Марк Окунь: «Проекты в «чистом поле» окончательно ушли в прошлое»
В апреле этого года инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» отметила юбилей – 25 лет на строительном рынке. Генеральный директор компании Марк Окунь – о том, с какими планами «Отделстрой» встречает четвертьвековой рубеж своей деятельности.
– Марк Леонидович, как «Отделстрой» планирует строить свою работу по текущим проектам в рамках новой схемы финансирования?
– Прежде всего, мы собираемся жить. Подстраиваться под изменения на рынке и в законодательстве нам не привыкать. Мы всегда находим приемлемое решение, которое позволяет нам продолжать возводить свои объекты и выполнять свои обязательства перед нашими покупателями.
Если говорить о конкретных проектах «Отделстроя», то «Новый Оккервиль» в Кудрово однозначно подпадает под критерии достройки по договорам долевого участия. Как только будет утверждена форма документов о готовности проекта строительства, в соответствии с недавно выпущенным постановлением, мы обязательно их подадим в уполномоченный орган.
Жилой комплекс бизнес-класса в Выборгском районе Петербурга – «Новый Лесснер», продажи в котором стартовали в прошлом году, – предполагает две очереди строительства. Возможно, первая очередь подпадет под предусмотренный законодательством необходимый процент готовности, поскольку у нас заключен договор с городской администрацией о строительстве и передаче объектов социальной инфраструктуры – детского сада и школы. Сейчас мы проводим определенные расчеты, исходя из тех формул, которые нам предложены. Вторая очередь «Нового Лесснера», к строительству которой планируется приступить через год, будет реализовываться по схеме эскроу-счетов и через работу с банками.
– Насколько готов работать с банками «Отделстрой»?
– Мы собираем информацию и проводим консультации, и, конечно, понимаем, что не все так однозначно, как представляли себе в Москве, когда создавали этот закон. Банки – это коммерческие организации, которые хотят работать с прибылью, и выбирать они будут экономически обоснованные проекты. И кредитовать застройщиков исходя из объемов продаж, а не средств, необходимых для строительства.
Но поскольку речи об отмене принятых решений нет и правила едины для всех, мы, безусловно, их будем выполнять. Новая схема финансирования однозначно приведет к увеличению себестоимости строительства, а значит, и конечной цены квадратного метра для покупателей. Минимум на величину стоимости банковского кредита, а это – 12–15%. Как следствие – доступность жилья существенно сократится.
– Каковы объемы строительства у «Отделстроя» в Кудрово сейчас?
– В 2018 году в «Новом Оккервиле» мы ввели в эксплуатацию четвертую очередь на 1592 квартиры общей площадью 76,7 тыс. кв. м. В 2019 году уже успели ввести пятую очередь на 962 квартиры общей площадью 43,6 тыс. кв. м. В конце 2019 планируем завершить строительство и сдать последнюю, шестую, очередь «Нового Оккервиля» на 1545 квартир площадью 68,5 кв. м. Так, в этом году объем ввода по проекту в Кудрово может достичь 112 тыс. кв. м. Это больше, чем в прошлые периоды, но так уж сложился наш строительный график. Также сейчас по программе «Стимул» в Кудрово мы возводим детский сад на 295 мест, который планируется ввести в эксплуатацию летом 2020 года. И сейчас готовим документацию для программы «Стимул» по еще одному объекту – второй школы на 1600 мест. Эта школа будет аналогичной той, что мы уже построили между третьей и пятой очередями «Нового Оккервиля» и которая функционирует уже четвертый год. Весь микрорайон «Новый Оккервиль» планируется завершить к 2022 году.
– Программа «Стимул» оправдывает свое название?
– Это существенное подспорье. Конечно, выкуп соцобъектов происходит не по рыночным ценам, мы получаем примерно 65–70% от понесенных затрат, но сам факт такой компенсации – безусловно, важен для успеха всего проекта. Это совместная работа властей и инвестора, которая позволяет строить социальные объекты. Для области – это решающий фактор. Рентабельность проектов здесь ниже, чем в городе. И востребовано жилье в области лишь в том случае, если оно дешевле на 20–25% городского. Себестоимость с введением эскроу-счетов увеличится на 15%. Совершенно понятно, что проекты в «чистом поле» окончательно уходят в прошлое.
– Как идут продажи по «Новому Лесснеру»?
– Мы уже продали около 15%, объем этот синхронизирован с объемом строительных работ. Напомню, в «Новом Лесснере» мы ведем строительство первой очереди. Это четыре жилых корпуса, с подземным и многоуровневыми паркингами, детским садом, медицинским центром и объектами сферы обслуживания. Мы уже выполнили нулевой цикл и вышли на возведение конструктива надземных этажей, всего примерно 15–20% от общего объема работ по первой очереди. В составе первой очереди в этом году также начнется строительство детского сада на 120 мест. Школа будет построена вместе со второй очередью проекта.
– Вблизи «Нового Лесснера» реализуются проекты других застройщиков. Вы следите за темпом работ у соседей?
– Мы, конечно, следим за ходом работ. Но мы хоть и конкуренты – однако добрые друзья. В целом, благодаря всем проектам, эта территория вдоль Выборгской набережной качественно преобразится. Станет респектабельной, красивой, современной, благоустроенной.
– Земельный рынок, возможно, пополнится интересными предложениями. Планируете нарастить земельный банк?
– Да, вероятно, что в конце этого – начале следующего года мы приступим к рассмотрению вариантов. Но сейчас земля слишком переоценена и не адекватна себестоимости проектов. Потребуется некоторое время для переоценки всеми участниками рынка текущей ситуации. В фокусе наших интересов – участки, близкие к центру города, в обжитых районах, поблизости от метро.
Проектное финансирование – вполне рабочий инструмент, и при правильном использовании банковского продукта можно достичь ставки 5-6% на период строительства, считает заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. О перспективах отмены долевого строительства он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Максим Владимирович, пока все только «предвкушают» проектное финансирование, «ЛенРусСтрой» уже активно работает в этом направлении. Расскажите о своем опыте оформления проектных денег.
– Проектное финансирование не является новостью для рынка. Еще в 2000-е ряд строительных компаний работали в этом направлении. Например, одной из первых была компания «ТЕМП», которая активно привлекала в строительство банковские средства. Не перестали работать с банками застройщики и сегодня.
Что касается перспектив отмены долевого строительства, то, на мой взгляд, для строительных компаний это в целом ничего не изменит – они строили и будут строить, несмотря на все перипетии законодательства. Гораздо важнее, что в новых условиях будут делать банки, ведь именно они создают модель взаимоотношений. Основываясь на опыте «ЛенРусСтрой», могу сказать, что оформление проектного финансирования у нас заняло полтора года. Из них примерно год ушел на то, чтобы доказать банку, что наши схемы взаимоотношений с подрядчиками легитимны и прозрачны. В этом не менее 50% успеха.
Другие 50% успеха – понятная финансовая модель, по которой работает застройщик. Нужно быть полностью прозрачными и четко представлять себестоимость строительства, а также цену продажи квартир на перспективу хотя бы на один-два года вперед. Это весьма непросто, потому что рынок очень подвижен – и покупатели часто поддаются паническим настроениям.
«Вишенка» на этом торте – кредитный комитет, пройти который – отдельная сложная задача.
Резюмируя, могу сказать, что проектное финансирование – вполне рабочий инструмент. И при правильном использовании банковского продукта можно достичь ставки 5-6% на период строительства.
– Схема будет жизнеспособной, когда работа с банками станет обязательным условием для компаний?
– В том виде, в котором проектное финансирование существует сейчас, через три года оно существовать не сможет. Сегодня банк финансирует максимум 60% строительства, а откуда должен застройщик привлечь остальные средства? Учитывая, что застройщик должен иметь определенный размер уставного капитала и при этом отчислять взносы в различные фонды, собственные средства в таком случае будет подтвердить затруднительно. Я думаю, что новая схема также будет предусматривать привлечение средств дольщиков.
Даже если нафантазировать, что банк будет готов кредитовать стройку в стопроцентном объеме, я с трудом представляю, как будут созданы и как будут работать огромные структуры по контролю качества строительства и правильности расходования средств в самих банках. Генеральный директор строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Яковлевич Кваснюк – руководитель с огромным опытом, работавший в сфере строительства еще в советское время, – отмечает, что в СССР стройка велась только через банк. В те времена было централизованное государственное управление, и единственным заказчиком было государство, которое устанавливало единые правила. В системе сегодняшних рыночных отношений такие схемы не работают. Если государство на законодательном уровне утвердит проектное финансирование, тем самым оно будет вмешиваться в свободные рыночные отношения. К сожалению, ничего хорошего для рынка это обычно не сулит.
Рынку нужны понятные правила и сроки. Даже если новая схема будет предполагать использование средств дольщиков и эскроу-счетов, все равно решение о выделении этих средств остается за банками.
– Государство получит мощный рычаг управления и контроля, но хватит ли средств на все российские стройки?
– Потребуются триллионы рублей. Я предполагаю, что работать с проектным финансированием смогут не более 5 крупнейших российских банков, то есть системообразующие банки с государственным капиталом. Скорее всего, государство будет их субсидировать, чтобы проектное финансирование смогло развиваться в достаточном объеме.
– Как Вы считаете – может быть, стоило пойти по пути дальнейшего совершенствования 214-ФЗ, а не рубить с плеча отменой «долевки»?
– На мой взгляд, сфера жилищного строительства избыточно зарегулирована. Создается впечатление, что 99% строительных компаний заведомо являются мошенниками и приходят на рынок только для того, чтобы похитить деньги дольщиков. Видимо, по этому лекалу и создаются все законодательные барьеры в последние годы. А ведь 90% всех строительных компаний – вполне приличные и вынуждены вечно подстраиваться под новые и новые требования.
По-моему, нас всех должны волновать более серьезные вещи – то, что доходы населения падают, что закредитованность населения перед банками растет. Ставка в 6% по ипотеке – это прекрасно, но за счет каких средств эта семья будет жить? Почему никто не думает о растущем ипотечном «пузыре»? Мне кажется, что законодатели сосредоточили свою интеллектуальную мощь совсем не на тех проблемах.
– От вопросов о «судьбах мира» давайте перейдем к конкретным проектам. Ваша компания реализует проект комплексного освоения территории ЖК «Новое Горелово» в поселке Новогорелово Ломоносовского района. Срок сдачи – 2025 год. Весьма далекий горизонт планирования в наше неспокойное время…
– В 2016 году мы завершили строительство жилого микрорайона на 400 тыс. кв. м в Горелово. Жилой комплекс полностью построен и заселен, насыщен объектами социальной инфраструктуры: детские сады и пункт врачей общей практики. Кроме того, городу уже переданы земельные участки под строительство школы и детского сада. В Новом Горелово будет построено еще порядка 400 тыс. кв. м. В марте текущего года мы сдадим первую очередь.
Для проектов комплексного освоения территорий особенно важен вопрос выполнения взаимных обязательств. Свои обязательства мы выполняем. Нам важно, чтобы город или область поспевали за нами в части возведения инфраструктуры. Здесь мы зачастую являемся заложниками определенной рассинхронизации, несовпадения масштабов. Государство мыслит проектами на десятилетия вперед, на тысячи гектаров. Наш горизонт планирования, как Вы сказали, несколько скромнее – 5-10 лет, до 50-100 га. Это разные денежные формации, разные программы развития, разная скорость принятия решений. Государство, в отличие от бизнеса, структура негибкая. Но во всем этом есть одно «но». Если развиваются строительство, логистика и инфраструктура – значит, город живет, в противном случае все стагнирует.
– Ваш проект в Новом Горелово – участник знаменитой областной программы «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– Нет, мы не являемся пока участниками этой программы. Это решение было продиктовано различными причинами. Вместе с тем, мы понимаем, что без соцобъектов реализация комплексных проектов невозможна, и мы рассматриваем возможность участия в программах возведения соцобъектов, в том числе и федеральных. Учитывая то обстоятельство, что градостроительные нормативы меняются с завидной регулярностью, мы всегда закладываем в проекте определенный бюджет для решения дополнительных вопросов. Но при этом, как и многие застройщики сегодня, мы работаем на пределе своей маржинальности.
– Рынок нестабилен, требования покупателей изменчивы, у Вас стройка на десятилетие вперед. Вы готовы менять свой продукт, подстраиваясь под обстоятельства?
– Как бы ни менялись внешние обстоятельства, для строителя всегда должен быть важен клиент. Сегодня рынок высококонкурентен, перед покупателем – огромный выбор предложений. Поэтому именно на этом участке идет настоящая война, а не в сфере законодательных изменений и банковского финансирования. Конечно, с течением времени проекты меняются. И наш проект в поселке Новогорелово по своему функционалу и наполнению значительно отличается от прошлых. Мы переходим на новый качественный и количественный уровень. Краеугольным камнем всех комплексных проектов стало создание комфортной среды. Мы не делаем ничего сверхъестественного – увеличиваем вариативность планировок, создаем закрытые дворы, паркинги, проводим благоустройство, контролируем поток арендаторов на первых этажах. Эти вопросы решают все застройщики, но каждый по-своему, по мере своих текущих задач и возможностей.