Дмитрий Ходкевич: «Для нас переход на новые правила работы будет плавным»
«Группа ЛСР» запустила достаточно проектов, которые могут работать по так называемым «старым правилам». При этом в фокусе компании – проработка вопросов проектного финансирования для будущих объектов.
О планах работы застройщика в Петербурге и итогах I квартала мы беседуем с генеральным директором компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрием Ходкевичем.
– Дмитрий Вячеславович, согласно недавним сообщениям СМИ, «Группа ЛСР» не планирует в ближайшее время переводить свои проекты на банковское финансирование. С чем связано такое решение?
– В середине апреля о том, что компания не спешит финансировать новые проекты с помощью банковских кредитов, заявил генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов на конференции Сбербанка по девелопменту. Отмечу, что, согласно законодательству, все застройщики обязаны перейти на работу с проектным финансированием, и «Группа ЛСР» намерена четко следовать законодательным нормам. Другой вопрос – когда и по каким объектам. Законодатель предусмотрел переходный период. Так сложилось, что значительная часть проектов «Группы ЛСР» попадает в категорию объектов, критерии которых позволяют продолжить работу с ними по старым правилам. Поэтому для нас переход будет плавным.
– Сколько проектов в Петербурге вы сможете достроить по договорам долевого участия?
– Оценка может быть только примерной, но для Петербурга, полагаю, доля таких проектов составит около половины.
– Как выстраиваете работу с банками?
– Мы тесно взаимодействуем со всеми ведущими банками по вопросам получения финансирования на новые проекты. Понятно, что для выстраивания этого взаимодействия потребуется некоторое время. Иными словами, на «упаковку» первых проектов, которые будут реализовываться по новой схеме, уйдет больше времени. В законодательстве на сегодняшний день (и Министерство строительства РФ это признает) есть ряд недоработок, которые придется впоследствии устранять. Например, это вопрос отнесения затрат на себестоимость по строительству инженерных сетей, социальной инфраструктуры, находящихся за пределами земельного участка дорог и т. д. – всего того, что попадет или не попадет в объем проектного финансирования, которое будут выдавать банки. Особенно это актуально для проектов комплексного освоения территорий, где строительство инженерной инфраструктуры начинается раньше, чем собственно возведение жилья. Если проект большой, инфраструктуру надо строить сразу на всю территорию, а не «по чуть-чуть», чтобы ввести отдельный жилой корпус.
– Каковы результаты деятельности «Группы ЛСР» в I квартале текущего года?
– В целом по Группе в I квартале 2019 года продажи увеличились на 22%. Всего за три месяца было реализовано 187 тыс. кв. м жилья. В Петербурге продажи выросли на 2%, высокий спрос был на элитный комплекс «Русский дом», ЖК «Цивилизация», ЖК «Новая Охта». Всего в трех регионах за I квартал 2019 года было введено в эксплуатацию 40 тыс. кв. м жилья – это на 160% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Средняя стоимость недвижимости увеличилась на 20% и составила 113 тыс. рублей за 1 кв. м.
Начиная со II квартала мы вывели в Петербурге целый ряд новых корпусов в уже реализующихся наших проектах. Из новых крупных жилых комплексов, стартующих в этом году, хотелось бы отметить проект на намывных территориях Васильевского острова. Мы уже полностью завершили подготовку территории и готовы приступить к строительству и открыть продажи. В целом здесь будет возведено около 500 тыс. кв. м жилья. Компания взяла на себя обязательства по благоустройству набережной. Ее протяженность составит 2 км, а площадь благоустройства – 111 тыс. кв. м. Проект включает озеленение, создание пешеходной зоны, велосипедных дорожек, детских площадок и пляжной зоны. Мы надеемся, что эта зона станет местом отдыха не только жителей будущего жилого комплекса, но и всех горожан.
– Как введение проектного финансирования отразится на цене квадратного метра?
– На этот счет есть разные оценки, и я бы не стал называть общих цифр. Безусловно, на девелопера ложится дополнительная финансовая нагрузка, это отразится на цене, но в зависимости от особенностей проекта. Не будем забывать, что цена на рынке формируется с оглядкой на спрос. И сегодняшний уровень спроса вряд ли позволяет утверждать, что цены одномоментно и резко вырастут.
– «Группа ЛСР» заключила договор о завершении строительства ЖК «Охта Модерн». На каких условиях будет осуществляться достройка? Какой объем работ предстоит выполнить?
– Уже ни для кого не секрет: в марте «Группа ЛСР» подписала договор на достройку жилого комплекса «Охта Модерн», который возводится с 2004 года. В середине апреля мы вышли на строительную площадку. Разрешение на строительство продлено, теперь мы можем вести строительно-монтажные работы. Мы уже приступили к демонтажу конструкций, которые пришли в негодность, в планах – полная замена кровли, дополнительное обследование и перекладка внешних инженерных сетей. Летом планируется завершить благоустройство, а до конца года – завершить все работы на объекте.
Что касается условий, застройщик проходит процедуру банкротства, есть активы, которые будут реализованы. Мы находимся в первой очереди кредиторов и после продажи активов сможем получить компенсацию за свою работу.
– «Группа ЛСР» в благотворительных целях занимается возведением домов сопровождаемого проживания для людей с нарушениями интеллектуального и физического развития. В начале текущего года в Петербурге был сдан уже второй такой дом. Планируете ли развивать программу в дальнейшем?
– Действительно, этот дом, как и первый, располагается на территории жилого комплекса «Новая Охта» в Красногвардейском районе Петербурга. Программа, безусловно, будет продолжена. Проектирование следующего такого объекта идет в квартале «Цветной город», который реализует «Группа ЛСР». В планах – строительство подобных домов в Ленинградской области.
В этом году пилотными территориями реализации программы расселения аварийного жилья в Ленобласти объявлены Сиверское, Дружная Горка, Будогощь и Ивангород. Какие вопросы предстоит решать региональному оператору программы – ЛеноблАИЖК, – рассказал «Строительному Еженедельнику» директор агентства Евгений Рафалёнок.
– С января 2019 года в области стартует новая программа по расселению аварийного жилья. Какие параметры в нее заложены? Какой объем аварийного жилья предполагается расселить?
– Оператором программы будет выступать наша организация (Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования), а куратором программы – Комитет по строительству Ленинградской области.
Программа стартует в этом году и рассчитана до 2024 года включительно. В Ленинградской области за это время предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 12 млрд рублей, из которых 7,5 млрд рублей выделяются из федерального бюджета, 4,7 млрд – из областного. Расселение будет идти в купленные новые квартиры или построенные новые дома. Всего предполагается построить до 47 домов.
В текущем году программа стартует в четырех муниципальных образованиях Ленинградской области. Это МО «Сиверское городское поселение» (будет расселен 391 человек, построено 253 квартиры), МО «Дружногорское городское поселение» (300 человек, 139 квартир), МО «Будогощское городское поселение» (212 жителей, 114 квартир) и МО «Город Ивангород» (181 человек, 139 квартир).
– Почему программа начнется именно в этих муниципальных образованиях?
– Основным критерием отбора муниципальных образований является подготовка земельного участка в случае строительства дома или анализ существующей недвижимости в случае приобретения квартир на вторичном рынке.
Эти муниципалитеты на данный момент максимально подготовлены к старту программы. Здесь скорректированы генеральные планы и ПЗЗ, сформированы земельные участки с соответствующим назначением, получены разрешения на подключение коммуникаций.
При кажущейся простоте задачи для многих муниципалитетов это является серьезной проблемой. Лучше всего дела обстоят в районных центрах, где есть собственный отдел архитектуры и четкое представление о правилах подготовки градостроительной документации. В числе аутсайдеров – отдаленные территории области, где необходимые специалисты есть не всегда.
Предполагается, что за этот год еще десять муниципальных образований подготовят земельные участки. ЛеноблАИЖК готово вести консультационную работу с муниципалами и разъяснять, каким требованиям должны отвечать земельные участки.
– В каких случаях жилье будут строить, а в каких – покупать готовые квартиры?
– Выделение средств переселенцам на покупку готового жилья находится в ведении Комитета по строительству, ЛеноблАИЖК отвечает только за стройку. Какую форму выбрать, решает муниципальное образование, учитывая наличие или отсутствие необходимого количества квартир на вторичном рынке. Опыт прошлой программы показал, что здесь кроется немало сложностей: квартиры соответствующей площади на вторичном рынке подобрать удается не всегда, как, впрочем, и строительство 20-метровой двухкомнатной квартиры (взамен аналогичной расселяемой) по современным строительным нормам невозможно. Поэтому каждое муниципальное образование будет решать этот вопрос, исходя из индивидуальных потребностей.
– Сформирован ли полностью реестр аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года?
– Такой реестр сформирован давно, но его необходимо актуализировать. Это важный этап работы с муниципальными образованиями. Эту работу планируется завершить до середины февраля текущего года. С 2012 года уже прошло достаточно времени, у граждан могли изменится семейное положение, жилищная ситуация… Под требования программы они могут уже не подпадать. Для нас эта актуализированная информация также важна – на ее основе будет сформировано техническое задание на проектирование и строительство жилья. Окончание работ по проектированию намечено на 30 мая 2019 года.
Отмечу также, что с учетом сжатых сроков программы новые дома будут возводиться по технологии панельного домостроения. От начала строительства до передачи ключей переселенцам установлен предельный срок – два года. Соответственно, никакая другая технология, кроме панельной, обеспечить качественное строительство в столь сжатые сроки не может.
– Как ЛеноблАИЖК будет решать знакомые строителям сложности с подключением к сетям?
– Главная проблема – у большинства ресурсоснабжающих организаций отсутствуют тарифы на подключение к инженерным сетям. В этом плане с сетевыми организациями работать гораздо проще – их услуги тарифицированы, все регламенты работ прописаны. Но с остальными ресурсоснабжающими организациями возникает масса проблем, у каждой – свои условия. Администрация Ленинградской области активно работает над развитием единого регионального «Водоканала», но пока, к сожалению, он работает не во всех муниципальных образованиях.
Кроме того, администрациям муниципальных образований необходимо самостоятельно организовать прокладку инженерных сетей до границ участков. ЛеноблАИЖК, со своей стороны, готово сделать расчет нагрузок и потребностей, но мы не можем брать на себя строительство. Проблема тяжелая, присуща практически всем муниципальным образованиям региона. Многие вопросы придется решать «в ручном режиме». Например, в МО «Дружногорское городское поселение», чтобы построить дома, нужно возвести до 10 км напорного коллектора.
Еще одна проблема, напрямую не относящаяся к деятельности ЛеноблАИЖК, но весьма существенная для реализации программы расселения аварийного жилья в целом – снос аварийных домов. Это опять же обязанность муниципалитета. Причем программа не считается завершенной, если расселенный дом не снесен.
Непростой вопрос – передача квартир. Не секрет, что многие граждане в силу привычки нередко отказываются переезжать с обжитых мест, даже если им предлагают лучшие условия. Кроме того, время занимает и поиск людей – они могут переехать в другой регион, другую страну. Пока люди не выселены, к сносу домов также не приступить.
В совокупности решение этих проблем – титанический труд. Строительные вопросы, за которые отвечает ЛеноблАИЖК, – лишь одно звено в большой цепи.
– Какая подготовительная работа по реализации программы в упомянутых Вами муниципалитетах уже проведена?
– В Сиверском и Дружной Горке специалисты ЛеноблАИЖК до конца года уже успели осмотреть строительные площадки, а также получили уже градостроительную документацию и информацию о технических возможностях подключения домов к инженерным сетям.
Помимо уже упомянутой проблемы с коллектором, в Дружной горке есть сложности с отоплением и ливневой канализацией. Котельная новая, но сети изношены, и необходимое давление и температурный режим вряд ли смогут быть обеспечены. Ливневая канализация отсутствует.
В Сиверском серьезных проблем мы не выявили.
В Будогощи тоже есть своя сложность: котельная, к которой потенциально возможно подключение, требует реконструкции, она работает на мазуте, а оснастить дом блок модульной газовой котельной невозможно.
– Требования в очередной раз обновленного 214-ФЗ сильно усложняют работу ЛеноблАИЖК по программе? Удалось ли снять ограничение «Одно разрешение на строительство – один застройщик»?
– Администрация Ленобласти обратилась в Минстрой с просьбой поменять законодательство в этой части и сделать послабления для регионального оператора программы расселения аварийного жилья. Однако пока ограничение не снято. Мы намерены обойти это требование посредством создания дочерних предприятий. Конечно, это не очень удобно, ведь в пиковый момент будут строиться одновременно 32 дома.
В том же ключе можно рассматривать и требование о применении эскроу-счетов. В этом случае каждый из этих домов должен получить проектное финансирование. На мой взгляд, в Ленинградской области, в принципе, не так много строительных организаций, которые могут соответствовать новым критериям. А те компании, что соответствуют, трудно заинтересовать строительством отдельных домов в удаленных районах Ленобласти.
Мы не теряем надежду на то, что законодатель нас услышит.
Кстати
На прошлой неделе в ходе селекторного совещания с регионами в Министерстве строительства РФ было заявлено, что сводный реестр аварийного жилья по всей стране будет утвержден до 1 марта. В марте 2019 года в регионы поступит готовое постановление Правительства РФ с указанием лимитов финансовой поддержки и целевых показателей программы.
Одновременно в субъекты Российской Федерации будут направлены методические рекомендации с уточненными данными об условиях, сроках действия, способах расселения граждан и требованиях к проведению отбора муниципальных образований для реализации переселения.
После этого муниципальные образования Ленинградской области, которые заранее провели подготовительную работу, смогут запускать реализацию программы полным ходом.