Роман Рыбаков: «Проектное сообщество в России – на грани катастрофы»
Председатель Совета Ассоциации проектных организаций «Союзпетрострой-Проект» Роман Рыбаков – об итогах десятилетия саморегулирования в проектной сфере.
Среди тех, кто так или иначе имеет отношение к саморегулированию в строительной отрасли, популярен лозунг «Саморегулирование состоялось!». Сегодня, подводя итоги 10-летней деятельности СРО, я намереваюсь проанализировать ситуацию в проектировании и наши вечные проблемы. Напомню, что основная идея саморегулирования – уменьшение надзора со стороны государства, что должно способствовать снижению избыточных административных барьеров для развития бизнеса. Кроме того, саморегулирование призвано повысить уровень дисциплины, так как ответ за срыв договорных обязательств несут члены СРО коллективно. Подводя итоги прошедшего десятилетия, приходится признать, что кроме замены лицензирования реформа практически ничего не дала ни отдельным СРО, ни их членам.
Система саморегулирования оказалась несовершенна
Тем не менее, большинство СРО добросовестно выполняет свои функции. Система для строительства оказалась несовершенна, но она приносит определенную пользу, например, аккумулируя средства на счетах коммерческих банков. Саморегулирование существенно почистило конкурентную среду и, главное, довело большинство проектных организаций до некоего шаблона в рамках заданных критериев. При этом наши действия не приблизили достижение поставленных перед институтом саморегулирования целей, но и не ухудшили ситуацию.
У строителей виноваты проектировщики
Все эти годы АПО «Союзпетрострой-Проект» вне зависимости от накладываемых рамок пыталась выявлять проблемы проектировщиков и как-то влиять на их решение. Что касается выявления проблем, то мы кое-чего достигли. Что же касается их решения, то здесь у нас просто «глас вопиющего в пустыне». Его не слышат ни законодатели, ни власть предержащие.
Последнее время стало обычным во всех бедах строительства винить качество проектной документации. Надо признать – претензии зачастую обоснованны и подтверждены прокурорскими проверками. Из-за ошибок в расчетах, подгонок, неучтенных требований нормативно-технической документации, а то и откровенной халтуры проектировщиков строительные компании несут огромные потери. Основываясь на результатах проверок, глава Минстроя РФ Владимир Якушев не так давно заявил: «Проектное направление в строительной отрасли России сегодня находится на низком уровне. За последние годы количество компаний, которые четко могут выполнять проектные работы, к сожалению, на рынке уменьшилось, и сегодня реализация проектов зачастую тормозится именно из-за плохого проектирования». При этом радует, что министр напомнил, что успех строительства на 80% зависит от качества проектирования. Но вот статистику министру наверняка сообщили по результатам строительства гособъектов, доступ к которым ограничен жесткостью действующего законодательства.
Бедственное положение самих проектировщиков
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев поставил задачу: «Количество проектных институтов, которые качественно могут проектировать, должно в России вырасти в разы. Проектную отрасль нужно поднимать на совершенно другой уровень».
На самом деле проектное сообщество России способно и готово разрабатывать качественную проектную продукцию. Вот только нет сегодня другого вида экономической деятельности, который был бы настолько нестабилен и малодоходен, как проектирование. Более того, мое личное мнение: проектное сообщество в России на грани катастрофы. Большая часть проектных организаций (в их числе малые предприятия) находится в бедственном положении, а многие уже ушли с рынка.
«Сложилась парадоксальная ситуация, – говорит президент НОПРИЗ Михаил Посохин, – особенно при переходе к проектному финансированию и расчетам всего жизненного цикла. Доля затрат на проектирование в общем объеме расходов на строительство снижается катастрофически. Однако мировая практика показывает: чем выше доля затрат на проектирование, тем точнее и качественнее происходит строительство, тем ниже эксплуатационные расходы. Если сравнивать в цифрах, то труд самого квалифицированного проектировщика по стоимости не многим отличается от оплаты работы штукатура, и это при том, что их правовая ответственность за результаты и качество выполненных работ несопоставимы. Динамика стоимости проектно-изыскательских работ свидетельствует о стабильном снижении расценок на этот вид деятельности, и эта негативная тенденция отражает в целом падение спроса на профессионализм и компетенции специалистов в этом сегменте строительной сферы».
Легко проследить отношение власти к труду проектировщиков – ежегодный инфляционный коэффициент Минстроя на проектные работы в последние годы падает. Старшее поколение, прошедшее надежную школу проектных институтов, уходит из активного проектирования; ведущие проектные институты мельчают или исчезают; в вузах обучение на проектировщиков не проводится. Подавляющее большинство выпускников идет на стройку или в менеджеры. Ни одна проектная организация не может позволить держать у себя полный комплект специалистов по всем видам проектирования. Это объясняется нестабильной загрузкой и в обязательном порядке вынуждает пользоваться аутсорсинговыми услугами, очень распространенными среди успешных компаний мира. Но это возможно только при достаточном уровне заработной платы.
Верю, что законодатели и правительство в ходе реформ хотели сделать что-то хорошее, хотя их, наоборот, просили вообще не вмешиваться. Между тем проблемы проектных организаций можно охарактеризовать словами: «Как найти работу? Как начать ее, если нашел? И как закончить, чтобы получить деньги?» При этом речь не идет о собственно процессе профессионального проектирования, с которым мы справляемся самостоятельно.
В начале ноября текущего года суд ввел процедуру банкротства застройщика проблемного объекта «Силы природы» в Мурино — ЖСК «Муринское -1». Процесс пошел согласно плану администрации Ленинградской области по завершению домов. «Строительный Еженедельник» поговорил с директором ЛеноблАИЖК Евгением Рафаленком о том, как его структура планирует достраивать комплекс.
— Евгений Аркадьевич, власти региона поручили достроить и передать квартиры трем тысячам пайщиков «Сил природы » своим двум дочерним структурам — ЛеноблАИЖК и Дирекции комплексного развития территорий. Кто чем займется?
— Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области на данном этапе будет вести процедуру наблюдения. Уже сейчас ее специалисты начали оказывать бесплатную юридическую помощь обманутым пайщикам: их консультируют по конкретным ситуациям и помогают составлять требования в суд. Временный управляющий вскоре в рамках закона о банкротстве начнет оценивать не активы, а скорее - пассивы организации, также предпримет меры по обеспечению сохранности объекта и документов. АИЖК в свою очередь поручено подготовить объект к возобновлению работ. Первое, что мы должны сделать — техническое обследование объекта.
— Но ведь в этом году компания «РР-Сити», которую застройщик представлял как своего будущего партнера по завершению домов, уже делала аудит, он в открытом доступе. Чем он вам не подходит?
— У «РР-сити» не было своих средств на завершение проекта, они рассчитывали привлечь кредит. Они делали аудит для банка, а не для процесса строительства. Задачи и вопросы этого обследования были другие. Мы же должны понять, в каком состоянии находятся конструкции, но раньше этого — что это за конструкции, что получилось у О2 Development? Я поясню, в отчете «РР-Сити» идет речь о расхождениях в марке бетона с проектными значениями в зданиях возведенных коробок. Мы точно должны выяснить — ошибка ли это или компания залила раствор не по проектным решениям. Есть вопрос- будет ли он нести дом или надо его усиливать, облегчать кровлю? Что делать со второй очередью, где в одном случае они только «вылезли из-под земли», а во втором - только свайное поле? Отчет точно нам скажет, каким должен быть проект, к разработке которого мы приступим сразу после получения аудита. Он также ответит на вопрос, нужна ли консервация или хватит мероприятий по защите от окружающей среды.
— Когда начнете аудит?
— Сразу, как только получим доступ на объект в рамках полномочий временного управляющего. Я знаю, Дирекция работает над этим. Помимо самого объекта нам нужен еще нотариальный реестр пайщиков и данные о движении средств по всем счетам. Это необходимо нам для оценки возможной доходной части и экономики проекта на данном этапе, ведь окончательный реестр пайщиков сформирует суд, но это будет не сейчас. На данный момент мы знаем о 3051 договоров, из них от 500 до 800 договоров, заключенных на вторую очередь, вызывают у нас сильные сомнения.
— О2 Development пару месяцев назад публично обещали, что предоставят вам все документы, касающиеся строительства «Сил природы». Прислали?
— Прислали один документ , где шла речь о том, что у АИЖК нет никаких полномочий касающихся их стройки, поэтому ничего они нам не дадут.
— Хорошо. Назовите, пожалуйста, все сроки и все цифры по финансовой стороне достройки, которые можете.
— Технический аудит займет не более полутора месяцев. Хороший проект, который мы начнем делать сразу, — не менее полугода. Первая очередь вместе с сетями и возможными усилениями конструкций, внутренними работами, благоустройством займет один год, еще плюс 12 месяцев — вторая очередь. По деньгам: правительство региона выделило в уставный капитал 200 млн рублей — это траты на подготовку к стройке: аудит, проект, подготовка площадки и так далее. Затем раскроется банковское финансирование — АБ «Россия» подтверждает действие договора на выделение кредитной линии достаточной для достройки. Сколько — не скажу, это конфиденциальная информация.
— Два года до передачи ключей последним пайщикам -это же очень долго..
— Вариант срока завершения домов под контролем О2 — никогда. Они приходили к нам и честно признавались, что денег у них нет, но они могут закончить за наши. Этот вариант неприемлем.
— Когда конкретно начнете строить?
— Как только в процедуре конкурса (следующая за наблюдением — прим. «Строительный Еженедельник») пайщики проголосуют за передачу объекта и земли на новый кооператив, который будет контролировать администрация Ленобласти через механизм доверительного управления. Если пайщики на собрании проголосуют за продажу объекта с торгов или за кооператив под руководством кого-то иного, то тем самым выведут нас из процедуры достройки, тогда мы фиксируем убытки и закрываем эту папку.
— Как будете возвращать деньги банку, если выберут вас?
— Финансовая модель предполагает строительство коммерческих площадей, в том числе торгового центра, продажу свободных квартир на рынке — мы уже оговорили привлечение нескольких крупных риелторских агенств. Мы будем активно предлагать квартиры участникам госпрограмм. Повысим метраж зданий во второй очереди.
— Ваша финансовая модель предполагает доплаты пайщиков?
— Нет. У нас нет в регионе объекта, который бы достраивался под контролем властей за счет дополнительных сборов с пайщиков. Это жесткая позиция администрации. «Силы природы» — не исключение.
— Маркетинговый вопрос — у проекта очень плохая история, будете делать ребрендинг или стены перекрашивать?
— Имя сменим обязательно. Интернет же все помнит: мы ни одной квартиры под этим брендом не продадим. Фасады. Если краска на первых двух корпусах еще будет держаться, то не будем перекрашивать, — это дополнительные расходы. Но вторая очередь точно будет выполнена в менее агрессивных тонах.
Справка
ЖК «Силы природы» — многоквартирный комплекс в Мурино, начатый в 2013 году под контролем компании O2 Development. Застройщиком первой очереди является ЖСК «Муринское-1», второй — ООО «Романтика». ЛеноблАИЖК располагает данными о 3 тыс. заключенных договорах паевого взноса и не менее 4,6 млрд рублей собранных с участников строительства. По данным комитета Государственного строительного надзора Ленинградской области, строительство остановлено в апреле 2016 года из-за нехватки средств у застройщика. Правительство Ленинградской области нашло инвестора для завершения объекта. 1 сентября 2017 года был заключен договор между АО «АБ «Россия» и дочерей структурой администрации области — ЛеноблАИЖК для выделения кредитной линии на завершение строительства. Одно из требований кредитного договора - проведение процедуры банкротства застройщика. ЛеноблАИЖК присоединилось к рассмотрению дела о банкротстве, которое слушалось осенью 2017 года в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленобласти. 3 ноября 2017 года в отношении ЖСК «Муринское-1» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен Вадим Федичев — его кандидатура была согласована администрацией региона и банком.