Марк Окунь: «Проекты в «чистом поле» окончательно ушли в прошлое»
В апреле этого года инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» отметила юбилей – 25 лет на строительном рынке. Генеральный директор компании Марк Окунь – о том, с какими планами «Отделстрой» встречает четвертьвековой рубеж своей деятельности.
– Марк Леонидович, как «Отделстрой» планирует строить свою работу по текущим проектам в рамках новой схемы финансирования?
– Прежде всего, мы собираемся жить. Подстраиваться под изменения на рынке и в законодательстве нам не привыкать. Мы всегда находим приемлемое решение, которое позволяет нам продолжать возводить свои объекты и выполнять свои обязательства перед нашими покупателями.
Если говорить о конкретных проектах «Отделстроя», то «Новый Оккервиль» в Кудрово однозначно подпадает под критерии достройки по договорам долевого участия. Как только будет утверждена форма документов о готовности проекта строительства, в соответствии с недавно выпущенным постановлением, мы обязательно их подадим в уполномоченный орган.
Жилой комплекс бизнес-класса в Выборгском районе Петербурга – «Новый Лесснер», продажи в котором стартовали в прошлом году, – предполагает две очереди строительства. Возможно, первая очередь подпадет под предусмотренный законодательством необходимый процент готовности, поскольку у нас заключен договор с городской администрацией о строительстве и передаче объектов социальной инфраструктуры – детского сада и школы. Сейчас мы проводим определенные расчеты, исходя из тех формул, которые нам предложены. Вторая очередь «Нового Лесснера», к строительству которой планируется приступить через год, будет реализовываться по схеме эскроу-счетов и через работу с банками.
– Насколько готов работать с банками «Отделстрой»?
– Мы собираем информацию и проводим консультации, и, конечно, понимаем, что не все так однозначно, как представляли себе в Москве, когда создавали этот закон. Банки – это коммерческие организации, которые хотят работать с прибылью, и выбирать они будут экономически обоснованные проекты. И кредитовать застройщиков исходя из объемов продаж, а не средств, необходимых для строительства.
Но поскольку речи об отмене принятых решений нет и правила едины для всех, мы, безусловно, их будем выполнять. Новая схема финансирования однозначно приведет к увеличению себестоимости строительства, а значит, и конечной цены квадратного метра для покупателей. Минимум на величину стоимости банковского кредита, а это – 12–15%. Как следствие – доступность жилья существенно сократится.
– Каковы объемы строительства у «Отделстроя» в Кудрово сейчас?
– В 2018 году в «Новом Оккервиле» мы ввели в эксплуатацию четвертую очередь на 1592 квартиры общей площадью 76,7 тыс. кв. м. В 2019 году уже успели ввести пятую очередь на 962 квартиры общей площадью 43,6 тыс. кв. м. В конце 2019 планируем завершить строительство и сдать последнюю, шестую, очередь «Нового Оккервиля» на 1545 квартир площадью 68,5 кв. м. Так, в этом году объем ввода по проекту в Кудрово может достичь 112 тыс. кв. м. Это больше, чем в прошлые периоды, но так уж сложился наш строительный график. Также сейчас по программе «Стимул» в Кудрово мы возводим детский сад на 295 мест, который планируется ввести в эксплуатацию летом 2020 года. И сейчас готовим документацию для программы «Стимул» по еще одному объекту – второй школы на 1600 мест. Эта школа будет аналогичной той, что мы уже построили между третьей и пятой очередями «Нового Оккервиля» и которая функционирует уже четвертый год. Весь микрорайон «Новый Оккервиль» планируется завершить к 2022 году.
– Программа «Стимул» оправдывает свое название?
– Это существенное подспорье. Конечно, выкуп соцобъектов происходит не по рыночным ценам, мы получаем примерно 65–70% от понесенных затрат, но сам факт такой компенсации – безусловно, важен для успеха всего проекта. Это совместная работа властей и инвестора, которая позволяет строить социальные объекты. Для области – это решающий фактор. Рентабельность проектов здесь ниже, чем в городе. И востребовано жилье в области лишь в том случае, если оно дешевле на 20–25% городского. Себестоимость с введением эскроу-счетов увеличится на 15%. Совершенно понятно, что проекты в «чистом поле» окончательно уходят в прошлое.
– Как идут продажи по «Новому Лесснеру»?
– Мы уже продали около 15%, объем этот синхронизирован с объемом строительных работ. Напомню, в «Новом Лесснере» мы ведем строительство первой очереди. Это четыре жилых корпуса, с подземным и многоуровневыми паркингами, детским садом, медицинским центром и объектами сферы обслуживания. Мы уже выполнили нулевой цикл и вышли на возведение конструктива надземных этажей, всего примерно 15–20% от общего объема работ по первой очереди. В составе первой очереди в этом году также начнется строительство детского сада на 120 мест. Школа будет построена вместе со второй очередью проекта.
– Вблизи «Нового Лесснера» реализуются проекты других застройщиков. Вы следите за темпом работ у соседей?
– Мы, конечно, следим за ходом работ. Но мы хоть и конкуренты – однако добрые друзья. В целом, благодаря всем проектам, эта территория вдоль Выборгской набережной качественно преобразится. Станет респектабельной, красивой, современной, благоустроенной.
– Земельный рынок, возможно, пополнится интересными предложениями. Планируете нарастить земельный банк?
– Да, вероятно, что в конце этого – начале следующего года мы приступим к рассмотрению вариантов. Но сейчас земля слишком переоценена и не адекватна себестоимости проектов. Потребуется некоторое время для переоценки всеми участниками рынка текущей ситуации. В фокусе наших интересов – участки, близкие к центру города, в обжитых районах, поблизости от метро.
Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Центр экспертно-технического сопровождения» (СПбГБУ «ЦЭТС») исполняется 10 лет. Об истории организации, ее сегодняшнем дне и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал директор ГБУ Вечеслав Метёлкин.
– Вечеслав Михайлович, возглавляемой Вами организации исполняется 10 лет. С чего все начиналось?
– Наш Центр – это бюджетное учреждение, подведомственное Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, которую возглавляет в настоящее время Евгений Никифорович Ким. Причиной создания СПбГБУ «ЦЭТС» стали не очень приятные события, имевшие место в начале «нулевых» годов, когда получила широкое распространение практика уплотнительной застройки. И, естественно, строительные работы оказывали влияние на соседние дома, что было особенно опасно для исторической части города, где здания непосредственно примыкают друг к другу. Появились прецеденты настолько разрушительного воздействия, что городским властям приходилось даже принимать решения о расселении пострадавших домов с целью их ремонта.
Именно поэтому 29 августа 2008 года тогдашний губернатор Петербурга Валентина Ивановна Матвиенко подписала постановление городского правительства о создании нашей организации. Главной нашей задачей тогда был контроль за сохранностью зданий в центральной части города, которые попадают в зону влияния нового строительства. Наши специалисты осуществляли мониторинг работ и при выявлении критических, сверхнормативных значений их влияния на окружающую застройку извещали об этом наше головное ведомство – Госстройнадзор, который приостанавливал строительство. Затем обычно изыскивались решения, позволявшие вести стройку, снизив воздействие на соседние дома, и работы продолжались. Могу без ложной скромности сказать, что в том, что серьезных эксцессов в этой сфере с той поры в городе не было, а потенциальные проблемы были ликвидированы, так сказать, в зародыше, значительную роль сыграл именно ЦЭТС.
– Но сегодня ЦЭТС занимается не только мониторингом строительства в исторической части города…
– Совершенно верно. Наша организация не стояла на месте, а активно развивалась и расширяла сферу своей деятельности. Достаточно сказать, что при создании ЦЭТС его штатная численность составляла всего 9 человек и работа заключалась только в техническом сопровождении объектов, а сегодня в Центре трудятся 66 сотрудников – и число решаемых задач серьезно увеличилось. Кроме того, если изначально географически мы действовали только в центре, то сегодня – по всему Петербургу.
В ЦЭТС создана своя строительная лаборатория, оснащенная примерно 60 различными современными приборами измерения и контроля. С их помощью мы осуществляем проверку строительных материалов и конструкций (это и бетон, и металл, и кирпич, и кровельные материалы, и многое другое). Осуществляем геодезический контроль, замеряем уровень шума, контролируем динамическое воздействие на здания при строительстве по соседству и т. д.
Огромную работу проводит отдел геотехнического мониторинга, который возглавляет один из лучших в городе специалистов в этой области, один из разработчиков Территориальных строительных норм по геотехническому мониторингу – кандидат технических наук Лариса Михайловна Глозман. Эта структура решает как раз самую первую задачу, которая исторически стояла перед нашим Центром, – контроль за влиянием строительных работ на окружающие здания.
Отдел негосударственной экспертизы и анализа проектных решений, помимо работы с частными заказчиками, по заданиям Службы госстройнадзора осуществляет проверку обоснованности и допустимости изменений, внесенных в проектную документацию в процессе строительных работ на объекте, уже после прохождения экспертизы.
Наш отдел технического сопровождения и строительного контроля проводит обследование состояния зданий и сооружений. Много работает по контрактам с коммерческими компаниями. А по поручениям Госстройнадзора выполняет проверки на объектах строительства, по которым у инспекторов Службы возникли сомнения относительно качества производимых работ. С недавнего времени нами выполняются также проверки по объектам, которые по Градкодексу РФ не проходят экспертизу и, соответственно, не подлежат государственному строительному надзору (здания площадью до 1,5 тыс. кв. м, высотой не более трех этажей). По заданиям Госстройнадзора мы проводим проверку на предмет соответствия построенного выданному разрешению на строительство, после чего Служба выдает разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.
В этом году создан еще один отдел – по взаимодействию с межведомственными комиссиями, существующими в каждом районе Петербурга. Туда поступают проекты перепланировок, которые собственники или пользователи хотели бы осуществить в своем жилье. В нашу же задачу входит проверка этой документации, чтобы намеченные работы не повредили зданиям.
– Таким образом, ваши структуры работают не только по поручениям Госстройнадзора, но и на рынке…
– Да, уставом ГБУ предусмотрено, что Центр имеет право заниматься деятельностью, приносящей доход. Могу отметить, что работаем мы с прибылью, благодаря чему, собственно, и смогли развиваться, расширяться, осваивать новые сферы деятельности, приобретать для лаборатории современное оборудование и т. д.
Наши услуги на рынке весьма востребованы, в том числе и потому, что мы можем предложить заказчикам комплекс услуг по сопровождению строительства – от экспертизы проекта и первоначального обследования зданий окружающей застройки, с выявлением всех дефектов, до мониторинга геотехнической ситуации на объекте после его ввода в эксплуатацию. И все это своими силами, без привлечения субподрядчиков, поскольку имеется серьезный штат высококвалифицированных сотрудников и прекрасно оборудованная собственная лаборатория. Могу отметить, что после работы с нашими специалистами клиенты к другим обычно уже не обращаются.
– На каких объектах работал Центр?
– Их очень много, уже около сотни, и все перечислить нет возможности. Назову лишь несколько, самых, наверное, знаковых, известных всему городу. Это, например, торговый центр «Галерея» на Лиговском проспекте. На этом объекте мы осуществляли мониторинг состояния объекта культурного наследия «Дом Перцова», административного здания и перронов Московского вокзала. Очень сложная была стройка, приходилось останавливать работы, искать оптимальные технические решения, но в итоге все удалось сделать без заметного ущерба для окружающих зданий.
Похожий объект – торговый центр Stockmann, на углу Невского проспекта и улицы Восстания. Тоже большие сложности, самый центр города, непосредственная близость и исторических зданий, и вестибюля станции метро. И вновь приостанавливали работы, находили пути для снижения динамических воздействий на окружающие здания. Но все проблемы удалось решить. Мы даже в течение пяти лет после окончания строительства продолжали вести мониторинг влияния здания на окружающие дома, и никаких критических воздействий не выявили.
Еще один объект в самом центре Петербурга – станция метро «Адмиралтейская». Снова очень высокая плотность окружающей застройки, исторические здания, необходимость контролировать и минимизировать воздействие строительства (а ведь там были огромные подземные работы, включая проходку наклонного тоннеля для эскалаторов). Но и там никаких эксцессов мы не допустили.
Мы же вели мониторинг воздействия ремонтных работ на здании Малого Эрмитажа. При строительстве Западного скоростного диаметра ЦЭТС отслеживал влияние работ на объект наследия «Дача Дашковой». Ту же задачу выполняли на объекте «Группы ЛСР» на углу набережной Фонтанки и Невского проспекта, рядом с Домом журналиста. И везде наши специалисты помогли строителям избежать серьезных проблем.
– Какие Вы видите перспективные направления для дальнейшего развития?
– По большому счету, мы уже охватили практически весь круг работ, находящихся в сфере наших компетенций. В то же время останавливаться на достигнутом мы не собираемся. Я уже упоминал о создании в этом году нового отдела, а также о дополнительных функциях, порученных нам Госстройнадзором. Сейчас активно осваиваем эти направления.
Серьезную работу мы планируем вести в сфере совершенствования нашей деятельности, освоения новых технологий и методов, обеспечения лаборатории современными приборами и оборудованием. Кроме того, мы оцениваем перспективность освоения новых направлений работы.
– Чего бы Вы хотели пожелать сотрудникам Центра в преддверии 10-летия организации?
– Нашим специалистам я бы пожелал крепкого здоровья, активной жизненной позиции, плодотворной работы на благо ЦЭТС. Самому Центру хотелось бы пожелать не стоять на месте, а продолжать активное развитие, для чего все мы постараемся приложить необходимые усилия. Ну а всем участникам строительного процесса напоминаю, что ЦЭТС готов оказать высококвалифицированную профессиональную помощь при реализации самых сложных проектов.