Роман Рыбаков: «Проектное сообщество в России – на грани катастрофы»
Председатель Совета Ассоциации проектных организаций «Союзпетрострой-Проект» Роман Рыбаков – об итогах десятилетия саморегулирования в проектной сфере.
Среди тех, кто так или иначе имеет отношение к саморегулированию в строительной отрасли, популярен лозунг «Саморегулирование состоялось!». Сегодня, подводя итоги 10-летней деятельности СРО, я намереваюсь проанализировать ситуацию в проектировании и наши вечные проблемы. Напомню, что основная идея саморегулирования – уменьшение надзора со стороны государства, что должно способствовать снижению избыточных административных барьеров для развития бизнеса. Кроме того, саморегулирование призвано повысить уровень дисциплины, так как ответ за срыв договорных обязательств несут члены СРО коллективно. Подводя итоги прошедшего десятилетия, приходится признать, что кроме замены лицензирования реформа практически ничего не дала ни отдельным СРО, ни их членам.
Система саморегулирования оказалась несовершенна
Тем не менее, большинство СРО добросовестно выполняет свои функции. Система для строительства оказалась несовершенна, но она приносит определенную пользу, например, аккумулируя средства на счетах коммерческих банков. Саморегулирование существенно почистило конкурентную среду и, главное, довело большинство проектных организаций до некоего шаблона в рамках заданных критериев. При этом наши действия не приблизили достижение поставленных перед институтом саморегулирования целей, но и не ухудшили ситуацию.
У строителей виноваты проектировщики
Все эти годы АПО «Союзпетрострой-Проект» вне зависимости от накладываемых рамок пыталась выявлять проблемы проектировщиков и как-то влиять на их решение. Что касается выявления проблем, то мы кое-чего достигли. Что же касается их решения, то здесь у нас просто «глас вопиющего в пустыне». Его не слышат ни законодатели, ни власть предержащие.
Последнее время стало обычным во всех бедах строительства винить качество проектной документации. Надо признать – претензии зачастую обоснованны и подтверждены прокурорскими проверками. Из-за ошибок в расчетах, подгонок, неучтенных требований нормативно-технической документации, а то и откровенной халтуры проектировщиков строительные компании несут огромные потери. Основываясь на результатах проверок, глава Минстроя РФ Владимир Якушев не так давно заявил: «Проектное направление в строительной отрасли России сегодня находится на низком уровне. За последние годы количество компаний, которые четко могут выполнять проектные работы, к сожалению, на рынке уменьшилось, и сегодня реализация проектов зачастую тормозится именно из-за плохого проектирования». При этом радует, что министр напомнил, что успех строительства на 80% зависит от качества проектирования. Но вот статистику министру наверняка сообщили по результатам строительства гособъектов, доступ к которым ограничен жесткостью действующего законодательства.
Бедственное положение самих проектировщиков
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев поставил задачу: «Количество проектных институтов, которые качественно могут проектировать, должно в России вырасти в разы. Проектную отрасль нужно поднимать на совершенно другой уровень».
На самом деле проектное сообщество России способно и готово разрабатывать качественную проектную продукцию. Вот только нет сегодня другого вида экономической деятельности, который был бы настолько нестабилен и малодоходен, как проектирование. Более того, мое личное мнение: проектное сообщество в России на грани катастрофы. Большая часть проектных организаций (в их числе малые предприятия) находится в бедственном положении, а многие уже ушли с рынка.
«Сложилась парадоксальная ситуация, – говорит президент НОПРИЗ Михаил Посохин, – особенно при переходе к проектному финансированию и расчетам всего жизненного цикла. Доля затрат на проектирование в общем объеме расходов на строительство снижается катастрофически. Однако мировая практика показывает: чем выше доля затрат на проектирование, тем точнее и качественнее происходит строительство, тем ниже эксплуатационные расходы. Если сравнивать в цифрах, то труд самого квалифицированного проектировщика по стоимости не многим отличается от оплаты работы штукатура, и это при том, что их правовая ответственность за результаты и качество выполненных работ несопоставимы. Динамика стоимости проектно-изыскательских работ свидетельствует о стабильном снижении расценок на этот вид деятельности, и эта негативная тенденция отражает в целом падение спроса на профессионализм и компетенции специалистов в этом сегменте строительной сферы».
Легко проследить отношение власти к труду проектировщиков – ежегодный инфляционный коэффициент Минстроя на проектные работы в последние годы падает. Старшее поколение, прошедшее надежную школу проектных институтов, уходит из активного проектирования; ведущие проектные институты мельчают или исчезают; в вузах обучение на проектировщиков не проводится. Подавляющее большинство выпускников идет на стройку или в менеджеры. Ни одна проектная организация не может позволить держать у себя полный комплект специалистов по всем видам проектирования. Это объясняется нестабильной загрузкой и в обязательном порядке вынуждает пользоваться аутсорсинговыми услугами, очень распространенными среди успешных компаний мира. Но это возможно только при достаточном уровне заработной платы.
Верю, что законодатели и правительство в ходе реформ хотели сделать что-то хорошее, хотя их, наоборот, просили вообще не вмешиваться. Между тем проблемы проектных организаций можно охарактеризовать словами: «Как найти работу? Как начать ее, если нашел? И как закончить, чтобы получить деньги?» При этом речь не идет о собственно процессе профессионального проектирования, с которым мы справляемся самостоятельно.
2017-й год, несмотря на исторические параллели, не принесет революций строительному рынку, считает генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему малоэтажные комплексы гораздо интереснее многоэтажек.
– Александр Владимирович, в начале нового года принято подводить итоги минувшего. Каким был 2016-й для Navis Development Group? Какие планы и прогнозы на текущий год?
– Мне очень нравится по поводу построения прогнозов одна шутка: в декабре 1916 года вряд ли кто мог предсказать события 1917-го. Надеюсь, грядущее столетие революции останется исключительно в исторической плоскости и не ознаменуется реальными потрясениями.
Если серьезно – конкуренция среди застройщиков очень высока, ситуация в экономике не обещает нашей отрасли бурный рост. Но при этом есть стабильный спрос, внушают оптимизм отчеты публичных компаний. Думаю, что год будет ровным и пройдет под знаком сокращения проектов застройщиков в Ленобласти и увеличения их интереса к Петербургу. Эта тенденция будет нарастать. Это видно по тому, как компании формируют свои земельные банки, как перераспределяется в целом спрос.
Результатами 2016 года мы довольны, они оказались позитивнее, чем мы изначально предполагали. Однако нет предела совершенству, можно и нужно работать лучше. В плане продаж минувший год для нас был непростым, мы вывели на рынок два абсолютно новых проекта комплексного освоения территорий. Это проекты малоэтажной застройки «Европейские пригороды» – ЖК «Шотландия» в Агалатовском поселении и «Итальянский квартал» в Романовском поселении. Первые очереди КОТ – это всегда тяжелый этап, связанный с возведением инженерных сетей, которые приходится строить на полный объем вводимых площадей проекта в целом. Кроме того, на этапе вывода проекта на рынок велика составляющая маркетингового продвижения. Поэтому мы надеемся пожать плоды наших трудов в ближайшем будущем, но в целом довольны результатом продаж минувшего года.
Хочу отметить, что рынку очень помогла ипотека с господдержкой. В структуре наших сделок более половины идет с ипотекой. И есть тенденция в минувшем году, которая нас удивила, – основной объем покупательского спроса пришелся на летние месяцы, а не на осень, как бывало обычно. Найти этому рациональное объяснение непросто, но, возможно, это была волна ранее отложенного спроса.
– Отмена субсидирования ипотеки может сильно повлиять на динамику продаж?
– Может. Сейчас о продлении уже собственных льготных ипотечных программ заявил ряд крупных банков, и прежде всего – «Сбербанк». Это хорошо, потому что именно на «Сбербанк» приходится почти половина выдаваемых ипотечных кредитов. Плохо, что менее крупные банки не смогут поддержать ипотеку – и это, конечно, скажется на рынке. В какой мере скажется? Поживем – увидим.
– Какой из стартовавших проектов – «Шотландия» или «Итальянский квартал» – оказался успешнее?
– Сравнивать их напрямую не совсем корректно. Несмотря на то, что они вышли под единым, абсолютно новым форматом – «Европейские пригороды», который мы создали и долго «раскручивали, – эти проекты находятся в разных весовых категориях. Так, «Итальянский квартал» мы отнесли к классу «эконом», проводим соответствующую ценовую политику, спрос на квартиры здесь ощутимо выше. ЖК «Шотландия» обладает всеми характеристиками полноценного комфорт-класса. Мы запроектировали квартиры с террасами, каминами. Сейчас средняя цена квадратного метра в проекте составляет 74 тыс. рублей. Мы хотим получить большую маржинальность, и продажи здесь идут в более спокойном темпе.
Замечу, что, когда мы только фантазировали на тему малоэтажного жилья в петербургских пригородах, один из наших слоганов звучал как «В два раза дешевле, чем в городе», но сейчас мы между собой шутим – «В полтора раза дороже, чем в ПриКАДье». Настал момент, когда мы конкурируем не ценой, а качеством нашего продукта.
– Почему Вы сосредоточились на малоэтажном формате? Не проще ли построить 25-этажку в популярном Кудрово?
– Многоэтажная застройка – это скучно. Кроме того, в этом плане нам никогда не догнать индустриальных гигантов, вроде «ЛСР». Да и конкурировать с проектами-миллионниками абсолютно бессмысленно. У нас уже есть опыт в реализации малоэтажного проекта – наш первый жилой комплекс в Ленобласти был реализован в поселке Щеглово. В то, что он будет весьма успешным, мало кто верил. Но этот формат нашел своих покупателей, идея оказалась востребованной рынком. Сейчас мы ставим перед собой амбициозную задачу – стать лидерами в малоэтажном формате.
Малоэтажными проектами, причем довольно качественно, занимается целый ряд петербургских застройщиков, но они, в отличие от нас, не делают это основным направлением бизнеса. Маркетинговая работа, которую мы ведем для улучшения качества наших проектов, позволяет нам идти на шаг впереди конкурентов.
– Что для Вас является решающим фактором для выбора места реализации проекта?
– Выбор места любая уважающая себя компания основывает на серьезных маркетинговых исследованиях. Мы не исключение. Вопрос номер один – транспортная инфраструктура. И ЖК «Шотландия», и ЖК «Итальянский квартал» находятся на основных магистралях: на Дороге Жизни и Новоприозерском шоссе. Кроме того, транспортная доступность «Итальянского квартала» подкреплена железнодорожным сообщением – на электричке до Финляндского вокзала 40 минут. Мы никогда не задумывались о возможностях этого вида транспорта, пока не провели исследование среди покупателей квартир в проекте «Щегловская усадьба». Учитывая серьезное расстояние – до города 17 км – многие жители «Щегловской усадьбы» обходятся без автомобиля. Они ездят на работу в Петербург на электричках.
Вопрос номер два – возможность получения реальных технических условий. Для Ленинградской области это имеет первостепенную актуальность. В регионе нет единого «Водоканала», все ресурсоснабжающие организации представляют собой разрозненные структуры, которые принадлежат муниципальным образованиям. Конечно, можно получить техусловия в любом месте, дело в цене вопроса, которая может поставить реализацию всего проекта под сомнение. В этой связи мне кажется очень правильным и своевременным решение Правительства области об обязательном подтверждении реальности выданных техусловий, без чего не может быть получено разрешение на строительство.
– Насколько увеличила компания земельный банк за истекший год? Планируется ли старт новых проектов?
– Мы сейчас ведем переговоры о покупке двух земельных участков на юге города под реализацию малоэтажных проектов общей площадью примерно 350 тыс. кв. м. Скорее всего, сделки закроем до конца года. Предложение качественных земельных участков в городе весьма ограничено. Те, кто говорят о больших объемах перспективной застройки, имеют в виду неподготовленные земельные участки. Мы активно рассматриваем предложения, но качественных вариантов очень немного.
Сейчас много рассуждают о перспективах «серого пояса», но эта тема достигнет пика своей актуальности лишь тогда, когда будут «утрясены» вопросы с Генеральным планом Петербурга. А это случится не ранее, чем через два года. Входить в такие проекты сейчас рано.
– По информации некоторых СМИ, компании Navis предлагали поучаствовать в достройке проблемного долгостроя – ЖК «Ванино»…
– Да, мы просчитываем возможность участия в этом проекте. Проблема ведь не в достройке самого объекта, а в обретении общего языка с предыдущими собственниками комплекса и его дольщиками. Сразу скажу – очень много рисков, это не бизнес-проект, а социальная нагрузка.
– Как развивается ситуация с постановкой на кадастровый учет ЖК «Созвездие»?
– До 1 февраля текущего года ЖК «Созвездие» получит документы о постановке на кадастровый учет. В конце прошлого года мы исправили все замечания Кадастровой палаты.
Цифра: 350 тыс. кв. м жилья планирует возвести NDG на двух земельных участках на юге города