Вадим Финкельштейн: «Объект получился неожиданно уникальный даже для нас самих»
Главной отличительной чертой проекта «М-1 Арены» стало сочетание социальной функции и бизнес-инициативы. Об особенностях и уникальности нового спортивного комплекса «Строительному Еженедельнику» рассказал учредитель ООО «Концертно-спортивный комплекс «М-1 Арена» Вадим Финкельштейн.
– Вадим Григорьевич, как родилась идея проекта?
– Уже довольно давно я возглавляю организацию М-1 Global, проводящую бои по смешанным единоборствам среди профессионалов. На определенном этапе развития появилось понимание, что для полноценного развития нам нужен свой комплекс. Ведь в Санкт-Петербурге довольно много больших арен, где можно проводить крупные соревнования, есть и маленькие спортцентры для любителей, а вот качественно оборудованных объектов среднего размера, где можно было бы достойно проводить турниры, в том числе на международном уровне, явно не хватает.
Тогда и появился проект, получивший рабочее название Академия боевых искусств. В то же время было очевидно: у города свободных средств на воплощение этой инициативы нет, а спортивные соревнования и турниры, с одной стороны, нельзя проводить ежедневно, а с другой – окупить ими инвестиции в строительство практически невозможно. А ведь на реализацию проекта предполагалось брать и кредитные средства. В результате родилась идея совместить социальную функцию с бизнес-проектом – и строить не только спортивную арену, но универсальный многофункциональный комплекс, в котором можно было бы проводить концерты и иные мероприятия. Тем более, что с помещениями для концертов в городе та же история, что и со спорткомплексами – либо стадион на 10 тыс. зрителей, либо совсем небольшие залы на несколько сотен мест. Так что была уверенность, что объект среднего масштаба будет востребован, даст возможность окупить проект.
– Какие задачи Вы ставили перед проектировщиками комплекса?
– Прежде всего, нам хотелось сделать что-то по-настоящему качественное, интересное. Стимулировала к этому и локация, в которой нам удалось получить участок – на берегу Финского залива, в непосредственной близости от «Лахта Центра», который станет новым средоточием деловой и общественной активности в Петербурге. Поэтому за основу была взята идея римского Колизея, которая обеспечивала возможность одинакового хорошо видеть происходящее на арене из любой точки зала.
Также важнейшей задачей стало обеспечение комфорта для посетителей, пришедших на любое мероприятие. Отсюда – трибуны-трансформеры, которые выдвигаются или убираются в зависимости от формата события. Для камерного концерта с приглашением элитной публики можно организовать ресторанные столики на несколько сотен мест. Для спортивных соревнований – сидячие трибуны на 1–3 тыс. человек. Ну а для большого события – рок-концерта, например, – можно обеспечить свободную площадь, которая вместит до 5 тыс. посетителей.
Также было решено делать купол из клееного бруса. На мой взгляд, сложно представить себе материал более теплый, дружелюбный по отношению к человеку, чем дерево. К этому нужно было добавить всю сопутствующую внутреннюю инфраструктуру спортивно-концертного комплекса.
– Сейчас арена уже построена и достаточно активно эксплуатируется. Довольны ли Вы воплощением закладывавшихся идей?
– На мой взгляд, нам удалось создать прекрасный многофункциональный объект, который идеально подходит для тех целей, под которые мы его планировали, и который может стать одной из точек притяжения как спортивной, так и культурной жизни города.
Более того, объект в чем-то даже превзошел ожидания, получился неожиданно уникальный даже для нас самих. Это, что называется, Божий дар. Оказалось, что в зале совершенно фантастическая акустика. Причем никаких специальных расчетов или выкладок именно по этому вопросу не делалось. Видимо, свою роль сыграли форма Колизея (в Древнем Риме вряд ли пользовались электрическими усилителями), а также купол из деревянного бруса.
Первым эту уникальную акустику обнаружил руководитель и главный дирижер Петербургского государственного симфонического оркестра «Классика» Александр Канторов. Коллектив решил провести здесь репетицию, чтобы оценить качество «звучания» зала. После этого маэстро Канторов сообщил мне, что в нашем комплексе можно играть без подзвучки. Я тогда даже не знал, что практически во всех концертных залах в мире используются акустические системы для усиления звука и обеспечения хороший слышимости во всех частях помещения. По оценке экспертов, на планете насчитывается всего несколько объектов, сравнимых по «звучанию» с нашей ареной, в числе которых «Альберт-Холл» в Лондоне и Арена ди Верона – древнеримский амфитеатр в Италии, всемирно известный как оперная площадка.
Помимо симфонического оркестра «Классика», оценить акустику нашей площадки смогли уже такие знаменитые исполнители, как оперная дива Мария Гулегина, солистка оперной труппы Михайловского театра Олеся Петрова, Владимир Галузин и Мария Баянкина из Мариинского театра. Все дают залу буквально восторженные оценки. Осенью ждем Анну Нетребко.
Это, конечно, не означает, что комплекс стал исключительно залом для классической музыки. Это по-настоящему универсальная площадка. Здесь регулярно проходят соревнования – как по различным видам единоборств (дзюдо, самбо, джиу-джитсу, бокс и пр.), так и по другим видам спорта – волейбол, баскетбол, акробатический рок-н-ролл и др. Концерты – тоже самых разных направлений: от исполнителя персидской поп-музыки ANDY до рок-группы «Ария».
– Каков объем инвестиций в проект? И в какие сроки Вы рассчитываете их окупить?
– В общей сложности инвестиции можно оценить на уровне 1,5 млрд рублей. Каков будет срок окупаемости, сказать достаточно сложно. «М-1 Арена» – это, конечно, не жилье, которое возвращает вложенные деньги за 3-4 года, и даже не классический коммерческий проект в сфере офисной или торговой недвижимости, который можно «отбить» за 8-10 лет. Комплекс хорошо набирает популярность и как спортивная, и как концертная площадка, но пока на полную загруженность мы еще не вышли. Есть еще и не сданные в аренду площади, в частности, под ресторан с видом на «Лахта Центр». У меня был ряд переговоров с интересантами, но мне хотелось бы найти по-настоящему интересного ресторатора с уникальной концепцией.
Кроме того, планируется реализация второй очереди комплекса – часть участка, который у нас в аренде, еще не застроена. В настоящее время я ищу партнеров для запуска этого проекта.
– Что планируется включить в состав второй очереди?
– Пока есть только общие идеи, на основе которых будет разрабатываться концепция. На мой взгляд, это также должен быть многофункциональный комплекс, в качестве же главной функции, по-моему, напрашивается гостиница класса «3-4 звезды». Рядом с «М-1 Ареной» уже есть отель «Лахта Плаза». Но он позиционируется в сегменте «4-5 звезд» и подходит далеко не для всех. У нас же часто проводятся соревнования, на которые съезжаются спортсмены, в том числе и молодые, со всей страны. И, конечно, пятизвездочные отели – не самое подходящее место для их размещения. А вот объект класса «3-4 звезды» вполне восполнил бы эту лакуну. Да и в «Лахта Центр» будут приезжать не только топ-менеджеры. Так что гостиница в средней ценовой категории в этой локации будет вполне востребована.
Помимо этого, в составе второй очереди, думаю, целесообразно разместить объекты, связанные со спортом (может быть, фитнес-клуб или оздоровительный центр), а также площади под сопроводительную торговую функцию. Но пока, как я уже говорил, это только общие мысли о проекте, до разработки конкретной концепции дело еще не дошло.
– Недавно стало известно, что с идеей купить бренд объекта выступил российский банкир Олег Тиньков, который хочет переименовать спорткомплекс в Тинькофф Арену. Как Вы относитесь к этой идее?
– Прежде всего, надо отметить, что практика наименования спортивных объектов крупными брендами имеет широкое мировое распространение. Используется она и в Петербурге, достаточно вспомнить «Газпром-Арену» или «Сибур-Арену».
Олег Тиньков – очень продвинутый бизнесмен, идущий, как говорится, «в ногу со временем». Для него приобретение бренда станет элементом постоянной рекламы, ведь в нашем комплексе регулярно проходят как спортивные соревнования, так и концерты известных исполнителей. И каждое упоминание места проведения станет работать на бренд «Тинькофф». Для нас же это возможность «отбить» часть вложений в проект.
Так что к идее продать бренд я отношусь вполне позитивно и не вижу в ней ничего экстраординарного. Станет ли покупателем Олег Тиньков или какой-то другой интересант – выяснится уже по итогам переговоров.
Справка
«М-1 Арена» возведена в Приморском районе Санкт-Петербурга на побережье Финского залива, в непосредственной близости от «Лахта Центра». Постановление городского правительства о выделении земли под Академию боевых искусств вышло в 2011 году. Строительство объекта началось летом 2015 года. Общая площадь здания составила 12 тыс. кв. м. Комплекс включает в себя чашу арены, фиксированные трибуны на 799 мест, телескопические трибуны с выдвижными креслами на 1070 мест, а также рестораны, служебные и административные помещения. Архитектурной особенностью здания является деревянный купол, выполненный из клееного бруса. Разработка и расчеты были проведены Центральным научно-исследовательским институтом строительных конструкций им. В. А. Кучеренко. Изготовлен купол строительной компанией «Русь», проект разработан компанией «ЯРРА Проект». Введена в эксплуатацию «М-1 Арена» была в конце 2017 года, открылась 9 февраля 2018 года спортивным турниром M-1 Challenge 87.
О контроле качества строительства, сложностях при внедрении новых технологий и перспективах кирпичного домостроения «Строительному Еженедельнику» рассказал новый директор по строительству АО «Строительный трест» Андрей Паньков.
– Андрей Евгеньевич, недавно Вы были назначены директором по строительству компании «Строительный трест». Над какими проектами Вы работали ранее?
– В «Строительном тресте» я работаю с 2002 года. Сначала был главным инженером в Управлении недвижимости. Затем принимал участие в реализации загородного курорта «Аврора-клуб», в ходе которой была выполнена реконструкция бывшего пионерского лагеря с комплексной реконструкцией инженерной инфраструктуры, модернизацией имеющихся зданий и строительством новых малоэтажных объектов для семейного отдыха. Также работал со всеми проектами «Строительного треста», специализируясь на решении вопросов, связанных с инженерией наших комплексов.
– Какие основные задачи Вы видите перед собой на новом посту?
– Главное – поддержать и укрепить уже сложившуюся репутацию «Строительного треста» как одного из самых стабильных и надежных застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом, как я считаю, необходимо продолжить работу в сфере модернизации производства, внедрять современные решения. Ситуация на рынке меняется, вводятся новые законодательные требования – все это требует оперативного реагирования.
В частности, я вижу свою задачу в совершенствовании работы с проектными организациями, улучшении качества подготавливаемой ими документации. Эта сфера, на мой взгляд, – одно из наиболее уязвимых мест в современном строительном процессе. В ситуации, когда издержки девелоперов растут, рентабельность находится не на самом высоком уровне, а изменения в законодательстве вызывают опасение роста цен, все большее внимание приходится уделять оптимизации производства, изысканию внутренних резервов. Если раньше какие-то изъяны в проектировании можно было исправлять на этапе реализации, то в нынешних обстоятельствах появление таких ошибок может негативно сказаться на экономике проекта в целом.
– Планируете ли переходить на работу по BIM-технологиям?
– С одной из проектных организаций, с которой «Строительный трест» активно сотрудничает, как раз в рамках решения задачи повышения качества проектной документации мы планируем внедрить BIM. Но, надо признать, что на данный момент это сопряжено с достаточно серьезными сложностями. Причем речь идет, по большому счету, даже не о проектировании.
Создание BIM-модели объекта – это прекрасная и очень актуальная технология, но ее использование по-настоящему эффективно и выгодно, только если она применяется на всех этапах жизненного цикла объекта – от проектирования до эксплуатации. Сегодня так организовать производственный процесс пока сложно. Если в работе заказчика, на стадии проектирования и даже строительства, реализация BIM-решений уже перестала быть экзотикой, то в процесс эксплуатации эта технология внедрена слабо. И такое положение, конечно, серьезно снижает эффективность (в том числе и финансовую) работы с BIM. Тем не менее, за этими технологиями – будущее, и, безусловно, мы рассматриваем возможность постепенного перехода на них.
– Качество выполнения работ для многих остается проблемой. Как у вас поставлен вопрос контроля строительства?
– В нашей компании уже больше десяти лет существует Служба контроля качества в виде технических надзоров, как в структуре заказчика, так и у каждого из подрядчиков – чтобы контролировать все этапы строительства. Также мы ведем системную работу с основными поставщиками стройматериалов на наши объекты, совместно с производителями контролируя соответствие их продукции нашим требованиям. В целом, Служба действует эффективно. Во всяком случае, можно наблюдать позитивную динамику, выражающуюся в снижении числа замечаний технадзоров к работе подрядчиков и субподрядчиков.
Поддержание высокого качества сегодня – помимо поддержания имиджа компании и ее проектов – необходимое условие для успешной борьбы со злоупотреблениями отдельных граждан, которые обычно называют «потребительским экстремизмом». Для сопровождения наших объектов после непосредственной продажи недвижимости в компании еще пять лет назад была создана Служба сервиса. Она обеспечивает оперативное устранение мелких замечаний со стороны клиентов, взаимодействуя с подрядными организациями и управляющими компаниями. В то же время ее работа позволяет не допустить появления необоснованных претензий со стороны ряда покупателей.
– «Строительный трест» традиционно возводит свои объекты из кирпича. Каким Вы видите будущее этой технологии?
– Кирпич – это самый экологичный, натуральный строительный материал, один из самых дорогостоящих. Благодаря своим природным свойствам он обеспечивает наилучшие условия для сохранения тепла и создания оптимального микроклимата в квартире. Он долговечен и обладает прекрасными теплоизоляционными свойствами. К тому же он прекрасно подходит для строительства в нашем северном климате с высоким уровнем влажности. Кирпичные фасады зданий при должной эксплуатации могут выглядеть как новенькие и через двадцать, и через тридцать или пятьдесят лет. По долговечности кирпич можно сравнить лишь с натуральным камнем.
Кирпич, определенно, будет прочно занимать свою долю, пока будут существовать новостройки классов «комфорт» и выше. Это, по-своему, нестареющая классика, которая всегда актуальна в архитектурном смысле.
– «Строительный трест» недавно запустил новый крупный проект – жилой комплекс «Новое Купчино». Расскажите, пожалуйста, о его особенностях.
– Наша компания уже начала возведение нового комплекса на пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта. Это будет весьма масштабный проект, в рамках которого будет построено около 140 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Работы ведутся по традиционной для «Строительного треста» кирпичной технологии.
Руководством компании еще несколько лет назад поставлена задача не просто строить некие квадратные метры, но создавать в рамках наших проектов комфортную среду для проживания. Поэтому даже в ущерб доходности проекта принято решение отказаться от высотного строительства. Комплекс «Новое Купчино» будет состоять из нескольких многосекционных корпусов высотой в 13 этажей. С точки зрения психологов, это вполне комфортная высота для проживания человека.
В зданиях расположится 2352 квартиры. Опять же, традиционно для нашей компании студии проектом не предусмотрены. Мы ориентируем наши комплексы прежде всего на семейного потребителя. В «Новом Купчино» суммарно будет 958 достаточно просторных однокомнатных квартир, 970 – двухкомнатных, 400 – трехкомнатных и 24 четырехкомнатных квартиры.
На первых этажах, как обычно, разместятся коммерческие помещения, суммарной площадью порядка 13,5 тыс. кв. м. Они создадут внутреннюю торговую и сервисную инфраструктуру комплекса, что позволит большую часть повседневных услуг получать, не выходя за пределы квартала. Также планируется размещение фитнесс-центра и ресторанного комплекса.
Локацию отличает хорошо развитая транспортная и социальная инфраструктура. В непосредственной близости от нашего комплекса располагается пять детских садов и три школы. Кроме того, мы приняли на себя обязательства по строительству на участке, прилегающем к нашей территории, еще одного детсада на 310 мест. Также рядом сейчас строится еще одна школа, запланирован и еще один детсад. Так что наши покупатели смогут воспользоваться развитой учебно-воспитательной инфраструктурой.
Еще одной частью проекта, призванной обеспечить комфорт, будут просторные благоустроенные дворы, хорошо оборудованные для отдыха детей и взрослых и закрытые для автомобильного транспорта. При этом для автовладельцев будет создано достаточное количество машино-мест (суммарно 1685 единиц) в подземных и наземных паркингах. Кстати, на подземные парковки можно будет спуститься прямо на лифте (обычно такое решение характерно для объектов бизнес-класса). При благоустройстве планируется применение инновационных решений. Не буду пока рассказывать о том, что мы задумали, могу лишь сказать, что будут реализованы необычные для нашего города и проектов подходы, прежде всего с точки зрения эстетики.
ЖК «Новое Купчино» будет реализован в пять этапов. Площадь жилья в первом из них, самой большой очереди, составит около 43 тыс. кв. м. Ввод ее в эксплуатацию намечен в 2020 году. Остальные этапы планируется сдавать после этого с интервалом чуть меньше года. Таким образом, полностью завершить проект мы планируем до конца 2023 года.
Одной из ведущих тем обсуждения на прошедшем в Санкт-Петербурге III Инвестиционном форуме стала реализация проектов по схеме государственно-частного партнерства. Своим видением ситуации в кулуарах мероприятия поделился генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов.
- «Группа ЛСР» сравнительно недавно вышла в новую для себя сферу деятельности, реализуя проект модернизации и развития сети легкорельсового транспорта в Красногвардейском районе Петербурга в рамках концессии. Вы планируете продолжать работы в этом направлении?
- Отмечу, что и ранее наш холдинг принимал или принимает сейчас то или иное участие в ряде крупных городских инфраструктурных проектов. Это и Западный скоростной диаметр, и трасса М-11, и создание намывных территорий на Васильевском острове, и другие. В целом, мы готовы продолжать работать в этом направлении.
Надо отметить, что Петербург является одним из лидеров в России в сфере реализации проектов ГЧП, в частности, и в области транспортной инфраструктуры. Управление такими проектами требует формирования новых, современных подходов к проектному менеджменту, созданию команд, в которые будут входить представители и бизнеса, и города. У нас наработан такой опыт, и мы обладаем крупными ресурсами и мощностями для реализации таких проектов.
- Уже есть какие-то конкретные планы?
- Есть ряд перспективных предложений в этой области, поступивших в «Группу ЛСР» от различных инвесторов, консорциумов. В настоящее время мы их внимательно изучаем. Если предложения со стороны компаний и условия, поставленные правительством Петербурга по реализации этих проектов, покажутся нам выгодными, мы готовы принять в них участие. Говорить о конкретике пока рано, на данный момент в конкурсах в этой сфере наш холдинг не участвует.
- В свое время «Группа ЛСР» выражала заинтересованность в участии в проекте наземного метро, наподобие столичного МЦК. По нему есть подвижки?
- Мы уверены, что лидером подобного проекта, базирующегося на инфраструктуре РЖД, должны быть сами Российские железные дороги. Пока от них или от властей города сформированного предложения к нам в компанию не поступало. Если оно появится, мы, безусловно, его рассмотрим. При этом, по нашему мнению, для реализации столь крупномасштабного проекта необходимо консолидировать силы всего инвестиционного сообщества Петербурга, сформировать новый план развития транспортной инфраструктуры города, и уже на базе разработанной транспортной модели возможно создание аналога Московского центрального кольца, которое, действительно, доказало свою эффективность в ходе эксплуатации.
- Будут ли соблюдены сроки реализации проекта «частного трамвая» в Красногвардейском районе города?
- Напомню, что «Группа ЛСР» выступает в этом проекте, так сказать, в двух ипостасях: мы и миноритарные участники консорциума, который является концессионером проекта, и генеральные подрядчики по его реализации. Могу заверить, что договоренности по срокам, которые имеются с концедентом и правительством Петербурга, будут нами соблюдены. На сегодняшний момент у нас нет сомнений, что проект будет реализован к сентябрю 2019 года.
Сейчас на строительных участках делается все необходимое для этого. Первый из них – от станции метро «Ладожская» до Хасанской улицы, напомню, был введен в эксплуатацию еще весной этого года. Сейчас завершается работа еще по двум участкам: в сторону Ириновского проспекта от существующей трамвайной ветки и небольшой отрезок в районе Ладожского вокзала, который необходим, чтобы закольцевать движение трамвая. Они будут сданы в ближайшее время – на рубеже декабря этого года.
В первой половине следующего года будет введено в эксплуатацию новое трамвайное депо. Это, кстати, первый подобный объект, который был построен за постсоветское время. Оно будет оснащено самым современным оборудованием, включая возможность автоматического управления движением трамваев по территории депо. Также будут завершены работы по реконструкции путей на Гранитной улице. Ну и, как я уже говорил, к осени «Чижик» будет ходить по всем сетям, переданным в концессию.
Кстати
По словам начальника отдела перспективного развития Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Смольного Вячеслава Петрова, Петербургу не хватает бюджетных средств на полноценное развитие транспортной инфраструктуры. «Результаты исследований говорят о том, что для мегаполисов адекватный объем средств, направляемых на развитие транспортной инфраструктуры, составляет порядка 20-25% бюджета. Петербург на эти цели выделяет лишь около 15-16%. Соответственно, средств на полноценное развитие не хватает», - заявил он. Поэтому, резюмировал чиновник, город заинтересован в привлечении внебюджетного финансирования. Среди крупных инфраструктурных объектов, которые не обеспечены бюджетным финансирование и на которые желательно привлечь «внешние деньги», Вячеслав Петров назвал Восточный скоростной диаметр, реконструкцию Московского шоссе и трассы «Нарва», Южную широтную магистраль, строительство магистралей М-49 и М-32 и др.