Марк Окунь: «Проекты в «чистом поле» окончательно ушли в прошлое»
В апреле этого года инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» отметила юбилей – 25 лет на строительном рынке. Генеральный директор компании Марк Окунь – о том, с какими планами «Отделстрой» встречает четвертьвековой рубеж своей деятельности.
– Марк Леонидович, как «Отделстрой» планирует строить свою работу по текущим проектам в рамках новой схемы финансирования?
– Прежде всего, мы собираемся жить. Подстраиваться под изменения на рынке и в законодательстве нам не привыкать. Мы всегда находим приемлемое решение, которое позволяет нам продолжать возводить свои объекты и выполнять свои обязательства перед нашими покупателями.
Если говорить о конкретных проектах «Отделстроя», то «Новый Оккервиль» в Кудрово однозначно подпадает под критерии достройки по договорам долевого участия. Как только будет утверждена форма документов о готовности проекта строительства, в соответствии с недавно выпущенным постановлением, мы обязательно их подадим в уполномоченный орган.
Жилой комплекс бизнес-класса в Выборгском районе Петербурга – «Новый Лесснер», продажи в котором стартовали в прошлом году, – предполагает две очереди строительства. Возможно, первая очередь подпадет под предусмотренный законодательством необходимый процент готовности, поскольку у нас заключен договор с городской администрацией о строительстве и передаче объектов социальной инфраструктуры – детского сада и школы. Сейчас мы проводим определенные расчеты, исходя из тех формул, которые нам предложены. Вторая очередь «Нового Лесснера», к строительству которой планируется приступить через год, будет реализовываться по схеме эскроу-счетов и через работу с банками.
– Насколько готов работать с банками «Отделстрой»?
– Мы собираем информацию и проводим консультации, и, конечно, понимаем, что не все так однозначно, как представляли себе в Москве, когда создавали этот закон. Банки – это коммерческие организации, которые хотят работать с прибылью, и выбирать они будут экономически обоснованные проекты. И кредитовать застройщиков исходя из объемов продаж, а не средств, необходимых для строительства.
Но поскольку речи об отмене принятых решений нет и правила едины для всех, мы, безусловно, их будем выполнять. Новая схема финансирования однозначно приведет к увеличению себестоимости строительства, а значит, и конечной цены квадратного метра для покупателей. Минимум на величину стоимости банковского кредита, а это – 12–15%. Как следствие – доступность жилья существенно сократится.
– Каковы объемы строительства у «Отделстроя» в Кудрово сейчас?
– В 2018 году в «Новом Оккервиле» мы ввели в эксплуатацию четвертую очередь на 1592 квартиры общей площадью 76,7 тыс. кв. м. В 2019 году уже успели ввести пятую очередь на 962 квартиры общей площадью 43,6 тыс. кв. м. В конце 2019 планируем завершить строительство и сдать последнюю, шестую, очередь «Нового Оккервиля» на 1545 квартир площадью 68,5 кв. м. Так, в этом году объем ввода по проекту в Кудрово может достичь 112 тыс. кв. м. Это больше, чем в прошлые периоды, но так уж сложился наш строительный график. Также сейчас по программе «Стимул» в Кудрово мы возводим детский сад на 295 мест, который планируется ввести в эксплуатацию летом 2020 года. И сейчас готовим документацию для программы «Стимул» по еще одному объекту – второй школы на 1600 мест. Эта школа будет аналогичной той, что мы уже построили между третьей и пятой очередями «Нового Оккервиля» и которая функционирует уже четвертый год. Весь микрорайон «Новый Оккервиль» планируется завершить к 2022 году.
– Программа «Стимул» оправдывает свое название?
– Это существенное подспорье. Конечно, выкуп соцобъектов происходит не по рыночным ценам, мы получаем примерно 65–70% от понесенных затрат, но сам факт такой компенсации – безусловно, важен для успеха всего проекта. Это совместная работа властей и инвестора, которая позволяет строить социальные объекты. Для области – это решающий фактор. Рентабельность проектов здесь ниже, чем в городе. И востребовано жилье в области лишь в том случае, если оно дешевле на 20–25% городского. Себестоимость с введением эскроу-счетов увеличится на 15%. Совершенно понятно, что проекты в «чистом поле» окончательно уходят в прошлое.
– Как идут продажи по «Новому Лесснеру»?
– Мы уже продали около 15%, объем этот синхронизирован с объемом строительных работ. Напомню, в «Новом Лесснере» мы ведем строительство первой очереди. Это четыре жилых корпуса, с подземным и многоуровневыми паркингами, детским садом, медицинским центром и объектами сферы обслуживания. Мы уже выполнили нулевой цикл и вышли на возведение конструктива надземных этажей, всего примерно 15–20% от общего объема работ по первой очереди. В составе первой очереди в этом году также начнется строительство детского сада на 120 мест. Школа будет построена вместе со второй очередью проекта.
– Вблизи «Нового Лесснера» реализуются проекты других застройщиков. Вы следите за темпом работ у соседей?
– Мы, конечно, следим за ходом работ. Но мы хоть и конкуренты – однако добрые друзья. В целом, благодаря всем проектам, эта территория вдоль Выборгской набережной качественно преобразится. Станет респектабельной, красивой, современной, благоустроенной.
– Земельный рынок, возможно, пополнится интересными предложениями. Планируете нарастить земельный банк?
– Да, вероятно, что в конце этого – начале следующего года мы приступим к рассмотрению вариантов. Но сейчас земля слишком переоценена и не адекватна себестоимости проектов. Потребуется некоторое время для переоценки всеми участниками рынка текущей ситуации. В фокусе наших интересов – участки, близкие к центру города, в обжитых районах, поблизости от метро.
Заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин рассказал «Строительному Еженедельнику» о модернизации Киришского домостроительного комбината, входящего в холдинг. По словам девелопера, техническое перевооружение предприятия сделает его продукцию весьма востребованной на строительном рынке и удовлетворит все запросы заказчиков.
– Максим Владимирович, в связи с чем было принято решение о модернизации Киришского ДСК?
– Любое производственное предприятие требует регулярной модернизации и технического обновления. Особенно это касается строительной сферы, прогресс которой не стоит на месте. Для корпорации «ЛенРусСтрой», в которую входит Киришский ДСК, модернизация предприятия носит и стратегический характер. Она позволит снизить себестоимость выпускаемой продукции, повысить ее маржинальность и сделать весьма востребованной у других игроков строительного рынка.
Аргументирую, с чем связан такой наш оптимистичный прогноз. Дело в том, что российская строительная отрасль сейчас серьезно меняется. Это связано и с последними поправками в 214-ФЗ, и с обязательным переходом к 2020 году на проектное финансирование строительства жилых объектов, которое, кстати, мы у себя уже задействовали. В связи со всеми этими нововведениями уже совсем скоро девелоперский рынок изменится, все его игроки встанут на одну стартовую линию. Составляющими успешности строительных проектов будут быстрота, надежность, качество. Застройщики остро ощутят и без того высокую конкуренцию на рынке. Многими из них будут пересмотрены решения о том, как развивать тот или иной проект. По нашим прогнозам и прогнозам независимых экспертов, следует ожидать, что объемы панельного домостроения в ближайшее время будут расти, так как именно панель позволяет в короткие сроки возвести многоэтажный жилой дом.
Причем особо востребованной будет продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и непосредственно приобретателя наших квартир. «ЛенРусСтрой» намерен делать ставку на модернизации производства Киришского ДСК и предложить продукцию, привлекательную для других игроков рынка.
– Что технологически нового вы готовы будете предложить?
– После проведения модернизации мы сможем изготавливать совершенно разные по высоте, ширине и длине панели. Новые производственные технологии помогут подстроить их размер под любые запросы клиентов. Допустим, если они захотят в своих проектах высокие потолки, то конструкции под них мы достаточно легко и быстро сможем сделать.
Панели Киришского ДСК позволят создавать любые планировки помещений, в том числе такие, что не доступны пока типовому панельному домостроению. Фактически возведение домов из наших панелей по своему конструктиву будет близко к монолитному строительству, при котором возможны любые планировки, но наша продукция позволит вести строительство в более короткие сроки. Я бы сравнил весь процесс с собиранием домиков в конструкторе «Лего».
Кроме того, нашим заказчикам мы сами сможем подсказать наиболее интересные планировочные идеи помещений. Фактически клиент сможет приобрести дом «под ключ» с минимальными затратами на его проектирование. Уже сейчас на сайте Киришского ДСК заказчик может выбрать планировочные решения панельных домов и рассчитать цену. В будущем, конечно, вариантов планировок будет значительно больше.
На мой взгляд, наш модернизированный ДСК должен стать фабрикой производства продукции, имеющей множество готовых решений, которые упрощают и оптимизируют строительство.
– В предлагаемых вами планировках квартир вы намерены ориентироваться и под запросы покупателей?
– Без знания текущих потребностей граждан далеко не уедешь. Поэтому прежде чем начать строить, важно провести маркетинговое исследование, понять, каким видят свое жилье потенциальные покупатели. У разных возрастных групп они свои. Также запросы граждан могут отличаться в зависимости от типа, класса жилья, его локации, построенных поблизости других жилых объектов.
В своих проектах мы уже ориентируемся на такие исследования, советуем это делать и нашим коллегам. Такой анализ рынка, может быть, стоит немалых денег, но он с лихвой окупится на стадии реализации жилищного проекта, так как девелопер понимает, для кого он строит.
– Каков технологически самый сложный этап модернизации предприятия?
– На мой взгляд, самое сложное – это разместить оборудование нового поколения на действующих площадях. Возможно, проще было бы снести завод и построить новый, но мы считаем, что он должен продолжать работать. Сейчас мы определяемся с изготовителем нового оборудования. Уже съездили в Китай, были в Германии, Финляндии, посмотрели российских производителей.
– В целом каков ожидаемый объем инвестирования в модернизацию?
– Приблизительная сумма инвестиций составляет 400 млн рублей. Модернизацию мы хотим провести поэтапно в течение 5 лет. Этапы мы разбили таким образом, чтобы они, завершая определенный цикл преобразований, не влияли на следующий, не тормозили производственный процесс.
Хочу добавить, что модернизация Киришского ДСК включает в себя не только замену оборудования, но и переход предприятия на энергоэффективное производство, требующее замены инженерных коммуникаций, котельной и многого другого. Это поможет снизить затраты на себестоимость нашей продукции, что также положительно отразится на ее конкурентных свойствах.
– На Ваш взгляд, каково будущее малоэтажного панельного домостроения?
– Перспективы отличные. Многие насытились жизнью в многоэтажных домах и уже задумываются о том, чтобы перебраться в малоэтажку. Полагаю, что в ближайшие 5-10 лет начнется бум на такой вид жилья. «ЛенРусСтрой» уже занимается двумя такими малоэтажными проектами. В перспективе, думаю, что их будет больше. Как и в строительстве типовых жилых домов, для малоэтажного строительства будут актуальны вопросы быстроты и качества.
– Можно ли говорить о том, что производственный спад на рынке удобен по времени для модернизации предприятий?
– Это действительно так. Чаще всего именно в ограниченных условиях цейтнота можно реализовать наиболее эффективные решения по дальнейшему развитию предприятия или компании. Кризис помогает пересмотреть какие-то моменты в текущей деятельности организации, избавиться от тормозящих элементов. Поэтому при правильно выстроенной стратегии с умом модернизированное в период неблагоприятной ситуации на рынке предприятие быстрее принесет прибыль его собственникам.
Справка
Киришский домостроительный комбинат – одно из старейших и динамично развивающихся строительных предприятий Ленинградской области. Образован в 1969 году. За годы своей деятельности предприятие возвело более 570 домов, свыше 2 млн кв. м жилья. В 2009 году КДСК вошел в корпорацию «ЛенРусСтрой». В настоящее время производственная мощность комбината составляет 160 тыс. кв. м жилья в год в крупнопанельном исполнении и 60 тыс. кв. м – по сборно-монолитной технологии.