Игорь Янукович: «В полную силу программа ускоренной замены лифтов не заработала»
Региональный представитель Национального Лифтового Союза по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович рассказал «Строительному Еженедельнику» об итогах работы компании в прошлом году, проблемах и перспективах программы ускоренной замены лифтов, актуальных рыночных трендах.
– Игорь Станиславович, для начала традиционный вопрос: с какими результатами компания закончила 2018 год?
– В целом, несмотря на все сложности в лифтовой отрасли, год для нас можно считать успешным. Мы стараемся, чтобы каждый год компания прирастала – в опыте, компетенциях, услугах, числе сотрудников. И прошлый год не стал исключением.
Мы продолжили участие в программе ускоренной замены лифтов: доделали небольшой объем работ, оставшийся с 2017 года (всего по итогам тендеров позапрошлого года мы заменили 230 лифтов из общего числа 430), а также приняли участие в новых конкурсах и выиграли ряд контрактов. В целом результаты были несколько скромнее, чем годом ранее: по ним мы меняем 101 лифт. К настоящему моменту эта работа находится в завершающей стадии.
Поскольку в целом программа представляется нам интересной, в этом году мы также планируем принять участие в тендерах, о чем уже сообщили в Жилищный комитет и региональный Фонд капремонта. Для нас это возможность расширить бизнес, увеличить объем заказов, дозагрузить наши мощности, поскольку определенный резерв существует. У программы, конечно, есть своя специфика, деньги подрядчик получает с рассрочкой, но для крупных компаний, с запасом финансовой устойчивости, она, на мой взгляд, весьма перспективна.
Всего за 2018 год «МЛМ Нева трейд» установила 422 лифта в 10 районах Петербурга (всего в городе было заменено 789 лифтов).
– «МЛМ Нева трейд» активно участвует в программе ускоренной замены лифтов. Как Вы оцениваете результаты ее реализации?
– Чтобы говорить о результатах реализации программы, нужно сделать шаг назад и разобраться с ситуацией в лифтовом хозяйстве страны, которая эту программу породила. Много уже говорилось, что в целом положение очень сложное. В России, по итогам 2018 года, в жилых домах работает 443 тыс. лифтов. Из них, согласно требованиям Технического регламента стран Таможенного союза, к 2020 году должны быть приведены в соответствие требованиям безопасности или заменены около 110 тыс. лифтов. Соответственно, в среднем по стране нужно менять примерно 25% лифтов.
Если же спуститься на региональный уровень, ситуация будет весьма различная. В Москве, например, доля лифтов, нуждающихся в замене, составляет порядка 10%. Учитывая возможности столичного бюджета, это вполне посильная задача. А в некоторых небогатых регионах этот показатель может достигать 50%, при том, что финансовых ресурсов, чтобы исправить положение, у местных властей совсем немного. Вот для них-то программа ускоренной замены лифтов, в рамках которой подрядчики за свои или привлекаемые средства выполняют работы, а бюджет расплачивается с ними с рассрочкой на 3 года, стала очень серьезным подспорьем.
В Петербурге, по данным Жилищного комитета на конец 2018 года, всего около 44 тыс. лифтов, из которых примерно 10,5 тыс. выработали свой ресурс. К сожалению, в последние годы объем работ по замене лифтов заметно снизился. В начале 2010-х годов ежегодно менялось 1,5–2 тыс. машин. Рекорд был зафиксирован в 2014 году – 2014 лифтов. Затем этот показатель пошел на снижение: сначала до 1,3–1,5 тыс. лифтов, а в 2018–2019 годы – около 900 машин. То есть можно констатировать падение темпов более чем в два раза. При этом нужно понимать, что число лифтов, выработавших ресурс, не статично. Места, где выполнена замена лифтов, выбывают из «проблемной зоны», но она ежегодно пополняется примерно на 1 тыс. единиц оборудования, отслуживших свой срок. Соответственно, чтобы число машин, требующих замены, сокращалось, нужно менять более 1 тыс. штук, чего в последние годы не происходит. А значит, масштаб проблемы не снижается. По данным на 2012 год, в замене нуждалось примерно 13 тыс. машин. Таким образом, за 7 лет их число снизилось меньше чем на 20%, несмотря на все усилия, которые прилагала отрасль.
Отсюда можно сделать ряд выводов. Во-первых, программа ускоренной замены лифтов, безусловно, нужна; для многих регионов она стала серьезным источником привлечения средств в эту сферу. Во-вторых, она не везде смогла заработать в полную силу и не обеспечила опережающие темпы замены оборудования. В-третьих, исходя из масштаба существующих проблем, в подавляющем большинстве регионов (даже в сравнительно благополучном Петербурге) требования Техрегламента Таможенного союза к 2020 году выполнены не будут.
– Ускоренная замена лифтов началась и в домах со спецсчетами. Заинтересованы ли вы в участии в ней?
– Действительно, если раньше программа ускоренной замены касалась только лифтов в домах, вносящих плату за капремонт в рамках схемы «общего котла» регионального оператора капремонта, то теперь она получила распространение и для тех домов, которые собирают взносы на индивидуальных спецсчетах. Таких объектов в среднем по стране примерно 6–7%. Если экстраполировать эти данные на Петербург, то таких лифтов с учетом износа в 25% – примерно 500–600 шт. А это еще одна ниша для расширения нашей работы.
Необходимость замены оборудования в домах со спецсчетами имеется. Между тем, это одна из самых дорогостоящих опций во всем перечне работ по капремонту (только стоимость лифта достигает 1 млн рублей). И соответственно, накопить нужную сумму взносами с одного объекта достаточно сложно. Если сначала люди об этом не задумывались, то теперь серьезность вопроса стала очевидна.
Результатом стало распространение практики ускоренной замены и на такие дома. Там иные условия; в частности, нет общих параметров договора. Поскольку очень многое зависит от конкретного ТСЖ, числа собственников жилья, платежной дисциплины и ряда иных факторов, соглашения носят индивидуальный характер. Кроме того, срок рассрочки достигает 5 лет. С другой стороны, практикуется частичное авансирование работ. Пока такие примеры есть только в Москве, но, думаю, вскоре они появятся и у нас, и мы должны быть к этому готовы. Об этом мы также сообщили в Жилищный комитет.
– В России в 2018 году впервые за несколько лет выросла средняя цена лифта. В чем причины этого тренда? Есть ли риск, что из-за роста цен объем замены лифтов уменьшится?
– Действительно, рост средней цены лифта в России по итогам 2018 года достиг 14,4%. Причины тренда – в общеэкономических факторах: рост налогов, повышение издержек производителя, траты на техническое перевооружение заводов, инфляция. Между тем, с 2014 года, когда начались кризисные явления, цены практически не менялись. Сегодня, когда экономическое положение относительно стабилизировалось, производители лифтов получили возможность скомпенсировать накопившееся проседание по рентабельности своей деятельности, не рискуя повышением цен обвалить рынок. Думаю, что процесс роста цен уже исчерпал потенциал.
В то же время надо признать, что на подрядчиков, работающих в лифтовой отрасли, эти процессы оказали достаточно негативное влияние, поскольку, в отличие от производителя, они не могут повысить оплату своих услуг. При том, что сейчас проводятся тендеры, условия которых определялись еще при старой цене лифтов, рентабельность деятельности исполнителей госзаказа заметно снизится. Однако, не думаю, что в долгосрочной перспективе рост стоимости оборудования окажет негативное влияние на программы замены. Дело в том, что тарифы сборов на капремонт также подросли. Соответственно, средств на то, чтобы скомпенсировать увеличение стоимости лифтов, должно хватить.
– Новым законом введена административная ответственность за нарушение требований безопасного использования и содержания лифтов. Ваш взгляд на новацию?
– Чтобы понимать ситуацию, и в этом вопросе нужно немножко отступить назад. Было принято решение с 2013 года вывести лифты из числа опасных производственных объектов.
Следствием этого стало то, что за эксплуатацию этого оборудования стали браться компании-однодневки, не имеющие квалифицированного штата, опыта проведения работ, необходимого оборудования. Хуже того, поскольку экономика у таких структур была совсем иная, чем у серьезных игроков отрасли, новички могли позволить себе демпинговать на тендерах и выигрывать заказы – хотя и не обеспечивали затем надлежащего качества работ. В результате началось резкое увеличение аварийных ситуаций, в том числе и со смертельным исходом. По статистике, в 2010 году погибло 2 человека, в 2011-м – 4, в 2012-м – 1, зато после введения новой схемы: в 2013-м – уже 12 человек, в 2014 – 14.
Для решения проблемы прежде всего в 2017 году был возвращен надзор, также уже в этом году были внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях. Введена ответственность за нарушение требований безопасного содержания и эксплуатации лифтов. Если речь идет о небольших нарушениях требований, то предусмотрен штраф на должностные лица в размере 2–5 тыс., а на юрлица – 20–40 тыс. рублей. Если же в результате нарушения создается угроза аварийной ситуации или причинения вреда жизни и здоровью, штраф для должностных лиц увеличивается до 20–30 тыс. рублей (или дисквалификация на срок 1–1,5 года), для юрлиц – до 300–350 тыс. (или приостановление деятельности на срок до 90 суток).
Я в целом позитивно отношусь к новации, считаю, что она позволит очистить рынок от недобросовестных компаний. Те же, кто захочет продолжить бизнес, должны будут повысить производственную культуру. А главное – безопасность пользования лифтами для людей существенно возрастет.
Как преобразуют внешние факторы структуру строительного рынка и в чем это отражается на конечном продукте застройщиков, мы беседовали в кулуарах ПМЭФ-2018 с генеральным директором Группы компаний «КОРТРОС» Станиславом Киселевым.
- В ближайшее время схема договоров долевого участия должна уйти с рынка недвижимости. На смену ей придет новый инструмент – схема проектного финансирования. Мнения застройщиков по поводу необходимости и эффективности работы по новой схеме сильно разнятся. Какую позицию занимаете вы?
- Правила игры обозначены, им надо следовать. Каких-либо существенных изменений в нашей работе - в темпах, подходах , качественных характеристиках, не произойдёт. ГК «Кортрос» остается системным, ответственным застройщиком, и с этого пути не свернет. Новые законодательные изменения накладывают весьма серьезные ограничения на финансовую деятельность застройщика. Но для нас, как крупного федерального игрока с понятным всем брендом, взаимодействие с банками и проектное финансирование проблемой не является.
Например, свой флагманский проект в Екатеринбурге – район «Академический» мы до 2016 года развивали в логике продажи готового жилья.
Другое дело, что предоставление финансовым структурам, которые только опосредованно влияют на строительный рынок, таких широких полномочий, - вряд ли можно считать эффективным решением, обычно это только вредит рынку.
Все установленные буквой закона требования направлены на то, чтобы ликвидировать недобросовестных застройщиков. Но в действительности таковых немного. Покупатель стал более требователен, он может позволить себе выбирать, и те застройщики, что ошиблись с локацией, позиционированием продукта или столкнулись с непорядочностью генподрядчиков, стали испытывать серьезные проблемы. Новое законодательство загоняет в жесткие рамки всех – как добросовестных, так и недобросовестных застройщиков. Это неизбежно отразится на динамике строительства, ценах на жилье.
Если уж мы говорим о санации рынка в целом, странно принимать законы, которые касаются только застройщиков. На рынке взаимодействуют большое количество участников – это и риэлторы, и банки, и страховщики, и генподрядные организации. На рынке генподряда сегодня масса серьезных проблем. Мы часто сталкиваемся с необходимостью замены подрядчиков в процессе строительства из-за неудовлетворительного качества работ, срыва сроков поставки материалов и оборудования, нехватки инженерного состава, и т.д.
Если уж санировать, тогда всех, кто находится в этой лодке. Не стоит забывать и о государственных контролирующих и экспертных организациях, которые проводят экспертизу и выдают разрешения на стройку. Когда одних «контролируют» по полной программе, а другие могут существовать в иных реалиях, - это не приведет к оздоровлению рынка.
- Есть мнение, что норма «один застройщик – одно разрешение на строительство», сделает невозможной реализацию проектов КОТ..
- Я бы не стал категорично это утверждать. Скорее эта норма создаст бардак в головах покупателей, которые в одном проекте вынуждены будут иметь дело с десятком различных дочерних юридических лиц одного застройщика. Но совершенно очевидно, что застройщики с этим требованием вполне в состоянии справиться и есть все возможности для организационно-правовой обвязки этой истории.
- Вслед за внешними изменениями как, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменится рынок строительства в ближайшую пятилетку?
- Он изменится принципиально. Мы уже наблюдаем эти тектонические процессы. Я почти уверен в том, что по составу рынок обновится процентов на 70. Мы услышим новые имена, увидим новые подходы. Рынок оставит только те структуры, которые строительством занимаются профессионально. Именно по этой причине, девелоперским бизнесом вряд ли начнут заниматься банки, несмотря на серьезные к тому подвижки в законодательстве. Это может произойти в краткосрочной перспективе, но вряд ли станет определяющим трендом на длительный период.
- А как изменится продукт?
- Если говорить о макроподукте: застройщики будут прилагать все больше усилий для создания комфортной среды, уделять больше внимания развитию транспортной и социальной инфраструктуры в застраиваемых районах. Так, в «Академическом» мы в этом году завершаем строительство проспекта Сахарова – многополосной, масштабной, «якорной» магистрали района.
Занимаемся благоустройством Преображенского парка, его площадь – 40 га, - он станет точкой притяжения не только для жителей района, но и всех жителей Екатеринбурга.
Медицинский кластер района уже обрел реальные очертания. Первый жилой комплекс в составе кластера появится в начале следующего года. Все необходимые решения с точки зрения размещения там медицинских учреждений администрацией Екатеринбурга уже приняты.
На уровне микропродукта: значительные изменения происходят в плане совершенствования эргономики жилого и общественного пространства, технологий озеленения, инфраструктуры дворов, детских и спортивных площадок. Мы отчетливо понимаем как растут требования покупателей со временем, и в каждой последующей очереди предлагаем новые решения.
- В Петербурге ГК «Кортрос» реализует проект премиум-класса. Эксперты говорят, что элитная недвижимость не отличается удовлетворительными показателями продаж в последнее время..
- Не буду скрывать, ожидания были другими, ведь мы начинали проект Royal Park в несколько иных экономических реалиях. Рынок меняется с каждым годом, и то, что казалось нормальным результатом пару лет назад, сегодня таковым уже может не являться. Однако то, что сегодня мы предлагаем в проекте Royal Park , дает нам полную уверенность, что он будет успешно реализован. Мы уже на финишной прямой с точки зрения строительной готовности, в июне текущего года закачиваем стройку на объекте.
Наше петербургское отделение сработало на отлично, качественные характеристики Royal Park превзошли все ожидания, - и по архитектурным, и дизайнерским находкам, и по инженерным решениям. Это достойный объект как для Петровского острова, так и Петербурга.
- «Кортрос» планировал расширить портфель проектов в Петербурге.
- Такие планы всегда есть, и во всех регионах присутствия ГК «Кортрос», не только в Петербурге. Мы внимательно изучаем рынок, и не намерены останавливаться на единственном проекте, как и ограничиваться только премиум-классом. В планах у «Кортроса» развитие новых проектов и в других регионах России. Так, в феврале на Сочинском инвестиционном форуме был презентован проект застройки бывшего аэропорта на востоке Ростова-на-Дону.
В прошлом году мы ставили перед собой цель серьезно заявить о себе в Москве. И достигли этой цели – сегодня в столичном регионе мы реализуем 4 проекта, два из которых – особенно масштабны и амбициозны. Первый – это жилой комплекс бизнес-класса «Дом Серебряный бор» на улице Живописной. Этот комплекс мы возводим рядом с лесопарком, и очень бережно относимся к строительству, стараясь не повредить экологию зеленого массива.
Второй проект - комплекс жилых небоскрёбов HEADLINER. Это первое в столице жилье «высотного» формата, проект пользуется заметным спросом. Мы проводим порядка 50 сделок в месяц, что является лидирующим показателем для этой локации.
2018 год стал для строительного рынка РФ годом перемен. 1 января вступил в силу первый пакет поправок в законодательство о долевом строительстве, а 1 июля – вступит и второй. Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов уверен, что все перемены – к лучшему, а компаниям, твердо стоящим на ногах, бояться нечего.
– В этом году вступил в силу целый пакет поправок в строительное законодательство. Рынок освоился к работе в новых условиях?
– Я бы разделил все изменения, касающиеся Госстройнадзора, на две составляющие. Первая касается непосредственно проектирования и прохождения экспертиз: речь идет о новых требованиях к оформлению проектной документации и порядку прохождения экспертизы. Вторая касается изменений в 214-ФЗ. Требования к застройщикам существенно выросли, а с 1 июля – возрастут еще сильнее.
Новое законодательство упорядочивает работу рынка, строительство становится более прозрачным и понятным. Это делается для того, чтобы выдавить с рынка откровенных мошенников и просто слабых игроков, которые не в состоянии выполнить обязательства перед дольщиками. Строительство – серьезная деятельность, от качества возведенных объектов зависят жизнь и здоровье людей, а также благополучие окружающей среды, а уж если речь идет о привлечении средств граждан, то на девелоперов ложится огромная ответственность. Так что заниматься строительством должны только те компании, которые твердо стоят на ногах и располагают всеми необходимыми ресурсами для своевременной реализации проектов. У таких проблем как не было, так и не будет.
Что касается каких-то технических моментов приведения документации в требуемый законодательством вид, то мы всегда готовы помочь застройщикам: проводим обучающие семинары и всегда готовы дать консультацию по любому вопросу.
– Приспособилось ли Ваше ведомство к работе в новых условиях?
– Да. Поправки в законодательство – это требования не только к застройщикам, но и к нам. Ведь благодаря электронному документообороту можно проследить, когда документ загрузился, когда его взяли в работу, когда вернули. Полная прозрачность. Но я бы не сказал, что работать стало сложнее, просто пришлось перераспределить силы и обязанности. Поскольку теперь выдача разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию осуществляется только в электронном виде, у нас освободились руки для более детального изучения документов, которые предоставляют застройщики.
– Сегодня одна из самых больших проблем рынка недвижимости в стране – долгострои и обманутые дольщики. Как Ваше ведомство участвует в решении этой проблемы?
– Это одна из самых важных задач, которая стоит перед Госстройнадзором. Мы подготовили две законодательные инициативы, которые уже обсуждаются на заседаниях рабочих групп областного Законодательного собрания, а затем они будут направлены в Государственную Думу РФ.
Мы предлагаем внести изменения в 214-ФЗ, которые облегчат передачу долгостроев новому инвестору до банкротства компании, которая не справилась со своими обязанностями. Ведь банкротство застройщика отдаляет время завершения объекта на годы. И мы никогда не хотим никого банкротить. Если вкратце, то мы хотим обязать застройщиков в течение пяти дней после годовой просрочки первоначальных сроков сдачи объекта обратиться к своим дольщикам с призывом организовать ЖСК и передать объект этому кооперативу. Если же застройщик этого не сделает, то у контролирующих органов должно быть право ликвидировать эту компанию.
Кроме того, мы поддерживаем введение уголовной и административной ответственности за нецелевое использование застройщиком денежных средств граждан. Поправки в УК предусматривают также и норму о том, что нарушитель должен быть приговорен к обязательным работам на срок до 360 часов, либо к году исправительных работ, либо к двум – принудительных работ, или же лишению свободы до двух лет. При этом с нарушителя должна сниматься уголовная ответственность, если он возместил ущерб или достроил объект.
– В Ленобласти разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию выдает не только Госстройнадзор, но и муниципальные власти. На рынке бытует мнение, что из-за непрофессионализма вторых происходит множество нарушений. На Ваш взгляд, мог бы Госстройнадзор самостоятельно решать судьбу всех строящихся объектов области?
– Я бы не стал утверждать, что у небольших проектов, которые находятся в ведении муниципалитетов, все очень плохо, но проблемы, безусловно, бывают. Так, иногда приходится отменять выданные разрешения на строительство. Я думаю, если расширить штат, то Госстройнадзор справится с выдачей разрешительной документации на все объекты недвижимости региона. Подобная инициатива уже озвучивалась в правительстве региона, но поддержки не получила.
Пока же Госстройнадзор по мере сил помогает муниципальным властям: мы проводим обучающие семинары, контролируем и проверяем документацию.
– Законодательное собрание Ленобласти в очередной раз обсуждает поправки в закон № 38 «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство». На Ваш взгляд, стоит ли расширять перечень объектов, строительство которых не надо согласовывать?
– Мы поддерживаем поправки в 38-й закон, и я лично когда-то участвовал в разработке этого акта. Как показывает опыт ведомства, на рынке множество ситуаций, когда наше участие только усложняет жизнь строителям. Например, если собственник предприятия на своей земле решает построить какой-нибудь склад или ангар, то зачем ему разрешение при наличии государственной экспертизы? Или к чему Госстройнадзору согласовывать установку трансформаторных подстанций? Их, как правило, привозят в разобранном виде, собирают на месте, и потом Ростехнадзор дает допуск на эксплуатацию. Зачем заставлять бизнес получать дополнительные документы?
Подчеркну, что список объектов, которым не нужны разрешения Госстройнадзора, формируется исходя из опыта работы ведомства и общероссийской практики.
– Не все районы Ленобласти обеспечены инфраструктурой. При этом были зафиксированы случаи, когда застройщик изначально строил амбулаторию или детский центр, но в итоге продавал помещения под коммерческую инфраструктуру. Какие меры принимает Госстройнадзор?
– К сожалению, несколько подобных случаев действительно было, но мы вовремя среагировали, провели «воспитательную беседу» с застройщиками и нашли способ борьбы: теперь мы обязываем компании указывать назначение объекта в техническом плане помещений, что не дает возможность ввести дом с изменением назначения этих площадей.
– Президентский указ о необходимости строить 120 млн кв. м жилья в год многие игроки строительного рынка считают невыполнимым. Вы согласны с этим?
– В Ленобласти живут около 1,8 млн человек, при этом в прошлом году в нашем регионе было сдано более 2,5 млн кв. м жилья. Так что наш регион выполняет указ президента по вводу одного квадратного метра жилья на одного жителя. Если так будет поступать каждый регион, то эта цифра не за горами.
– Вам не кажется, что столь выдающиеся цифры объясняются тем, что это, по сути, заготовки «жирных времен»? Ведь львиную долю введенных квадратных метров обеспечивают гигантские проекты, запущенные много лет назад.
– Конечно, сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости не сравнима с той, что была в 2012–2014 годах, однако строительство жилья не прекратилось, и при правильном распределении усилий и расстановке приоритетов цифра в 120 млн кв. м вполне реалистична.
– И многочисленные изменения в законодательство не повлияют на объемы ввода жилья?
– Если застройщик не может работать в новых законодательных условиях, то он должен уйти с рынка. У крупных компаний, которые твердо стоят на ногах, проблем нет и не предвидится. Я в этом не сомневаюсь. Небольшое «проседание» в объемах строительства, возможно, и будет из-за поправок в 214-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля этого года, однако коллапса мы не ожидаем