Павел Малахов: «Цифровая открытость уменьшает риски СРО и возможность их коммерциализации»
Саморегулирование в строительной отрасли пришло на смену государственному лицензированию 10 лет назад. Тогда начался и отчет истории СРО АСК «МСК» и СРО АПК «МАП». В июне этого года Ассоциации отмечают 10-летие. О текущих задачах СРО и перспективах развития саморегулирования рассказал генеральный директор Ассоциации Павел Малахов, который является заместителем председателя Комитета НОСТРОЙ по развитию строительной отрасли и контрактной системы.
– Как Вы оцениваете сегодняшнее положение системы саморегулирования и приоритетные направления развития?
– Система саморегулирования, как прагматичный инструмент допуска на строительный рынок, работает в плановом режиме. Перезагрузка на этапе реформирования остановила рост негативных тенденций, и сегодня идет конструктивная работа, поиск новых форм и методов оптимизации деятельности.
Приоритетное направление сегодня – разработка Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года и Стратегии развития саморегулирования в РФ. Впервые за последние годы у профсообщества появилась возможность принять участие в формировании образа будущего строителя, макроэкономических показателей и устройства строительной сферы. Ведь для разработки Стратегии была выбрана полицентричная схема, при которой каждый раздел документа разрабатывается проектной командой, которая формируется на принципах открытости.
15 апреля 2019 года состоялось первое обсуждение Стратегии-2030 на площадке Всероссийской конференции «Стратегия развития строительной отрасли в РФ» в Торгово-промышленной палате РФ. Провести такое масштабное событие было нашей идеей. Организаторами выступили СРО Ассоциация строительных компаний «Межрегиональный строительный комплекс» (АСК «МСК») и Ассоциация проектных компаний «Межрегиональная ассоциация проектировщиков» (АПК «МАП») при поддержке Минстроя РФ, Аналитического центра при Правительстве РФ и Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ).
Конференция была приурочена к 10-летнему юбилею нашей группы СРО. Она собрала более 400 участников из Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Тюмени, Татарстана, Крыма и других регионов России. Более 40 спикеров выступили с докладами на пленарном заседании и трех тематических секциях, посвященных вопросам ценообразования, развития BIM-технологий в России, влияния государственных и корпоративных закупок на отрасль. От новой Стратегии власти и профессиональное сообщество ожидают решения таких важных задач, как цифровизация строительного комплекса и переход к «бесшовному» градостроительному регулированию. Формирование документа должно завершиться к октябрю 2019 года.
– В июне ваша группа СРО отметила 10-летие. Расскажите об основных вехах развития.
– История начинается в 2009 году, когда сто профессиональных строителей теплоэнергетической отрасли стали инициаторами создания двух СРО – АСК «МСК» и АПК «МАП».
В 2010 году при участии флагмана энергетической отрасли – ПАО «МОЭК», был создан Научный центр повышения квалификации, качества и безопасности, в котором к настоящему времени прошли обучение по 74 программам более 20 тыс. слушателей.
В конце 2017 года, на момент моего вступления в должность гендиректора, в реестре СРО АСК «МСК» было 129 членов, а в СРО АПК «МАП» – 84, существовал большой круг проблем, требующих решения. Сегодня мы стабильно работаем, а число наших членов утроилось. Нам удалось не только сохранить статус СРО и успешно пройти проверку Ростехнадзора на предмет подтверждения этого статуса (а более 70 СРО сделать этого не сумели), но и продолжить активно развивать свою деятельность.
За полтора года мы приняли 550 новых членов, компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств увеличился более чем в 2 раза, компенсационный фонд возмещения вреда – более чем в 3 раза. Благодаря действующей системе контроля не было допущено ни одной выплаты из компфонда, а значит, ни одна наша компания не должна дополнительно вносить в него средства. Нам удалось снизить финансовую нагрузку на членов СРО за счет отказа от страхования и сертификации, а также снижения членского взноса на 30%.
В настоящее время Ассоциация объединяет более 770 ведущих организаций комплекса городского хозяйства Москвы: АО «Мосводоканал», ПАО «МОЭК», ГУП «Москоллектор», АО «Объединенная энергетическая компания», АО «Мосэкострой», ООО СК «Пионер», ООО «Стадион «Спартак», АО «Тушино 2018» и др.
Приоритетными направлениями деятельности являются стандартизация, содействие повышению качества строительных и проектных работ, внедрение цифровых технологий, развитие рейтинга надежности предприятий стройкомплекса и эксплуатации инженерных систем, а также энергоаудиторов.
Все эти годы вместе со СРО АСК «МСК» и СРО АПК «МАП» вела свою деятельность Ассоциация энергоаудиторов «Контроль энергоэффективности» (СРО АЭ «КЭ»). То есть в данный момент наша группа объединяет три СРО, среди которых многопрофильные организации, следующие единой стратегии развития и осуществляющие весь спектр работ. Ни для кого не секрет, как важно в современных условиях развития бизнеса иметь надежного партнера, а еще лучше – быть в клубе надежных профессионалов.
– Интересна ваша новая разработка – рейтинг надежности предприятий. Какие он решает задачи?
– Эта рейтинговая система – Система добровольной сертификации надежности проектных, изыскательских и строительных организаций – разработана с целью адекватной оценки участников рынка и создания условий для повышения качества услуг. Все члены нашей Ассоциации прошли процедуру рейтингования и получили сертификаты, подтверждающие ту или иную категорию надежности.
Рейтинговая методика, предусмотренная этой системой, позволяет выполнить всесторонний анализ деятельности предприятия (оценить качество, кадры, материально-техническую базу, финансовую устойчивость, опыт, выполнение обязательств). В зависимости от численности работников и предельных значений выручки, от выполненных работ, методика определяет целевую группу компании, т. е. формируется рейтинг малых, средних и крупных предприятий. В своей группе предприятию присваивается категория надежности: А – высшая; В – высокая; С – средняя; D – низкая.
Наша разработка включена Росстандартом в Единый реестр зарегистрированных систем добровольной сертификации 28 апреля 2014 года (регистрационный номер РОССRU.И1202, 04ЖОЖ0). Система была представлена в Минстрое России и одобрена для дальнейшего внедрения как предквалификационная оценка участников закупки работ в строительной отрасли с применением конкурсных способов. Пользователями системы рейтинга могут быть как государственные, так и коммерческие заказчики, ее результаты могут использоваться предприятиями для решения маркетинговых задач.
Сегодня СРО обладают огромным количеством информации о своих членах и поэтому мы и создали систему рейтингования, которая шире требований СРО и более показательна для клиентов, наших партнеров, банков, страховых компаний и органов власти.
– С 1 июня вступили в действие 162 Стандарта НОСТРОЙ на производство работ. Вы планируете использовать их в Ассоциации?
– Системная работа по внедрению стандартов на процессы выполнения работ в СРО АСК «МСК» ведется более года. У нас накоплен большой опыт. Мы разработали методические рекомендации по внедрению стандартов, регулярно проводим семинары, где обсуждаются нюансы применения стандартов, особенности формирования плана мероприятий по внедрению стандартов, а также ключевые вопросы, с которыми строительные организации могут столкнуться в ходе контроля за исполнением стандартов со стороны СРО и других контролирующих органов.
За 10 лет в Ассоциации собственными силами было разработано 20 стандартов, в том числе 16, регулирующих строительные процессы, и 4 стандарта на проектные работы.
– Какова роль вашей Ассоциации в реформировании системы ценообразования?
– В последние годы в Ассоциации разработано 19 технологических карт и расценок на монтаж трубопроводов больших диаметров в ППУ изоляции, которые отсутствовали в базе сметных нормативов для города Москвы – ТСН-2001. Сегодня расценки утверждены и внесены в соответствующие сборники ТСН-2001. По инициативе Ассоциации разработка расценок была выполнена за счет бюджета Москвы (экономия средств членов СРО при разработке составила 4,5 млн рублей, а от внедрения новых расценок – более 100 млн). Принятые расценки позволили учитывать в сметных расчетах фактические затраты членов Ассоциации, которые на 60–70% выше тех, которые ранее учитывались в смете. Одним словом, мы стремимся к максимальному сокращению разницы между фактическими затратами на проектирование и строительство объектов и цифрами, предусмотренными сметными расчетами.
– Цифровые технологии применяете в работе?
– В 2018 году стартовала цифровизация архива дел членов СРО и состоялся переход на электронное взаимодействие с членами и партнерами. Разработан соответствующий порядок, который согласован с Ростехнадзором. Такая работа в СРО проводится впервые. Планируется, что положительный опыт СРО АСК «МСК» и СРО АПК «МАП» может быть использован в работе других СРО.
Наши Ассоциации являются операторами Национального реестра специалистов (НРС) от НОСТРОЙ и НОПРИЗ, мы имеем право работать с НРС – электронной базой данных, которая включает актуальную информацию обо всех специалистах, имеющих право выполнять работы в сфере строительства, а также инженерных изысканий и проектирования. По состоянию на март 2019 года в Ассоциации обработана почти тысяча заявок от специалистов. Срок рассмотрения документов составляет один день, за счет автоматизации процесса.
Применение цифровых технологий позволяет получить весьма говорящие сведения. Например, НОСТРОЙ увязал НРС, «личные кабинеты» СРО, совместил данные с открытыми базами Пенсионного фонда и ФНС – и получил очень интересные результаты. Стала прозрачной информация о «безлюдных» компаниях – членах СРО, об организациях с миллиардными госконтрактами, но в которых нет специалистов. Такая цифровая открытость уменьшает риски СРО, а также возможности коммерциализации самих СРО.
– В марте началось создание цифровой платформы для реагирования на обращения предпринимателей по поводу неправомерных действий правоохранительных органов. Планируете участвовать в этой работе?
– Уже участвуем – по линии Совета Торгово-промышленной палаты РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности. Владимир Путин, выступая на ПМЭФ-2019, предложил ужесточить ответственность силовиков за давление на бизнес. Он предложил ввести личную ответственность для силовиков за подобные действия. Безусловно, это должно сработать, когда будет запущена цифровая платформа (своеобразный «цифровой омбудсмен»), с помощью которой предприниматели смогут сообщать обо всех незаконных действиях со стороны правоохранителей.
Для нас эта цифровая платформа – хорошее подспорье в работе, потому что наша главная цель – защита прав и законных интересов предпринимателей!
– Благодарим за содержательное интервью и от всей души поздравляем Вас и Ваших коллег с 10-летием Ассоциаций! Желаем здоровья, реализации намеченных планов, постоянного роста и творческого развития!
– Пользуясь случаем, поздравляю моих коллег, членов и партнеров наших Ассоциаций с юбилеем. Желаю всем нам успешной работы, достижения конструктивных решений, интересных встреч и плодотворного общения, новых побед и творческих успехов!
На петербургском рынке недвижимости происходит размывание границ между классами жилья. «Элита» спускается в бизнес-класс, а тот, в свою очередь, активно оккупирует новые локации. Есть случаи как повышения статусности территорий, так и прорыва периферийной застройки в центральные районы города.
О классовом брожении «Строительному Еженедельнику» рассказала директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей.
– Елизавета, расскажите нам о брожении элит. Теряют ли элитный статус некоторые локации, которые еще несколько лет назад безусловно считались таковыми?
– Конечно, классы мигрируют с локации на локацию. Так, если в 90-х престижными были Петроградка и «сталинки» Московского района, то, например, сегодня они спустились в бизнес-класс, и только редкие проекты могут претендовать на «элиту» при условии исключительности.
С центральной части Петроградки «элита» переместилась сначала на Крестовский, а позже на Песочную набережную и Петровский остров. Причем, несмотря на скепсис отдельных экспертов, предрекавших и Крестовскому острову классовое снижение ввиду активной застройки и появления на нем крупных объектов спортивной инфраструктуры, он и сегодня сохраняет свою привлекательность. Ну а Каменный остров – это особая категория из разряда вечных ценностей.
По-прежнему ценится и «золотой треугольник». Однако здесь есть ряд «но». Экзотика старого фонда популярна, в основном, у приезжих, у тех, кто до конца не понимает все его прелести – износ коммуникаций, отсутствие парковок и охраны. Популярностью пользуются только редкие объекты, прошедшие сложный этап реконструкции и в которых решен вопрос безопасности и однородности – ключевых ценностей премиального сегмента.
Во все времена актуальны вид на воду и соседство зеленой зоны. Интересно, что мнения покупателей тут могут различаться. Так, москвичи, не избалованные видом на воду, тяготеют к близости зеленых зон. Например, к квартирам у Таврического сада. Иностранцы ценят историзм, и кстати, считают, что мы его не ценим совершенно, они готовы ради него терпеть даже сложные процедуры согласований. Покупатели из регионов любят центр как таковой, выбирают квартиры на набережных. Самые качественные виды в этом отношении, конечно, дает Дворцовая набережная, но предложение ограничено, а запросы покупателей часто конфликтуют с завышенными ожиданиями собственников.
Небезынтересны квартиры и на набережных Мойки, Фонтанки, канале Грибоедова, но опять же в домах, прошедших реконструкцию, с подземным паркингом, да и просто возможностью закрытой парковки.
– Появляются ли новые локации, где можно выдержать социальную однородность?
– Год назад активно заговорили о перспективах Петровского острова как основного конкурента Крестовского в связи с тем, что ряд девелоперов анонсировали там новые проекты. Сейчас энтузиазм несколько снизился, появились вопросы к некоторым характеристикам заявленных там проектов. На мой взгляд, многое будет зависеть от того, какого рода проект будет развивать на Петровском «Группа ЛСР», которая приобрела там крупный участок земли. Именно «ЛСР» накренит вектор Петровского в ту или иную сторону – «элита» или все-таки «бизнес». Кроме того, на Петровском есть пара выдающихся «пятен», которые пока никто не приобрел. Причем они качественно лучше тех, на которых уже заявлены проекты. Возможно, Петровский остров разделится в будущем на более и менее премиальные части.
– А проект «Кортрос» Royal Park может накренить вектор в нужную сторону?
– Если бы это «пятно» принадлежало кому-нибудь из петербургских девелоперов, склонных к консерватизму, возможно, проект не получил бы такого смелого решения. Именно амбиции московских девелоперов, умение работать с форматом апартаментов, видеть перспективы места – положительно скажутся на развитии Петровского острова в целом.
– Есть ли еще абсолютно нетронутые локации, в которых возможна квартальная застройка класса «люкс»?
– Для «люкса», пожалуй, только западная часть Петровского и Каменный остров. Для экономической модели «элиты» сложнее: многое зависит от смелости, бюджета девелоперов и вовлеченности городских властей. Таких локаций две. Это восточная часть Центрального района (Центр-2), район вокруг «Невской Ратуши», где уже сейчас появляются отдельные дома. Например, довольно удачный проект "Veren Place советская". Другая локация – Адмиралтейский район. Он пока развивается только точечно. Пример – Клубный дом Art View House от «Охта Групп».
Однако повысить статус территории может только комплексный девелопмент, что под силу либо крупному монополисту, либо московскому девелоперу с более масштабным взглядом на вещи.
– Эксперты Colliers International упоминают понятия «Центр-2» и «Новый центр». Что это за локации?
– Новый центр – это вся территория вдоль набережных Невы и прилегающие к ним территории, а также район, который формируется вокруг станции метро «Фрунзенская». Он динамично развивается и, кстати сказать, зайди туда девелоперы с более смелыми решениями, мы могли бы получить полноценный аналог центру не только благодаря транспортной доступности, но и качеству проектов более высокого класса.
– Есть ли в Петербурге целые территории, которые могут считаться заповедниками бизнес-класса?
– Вышеупомянутые Центр-2 и район станции метро «Фрунзенская», некоторые локации Красногвардейского района с существующими и будущими проектами. Из реализованных это «Платинум», «Четыре горизонта», «Дом на излучине Невы», «Пять звезд», «Новый город». Здесь пока удается выдержать разреженность застройки и видовые характеристики – важные параметры для бизнес-класса.
Идеальная локация для бизнес-класса – Васильевский остров. «Комфорт» там строить неуместно, а «элиту» – рискованно. Поэтому набережные Васильевского, да и центральная его часть (а там есть несколько интересных «пятен») будут прорабатываться с целью создания там проектов высокого класса.
Пока туманна судьба намывных территорий. Несмотря на близость к воде, вытащить намыв из того инфраструктурно-неблагополучного болота, в котором он находится, в ближайшей перспективе, думаю, не удастся. Хотя на эту территорию очень благоприятно повлиял и повлияет ЗСД.
– Есть ли, на Ваш взгляд, примеры неудачного позиционирования продукта как в отношении бизнес-класса, так и элитных проектов?
– Масса примеров псевдо-«элиты». Любую элитную локацию можно загубить типовым подходом к формированию концепции, выжиманием большей экономической эффективности из модели, разукрупнением квартирографии в пользу большего количества квартир. Также вредит классу проекта некорректная стратегия реализации: проекты, растянутые во времени, имеют риск морально устареть. Обидно, когда девелоперы скромничают, заявляя при отличной локации проект меньшей классности, с целью сократить время продаж. Но бизнес есть бизнес.
– На Ваш взгляд, консерватизм, скромность петербургских девелоперов в оценке своих проектов – благо или зло?
– Если перефразировать известное выражение, покупатель заслуживает тот продукт, который ему предлагает девелопер, потому что последний, в свою очередь, ориентируется на предпочтения покупателя. Было бы замечательно, если бы девелопер исполнял высокую миссию, предлагая покупателям новые стандарты. Резким переломом в этом отношении стал кризис 2008 года, когда за тот же миллион покупатели внезапно захотели получать больше, чем они получали раньше. Кризис поспособствовал пересмотру ценностей.
Многие девелоперы усилили состав своих команд продукт-менеджерами, стали задумываться о конкурентоспособности продукта. Впрочем, на рынке и без того есть примеры революционных решений – это «Ховард Палас», «Леонтьевский мыс», «Фонтанка, 1».
– Переезд сотрудников «Газпрома» и строительство «Лахта-центра», на Ваш взгляд, поспособствуют повышению статуса Приморского района?
– Скорее это коснется проектов, которые реализуются на береговой линии Приморского района. И вряд ли – плотно застроенной «экономом» северо-приморской части. Но у района Лахты, тем не менее, в этом отношении неплохие перспективы.
– Есть ли случаи, когда так называемая периферийная застройка прорывается в центральные районы города?
– Конечно, особенно в тех случаях, когда непрофильные девелоперы реализуют проекты в центральной локации. Проекты у Московского вокзала, дома, обступившие станцию метро «Фрунзенская». Есть примеры и в «сером поясе», и на намыве Васильевского острова. К сожалению, это становится закономерностью. И как часть Петровского уже никогда не станет элитной, так и намывные территории могут навсегда остаться в масс-маркете, если сохранить текущий тренд застройки. Опустить класс всегда легко, а совершить обратное впоследствии – практически невозможно.