Константин Мурашкин: «У рефинансирования открылось второе дыхание»
Процентные ставки по ипотечным кредитам стабилизировались. Так считает начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о новых направлениях работы банка в сегменте ипотечного кредитования и текущей ситуации на рынке недвижимости.
– Каковы итоги работы СЗРЦ Райффайзенбанка в ипотечном сегменте за I квартал 2019 года?
– За первые три месяца 2019 года мы приняли более 2,5 тыс. заявок и выдали более 600 кредитов на общую сумму 2,15 млрд рублей. Кредитный портфель вырос на 3% и достиг 23,18 млрд рублей. Его доля в совокупном розничном кредитном портфеле превысила 48%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошел незначительный спад. Это вполне логично, так как год назад конъюнктура рынка предоставила нам возможность предложить клиентам более выгодные процентные ставки. На ипотечное кредитование, в том числе на рефинансирование, был повышенный спрос, а в нашем банке он достиг рекордных показателей. Сейчас доля программы «Рефинансирование» в новых выдачах снизилась до 15%.
Отмечу еще одну тенденцию последних месяцев – рост среднего размера ипотечного кредита. В СЗРЦ он увеличился на 30%, до 3,2 млн рублей. Это можно объяснить, во-первых, существенным ростом стоимости жилья, во-вторых, ростом спроса на ипотеку для приобретения жилья комфорт- и бизнес-класса в связи с появлением новой ипотечной программы. Для кредитов свыше 7 млн рублей ставка очень привлекательна и составит 9,99% годовых.
Кроме того, сейчас активно растет спрос на вторичную недвижимость. Полагаю, что основной причиной является тот факт, что многие застройщики достроили жилую недвижимость и не успели ее реализовать по ДДУ, оформили ее в собственность и продают квартиры на вторичном рынке.
– Совсем недавно у вас появилась новая программа рефинансирования. В чем ее особенность?
– Многие ипотечные заемщики имеют дополнительные финансовые обязательства, процентные ставки по которым существенно выше, чем по ипотеке. С помощью новой кредитной программы можно рефинансировать не только ипотеку, но и другие кредиты. Например, кредитные карты, потребительские кредиты на покупку машины или ремонт. Вместе с ипотекой можно объединить в один новый ипотечный кредит до пяти кредитов из разных банков на общую сумму до 9 млн рублей. Эта ипотечная программа поможет нашим клиентам снизить размер ежемесячных платежей. Кроме того, заемщику гораздо удобнее обслуживать один кредит, чем несколько в разных банках. Не надо думать о том, куда, когда и сколько нужно платить. Единственное ограничение данной программы рефинансирования – ею не могут воспользоваться индивидуальные предприниматели. Полагаю, что у программы рефинансирования откроется второе дыхание – и она будет пользоваться большим спросом на рынке.
– Есть ли аналогичные программы у других банков?
– Есть, но предложение весьма ограничено. Кроме того, эти программы имеют ряд нюансов, которые мы постарались учесть при разработке своего предложения. Прежде всего, наша ставка более выгодна и составляет 10,99%. Кроме того, при рефинансировании ипотечного кредита у наших клиентов есть возможность дополнительно получить наличные денежные средства и потратить их по своему усмотрению.
– Что необходимо сделать заемщику, чтобы рефинансировать свои кредиты?
– Оформить заявку на рефинансирование через сайт нашего банка или прийти в одно из 18 отделений в Петербурге. Предварительное решение, как правило, принимается в течение дня.
– В целом как Вы оцениваете закредитованность наших граждан и их финансовую грамотность?
– По моему мнению, закредитованность россиян сейчас очень высока. Связано это, конечно, со множеством факторов. В том числе с доступностью кредитов для граждан с низкими или неподтвержденными доходами – такие кредиты предлагают некоторые банки по очень высоким ставкам. Не всегда клиент правильно соотносит свои доходы и расходы, рассчитывает собственные обязательства по выплате долгов по кредитам. Отмечу, что кредитная политика Райффайзенбанка достаточно консервативна. Мы тщательно оцениваем кредитную нагрузку каждого заемщика, будь это ипотека или потребительский кредит.
Финансовая грамотность населения растет год от года. В частности, об этом свидетельствует интерес граждан к рефинансированию, который мы наблюдаем последние два года.
– На Ваш взгляд, что будет происходить с ипотечными ставками в ближайшее время?
– Пока ставка ЦБ сохраняется на уровне 7,75% годовых, на рынке ипотечного кредитования наблюдается стабилизация. Однако ипотечные ставки зависят не только от этого макроэкономического индикатора, но и от уровня инфляции, стоимости фондирования и ценовой политики самих кредитных организаций. Поэтому я не исключаю того, что до конца года может произойти незначительная коррекция ставок, они вырастут в пределах 0,25–0,50% и достигнут в среднем по рынку 11,0–11,5% годовых. Такой рост ставки не будет некритичным, и она по-прежнему останется выгодной для заемщиков. Вместе с тем на рынке можно будет наблюдать точечное снижение ставок по отдельным продуктам, в том числе в рамках совместных маркетинговых программ с застройщиками.
– Переход застройщиков на проектное финансирование отразится на ипотеке?
– Пока сложно сказать. Данный механизм в полную силу запускается уже с 1 июля, но до сих пор существенно не регламентирован. Об этом говорят как сами застройщики, так и многие представители банковского сообщества. Я склоняюсь к мнению, что переход строительных компаний на проектное финансирование никак не отразится на размере процентных ставок по ипотеке. Однако, скорее всего, стоимость жилья вырастет в пределах 10–15%. Это, в свою очередь, может отразиться на количестве и объеме выдачи ипотечных кредитов. Но в любом случае каких-то кардинальных изменений сразу с 1 июля ждать не стоит.
– Президентом страны поставлена задача к 2024 году достичь средней ставки по ипотеке ниже 8%. На Ваш взгляд, за счет каких факторов к таким показателям можно будет прийти?
– Пока рыночные и макроэкономические условия не позволяют приблизиться к отметке 8% и ниже. Правда, до 2024 года еще далеко – и все может измениться. Мне кажется, что ускорить возможность привести ипотечные ставки к данному показателю может запуск масштабных государственных программ по субсидированию ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан – программ, доступных как для большинства банков, так и для широкого круга заемщиков.
– Чем кроме процентной ставки можно привлечь заемщиков?
– Конечно же, качеством обслуживания. При одинаковой стоимости ипотеки в разных банках клиент скорее выберет ту кредитную организацию, которая предложит наиболее привлекательные условия оформления и обслуживания кредита. Качеству сервиса Райффайзенбанк уделяет особое внимание, в том числе в сфере digital. В самое ближайшее время планируем реализовать в данном направлении несколько интересных идей, о которых обязательно расскажем читателям «Строительного Еженедельника».
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.