Майкл Бьёрклунд: «У каждой страны есть свои бетонные скелеты в шкафу»
Что думают иностранные девелоперы о новой схеме финансирования жилищного строительства в России? Председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьерклунд уверен: в рейтинге стран с лучшими условиями для развития строительных проектов Россия теперь далеко не на первом месте.
– Г-н Бьёрклунд, российский рынок новостроек в очередной раз сотрясают реформы. Причем их масштаб, пожалуй, значительнее тех, что уже случались за последние годы. Как трансформирует свою деятельность компания Bonava с учетом изменений?
– Мы, как и все участники рынка, испытываем стресс. Смущает то, что реформаторы придают большее значение краткосрочным результатам затеянных преобразований и никак не учитывают будущее развитие отрасли. А для бизнеса, тем более строительного, перспектива – ключевой вопрос. Ведь именно на долгосрочном планировании и гарантированном выполнении всех своих обязательств девелоперы выстраивают доверительные отношения с покупателями и партнерами.
Мы понимаем, что правительство стремится максимально снизить риски, связанные с привлечением денег граждан в строительство. Но не стоит забывать о том, насколько важна строительная отрасль для страны в целом. Здесь надо искать сбалансированное решение.
Новые поправки в законодательстве значительно увеличивают стоимость капитала и административные расходы. Результатом этого станет рост цен. Это может привести к ситуации, когда только богатые люди в России смогут позволить себе качественное жилье. И это вряд ли может быть в чьих-то интересах.
Задача, которая сейчас стоит перед девелоперами, властями и обществом, – понять, как создать наиболее эффективную схему. По моему мнению, причем подтвержденному мировым опытом, необходимо сохранить привлечение в проекты средств от дольщиков, но при этом обязать банки контролировать расходование этих средств. Совершенно непонятно, почему застройщик должен генерировать денежный поток для банка и эти суммы в банке же должны сохраняться на протяжении всего цикла строительства. В этом нет смысла, и я надеюсь, что здравый подход победит.
– В странах Скандинавии роль банковского контроля за строительством так же велика?
– Существуют различные модели. Например, в Швеции действуют так называемые Жилищные ассоциации, акционерные общества, где каждый человек владеет не квартирой, а долей в этом обществе. Это достаточно сложная модель. Ее суть сводится к тому, что девелопер на 100% контролирует эту Ассоциацию и гарантирует доходность. По этой гарантии банк финансирует проекты.
Кроме того, в Швеции очень сильно развита система арендного жилья. Например, в Петербурге у Bonava был опыт «оптовой» сделки с компанией SATO – финским инвестором и оператором аренды жилой недвижимости. Но, к сожалению, пока это единичные примеры, и до конца рынок арендного жилья в России не сформировался.
Аналог шведской модели финансирования строительства (когда многоквартирный дом – это на самом деле отдельная ассоциация) действует и в Финляндии, но здесь более развит рынок инвестирования и стопроцентной предоплаты.
Лучший рынок для застройщиков, и для Bonava в том числе, – Германия. В этой стране можно купить квартиру еще на этапе котлована и последовательно платить частями за каждый этап строительства. Если девелопер сравнительно недорого приобретает земельный участок, у него есть все шансы получить отличную прибыль по завершении проекта.
В странах Балтии – Эстонии, Латвии и Литве – схема сложнее: здесь сначала вносят 10% предоплаты, а остальные 90% – после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщику надо все делать быстро: строить, продавать квартиры. Это особенно сложно для крупных проектов. Однако существенным плюсом для прибалтийского рынка являются низкие ставки по ипотеке – около 1,5%.
Резюмируя вышеизложенное, замечу, что до недавнего времени Россия была страной с наилучшими условиями для финансирования строительных проектов. Даже лучшей, чем Германия. После реформы мы получим здесь самую жесткую схему для застройщиков из всех стран присутствия Bonava.
– А как решают вопросы недостроев в других странах?
– Не стоит думать, что недострои – чисто российская проблема. В каждой стране есть свои бетонные скелеты. Всегда есть риск, что компания не сможет завершить строительство, оказавшись финансово нестабильной. Но вряд ли единственно правильным решением здесь может быть запрет на привлечение средств от дольщиков. Совершенно понятно, что банки никогда не берут на себя никаких рисков и уже точно не будут заниматься недостроями. Они просто не выдадут кредиты тем, кто не подходит под их требования. Объемы строительства существенно снизятся.
В Швеции, Финляндии или Германии объекты незавершенного строительства со временем либо продаются финансово состоятельной компании, которая и заканчивает проект, либо становятся собственностью банков, которые также реализуют эту недвижимость, чаще всего с большим дисконтом. Рынок регулирует эти ситуации сам, без вмешательства государства. В этой игре всегда есть выигравшие и проигравшие.
– Насколько успешной была для Bonava работа в России в последние годы?
– Последние годы характеризовались хорошими показателями. Так, 2018 год был отмечен стабильно высоким спросом на строящееся жилье, особенно в хороших локациях, а также низким уровнем ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках.
В 2018 году Bonava в Петербурге удалось достигнуть плановых показателей продаж своих квартир и увеличить объем продаж на 46,5% по сравнению с 2017 годом.
В 2018 году начато строительство 634 квартир. Общее количество квартир классов «комфорт» и «бизнес» в стадии строительства на конец декабря прошлого года достигло 1010. Выручка Bonava в 2018 году составила 4,166 млрд рублей. Операционная прибыль – 682 млн рублей.
Наши текущие проекты мы будем достраивать, согласно нашим планам. У Bonava в Петербурге нет большого земельного банка, но, с нашей точки зрения, это скорее выгодная позиция в текущих условиях. Мы должны быть уверены в том, что те земельные участки, которые приобретаем, могут быть адаптированы под новые правила.
Время в принципе становится одной из главных координат для работы на рынке – кредитные деньги стоят дорого, строить и сдавать в эксплуатацию дома надо быстро. При этом контролирующие органы требуют все больше парков, парковок, выполнения социальных обязательств от застройщика.
В переходный период многие компании ведут себя как автомобилисты на скользкой дороге – притормаживают, сбавляют обороты. И здесь Bonava не исключение. Сейчас мы определяем, какие проекты сможем достроить по старым правилам, а какие будем адаптировать под новые. На это требуется время.
В целом на рынке компании переживут эту реформу по-разному. Каждая – в зависимости от своих условий. Неопределенность будет сохраняться еще несколько лет. И эта неопределенность вряд ли будет способствовать увеличению покупательского спроса.
Справка
Bonava – шведский девелопер жилья. Продолжая историю NCC, Bonava строит дома и объединяет соседей с 1930-х годов. На сегодняшний день в Bonava работают 2100 человек. В 2018 году оборот компании достиг 1,4 млрд евро. Акции Bonava котируются на Стокгольмской бирже NASDAQ.
Компания представлена на девяти рынках. Помимо Петербурга Bonava работает в Швеции, Германии, Финляндии, Дании, Норвегии, Эстонии, Латвии и Литве. Операционная прибыль Bonava Group за прошлый год составила 158 млн евро. Девелопер продал 6009 квартир, начал строительство 6478 и передал клиентам 5225 квартир.
Сегодня в России компания Bonava строит три объекта в Петербурге и один в Ленобласти – жилые комплексы Magnifika Residence и Magnifika Lifestyle в Красногвардейском районе и Skandi Klubb в Петроградском, а также Gr¨ona Lund во Всеволожске.
Финансирование реставрации, изменения законодательства в сфере охраны памятников, обязательства России перед ЮНЕСКО, взаимоотношения с градозащитниками. Об этом и о многом другом рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга Сергей Макаров в преддверии Дня реставратора.
- Раньше из-за нехватки финансирования скорость обветшания объектов наследия превышала скорость их ремонта. Затем ситуация изменилась к лучшему. По Вашей оценке, сегодняшнего финансирования отрасли достаточно, чтобы постепенно привести в порядок все памятники города?
- В прошлом году поставлен рекорд по выделению средств на финансирование реставрации объектов в Петербурге из разных источников – городского и федерального бюджетов, а также от частных инвесторов. Суммарно на эти цели было направлено почти 15 млрд рублей. Для сравнения: в 2016 году этот показатель составлял 11 млрд.
Надо отметить, что рост произошел главным образом за счет увеличения вложений со стороны инвесторов (в реставрацию зданий, находящихся в их пользовании или собственности) и от федерального центра (эти средства идут на реставрацию объектов общенационального значения, главным образом, на государственные музеи-заповедники в пригородах – «Петергоф», «Царское Село»). Доля города в финансировании отрасли сохраняется примерно на прежнем уровне. Годовая емкость программы КГИОП составляет 2,8-2,9 млрд. рублей. Помимо этого, выделяются средства по линиям других городских структур, в пользовании которых находятся объекты наследия. Суммарные годовые вложения бюджета Петербурга достигают порядка 6 млрд. Таких объемов финансирования, на мой взгляд, достаточно для того, чтобы постепенно привести в порядок все объекты наследия в Северной столице.
К сожалению, до середины 2000-х годов выделяемых на реставрацию средств, действительно, было недостаточно, чтобы обгонять процессы ветшания. Плюс надо учитывать наследие советского периода – особенно в отношении жилых домов-памятников. По ним реставрационные работы либо вообще не проводились, либо проводились так, что лучше бы этого не делалось - не специалистами, без грамотного проекта, с использованием «подручных» материалов и т.д. Сейчас же, повторю, денег выделяется достаточно, и мы постепенно выправляем ситуацию с объемами «недореставрации», накопившимися за прежние годы.
Мы вышли на хороший, последовательный уровень выполнения работ, комфортный для отрасли, и его нужно поддерживать. Необходимый потенциал – и финансовый, и технологический, и кадровый для этого есть, требуется только время. Ведь в нашем городе свыше 9 тысяч объектов культурного наследия – больше, чем в любом другом городе России. Более того, доля петербургских памятников достигает примерно 10% от их общего числа в России – кстати, примерно таков и процент, выделяемый городу по линии федерального финансирования реставрации. Разумеется, не все объекты требуют серьезного вмешательства. По нашей оценке, памятников, находящихся в неудовлетворительном состоянии, не более 6%, и с каждым годом эта цифра постепенно снижается.
- Много говорится о необходимости привлечения инвесторов в эту сферу.
- Да, и в этом смысле многое городом уже сделано. В начале года был принят закон о т.н. программе «рубль за квадратный метр», которая позволяет предоставлять инвесторам объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в долгосрочную аренду за символическую плату при условии проведения ими качественных реставрационных работ в ходе приспособления для современного использования и дальнейшего поддержания памятника в должном состоянии.
Из примерно 30 объектов, которые изначально предлагалось включить в эту программу, мы с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга отобрали 8 первоочередных. В их число вошли деревянный дом Змигродского в Сестрорецке, павильон «Царский вокзал» в Пушкине, Александровские ворота Охтинских пороховых заводов и др. По ним в настоящее время идет подготовка пакетов необходимых документов, чтобы провести торги и передать в аренду с соответствующими обременениями.
Это, конечно, не дворцы, и состояние их далеко от идеального, но, на наш взгляд, они потенциально интересны для инвесторов. Например, дом Змигродского или дача Кочкина в Сестрорецке - это очень привлекательные объекты именно для использования с исторической функцией – под дачу.
- В деле охраны объектов наследия постоянно вводятся законодательные новации. По Вашему мнению, насколько они эффективны? Что, на Ваш взгляд, нужно еще сделать в этой сфере?
- Необходимо соблюдать баланс интересов – государства, общества, бизнеса. В результате сначала законодательство основывалось на очень лёгких требованиях к пользователям памятников, а затем, наоборот, началось их ужесточение. Сейчас же идет поиск разумного компромисса.
Так, законодательные новации 2015 года привели к тому, что на территории объектов наследия было полностью запрещено любое строительство. В итоге получилось, например, что на значительной территории здания-памятника нельзя построить даже небольшую подстанцию для отопления памятника. И подобные ситуации не единичны.
Могу сказать, что мы находились в дискуссии с Минкультуры по этому вопросу, и постарались убедить, что такие запреты должны быть разумными. В итоге на съезде органов охраны памятников осенью прошлого года федеральное ведомство представило законопроект, смягчающий ряд требований и упрощающий процедуры согласования, в частности, в отношении объектов инженерной инфраструктуры. То же касается, например, локальных ремонтных работ, которые предлагается осуществлять по уведомительной схеме.
Важнейшей, на мой взгляд, проблемой в законодательной сфере остается порядок выполнения международных обязательств. Напомню, наша страна в 1972 году подписала, а в 1988 году ратифицировала Конвенцию об охране всемирного культурного и природного наследия. При этом вопрос исполнения обязательств на уровне национального законодательства не урегулирован до сих пор. Не определено, например, что такое крупномасштабные строительные или ремонтные работы, о которых необходимо сообщать в Комитет всемирного наследия ЮНЕСКО; или как проводить оценку воздействия таких работ на выдающуюся универсальную ценность.
Отсутствие регулирования приводит к тому, что зачастую в этой сфере происходят спекуляции вокруг Петербурга как объекта ЮНЕСКО. Городские власти получают разного рода обвинения в «невыполнении обязательств», в то время как законом никаких обязательств у нас не предусмотрено. Люди, которые подобные претензии выдвигают, как минимум, не разбираются в юридическом механизме обеспечения реализации международных соглашений.
КГИОП, со своей стороны, давно и регулярно поднимал этот вопрос перед федеральными ведомствами. В итоге на прошедшем недавно заседании Координационного совета по управлению объектом ЮНЕСКО, куда входят Минкультуры и органы государственной власти Петербурга и Ленобласти, было принято решение о подготовке законопроекта, устанавливающего правила исполнения конвенции 1972 года. Мы надеемся, что такой закон будет принят в самое ближайшее время. Неурегулированность вопроса ставит в неудобное положение буквально всех – и нас как органа защиты наследия, и девелоперов, и общественность, которую недобросовестные люди часто вводят в заблуждение.
- Кстати, об общественности. Не секрет, что у КГИОП сложные отношения с градозащитниками. В то же время, звучат призывы к совместной работе. Удалось ли наладить такое сотрудничество?
- На самом деле, у нас нет сложных взаимоотношений с градозащитниками. Мы открыты к диалогу, готовы выслушивать и учитывать любые конструктивные предложения. У нас прекрасные взаимоотношения с Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) – как с центральным офисом, так и с петербургским отделением. Конечно, есть разногласия и дискуссии по каким-то вопросам, но при этом мы в диалоге, сотрудничаем и реализуем совместные проекты.
Санкт-Петербург был первым субъектом Российской Федерации, в котором был создан Совет по сохранению наследия при городском правительстве с участием общественных организаций, обсуждающий самые острые вопросы в этой сфере. Между прочим, московские градозащитники ставили наш город в пример на Совете по культуре при Президенте, в результате чего по его поручению с 2016 года подобные советы стали создаваться в других регионах.
Конечно, сохранение памятников – сфера очень сложная, весьма дискуссионная, но мы за открытое обсуждение, и люди, желающие донести свою позицию, всегда могут это сделать. Важно, чтобы и они были готовы слышать аргументацию других сторон. Встречи с градозащитниками регулярно проходят у вице-губернатора Игоря Николаевича Албина. В январе состоялась ежегодная встреча губернатора Георгия Сергеевича Полтавченко с «группой Сокурова», на которой мы в итоге нашли общее решение по всем вопросам, которые обсуждались. Это и сохранение объектов деревянного зодчества, и проблема сохранения расселенных объектов, и многое другое.
- Вообще, какую роль общественные организации должны играть в деле охраны наследия?
- В свое время общественники, стоявшие у истоков ВООПИиК, так сформулировали основную задачу организации: помощь государству в деле защиты наследия. И это абсолютно правильный подход.
Действительно, КГИОП, в котором всего 180 сотрудников, не может оперативно отслеживать все нарушения. У общественных объединений, в которые входят тысячи инициативных граждан, совсем другие возможности.
Надо не противопоставлять себя друг другу, а вместе делать общее дело. Мне кажется абсурдной постановка вопроса: кто больше любит город? Иной вопрос, что сотрудники КГИОП, естественно, более компетентны, юридически грамотны и способны более объективно и менее эмоционально оценивать происходящее.
С ВООПИиК мы реализуем совместную программу «Открытый город», предполагающую периодическое обеспечение доступа к тем памятникам, посещение которых в обычном режиме затруднено. С ними же мы сейчас запускаем проект по волонтерской работе. Уже выбраны несколько объектов, на которых мы будем обучать активистов элементарным навыкам консервации объектов, ухода за территорией исторических кладбищ и пр.
От общественников мы часто получаем информацию о происходящих либо планируемых нарушениях требований законодательства об охране наследия, за что им очень благодарны, и стараемся оперативно принимать меры реагирования. В духе такой вот совместной работы, а не конфронтации, на мой взгляд, и должны строиться наши взаимоотношения.
- В ноябре этого года исполняется 100 лет КГИОП. Как будет отмечаться эта дата?
- Юбилей ведомства по времени совпадает с проведением Международного культурного форума в Петербурге, поэтому мы решили объединить эти события. В рамках форума будет проведено несколько круглых столов по актуальным вопросам сохранения наследия и научно-практическая конференция, посвященная 100-летию государственной охраны памятников в России.
Также мы возобновили активную издательскую деятельность КГИОП. Издали книгу «Код Петербурга», в которой простым языком рассказывается о наследии, в чем состоит роль ЮНЕСКО и т.д. С журналом «Зодчий» мы подготовили спецвыпуск «Юный Зодчий», в которой то же самое рассказывается для юношества. А к юбилею готовим издание «Сто страниц из истории охраны памятников Ленинграда – Санкт-Петербурга», в котором будут представлены отдельные явления и эпизоды в сфере сохранения наследия за последнее столетие.
Перечень основных объектов, включенных в план мероприятий КГИОП по сохранению, государственной охране и популяризации объектов культурного наследия на 2018 год:
«Дворец Юсуповых» - Наб. р. Мойки, д. 94, Декабристов ул., д. 21;
Дворцово-парковый ансамбль «Собственная дача» и парк - г. Петергоф, Собственный пр., д. 84; г. Петергоф, между ул. Беляева и берегом Финского залива;
«Дом Пашкова И.В. (дом Департамента уделов)» - Литейный пр., д. 37, 39;
«Дворец Аничков и Кабинет Его Императорского Величества» - Невский пр., д. 39, Островского пл., наб. р. Фонтанки, д. 31, 33;
«Церковь Благовещения Пресвятой Богородицы» - 8-я линия В.О., д. 67, 71, 7-я линия В.О., д. 68, Малый пр. В.О., между домами 18 и 20;
«Церковь Воскресения Христова» - наб. Обводного кан., д. 116, лит. А;
«Собор. Здесь похоронен полководец Кутузов М.И. (1745-1813)» (Казанский собор) - Казанская пл., д. 2, Казанская ул., д. 3;
«Храм римско-католический Святой Екатерины» - Невский пр., д. 22-24, Итальянская ул., д. 5;
«Деревянное здание оранжереи у дачи В.Ф. Громова с садом и оградой» - ул. Академика Павлова, д. 13;
«Здание церкви Богоявления» - Двинская ул., д. 2;
«Церковь Владимирская» - Владимирский пр., д. 20;
«Церковь Казанская» - Нарвский пр., д. 1, Старо-Петергофский пр., д. 29;
«Собор Спасо-Преображенский» - Преображенская пл., д. 1;
«Церковь Святой Великомученицы Екатерины» - Съездовская линия, между домами 27 и 29, Тучков пер., между домами 22 и 24;
«Церковь Апостола Петра» - Лахтинский пр., д 94;
«Собор Петра и Павла» - Г. Петродворец, Красный пр., д. 32;
«Здание мечети» - Кронверкский пр., д. 7;
«Церковь римско-католическая Нотр-Дам де Франс» - Ковенский пер., д. 7;
«Собор Воскресения Христова («Спас на крови»)» и «Ограда» - наб. кан. Грибоедова, д. 2-а;
«Митрополичий сад» - наб. р. Монастырки, д. 1
«Усадьба Шуваловых (Воронцовой-Дашковой Е.А.) «Парголово» и «Церковь апостолов Петра и Павла» - пос. Парголово, Шуваловский парк, д. 41, лит. А;
«Церковь Святой Марии Магдалины с госпиталем и богадельней» - г. Павловск, ул. Революции, д. 17;
«Дворец Безбородко А.А.» - Почтамтская ул., д. 7, Почтамтский пер., д. 4, Якубовича ул., д. 6;
«Церковь Святителя Петра Митрополита Киевского и Пресвятой Троицы» - Роменская ул., д. 12, Днепропетровская ул., д. 19;
«Съезжий дом 3-й Адмиралтейской части» - Садовая ул., д. 58, Большая Подьяческая ул., д. 26;
«Дом, где в 1892-1918 гг. жил и работал физиолог Павлов Иван Петрович (б. кв.2)» - Большая Пушкарская ул., д. 18, лит. А;
«Церковь Воскресения Христова» - Камская ул., д. 11;
«Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В.Б. Перовской с садом» - 2-й Муринский пр., д. 12;
«Храм евангелическо-лютеранский Апостола Петра» - Невский пр., между домами 22 и 24;
«Ансамбль Гатчинского дворца и парка» - г. Гатчина, Дворцовый парк;
«Церковь Покрова Пресвятой Богородицы» - Боровая ул., д. 52;
«Павловский институт с территорией, садом и оградой» - Восстания ул., д. 8;
«Больница евангелическая женская» - Лиговский пр., д. 2-4.