Константин Мурашкин: «У рефинансирования открылось второе дыхание»
Процентные ставки по ипотечным кредитам стабилизировались. Так считает начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о новых направлениях работы банка в сегменте ипотечного кредитования и текущей ситуации на рынке недвижимости.
– Каковы итоги работы СЗРЦ Райффайзенбанка в ипотечном сегменте за I квартал 2019 года?
– За первые три месяца 2019 года мы приняли более 2,5 тыс. заявок и выдали более 600 кредитов на общую сумму 2,15 млрд рублей. Кредитный портфель вырос на 3% и достиг 23,18 млрд рублей. Его доля в совокупном розничном кредитном портфеле превысила 48%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошел незначительный спад. Это вполне логично, так как год назад конъюнктура рынка предоставила нам возможность предложить клиентам более выгодные процентные ставки. На ипотечное кредитование, в том числе на рефинансирование, был повышенный спрос, а в нашем банке он достиг рекордных показателей. Сейчас доля программы «Рефинансирование» в новых выдачах снизилась до 15%.
Отмечу еще одну тенденцию последних месяцев – рост среднего размера ипотечного кредита. В СЗРЦ он увеличился на 30%, до 3,2 млн рублей. Это можно объяснить, во-первых, существенным ростом стоимости жилья, во-вторых, ростом спроса на ипотеку для приобретения жилья комфорт- и бизнес-класса в связи с появлением новой ипотечной программы. Для кредитов свыше 7 млн рублей ставка очень привлекательна и составит 9,99% годовых.
Кроме того, сейчас активно растет спрос на вторичную недвижимость. Полагаю, что основной причиной является тот факт, что многие застройщики достроили жилую недвижимость и не успели ее реализовать по ДДУ, оформили ее в собственность и продают квартиры на вторичном рынке.
– Совсем недавно у вас появилась новая программа рефинансирования. В чем ее особенность?
– Многие ипотечные заемщики имеют дополнительные финансовые обязательства, процентные ставки по которым существенно выше, чем по ипотеке. С помощью новой кредитной программы можно рефинансировать не только ипотеку, но и другие кредиты. Например, кредитные карты, потребительские кредиты на покупку машины или ремонт. Вместе с ипотекой можно объединить в один новый ипотечный кредит до пяти кредитов из разных банков на общую сумму до 9 млн рублей. Эта ипотечная программа поможет нашим клиентам снизить размер ежемесячных платежей. Кроме того, заемщику гораздо удобнее обслуживать один кредит, чем несколько в разных банках. Не надо думать о том, куда, когда и сколько нужно платить. Единственное ограничение данной программы рефинансирования – ею не могут воспользоваться индивидуальные предприниматели. Полагаю, что у программы рефинансирования откроется второе дыхание – и она будет пользоваться большим спросом на рынке.
– Есть ли аналогичные программы у других банков?
– Есть, но предложение весьма ограничено. Кроме того, эти программы имеют ряд нюансов, которые мы постарались учесть при разработке своего предложения. Прежде всего, наша ставка более выгодна и составляет 10,99%. Кроме того, при рефинансировании ипотечного кредита у наших клиентов есть возможность дополнительно получить наличные денежные средства и потратить их по своему усмотрению.
– Что необходимо сделать заемщику, чтобы рефинансировать свои кредиты?
– Оформить заявку на рефинансирование через сайт нашего банка или прийти в одно из 18 отделений в Петербурге. Предварительное решение, как правило, принимается в течение дня.
– В целом как Вы оцениваете закредитованность наших граждан и их финансовую грамотность?
– По моему мнению, закредитованность россиян сейчас очень высока. Связано это, конечно, со множеством факторов. В том числе с доступностью кредитов для граждан с низкими или неподтвержденными доходами – такие кредиты предлагают некоторые банки по очень высоким ставкам. Не всегда клиент правильно соотносит свои доходы и расходы, рассчитывает собственные обязательства по выплате долгов по кредитам. Отмечу, что кредитная политика Райффайзенбанка достаточно консервативна. Мы тщательно оцениваем кредитную нагрузку каждого заемщика, будь это ипотека или потребительский кредит.
Финансовая грамотность населения растет год от года. В частности, об этом свидетельствует интерес граждан к рефинансированию, который мы наблюдаем последние два года.
– На Ваш взгляд, что будет происходить с ипотечными ставками в ближайшее время?
– Пока ставка ЦБ сохраняется на уровне 7,75% годовых, на рынке ипотечного кредитования наблюдается стабилизация. Однако ипотечные ставки зависят не только от этого макроэкономического индикатора, но и от уровня инфляции, стоимости фондирования и ценовой политики самих кредитных организаций. Поэтому я не исключаю того, что до конца года может произойти незначительная коррекция ставок, они вырастут в пределах 0,25–0,50% и достигнут в среднем по рынку 11,0–11,5% годовых. Такой рост ставки не будет некритичным, и она по-прежнему останется выгодной для заемщиков. Вместе с тем на рынке можно будет наблюдать точечное снижение ставок по отдельным продуктам, в том числе в рамках совместных маркетинговых программ с застройщиками.
– Переход застройщиков на проектное финансирование отразится на ипотеке?
– Пока сложно сказать. Данный механизм в полную силу запускается уже с 1 июля, но до сих пор существенно не регламентирован. Об этом говорят как сами застройщики, так и многие представители банковского сообщества. Я склоняюсь к мнению, что переход строительных компаний на проектное финансирование никак не отразится на размере процентных ставок по ипотеке. Однако, скорее всего, стоимость жилья вырастет в пределах 10–15%. Это, в свою очередь, может отразиться на количестве и объеме выдачи ипотечных кредитов. Но в любом случае каких-то кардинальных изменений сразу с 1 июля ждать не стоит.
– Президентом страны поставлена задача к 2024 году достичь средней ставки по ипотеке ниже 8%. На Ваш взгляд, за счет каких факторов к таким показателям можно будет прийти?
– Пока рыночные и макроэкономические условия не позволяют приблизиться к отметке 8% и ниже. Правда, до 2024 года еще далеко – и все может измениться. Мне кажется, что ускорить возможность привести ипотечные ставки к данному показателю может запуск масштабных государственных программ по субсидированию ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан – программ, доступных как для большинства банков, так и для широкого круга заемщиков.
– Чем кроме процентной ставки можно привлечь заемщиков?
– Конечно же, качеством обслуживания. При одинаковой стоимости ипотеки в разных банках клиент скорее выберет ту кредитную организацию, которая предложит наиболее привлекательные условия оформления и обслуживания кредита. Качеству сервиса Райффайзенбанк уделяет особое внимание, в том числе в сфере digital. В самое ближайшее время планируем реализовать в данном направлении несколько интересных идей, о которых обязательно расскажем читателям «Строительного Еженедельника».
Груз социальных обязательств, возложенных на застройщиков, приведет к росту стоимости новостроек, снижению темпов продаж и пересмотру сроков реализации проектов, считает гендиректор «Отделстроя» Марк Окунь.
– Вы неоднократно говорили, что из-за кризиса продажи жилья в «Отделстрое» снизились. Пересматривали ли в компании ход реализуемых проектов, в каком направлении?
– По сравнению с ситуацией полуторагодичной давности объемы продаж упали в целом по рынку, и у нас в том числе. Основная причина – неуверенность покупателей в завтрашнем дне: люди теряют работу, ипотеку стало получать сложнее и дороже, покупку квартиры откладывают до лучших времен. Скорее всего, рынок уже не вернется к докризисному уровню продаж. Сейчас это не просто кризис, который через какое-то время пройдет, а начало совсем другой жизни. Теперь все мы (и строители, и дольщики) будем жить по средствам. Раз такое количество жилья рынку не нужно, мы пересмотрели ход реализации следующих, еще не выведенных в продажу, очередей. Поскольку продажи в них мы еще не открывали, и у нас там нет дольщиков, мы продлили финальные сроки реализации этих проектов с 2018 до 2020 года, чтобы строить жилья ровно столько, сколько нужно рынку. Подчеркну, что это касается только будущих проектов. По всем домам, в которых на данный момент ведутся продажи, мы продолжаем неукоснительно соблюдать сроки строительства. Это одна из наших ключевых компетенций, которая в кризис особенно важна для людей.
– Что необходимо изменить в экономике для восстановления покупательской способности?
– В экономике два основных понятия – спрос и предложение. Если говорить о Ленобласти, то здесь предложение квартир по стоимости должно быть обязательно на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Единственный центр притяжения жилья в регионе – цена. Иначе никакого смысла петербуржцам (которых, к слову, около 85% от общего числа покупателей) приобретать жилье в регионе не будет. Именно поэтому нужно делать так, чтобы себестоимость у застройщика не росла. Однако из-за социальных обязательств, которые накладывают на застройщиков – строительства школ, детсадов, дорог, пожарных депо, домов культуры и прочего – она будет только расти. Чтобы восстановить спрос, нужно не нагружать застройщика, а, напротив, снимать с него нагрузку.
– Помимо масштабного «Нового Оккервиля» в Кудрово, «Отделстрой» реализует проект на территории, где ранее располагался завод Карла Маркса в Петербурге. Почему вы решили вернуться в город?
– Я никогда не «закрывал» для себя город. Просто в 2008 году случилось так, что мы первыми вышли в область с проектом комплексного освоения территории. О чем абсолютно не жалеем. Но сегодня в области идет активное строительство, самые удачные участки с точки зрения транспортной доступности уже осваиваются застройщиками. Других перспективных участков, которые будут востребованы среди покупателей, нет. Поэтому мы активизировались и начали работу в Петербурге.
– Где строить проще – в Петербурге или в Ленобласти?
– Везде есть свои плюсы и минусы. В Петербурге находишься среди заселенных домов, действующих дорог, перегруженных коммуникаций, а в области свободные территории и нет такой стесненности. Кроме того, в Ленобласти все уровни власти достаточно неплохо настроены к застройщикам. Хоть и пытаются их периодически перегружать, но по-доброму, не понимая, к чему это приведет. А это приведет к смерти строительного комплекса. Надеюсь, со временем у властей произойдет переосмысление, и социальные объекты будут выкупаться хотя бы по себестоимости.
– А в городе как?
– А в городе даже речи не идет о выкупе соцобъектов. Говорят – стройте и отдавайте. Более того, мы никогда не знаем, что нас ждет – законы и строительные нормы постоянно переписывают. Депутаты бесконечно пиарятся перед выборами на каких-то, как они говорят, градозащитных действиях: изменяют в ПЗЗ ограничение высотности, коэффициент плотности застройки. И теперь благодаря сырому закону, написанному второпях, застройщики вынуждены снижать этажность в своих проектах. Случилось ли это под воздействием окриков псевдозащитников города или из-за несогласованности властных структур – я не знаю. Но это все, опять же, приведет к увеличению себестоимости, к росту стоимости квартир для покупателей, к скучной и однообразной застройке. Особенно на окраинах города, в спальных районах – какой смысл там было ограничивать высотность? Там-то линию какого горизонта можно испортить?
То же самое касается правил, по которым максимально допустимая высота новостройки должна быть не выше 30% от средней высоты существующих зданий в квартале. То есть если вокруг стоят сараи для дров высотой три метра, то теперь там можно будет строить пятиметровые сараи для крупногабаритных дров. Какому инвестору будет интересно развитие этой территории? В этом квартале так навсегда и останутся сараи для дров.
– От нововведений городских перейдем к областным. Как вы оцениваете условия новой программы «Светофор»?
– По мне, так это что-то искусственное. «Зеленый свет» дан тем участкам, которые никому не нужны, а востребованным у покупателей дан «красный». Все должно быть с точностью до наоборот. Если у государства есть цель строить больше доступного жилья, то его надо возводить, не повышая его себестоимость из-за социальной и дорожной инфраструктуры. Но, судя по всему, эта цель где-то по дороге потерялась. Опять же, возвращаемся к прописным истинам: спрос и предложение. Никто не будет смотреть, в какие цвета окрашены эти территории. Учитывается только одно – будет ли покупатель приобретать там квартиры или нет.
– Как вы относитесь к инициативам по развитию «серого пояса»?
– Как можно оценивать, определять будущее этой территории без мнения самого собственника земли или инвестора? Собралась группа проектировщиков, чиновников, которые в своих кабинетах что-то разрабатывают. Они что, инвестируют государственные средства в развитие «серого пояса»? Пусть инвестор сам определит, что ему делать на этой территории.
– Как, по вашему мнению, нужно изменить эту территорию?
– Убрать от нее руки и дать возможность развиваться. Можно ограничить несколькими параметрами. Например, здания не выше 45 метров, коэффициент застройки – 2,3. И строить в этой зоне то, что нужно рынку: жилье, школы, детсады и бизнес-центры.
– И резюмирующий вопрос. Как изменится поведение покупателей, застройщиков, властей в ближайшие годы?
– Наша отрасль очень инертна, и все перечисленные мной проблемы пока еще не отразились на количестве вводимого жилья. Пока этого не случилось, власти не станут ничего менять в своей политике, и дальше повышая нагрузку на застройщиков. Хотя уже сейчас из-за кризиса ряд компаний задерживает сдачу своих объектов на год и больше. Через несколько лет покупательская способность еще снизится, вывод новых проектов отложится, земельные участки будут простаивать, объем предложения сократится, а стоимость квартир вырастет. Власти получат нерешенные жилищные вопросы у населения и начнут что-то делать. Хочу, чтобы они понимали уже сейчас, что что-то не в порядке в нашем королевстве. Есть мнение, что благодаря кризису останутся только крупные застройщики, но я с этим не согласен. Останутся только самые мудрые и квалифицированные.
Кстати
Инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» была основана в Петербурге 22 апреля 1994 года. За это время застройщик ввел более 1 млн кв. метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости. На данный момент приоритетным направлением деятельности компании является комплексная застройка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.