Людмила Коган: «Реформа соответствует менталитету россиян»
О том, почему реформа схемы привлечения средств в жилищное строительство закономерна, с какими проблемами ей придется столкнуться, почему доходные дома – это верный путь, и о многом другом «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
– Людмила Валентиновна, всего через несколько дней начнется ключевой этап реформы системы привлечения средств в жилищное строительство. «Долевку» заменит проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Ваше отношение к происходящему?
– На мой взгляд, эта реформа стала очередным шагом к упорядочиванию работы в строительной отрасли и является одной из мер общегосударственного тренда по наведению порядка и изживанию негативных последствий процессов, которые в 1991 году фактически привели экономику страны к краху. Происходит более четкая регламентация деятельности застройщика, увеличивается контроль за ней, в том числе со стороны банков, которые стали основными инвесторами возведения жилья и, естественно, будут четко оценивать свои риски. Конечно, происходящие изменения можно рассматривать как некое ограничение свободы, но, как все мы могли убедиться, в безоговорочном виде свобода чревата самыми печальными последствиями.
К тому же необходимо учитывать специфику нашего общества. В нем традиционно сильны патерналистские настроения. Если, например, население в США в основном состоит из потомков эмигрантов – людей, готовых рисковать и нести полную ответственность за свои неудачи, то в России большинство людей уверено, что их должна защищать власть. Становясь дольщиками, граждане считали, что производят покупку жилья, и не учитывали, что, по сути, в том числе юридически, они становились соинвесторами проекта и, соответственно, брали на себя часть бизнес-рисков и ответственность за результат. Та же история была с валютными «ипотечниками», которые хотели уменьшить размер процентной ставки для снижения выплат и должны были при этом принять на себя риски изменения курса валюты. Увы, и в том, и в другом случае большинство людей, по сути, отказалось нести ответственность за свои действия, выдвигая претензии к власти, которая их «не защитила».
В связи с такими настроениями в обществе мне представляется вполне логичной проводимая сегодня реформа. Она, конечно, приведет к некоторому подорожанию жилья на первичном рынке, зато проблема «обманутых дольщиков» полностью утратит свою актуальность. Риски будут нести профессиональные игроки рынка – застройщики и банки, покупатели же будут защищены, и социальная напряженность снизится. В итоге результаты реформы, думаю, будут положительными для всех.
– Какие объекты «БФА-Девелопмент» подпадают под критерии «высокой готовности» и будут достраиваться в рамках «долевки», а какие перейдут на новую схему финансирования?
– Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме (впрочем, там в продаже осталось уже совсем немного квартир). А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эксроу-счета. Переговоры о кредите сейчас ведутся со Сбербанком и Банком ДОМ.РФ. Окончательно вопрос еще не закрыт, но, скорее всего, будем работать со Сбербанком.
– Влияние банков на строительный сектор в результате реформы усилится. Вы не видите в этом проблемы?
– В целом, наверное, об усилении влияния можно говорить. Хотя бы на уровне предоставления или непредоставления кредитных средств на тот или иной проект. Если в банке не будут уверены в его экономической состоятельности, они не дадут денег, поскольку здраво оценивают свои финансовые риски. Опять же, у банков более строгий регулятор в лице Центробанка РФ и вообще более жесткий контроль деятельности. Но ведь это и есть та гарантия, что проект будет реализован в срок, – гарантия, которой хотят люди.
Предполагать же, что банки в каких-то манипулятивных целях будут отказывать застройщикам в средствах, мне представляется странным. Для них кредитование под процент – основной профильный бизнес. Зачем же от него отказываться? Кроме того, банков много, между ними конкуренция, так что экономически обоснованный проект, как мне кажется, всегда найдет финансирование.
Мне кажется, что есть другая проблема: пока в банковской сфере мало специалистов, которые могли бы грамотно оценить проект, разобраться в специфике строительных работ. Дело в том, что банковские «реперные точки» для оценки бизнес-процессов далеко не всегда применимы к возведению, например, жилья. То есть банкам еще только предстоит наработать соответствующий опыт.
– Тем не менее, высказываются обоснованные опасения, что новая схема, вполне приемлемая для крупных застройщиков, станет крайне проблемной для малого (по строительным меркам, конечно) бизнеса, прежде всего регионального. Он просто не сможет уложиться в банковские требования надежности…
– Такая проблема, действительно, существует. Россия – страна огромная, и условия ведения бизнеса в разных ее частях могут зависеть от множества разнообразных факторов: от климата до емкости местного рынка. И недостаточное внимание к этому, на мой взгляд, стало определенной ошибкой и Минстроя, готовившего проект изменений, и законодателей, его принявших. Видимо, целесообразнее было в законе ограничиться базовыми принципами реформирования отрасли, не указывая конкретных цифр и не вдаваясь в излишние детали. А эту работу – «спустить» в регионы, где власти лучше знают специфику строительной деятельности в местных условиях. Тогда многих болезненных вопросов, появившихся сегодня, можно было бы избежать.
– Банковское финансирование неизбежно увеличит затраты на проект и, соответственно, цену жилья для граждан. Покупательная способность большинства и так не высока. Не будет ли это иметь негативных последствий для рынка?
– Как известно, цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой. Тем не менее, мы можем говорить о том, что спрос на рынке стабилен. Поддерживается он в значительной степени ипотечным кредитованием, которое, как говорится, «бьет рекорды».
Таким образом, не думаю, что от реформы можно ждать каких-то катастрофических последствий для рынка. Возможно, произойдет какое-то сжатие, но потом будет расширение. Рынок работает по своим механизмам, опирающимся на категории спроса и предложения. Базовая потребность в жилье по-прежнему находится на высоком уровне. Власти говорят о мерах по стимулированию. Строители потенциально способны нарастить объемы ввода. Главное, чтобы это было не искусственное «увеличение достигнутых показателей», при котором появляются пустые коробки, в которых никто не живет (такое я наблюдала в Китае), а удовлетворение реально существующего спроса со стороны граждан.
Кстати, вообще я не сторонник продажи квартир в собственность, хотя, конечно, сейчас по другой схеме работать невозможно. Но, в принципе, как мне кажется, существовавшая до революции схема доходных домов, при которой у каждого объекта был один хозяин, который нес за него ответственность, поддерживал его в нормальном состоянии, решал все вопросы, связанные с эксплуатацией, более правильна и эффективна. В ТСЖ части людей вообще наплевать, что происходит с домом, другие не считают нужным поддерживать порядок нигде, кроме своей квартиры, третьи самовольно ломают несущие стены, апеллируя к тому, что они собственники. Управлять таким объектом, особенно учитывая разные, порой диаметрально противоположные пожелания людей, очень сложно.
– О строительстве арендных домов речь идет давно, но пока безрезультатно. Вот компания «БФА-Девелопмент» взялась бы построить такой дом и управлять им?
– Мы просчитывали такие варианты. К сожалению, как я уже говорила, пока такие схемы нереализуемы. Для этого нужны длинные и дешевые деньги. Банковский кредит не на 5–7 лет, а хотя бы на 20. И проценты по нему минимум вдвое ниже, чем то, что сегодня есть на рынке. Так что пока работаем в тех условиях, какие есть. Но принципиально идея арендных домов кажется мне правильной.
– Каковы планы компании на ближайшее время и в более отдаленной перспективе? Планируете ли запускать новые проекты, расширять земельный портфель?
– В настоящее время компания сосредоточена на двух проектах редевелопмента – бывших территорий завода «Красный Выборжец» и фабрики братьев Варгуниных.
По первому из них, находящемуся на Свердловской набережной, в настоящее время идет доработка проекта и согласование с властями. Параллельно проводится поэтапный вывод производственных мощностей. В проекте, который намечено строить в две очереди, около 200 тыс. кв. м жилья, два детсада и школа на 1,1 тыс. учеников. Одно из существующих зданий будет реконструировано под детскую поликлинику. Ведется разработка проектов приспособления под современное использование трех зданий – объектов культурного наследия.
Второй проект предусматривает редевелопмент территории бывших фабрик Варгуниных и «Торнтон» на Октябрьской набережной. Планируется в четыре очереди построить 335 тыс. кв.м. жилья комфорт-класса, четыре детсада на 655 мест, две школы на 825 мест каждая, объект культурного развития, спортивный клуб, гостиницу, новые ЗНОП (парки, скверы, бульвары), все необходимые объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.
По обоим проектам до конца этого года мы надеемся получить разрешения на строительство. Соответственно, сами работы намечено начать в будущем году. Сроки их реализации – около 7–8 лет. После того, как стартует возведение этих комплексов, мы приступим к подготовке следующих проектов. Кое-какие задумки уже есть, но говорить о них пока преждевременно.
Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК, рассказал о необходимости пересмотра тарифов на тепловую энергию в регионе.
– В конце мая в Совете Федерации прошли Дни Ленинградской области. Какие вопросы стали предметом разговора с сенаторами в сфере ЖКХ?
– От имени Ленинградской области мы вышли на федеральных законодателей – обратились в профильный комитет Совета Федерации (кстати, очень профессиональные и компетентные сенаторы в комитете) с двумя инициативами. Мы сегодня собираем в «котел», то есть на счет Фонда капитального ремонта многоквартирных домов, более 90% средств на капремонт.
В силу установленных процедур, согласно Жилищному кодексу и областному закону №82 о капремонте, деньги долго находятся без движения, а они должны работать, поэтому их необходимо размещать в кредитных организациях на депозиты. Однако за это, по Бюджетному кодексу, мы должны заплатить налоги, но поскольку средства собственников МКД нельзя расходовать не для целей капремонта, налог на прибыль должен платить бюджет, по сути, сам себе. Это несправедливо, и мы попросили сенаторов освободить эти доходы от налога на прибыль. В этом случае собственники и Фонд капремонта получат больше средств на ремонты и выиграют все. Инициатива была поддержана не только сенаторами, но и депутатом Госдумы Еленой Николаевой (она тоже участвовала в заседании комитета).
Вторая инициатива касалась жилых объектов, которые являются исторической ценностью, а их у нас немало в таких городах, как Гатчина, Выборг, Тихвин. В таких домах, как правило, мало квартир и небольшой сбор за капремонт, а затраты, с учетом проектирования и экспертиз, наоборот, в несколько раз больше, чем в обычном МКД.
Несправедливо, по нашему мнению, нести такие расходы, ущемляя других собственников, поэтому мы попросили, чтобы за эти дома отвечало государство, а собственники софинансировали капремонт наравне с другими. Нас поддержали и пообещали рассмотреть наши предложения как заслуживающие внимания и внесения изменений в законодательство.
– Как реализуется инвестиционная программа ОАО «Газпром» по строительству и реконструкции объектов теплоэнергетики в Ленинградской области?
– Эту программу теперь вместо «Петербургтеплоэнерго» исполняет от имени ОАО «Газпром» другая компания – «Газпромтеплоэнерго» и ее филиал в Ленобласти. Они успешно прошли вместе с нами отопительный сезон, помогли нам разобраться с ситуацией в пос. Никольском Подпорожского района. Там удалось немного уменьшить тариф для населения, так как тепло передается потребителю напрямую от производителя.
Мы согласовали все объекты для инвестиций, а их 104, и начинаем конкурсные процедуры по отбору подрядчиков для проектирования и строительства через концессию, которые объявляют муниципалитеты на средства ОАО «Газпром».
Из-за смены оператора мы потеряли более полугода и теперь будем совместно с партнерами наверстывать упущенное время. И здесь велика ответственность муниципалов при подготовке конкурсной документации и согласовании тарифных последствий для окупаемости объектов в согласованные сроки. Очень важно не нагрузить за счет высоких тарифов организации бизнеса на территориях и бюджетные учреждения. Принято решение компенсировать затраты смешанным способом: через областной бюджет путем субсидий муниципальным образованиям с их незначительным участием и через тариф, включая межтарифную разницу, при этом данная процедура никак не касается тарифов для населения.
– Вы упомянули о межтарифной разнице. Как сильно она выросла по сравнению с прошлым годом? Что делается для ее сокращения?
– Что касается выплаты и существенного роста межтарифной разницы для ресурсоснабжающих организаций, то следует сказать, что она увеличивается не только за счет роста затрат, но и из-за включения в тариф долгов прошлых периодов, которых накопилось порядочно. Зато мы работаем третий сезон без серьезных аварий и катаклизмов. Уменьшить «межтарифку» можно только одним способом: выравнивая тариф для населения в некоторых городах, где он в два и более раза ниже, чем у соседей.
– Не секрет, что тарифы на ресурсы в поселениях очень разнятся. Что делается для исправления ситуации?
– По рекомендации Комитета по тарифам и ценовой политике это можно сделать в 20 населенных пунктах, но сделано только в Пикалеве. Странно выглядит выплата межтарифной разницы в Сосновом Бору, где самый низкий тариф на тепло. Там надо менять ситуацию, иначе тяжело говорить с жителями Ломоносовского района, где тариф для населения выше почти в два раза. Мы будем работать над выравниваем платы населения в муниципальных образованиях.
– Основным объектом нового строительства в теплоэнергетике Ленобласти в нынешнем году станет газовая котельная в г. Тихвине. На какой стадии реализации этот проект сегодня?
– Объявляется концессия на самый крупный объект инвестиций в Тихвине, включая еще и три населенных пункта, с предельной стоимостью реконструкции сетей и строительством котельной мощностью 200 МВт в 3 млрд рублей. Особенность нового объекта теплоэнергетики – в наличии газотурбинной установки для производства электроэнергии для собственных нужд.
По условиям соглашения инвестор должен начать отопление в режиме пусконаладки уже в 2015 году. Это прорыв в наших отношениях с «Газпромтеплоэнерго», и мы благодарны им за скорость реализации весьма значимого для нас проекта. Область, со своей стороны, вкладывает бюджетные средства и продолжает переустройство системы теплоснабжения Тихвина. Устанавливаются автоматизированные индивидуальные тепловые пункты с погодным регулированием абсолютно во всех многоквартирных домах города.
С Тихвина мы начинаем работу по передаче муниципального имущества в концессию. Согласно новому законодательству все муниципальное имущество старше пяти лет и не находящееся в долгосрочной аренде должно быть передано в концессию до 31 декабря 2016 года. Путь этот длинный и занимает не менее шести месяцев, и только изменения в закон о концессии, вступающие в действие с 1 мая, могут сократить это время до 45 дней без учета согласования основных условий.
Кстати
Лидеры по суммам выплат межтарифной разницы по теплу – Гатчинский и Выборгский районы
Цифра
688 км тепловых сетей будет переложено по инвестиционной программе ОАО «Газпром» в Ленобласти
Вадим Малык, генеральный директор ЛОЭСК рассказал, почему выступает против объединения электросетевых компаний Петербурга и Ленобласти, а также пояснил, зачем нужно перевернуть «котловую» схему расчетов между участниками энергетического рынка.
– Чего удалось добиться за 10 лет работы ЛОЭСК? Какую долю электросетевая компания сегодня занимает в Ленинградской области?
– В первую очередь нам удается успешно решать задачу консолидации электросетевого комплекса Ленинградской области, поставленную перед компанией областным правительством.
10 лет назад на территории 47-го региона было несколько десятков разрозненных муниципальных предприятий электрических сетей, которые не могли инвестировать необходимые средства в развитие и модернизацию, обеспечивать растущие запросы потребителей в энергомощностях.
Теперь электросети городов и крупных поселков Ленобласти обслуживает одна крупная компания – ЛОЭСК. Сейчас мы обеспечиваем электричеством порядка 150 населенных пунктов региона с населением свыше миллиона человек. Объем электроэнергии, передаваемой по нашим сетям, составляет около 3 млрд кВт·ч в год – это более 25% от общего объема полезного отпуска электроэнергии в Ленобласти.
Надо сказать, что процесс консолидации сетей продолжается и сегодня. В прошлом году на базе компании «Управление сетевыми комплексами» был создан филиал ЛОЭСК «Пригородные электрические сети» в Сертолово. При этом мы взяли на себя все обязательства компании по техприсоединению потребителей и в прошлом году уже направили на обеспечение возможности подключения абонентов около 400 млн рублей.
– Насколько я понимаю, ЛОЭСК не имеет убытков?
– Прошлый год мы действительно закончили с очень хорошими финансовыми результатами. Выручка компании по сравнению с 2013 годом увеличилась и составила свыше 6 млрд рублей. Чистая прибыль – более 1 млрд рублей.
Таких высоких показателей удалось достичь во многом благодаря грамотным принимаемым и реализуемым управленческим решениям. В частности, это снижение уровня технологических потерь в сетях, конструктивная работа в данном направлении с энергосервисными компаниями, осуществляющими свою деятельность на территории Ленобласти.
В 2014 году мы перевыполнили инвестиционную программу на 30%, освоив 3,175 млрд рублей. Это благодаря эффективному использованию оборотных средств, в том числе по технологическому присоединению крупных заявителей.
– ЛОЭСК объявила, что инвестиционная программа на 2015 год составит 3 млрд рублей. Это больше или меньше запланированного ранее? Долги Ленэнерго как-то повлияли на корректировку вашей инвестиционной программы?
– Мы изначально планировали инвестпрограмму этого года на уровне 3 млрд рублей, и пока ее выполнение идет по плану, несмотря на неплатежи Ленэнерго за транзит электроэнергии по нашим сетям.
Приоритетные направления работы остаются неизменными – выполнение работ для технологического присоединения коммерческих заявителей, льготной категории заявителей до 15 кВт, социально значимых объектов. По коммерческим заявителям самый большой объем работ традиционно приходится на Всеволожский район (Кудрово, Янино, Мурино, Бугры), который сейчас активно развивается и застраивается.
– Как обстоит ситуация с присоединением новых объектов в Ленинградской области – есть ли в регионе проблемные места, где есть дефицит трансформаторной мощности?
– Такая проблема действительно существует, в том числе и во Всеволожском районе. Для ее решения мы по согласованию с правительством Ленобласти реализуем проект строительства в регионе подстанций напряжением 110 кВ. В перспективе это позволит присоединить к электросетям новые объекты промышленности, малого бизнеса, жилищного строительства.
Так, в прошлом году была введена в эксплуатацию подстанция 110 кВ «Новожилово» в Приозерском районе для электроснабжения объектов малоэтажной жилой застройки. В этом году планируется завершить работы по строительству подстанции такого же уровня напряжения «Янино-2» во Всеволожском районе. Продолжается строительство подстанции 110 кВ «Лаврики» для электроснабжения объектов высокоэтажного жилищного строительства в Мурино.
В планах – строительство еще нескольких «стодесяток» во Всеволожском районе, в частности для электроснабжения объектов высокоэтажного жилищного строительства в Мурино и Новосаратовке, а также в Ломоносовском и Тосненском районах.
– На ваш взгляд, какое влияние оказала кризисная ситуация с Ленэнерго на электросетевой рынок Ленинградской области? Обращались ли в компанию ЛОЭСК какие-либо девелоперы с просьбой присоединить их объекты, которые испытывают проблемы с присоединением к сетям Ленэнерго из-за кризиса, в котором оказалась электросетевая компания?
– Думаю, ситуация нормализуется. Помимо Ленэнерго в Ленобласти работают и другие электросетевые компании, которые могут помочь девелоперам решить проблему подключения к электросетям, которую не смогла решить та же Ленэнерго.
Действительно, некоторые застройщики уже обратились к нам с подобной просьбой, но каждую конкретную ситуацию мы рассматриваем в индивидуальном порядке, учитывая технические возможности компании на данный момент времени.
– Какова ваша позиция по поводу идеи объединения электросетевых организаций региона?
– Я всегда выступал и продолжаю выступать категорически против этой идеи. Нельзя совмещать несовместимое, решать проблемы за счет более успешных электросетевых компаний, работающих в Петербурге и Ленобласти. Думаю, Ленэнерго это не спасет, а на электросетевом комплексе региона отразится не лучшим образом.
При этом я согласен с коллегами, что с рынка должны уйти мелкие сетевые компании, по сути, являющиеся только финансовыми инструментами. В идеале на рынке должно остаться несколько крупных, реально работающих «сетевиков». Более того, в долгосрочной перспективе я даже не исключаю возможности и их объединения, но для этого нужно желание органов власти, экономическая, физическая и моральная готовность участников энергетического рынка. Пока говорить об этом в существующих экономических и прочих условиях просто абсурдно.
– Какое у вас отношение к идее переворота «котловой» схемы расчетов между электросетевыми компаниями региона?
– Эта идея была инициирована нашей компанией и мною лично. Сейчас используется схема «общего котла», когда «сбыты» платят за транспорт электроэнергии «котлодержателю» (в данном случае Ленэнерго), а тот рассчитывается со всеми остальными сетевыми компаниями. Причем «котлодержатель» ставит расчеты с сетевыми предприятиями в прямую зависимость от поступления в «котел» денег от сбытовых компаний. Это нелогично, поскольку в соответствии с существующей схемой эти расчеты не должны влиять друг на друга.
Мы же предлагаем схему прямых расчетов между крупными сетевыми и сбытовыми предприятиями. В конце апреля ЛОЭСК направила соответствующие уведомления в Ленэнерго и Комитет по тарифам и ценовой политике Ленобласти о принятом решении с 2016 года осуществлять расчеты напрямую со «сбытами». По закону мы не должны получать на это согласие регулирующих органов – главное, своевременно уведомить о принятом решении региональные структуры.
– Какова ваша позиция по поводу предложения Ленэнерго заключить мировое соглашение с электросетевой компанией и в прямом смысле подождать возвращения долгов, если гарантирующий поставщик электроэнергии Ленобласти ООО «РКС-Энерго» вернет Ленэнерго задолженность за сетевые потери и не будет впредь задерживать платежи?
– Мы выразили свое официальное несогласие с предложениями Ленэнерго, связанное с отзывом своих исков о взыскании задолженности за 2014-2015 годы. Предложенный способ урегулирования споров для нас неприемлем, поскольку по закону лишает нашу компанию права повторно обратиться в суд для защиты своих прав.
Со своей стороны, мы предложили руководству Ленэнерго оформить прекращение инициированных нами судебных процедур посредством подписания мировых соглашений. Их условиями должны определяться сумма задолженности, выставленные пени за просрочку оплаты и сроки погашения, не превышающие двух месяцев.