкать законодательно.
Наталья Ковтун