Анатолий Локотков: «Снижение ставок – хороший повод ускорить покупку жилья»
Лидер российского банковского сегмента, Сбербанк, не дожидаясь снижения ключевой ставки Центробанком России, уменьшил процентную ставку по ипотечным кредитам, закладывая тем самым основу новому тренду. О причинах такой меры, а также перспективах ипотечного рынка в будущем, переходе на новую схему жилищного кредитования с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов и возможностях новых сервисов банка «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков.
– Недавно Сбербанк, не дожидаясь снижения ключевой ставки, снизил процентные ставки по ипотечным кредитам. Чем вызвано такое решение?
– Как правило, Сбербанк одним из первых выводит новые ставки на рынок кредитования. Мы считаем, что в экономике наметились позитивные тренды: по нашим прогнозам, инфляция будет снижаться, поэтому сейчас самое время корректировать ставки по жилищным кредитам в пользу заемщиков. Как правило, ипотека – это существенный заем, и снижение ставок на 0,3–0,6 п. п. – хороший повод, не откладывая в долгий ящик, принять положительное решение в пользу улучшения условий жилья. Более того, клиент Сбербанка может получить дополнительную скидку 0,3 п. п. на вторичное жилье, выбранное с сайта ДомКлик. Еще один приятный бонус – скидка 10% на страховой полис, оформленный онлайн через этот сервис.
– После прошлогоднего роста ставок многие ждали снижения объемов выдачи ипотеки. Насколько пессимистичные прогнозы оправдались применительно к Сбербанку? Каковы результаты работы банка? Каковы прогнозы (задачи) по итогам года?
– 2018 год был рекордным, причем не только для Сбербанка, но и для отрасли в целом. Северо-Западный банк ПАО Сбербанк выдал на 40% больше ипотечных кредитов в денежном выражении относительно 2017 года. При этом в лидерах по Северо-Западному региону традиционно находится Санкт-Петербург, где объемы выдачи жилищных кредитов Сбербанка в прошлом году доходили до 14–15 млрд рублей в месяц, и это абсолютные рекорды. Очевидно, что после такого всплеска наступает затишье, и мы использовали это время для перестройки внутренних процессов. Трансформации коснулись в первую очередь скорости осуществления сделки. Для нас сегодня это ключевая задача: с момента, когда человек определился с объектом недвижимости и решил взять ипотеку, до самой сделки в Сбербанке может пройти 2-3 дня, и это тоже рекордно малые для рынка сроки. Что касается прогнозов, мы ожидаем повышения спроса на жилищные кредиты во втором полугодии – рынок жилья активно развивается, покупатели получают всё больше интересных предложений от строительных компаний. До конца июня ряд застройщиков предлагает скидку на квартиры с сайта ДомКлик.
– Строительная отрасль переживает реформу системы привлечения средств. Насколько активно Сбербанк начал работу по новой схеме? Много ли запросов от девелоперов на проектное кредитование? Как идет работа с эскроу-счетами?
– Это нововведение коснется в первую очередь взаимодействия банка и застройщиков. Для физических лиц мало что изменится – так же можно будет приобретать жилье с участием заемных средств банка или без них, при этом покупатель квартиры в строящемся объекте получает своего рода гарантии того, что объект будет достроен. Сбербанк одним из первых активно включился в работу с застройщиками по новой схеме, для комфортной работы в новых условиях мы усилили штат, с учетом рекомендаций ЦБ выработали отдельную систему контроля за рассмотрением сделок кредитования жилья. На сегодняшний день мы провели анализ порядка 600 разрешений на строительство, 70% обладателей которых получили предложения о привлечении проектного финансирования в банке.
– Предполагает ли Сбербанк давать дисконт по ипотечным кредитам для объектов, которые получили в нем проектное финансирование?
– С ноября 2018 года в крупнейших регионах страны, включая Санкт-Петербург и Ленобласть, Сбербанк запустил пилотный проект по снижению ставки при ипотечном кредитовании через эскроу-счета. Застройщик может выбрать одну из трех схем кредитования, при которых доход от размещения средств на эскроу-счетах может использоваться как для снижения ставки по кредиту самого застройщика, так и ипотечной ставки для клиента.
– Цифровые услуги играют все большую роль в привлечении клиентов. ДомКлик стал в свое время прорывом в этой сфере. Оцените эффективность работы сервиса.
– Как я уже говорил, мы стремимся экономить ценнейший ресурс современного человека – время. Два года назад клиент, который планировал взять ипотечный кредит, приходил в банк в среднем семь раз, плюс минимум два визита в МФЦ. Сейчас, используя сервисы ДомКлик, ипотеку в Сбербанке можно оформить за один визит. При этом в МФЦ можно не ездить совсем, если заказать электронную регистрацию собственности жилья. Конечно, это удобно, и рост пользователей сервиса это доказывает. Ежемесячная аудитория ДомКлик превышает 3 млн пользователей и постоянно растет. Сервис занимает четвертое место по количеству объявлений о продаже и аренде недвижимости. И, что интересно, половина пользователей – не ипотечные заемщики. Это значит, что сервису ДомКлик от Сбербанка доверяет широкий круг покупателей жилья.
– Как развивается платформа, какие дополнительные функции появятся в будущем?
– ДомКлик постепенно трансформируется в маркетплейс для всех участников рынка недвижимости, где каждый из них может решить свои задачи: покупатели – одобрить ипотеку, подобрать и согласовать объект, воспользоваться сервисами банка по оценке, юридической проверке, регистрации, страхованию. Агентствам недвижимости, застройщикам, продавцам удобно предоставлять информацию о компании и объектах, находить покупателей и проводить расчеты.
В настоящее время одним из приоритетов в работе ДомКлик для нас является развитие неипотечного сегмента сделок с недвижимостью. Уже сейчас наши партнеры и их клиенты имеют возможность записаться на удобное для всех участников время и комфортно провести свою сделку в одном из офисов Сбербанка, используя сервис безопасных расчетов или сервис электронной регистрации сделок. В случае с межрегиональными сделками это настоящая находка, ведь все операции можно провести удаленно, не тратя время и деньги на переезд и пересылку документов.
Кстати
ДомКлик от Сбербанка занимает четвертое место среди ресурсов, специализирующихся на продаже недвижимости в России. Каждый месяц сайт посещают более 3 млн пользователей, и эта цифра постоянно растет. Партнеры получают от клиентов около 9 тыс. звонков в день об объектах, представленных на сайте.
О своеобразии покупательского спроса на новостройки в разных регионах страны
«Строительный Еженедельник» расспросил директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерину Гуртовую.
– Концерн «ЮИТ» – один из немногих застройщиков, обладающих такой обширной географией проектов – Москва и Московская область, Петербург, Екатеринбург, Тюмень, Ростов-на-Дону, Казань. Как запросы покупателей в Петербурге отличаются от других регионов?
– Действительно, «ЮИТ» уже много лет работает в разных городах России, и у нас есть возможность отслеживать определенные тенденции. Надо сказать, что покупательские предпочтения серьезно отличаются от региона к региону, заставляя застройщиков разрабатывать для каждого из мест своего присутствия конкретное решение.
Например, Петербург характерен тем, что здесь, согласно статистике, больше всего приобретается жилья на душу населения, причем с большим отрывом от других городов. Петербург является лидером как по приобретению первого жилья, так и по вторичным покупкам в новостройках. Этот спрос, помимо внутреннего, обусловленного естественными потребностями по улучшению жилищных условий горожан, формируют также и региональные покупатели. Квартиры в Петербурге приобретают, условно говоря, север страны, Уральский регион и нефтедобывающие области. В проектах «ЮИТ» в Северной столице доля региональных покупателей в структуре продаж по разным проектам колеблется от 20 до 30%.
Надо сказать, что такой интерес к новым квартирам в городе на Неве с одной стороны, конечно, играет на руку застройщикам, а с другой, создает и ряд сложностей. Например, у петербуржцев уровень покупательской грамотности невероятно высок. Вопросы, которые задают потенциальные приобретатели квартир в Петербурге отделу продаж относительно характеристик будущего жилья, технологий строительства, юридических аспектов оформления сделки, не приходят в голову клиентам в других регионах. Застройщик должен быть готов к огромному количеству вопросов со стороны покупателя.
Еще одна сложность – завышенные ожидания клиента. Поясню: когда люди приобретают квартиру в «жестком экономе», ожидание, по сути, может быть только одно – чтобы дом был достроен. Но если речь идет о качестве строительства и сложившейся репутации «ЮИТ» – здесь покупатели желают получить высокое качество жилья и зачастую закладывают в это понятие, если можно так выразиться, свои «опции». Застройщик должен предвосхитить ожидания клиента.
– А чем отличаются требования региональных покупателей, приобретающих квартиры в Петербурге?
– Большинство покупателей из регионов хочет жить в центральных районах города, чтобы все культурные достопримечательности находились в пешей доступности от дома. Квартиры приобретают для переезда в Петербург после выхода на пенсию, для поступающих в ВУЗы детей, с инвестиционными целями.
Можно задаться вопросом – почему Петербург, а не Москва, например, Краснодар или Сочи? Во-первых, кто бы что ни говорил, для регионов Петербург был и остается культурной и образовательной столицей России. Во-вторых, цены квартир в Петербурге сопоставимы с Московской областью, но не с Москвой. При этом сама Москва в глазах многих россиян кажется огромным мегаполисом, жизнь в котором нельзя назвать комфортной. В-третьих, климатические условия юга России не всегда подходят тем, кто всю жизнь проработал в северных регионах.
– Какие региональные рынки сегодня обладают существенным потенциалом развития?
– Прежде всего – Екатеринбург. Он становится современным центром промышленности и активно развивается, создаются новые рабочие места, что формирует значительный спрос на квартиры. Именно поэтому застройщики в последнее время присматриваются к этому рынку.
Очень быстро развивается Московская область. Во многом благодаря динамично разрастающейся транспортной инфраструктуре, чему местные власти уделяют много внимания.
Интересный регион – Казань, обладающий большим потенциалом. Там весьма неплохие темпы продаж, ведь Казань – тоже центр внутренней миграции, в основе которой религиозно-культурные особенности этого региона.
Надо сказать, что выход в регионы – дело не простое. Довольно часто продукт, предлагаемый компаниями, по цене или характеристикам не соответствует локации. Почти в 50% случаев девелопер ошибается. Политика «ЮИТ» при выходе в регионы основывается на приобретении уже существующей на рынке компании, а не на создании новой, что исключает возможность неправильного позиционирования проектов.
– Как выстроена политика «ЮИТ» в регионах, если говорить о разных классах жилья? Например, в Московской области у «ЮИТ» есть проекты эконом-класса, а в Петербурге – нет...
– В целом политика концерна «ЮИТ» нацелена на возведение жилья комфорт-класса и выше. Например, в Финляндии вообще нет никакой сегментации. У тебя просто есть хороший проект – или в центре города, или не в центре. Это скорее вопрос, имеющий отношение к менталитету. А кроме того, в России слишком большой объем рынка, чтобы можно было избежать сегментации.
Общая нацеленность на создание объектов повышенной комфортности вовсе не означает, что в отдельных регионах присутствия «ЮИТ» не может быть исключений. В Петербурге стандарты качества, который разработал и поддерживает «ЮИТ», не позволяют строить дешево. Упрощенно говоря, проект эконом-класса от «ЮИТ» будет стоить неоправданно дорого и никому не будет интересен. В Московской области – другая экономика проектов, и там мы можем строить эконом-класс, соблюдая все наши корпоративные стандарты. Это чисто экономическая история.
– Аналитики рынка говорили о значительном падении продаж в первом полугодии, но сейчас, похоже, ситуация выправляется. Как идут продажи на объектах «ЮИТ»?
– Да, обычно продажи осенью идут в рост, и нынешняя не стала исключением. Покупательская активность возросла. Многие застройщики, ощущая эту активность, стимулируют продажи. К этому в краткосрочном периоде прибегают многие компании. А вот «продолжительные» скидки должны настораживать, потому что цены ниже рынка – это сигнал о неблагонадежности застройщика.
Если говорить о результатах продаж в целом по текущему году, то, скорее всего, они кажутся несколько скромнее, чем в прошлом году. Но скорее это связано с изменившимся набором представленных на рынке проектов, что, конечно, влияет на конечный результат. Проектов в этом году меньше, и они находятся в иной стадии готовности. Например, если взять жилой комплекс бизнес-класса Fjord на Малом проспекте Васильевского острова или элитный жилой комплекс «Смольный проспект», то результаты продаж по ним значительно превосходят показатели прошлого года. Эти комплексы близки ко вводу в эксплуатацию, а покупатели квартир в высоком классе предпочитают готовый продукт.
– Насколько интересны покупателям малоэтажный комплекс INKERI в Пушкине и квартал «Новоорловский» на Суздальском шоссе?
– INKERI хорош тем, что в этой локации мало что строится сейчас, и мы выступаем практически с уникальным предложением в уникальном месте в центре Пушкина. В «Новоорловском», как известно, было принято решение сократить площадь застройки и вторую половину участка, принадлежащую «ЮИТ», продать другому инвестору. «ЮИТ» продает не голую землю, а практически готовый проект – на территорию зафиксирован ППТ, а на каждый из участков разработан градплан, причем еще по старым нормам. Участок мы продаем единым лотом и не планируем дробить его.
– В «Новоорловском» вы предложили рынку смелый продукт – квартиру-студию площадью 20 кв. м. Но говорят, что шоу-рум, который демонстрирует эту квартиру с полной отделкой и меблировкой, вызывает восторг у посетителей.
– Реклама очень многих солидных петербургских застройщиков построена на лозунге: «В наших жилых комплексах нет студий». Почему люди этого боятся? Дешевое жилье с большим количеством малогабаритных квартир – потенциальное общежитие. Но если квартиры небольшого метража в ограниченном количестве предлагаются в объекте комфорт-класса, это продукт, ориентированный совсем на другого клиента. Успех нашего шоу-рума, конечно, результат правильного проектирования и планирования пространства, а также качественно выполненного дизайн-проекта. Но рациональность планировки по-хорошему удивляет, немало клиентов просят сделать точно такой же вариант отделки и меблировки, который предложен в шоу-руме.
Кстати
В новом проекте «ЮИТ» на Студенческой, 24, продажи еще не открыты, но уже открыто резервирование квартир. «Это один из проектов «ЮИТ», который идеально соответствует политике возведения жилья класса «комфорт» и выше и привычен нашему клиенту. Мы действительно уже предложили резервирование, несмотря на то, что продажи, скорее всего, откроются в конце текущего или начале следующего года. Надо сказать, что две трети квартир в будущем жилом комплексе уже зарезервированы», – говорит Екатерина Гуртовая.