Александр Паршуков: «Марьино» – это возможность построить новый завод за год»
«Марьино» – классический индустриальный парк со сложившейся стратегией. Однако индустриальным площадкам сегодня приходится меняться, чтобы отвечать новым требованиям рынка. Без этого выйти победителем в конкурентной борьбе невозможно, уверен Александр Паршуков, директор по инвестициям компании «ВТБ Девелопмент» (управляет парком «Марьино» в Санкт-Петербурге).
– Александр Николаевич, какое преимущество «Марьино» Вы считаете ключевым?
– Я считаю, что их несколько, практически равноважных. Это и уникальная транспортная доступность (в полутора километрах находится выезд на КАД, а осенью будет открыта скоростная магистраль на Москву, которая пройдет в непосредственной близости от «Марьино»), и готовая инфраструктура, и выделенные инженерные мощности (включая электричество), и наличие необходимых градостроительных документов и документов на собственность. Весь этот комплекс формирует главное преимущество: на нашей площадке можно за год построить и запустить новое производство или склад. И у нас уже есть примеры. Логистический комплекс «Адмирал» был возведен именно в такие сроки.
– Как Вы оцениваете итоги 2018 года?
– Для нас он сложился вполне успешно: мы заключили две крупные сделки – с немецким производителем медтехники Sarstedt (вложит в проект около 750 млн рублей) и российско-турецкой компанией Magmaweld, специализирующейся на выпуске сварочного оборудования. Строительство обоих заводов начнется уже в этом году.
– Решение сократить минимальную площадь продаваемых участков до 0,4 га обусловлено конкурентной борьбой?
– Парк «Марьино» исторически ориентировался на крупных и средних российских и зарубежных игроков. И все наши нынешние резиденты относятся именно к этой категории компаний – финский Teknos (производитель лаков и красок), российско-французский DIPO (топливные системы для автомобилей), группа «Адмирал» (логистический оператор), а также вышеупомянутые Sarstedt или Magmaweld.
Базовая концепция парка предполагала деление на участки по 1,5 га. Однако в течение прошедшего года мы получили довольно много запросов на лоты по 0,3–0,7 га. Не реагировать на них было бы, мягко говоря, странно. В итоге в парке появилась территория, которая будет «нарезаться» под небольшие производства. Мы уже ведем переговоры с рядом таких компаний и рассчитываем заключить несколько сделок до конца года.
Но это не всё. Сейчас мы прорабатываем идею создания в «Марьино» универсального промышленного здания, в котором предприятия могли бы арендовать или выкупать помещения размером в несколько сотен или тысяч квадратных метров.
На мой взгляд, эти решения будут выгодны обеим сторонам: малый бизнес получит возможность воспользоваться сервисами, инфраструктурой и льготами парка, а мы пополним пул партнеров гибкими, быстро реагирующими на изменение конъюнктуры резидентами. Устойчивость нашего проекта от этого только возрастет.
– С какими стратегическими направлениями Вы связываете перспективы развития парка?
– «Марьино» – классический индустриальный парк, базовым продуктом которого являются полностью подготовленные под строительство завода площадки. Мы стремимся избавить резидента от любых дополнительных издержек, связанных с инфраструктурным обеспечением будущего предприятия.
Нашим основным фокусом были и остаются средние промышленные компании. Мы готовы предложить им участки вплоть до 30 га.
Также в качестве одной из точек роста мы рассматриваем логистику. Предпосылок для ее развития две. Первая – высокий спрос на складские объекты. Текущие мощности Санкт-Петербурга заполнены на 98%. Вторая – запуск скоростной трассы на Москву, которую с Марьино соединяет наименее загруженный участок КАД.
О том, как одинаково успешно руководить различными направлениями бизнеса в сфере недвижимости, и что получится, если одновременно развивать генподрядные услуги и девелопмент в рамках одной компании, «Строительному Еженедельнику» рассказал Олег Барков, генеральный директор группы компаний Hansa Group.
– Олег Станиславович, Вы работали руководителем консалтинговой фирмы, а теперь возглавляете компанию, которая занимается генподрядом и девелопментом. В чем специфика и насколько разнятся модели управления этими направлениями?
– Это, конечно, совершенно разные виды бизнеса, которые объединяет только то, что работают они на рынке недвижимости. Надо сказать, что еще до прихода в консалтинг я работал директором по развитию ряда девелоперских компаний Санкт-Петербурга. (С 2000 года – директор по развитию RBI и ЗАО «Северный город», с 2002-го – директор по развитию ЗАО «Петербургстрой-Skanska» – «Строительный Еженедельник».) Компания Knight Frank Saint-Petersburg, которую я возглавлял с 2006 по 2010 год, занимается оказанием профессиональных (консалтинг и оценка) услуг и агентских услуг. Здесь требовалось глубокое понимание принципов функционирования рынка недвижимости, знание маркетинговых технологий. Группа компаний Hansa Group, которой я руковожу сейчас, занимается непосредственно производственной деятельностью (генеральным подрядом и строительством) и жилищным девелопментом. В этом бизнесе помимо управленческих навыков, знания рынка необходим также большой багаж технических знаний.
– Какой опыт руководящей деятельности Вы бы назвали наиболее успешным?
– Есть базовые основы менеджмента, а все остальное зависит от специфики и того, к чему человек более расположен. Я думаю, что у меня неплохо получилось руководить компанией Knight Frank Saint-Petersburg, потому что я фактически создал этот офис в нашем городе и сделал из него лидера рынка. Уверен, что то же самое мне удастся сделать на рынке генподряда и девелопмента с группой компаний Hansa Group.
– Расскажите подробнее о том, чем занимается Hansa Group.
– Hansa Group была создана 5 лет назад на базе генподрядного подразделения концерна SKANSKA. Наиболее значимыми и крупными проектами компании являются Ледовая арена на пять тысяч зрителей в Череповце, административное здание регионального центра Сбербанка в Екатеринбурге (УралБанк), работу над которым мы сейчас заканчиваем. Есть распространенная точка зрения, что для того чтобы иметь устойчивый бизнес в строительной сфере, лучше в рамках одной группы компаний развивать одновременно направление генерального подряда и девелопмента. Такой подход помогает свести к минимуму риски от простоя деятельности, который может возникать в результате нестабильной ситуации на рынке, так как периоды спада и подъема этих направлений, как это ни странно покажется с первого взгляда, зачастую могут находиться в противофазе. Если компания, к примеру, какое-то время не может получить крупные контракты по подряду, то ее поддерживает денежный поток от девелопмента. Бывает и наоборот. В 2008 году жилищный рынок пережил резкий спад, когда продажи в течение месяца сократились в разы. В такой период надежные большие и долгосрочные контракты генерального подряда также поддерживают бизнес компании.
– Существует мнение, что девелоперскую и генподрядную деятельность лучше не смешивать в одной компании, так как такая диверсификация может привести к снижению конкурентных преимуществ этих подразделений на открытом рынке. Как считаете Вы?
– Я придерживаюсь противоположной точки зрения и считаю, что при грамотной постановке дела эти два бизнеса могут давать синергетический эффект. Эффективность этой работы зависит от того, насколько правильно она построена и грамотно ли решен вопрос подбора кадров. Если речь идет о небольшой компании, которая ориентирована на удовлетворение своих собственных потребностей, то ее услуги на открытом рынке редко бывают конкурентоспособными. В том же случае если у компании есть сильное подразделение генерального подряда, которое успешно на протяжении длительного времени выигрывало в тендерах и осуществляло сторонние проекты, а теперь на общих рыночных основаниях получает подряды в родственной девелоперской компании, то это нормальная и жизнеспособная бизнес-модель.
– Расскажите о планах компании на 2012 год.
– В планах на ближайшие 2 года – запустить как можно быстрее еще 2-3 жилых проекта в Петербурге. Подробности я раскрыть пока не могу. В качестве генподрядчика мы продолжим работать на рынках жилищного строительства, объектов общественного назначения (в частности, у нас большой опыт работы со строительством спортивных объектов), промышленных и складских зданий.
– Сколько генподрядных контрактов сейчас в работе?
– На сегодняшний день мы участвуем в 5 тендерах. Это спортивные, гостиничные, инфраструктурные и промышленные проекты.
– Если заглянуть в будущее: какой вы видите свою компанию через 10-20 лет?
– У нас достаточно амбициозные планы. Через несколько лет мы планируем быть как минимум в десятке ведущих генподрядных и девелоперских компаний Петербурга. Более того, у нас исторически очень большой опыт генподрядной работы по всей России и бывшему Советскому Союзу, поэтому мы хотим иметь хорошее региональное портфолио. В качестве девелоперов мы планируем стать одним из крупнейших застройщиков Петербурга, также в среднесрочной перспективе нам интересен рынок Москвы и Московской области.
– Как в компании строится работа между сотрудниками?
– В компании трудятся люди высокого профессионального уровня с большим опытом реализации проектов. Работа нашей компании строится на принципах честности, преданности делу и стопроцентного профессионализма.
– Занимаетесь ли вы обучением персонала?
– Мы проводим текущее профессиональное обучение, а в будущем планируем принять программу, направленную на повышение уровня компетенций каждого сотрудника.
– Какими критериями руководствуетесь при подборе персонала?
– Образование, профессиональный опыт, отношение к работе. Также очень важны взгляды человека на свое будущее, личностное развитие, кем он себя видит через 5-7 лет.
– Ощущаете ли дефицит кадров?
– Любая строительная и девелоперская компания сегодня ощущает дефицит кадров, так как идет борьба за квалифицированный персонал. Это касается как инженерно-технических специалистов, людей, отвечающих за работу на стройплощадке, так и специалистов, отвечающих за продажи и продвижение проектов. Особо остро ощущается дефицит настоящих менеджеров проекта.
– Нужна ли сегодня, на Ваш взгляд, степень МВА?
– Образование никогда не бывает лишним. Степень МВА – это необходимая ступень развития, но она сама по себе не говорит ни о чем. Точно так же, как само по себе наличие водительских прав не говорит о реальном профессионализме вождения. Можно иметь эту степень и не уметь применять полученные знания на практике.
– Назовите основные составляющие, необходимые, по Вашему мнению, для успешного управления компанией.
– Если говорить о девелоперской компании, то это профессионализм, стратегическое мышление, знание рынка, умение создать команду профессионалов и мотивировать ее к достижению результата.
Алена Шереметьева