Э. Тиктинский: Надо честно говорить о происходящем
О текущем положении дел в строительном комплексе, об изменениях в ситуации в связи с эскалацией экономического кризиса с президентом холдинга RBI Эдуардом Тиктинским побеседовал корреспондент АСН-инфо.
-Эдуард Саульевич, какие компании, по Вашему мнению, больше пострадают от кризиса? Сейчас одни говорят, что сильнее пострадают крупные компании, так как они более закредитованы, другие – что больше трудностей будут испытывать малые и средние компании, из-за свертывания объемов строительства и невозможности получить кредит.
- Размер не имеет значения, имеет значение осмысленность финансовой политики, которую вела компания, в том числе и степень ее агрессивности на рынке. Надо внимательно смотреть на конкретную компанию, особенно в текущих рыночных реалиях. Самое интересное – это размер задолженности, в том числе краткосрочной, и способность компании обслуживать свои долги. Да, есть крайне запутанные структуры, где много всего непубличного. Это компании, экономящие на налогах, на белой зарплате – там и не разберешься, кто кому и сколько должен, и это большой минус. Если компания непрозрачная, если там платятся левые зарплаты, не платятся, как положено, налоги – такая компания в современной ситуации очень уязвима. Поэтому важно постараться понять финансовое состояние компании, не пожалеть на это время, поскольку именно во время кризиса риски клиентов серьезно растут.
Мы, например, всегда были открыты и прозрачны, в том числе и в плане финансовой политики. Наш кредитный портфель – 51 млн. долларов, и он долгосрочный. Первая выплата в размере 35 млн. рублей предстоит нам в 2009 г., остальное – в 2010-2011 гг. Да, мы немаленькая компания с достаточным портфелем активов (в стадии проектирования и строительства у нас находится свыше 420 тысяч кв. м жилой и коммерческой недвижимости), но наша политика и в части финансов, и в части покупки земли всегда была консервативна. Мы никогда не брали короткие кредиты, мы брали кредиты на тот срок, в который считали для себя возможным их вернуть. Мы никогда не покупали землю просто, чтобы купить – мы всегда все тщательно считали, и если у нас не билось, мы не покупали. Так что надо смотреть предметно на ситуацию в каждой компании. Компании, ведущие публичную политику, в этом плане легче анализировать, но их среди строителей немного.
- Есть ли данные о том, насколько сейчас снизилась капитализация публичных компаний-застройщиков?
- Капитализация сейчас – это вообще абстракция, о ней можно совсем не говорить, вы видели, как потеряли в капитализации публичные компании. До кризиса их стоимость была раздута, сейчас они неадекватно низко стоят - не может компания реально оцениваться в размер своей годовой прибыли. И вряд ли капитализация – это то, что имеет отношение к реальной жизни.
- Скажите, не прервется ли Ваше сотрудничество с американским фондом Morgan Stanley в связи с недавно поступившей информацией о проблемах, которые он испытывает?
- У нас действительно есть западные партнеры-инвесторы – это фонды, которыми управляют ведущие банки Morgan Stanley и Deutsche Bank. Надо четко понимать, что с нами работают не сами банки, а фонды, созданные при них, которые инвестировали деньги в капитал нашего совместного предприятия, как в случае с DB, и непосредственно в капитал компании, как Morgan Stanley. А дальше никто никому не должен – просто компания будет выплачивать дивиденды собственникам, когда такое решение состоится, но это будут точно не 2008-2009 гг. С привлечением этих партнеров мы существенно увеличили капиталы - капиталы проектов и собственный капитал компании. Сегодня все наши планы, в том числе в части совместных проектов с DB (а это три проекта – на Новгородской ул., Пискаревском пр. и Б.Посадской ул.), реализуются в рамках нашей адресной программы.
Да, бесспорно, текущая ситуация скорректировала наши планы – прежде всего, в части формирования бюджета-2009, который мы сверстали, исходя из 50% от прежних планов объема продаж. Однако, несмотря на это, мы не замораживаем наши стройки. У нас есть запас прочности на счетах, и мы готовы финансировать наши стройки, в том числе, если объема продаж не будет хватать, дотировать из своих средств дальнейшее финансирование строек.
-То есть Вы прогнозируете падение продаж на 50%? «Адвекс» это уже сейчас регистрирует.
- Это уже произошло, это не прогноз. Компании, которые говорят, что у них дела обстоят как раньше, мягко говоря, не договаривают. Эта ситуация уже состоялась, и мы готовы держать ее весь 2009 год. Считаем ли мы, что весь 2009 год квартир на первичном рынке будет продаваться в 2 раза меньше? Наверное, нет.
- Если достаточно большое количество компаний будут демпинговать, то, согласно законам экономики, крупные застройщики с солидными средствами на счетах тоже будут вынуждены снизить цены, чтобы удержать покупателей. Вы так не считаете?
- Есть разные продукты на жилищном рынке. Возьмем, например, автодилеров – если они уже получили машины, им надо от них избавиться, это готовый продукт. И если эти машины не заложены в банк, их можно продавать и покупать, и можно давать скидки. А квартиру важно не купить, а получить. Это не автомобиль. Откровенно большие скидки говорят о том, что компании нужны деньги любой ценой. И если компания демпингует, то далеко не факт, что она достроит объект, в котором человек купил квартиру. Все уже это проходили не раз. Понятие рынка недвижимости не абстрактно: он не может сам по себе функционировать, без учета фактора себестоимости, например.
- Себестоимость тоже снижается. Хотя некоторые эксперты говорят, что удешевление стройматериалов пока не сказывается на стоимости строительства, так как застройщики работают по долгосрочным договорам (с прежними ценами).
- Себестоимость не повышается. Если цена на цемент и арматуру в 2 раза упала, это еще не является свидетельством того, что совокупная цена строительства снизилась. Ведь цена состоит и из зарплат сотрудников, и эксплуатации машин и механизмов, и большого спектра материалов. Делать далеко идущие выводы о падении себестоимости на 15% из того, что цена на цемент упала в 2 раза, нельзя.
- Но зарплаты тоже снижаются, и есть еще стоимость земли, которая подешевела.
-Удешевление земли тут роли не играет, так как мы говорим о строящихся проектах, для которых земля уже была куплена по прежней цене. Есть и инженерные затраты, которые уж точно не падают. Мы понимаем, что большое количество подрядчиков, особенно в коммерческой недвижимости, остались без работы, а значит, цены на их работы будут падать – мы ждем этого. И намерены занимать достаточно твердую позицию с подрядчиками, поскольку мы платим деньги, платим вовремя, а значит, будем требовать, чтобы они работали с минимальной маржой. Сейчас со всех точек зрения на рынке недвижимости наступил рынок покупателя, а на подрядных рынках - рынок заказчика. Ситуация за 2 месяца поменялась кардинально – застройщики должны адаптироваться к работе в новых условиях. Мы, например, уже адаптировались, и я бы даже сказал, имеем совершенно четкий план действий в зависимости от вариантов развития ситуации. Очевидно, что приоритет сейчас – продажи, поэтому мы сделали крайне гибкую систему ценообразования. Наши менеджеры получили большое количество дополнительных рычагов в переговорах с клиентами, чтобы дать людям приемлемые условия оплаты квартиры. Это не значит, что мы объявим, как некоторые, о скидках в 15-20%. Благодаря такому рынку появилась возможность работать с каждым клиентом индивидуально, и мы делаем это с удовольствием, поскольку наш сервис – наша сильная сторона. Мы реализуем новые программы совместно с ведущими банками, одна из них - дотация процентной ставки по ипотеке в течение 2-х лет – мы компенсируем клиенту 5% в год в течение 2 лет. Таким образом, если банк даёт кредит под 15% годовых, то клиент в течение 2 лет платит по 10% годовых, далее мы рассчитываем на то, что процентные ставки снова снизятся и, как следствие, сократятся ежемесячные клиентские платежи. Мы также разработали гибкие схемы рассрочек платежей.
- Значит ли это, что крупные компании будут вести себя именно так? То есть не будут официально понижать цены, но будут давать более длинные рассрочки, расширять дисконтные программы?
- Я не буду комментировать за других. Вы видите, как ведут себя некоторые крупные компании. У каждого застройщика своя ситуация, определяющая его стратегию на рынке. Наша стратегия простая – она не меняется, но корректируется, мы не замораживаем проекты, а реализуем их в соответствии с нашей адресной программой, внимательно следя за рынком. Мы были готовы в конце 2008 г. и в 2009 г. запустить 7 новых проектов. Четыре проекта есть в высокой степени готовности, и планировали запустить еще 7, пока запустили только два – на Новгородской улице и на 17-й линии Васильевского острова. Запустим ли мы остальные, будет зависеть от того, насколько спрос на эти два проекта будет высок.
- А Вы изучаете спрос? Исследуете ли Вы его специально? Сейчас застройщики в связи с кризисом предпочитают говорить о сокращении предложения, а о спросе говорят весьма туманно, не учитывая таких факторов, как снижение цен на нефть, общее снижение доходов населения. То есть об этом упоминают, но про спрос все равно уверенно говорят, что он будет высоким.
- Здесь нельзя лукавить. Сокращаются рабочие места и снижаются зарплаты, что, очевидно, не вдохновляет людей на крупные покупки. С другой стороны, фундаментально спрос не изменился. Например, в августе спрос был высоким, и, согласитесь, нет предпосылок для того, чтобы вдруг в сентябре-октябре-ноябре он стал значительно ниже. За эти 3 месяца у людей потребность в жилье не изменилась, и в кармане денег меньше не стало.
- Но многие отказались от мысли взять ипотеку.
- Ипотека в городе не превышал 20% всего объема сделок. Поэтому мы говорим о том, что количество ипотечных сделок упало, предположим, с 20 до 7%, значит, мы имеем гарантированное уменьшение спроса на 13%.
- Покупатель думает о будущем, он думает о том, что его доходы могут вскоре значительно упасть. На Ярмарке недвижимости в ноябре провели опрос посетителей – и оказалось, что покупатели вовсе не ждут снижения цен, они не покупают потому, что опасаются снижения своих собственных доходов, не уверены в будущем.
- Дело в том, что есть продукты роскоши, и продукты, скажем так, «условно» роскоши. Например, я могу не поменять машину в связи с кризисом. Кто-то может действительно не купить квартиру, понимая, что есть угроза, что он останется без средств к существованию, но вряд ли для сентября-октября эта мотивация была основной. Все-таки квартира – это фундаментальная инвестиция. Купив квартиру, человек в конце концов может ее и в аренду сдать. Это не просто покупка, как покупка машины, которая из-за амортизации падает в цене. Это вещь, на которую можно жить, в том числе. Поэтому такой фактор я бы не расценивал как очень высокий. Скорее людей напугали, создали надежду, что цены упадут, с одной стороны, а с другой, вселили страх покупать квартиру, потому что рынок может рухнуть, все говорят о «пузыре недвижимости». Особенно в этом деле стараются горе-аналитики, которые проспали финансовый кризис. Теперь им нечего прогнозировать, вот они и занялись прогнозом падения рынка недвижимости. Недвижимость - это фундаментальный рынок, он работает совсем по другим законам, не по тем, по которым существует фондовый рынок – рынок ожиданий и прогнозов. Тут все гораздо более серьезно и основательно.
Кроме того, в связи с выделением федеральных и городских средств для покупки квартир с рынка будет вымываться самое ликвидное предложение, а нового появляться не будет, многие застройщики сокращают объемы стройки. Нельзя пытаться непрофессионалу играть, ловить какие-то пики и спады рынка - можно серьезно прогореть. Люди прождали в 2006 г., не купили – цены выросли вдвое. А им говорили про «пузырь», про то, что цены упадут, и они верили - вот и результат.
- В 2006 г. цены на нефть росли. И государство обещало доступное жилье. И ипотека начала бурно развиваться.
- Бесспорно, сейчас ситуация изменилась, но, тем не менее, фундаментальное соотношение спроса и предложения никто не отменял. Объем предложения уменьшается, ни один крупный проект не будет запущен, рынок пока функционирует на остатках уплотнительной застройки. С учетом активной роли государства на рынке, которое стремится воспользоваться этой ситуацией и купить жилье для очередников, для военных, напрашивается естественный вывод о том, что жилья будет меньше, будет дефицит.
- По Вашим оценкам, сколько компаний примут участие в городских аукционах на выкуп квартир, с учетом заявленной максимальной цены кв. метра 47,3 тысячи рублей?
- С такой ценой, думаю, мало кто примет участия в аукционах. Это существенно ниже себестоимости. Если говорить об участках фактически за городом и предположить, что там была дармовая инженерия и недорогая земля, и строится панельное жилье – даже в этих случаях себестоимость все равно в пределах 55 - 60 тысяч рублей, причем полная себестоимость. От этого никуда не деться, ведь есть стоимость земли, стоимость инженерии, накладные расходы организации, реклама, проценты по взятым кредитам. Есть некая иллюзия, что строители жируют, имеют маржу 300% - это неправда. Возможно, так обстоит дело в Москве, там ситуация иная – непрозрачность, административная рента, которая существенно увеличивает себестоимость. В Петербурге рынок более прозрачен, себестоимость строительства легко посчитать, и она – высокая. Поэтому здесь строители работают на массовом жилье из расчета маржи максимум в 10%.
- У петербургских компаний вообще есть реальная потребность, чтобы у них город выкупал квартиры?
- Если бы цена была не ниже себестоимости, то, думаю, сейчас много компаний заявило бы об участии в торгах. Если же цена значительно ниже себестоимости, то в этом нет никакого экономического смысла. И государство тоже должно смотреть, кто и что ему продает и за такие деньги, и чем это может закончиться, какая степень готовности у этого жилья.
- Город намерен покупать квартиры со степенью готовности не менее 75%.
- Но 70% - это ведь не 100. Надо разобраться, хватит ли у застройщика денег, чтобы достроить оставшееся, и сколько квартир уже продано. Если у меня продана половина дома, 70% готовности, а себестоимость высокая, как я на 47 тысяч дострою этот дом? Мне этих денег хватит на 30% от нужной суммы, а 20% откуда я возьму?
-Будут ли сейчас застройщики перепрофилировать свои проекты? Недавно ЛЭК заявил о том, что проект на месте фабрики им. Карла Маркса, поначалу планировавшийся целиком как бизнес-класс, теперь наполовину будет эконом-классом.
- Наверное, это будет не единственный пример, хотя в этом тоже есть плюс для рынка – четче будет позиционирование классов жилья. Для тех, у кого были попытки сделать в объекте эконом-класса бизнес-класс, будет целесообразно переформатировать свои проекты. У нас такой потребности не будет, мы всегда очень четко ориентировались на конкретное место. Да, мы премиальная компания, но всегда в рамках той ниши, в которой находится наш «продукт», исходя из его локации. Возможно, в новых проектах что-то и пересмотрим, откажемся от каких-то опций, но, тем не менее, наши квартиры всегда были и останутся достаточно оптимальными. Те, кто пытался на растущем рынке в локации С-класса разместить В-класс, тем самое время заняться перепроектированием.
- Как у вас идет оптимизация расходов? Кого-то увольняют?
-Все компании сейчас занимаются оптимизацией расходов. На восходящем тренде никто об это не думает, даже самые консервативные компании, рост все списывает. Мы знаем о сокращениях в некоторых компаниях. У нас тоже есть определенная оптимизация численности персонала – в пределах 7-8%. Это персонал, набранный для работы в регионах, в которых мы разуверились еще до кризиса, и работники московского офиса. Таким образом, мы пока отмели для себя московский рынок, так как сейчас не до Москвы, и рынок регионов, и концентрируемся только на «домашнем» рынке. Ситуация в Петербурге сегодня лучше, чем в Москве или где-либо еще, мы здесь работаем уже 15 лет, все знаем – и рыночную ситуацию, и земельные участки, и объекты, которые так или иначе находились или появятся в рынке. Так что мы будем сосредоточены в родном городе, вероятно, в течение всего 2009 г.
- Что будет происходить с гастарбайтерами, как Вы думаете?
-Мы – девелоперы, у нас работают уважаемые подрядчики, и по сути, нам все равно, кого они нанимают для работы на объектах. У нас нет сотен тысяч рабочих, которых мы обязаны кормить. Сейчас наш аутсорсинг и гибкость, которую он дает, – большой плюс, так как мы можем не начинать новых проектов без ущерба для себя и своего персонала. Коммерческие девелоперы остановили все проекты, и люди, которые работали там, остались не у дел. Костяк компаний пытается пока сохраниться, они предлагают свои услуги, предлагают скидки, готовы работать с минимальной маржой.
Ценные специалисты – тоже пострадают, вопрос только у кого. Тот, кто вел слишком агрессивную политику, у кого кредитная нагрузка слишком большая, тот кардинально будет сокращать персонал, - тут бы выжить любым способом. Мы, я уверен, ни одного ценного специалиста своего не сдадим. Это капитал компании. Мы вкладываем деньги в обучение и адаптацию персонала и можем позволить себе качественных специалистов. Им есть чем заниматься сейчас – есть предложения по земельным участкам, по сотрудничеству, по поддержке каких-то сложных проблемных активов. Мы готовы этим заниматься. Наш опыт и коллектив способен решать большие задачи, чем существующий масштаб компании.
- А что будет происходить с ценами на землю?
- Земля за городом в основном – это просто хлам: она и до кризиса была мало кому нужна. Она просто ничего не стоит, и ее никто не покупает. Что касается земель для ИЖС, я не специалист, но думаю, что она точно упала в цене раза в два. В горячих местах – таких, как Комарово – цены в 50 тысяч долларов за сотку уже никого не интересуют, 15 тысяч – может быть.
Участки для коммерческой недвижимости тоже сильно упали в цене. Мы, например, вели переговоры по участку за 40 млн, и были близки к тому, чтобы закрыть сделку (это 7 га в районе Пулково). В конце сентября нам этот участок предлагали уже за 25 млн. Сейчас мы бы могли купить его за 15 млн, но не хотим, так как пока не интересуемся новыми офисными проектами. Если говорить о жилье, то цены на участки упали процентов на 40, но участки будут появляться. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний и намерены привлечь инвестора, с которым совместно будем вкладывать средства в недооцененные активы.
-То есть у Вас сегодня достаточно средств не только для поддержания строящихся проектов, но и для покупки новых активов?
-Мы присматриваемся к активам, и у нас есть средства, чтобы купить что-то наиболее привлекательное. Наши средства тоже ограничены, и в силу своей консервативности большую их часть мы будем держать для текущих объектов, для демпфирования той угрозы падения продаж, которая присутствует. Тем не менее, наша задача – привлечь инвестора, который к нашим 20% средств приложит свои 80% - тогда наши возможности резко возрастут.
-Какого рода активы Вас интересуют?
- Петербург или Ленинградская область, близко к городу, с понятными перспективами по инженерной подготовке, только для жилой застройки. Все остальное нас пока не интересует.
-Не могли бы Вы, в заключение, дать какой-нибудь совет застройщикам – относительно их пиар-стратегии во время кризиса? И, с другой стороны, совет для СМИ?
- СМИ должны крайне взвешенно подходить к анализу той информации, которая появляется на рынке. Если кто-то объявил скидки, это не значит, что везде скоро цена упадет. Надо проверять, каковы были фактические цены, и может быть, это скидки с надбавки, которые не ведут к далеко идущим выводам. Надо лучше присмотреться к финансовому состоянию застройщиков, дающих скидки. Ну а застройщикам совет простой - не надо людям голову морочить и пытаться выдавать желаемое за действительное. Надо честно говорить о происходящем.
Беседовала Елена Зеликова
В преддверии Первого съезда строителей Северо-Запада России мы встретились с одним из инициаторов и идейных вдохновителей этого строительного форума – Еленой Хазовой, главным советником аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.– Елена Васильевна, расскажите, пожалуйста, о специфике и динамике развития строительной отрасли в Северо-Западном федеральном округе. Что произошло за полгода?
– Говоря о строительстве, я бы начала с социально-экономического развития региона: если экономика развивается стабильно – это значит, что стабильно развивается и строительная отрасль; если экономика падает, то падает и строительство. Здесь прослеживается прямая зависимость.
В целом по округу по статистике в первом полугодии 2005 года наблюдается рост промышленного производства 110,5 процента к тому же периоду 2004 года. На 24,3 процента выросла средняя заработная плата, увеличился объем платных услуг населению. Необходимо отметить, что за последние 4 года экономика Северо-Западного федерального округа развивается успешно. Рост объемов промышленного производства выше среднероссийских показателей.
По строительной отрасли: за первое полугодие 2005 года введено 1 млн 380 тыс. кв. метров жилья, что составляет 114,6 процента к соответствующему периоду прошлого года. Лидером является Архангельская область с ростом показателей в 55 процентов, затем – Санкт-Петербург, у него 28 процентов. Снижение ввода жилья в первом полугодии допущено в Новгородской, Псковской и Ленинградской областях и Республике Коми. В Карелии большой рост производства, он составляет 23,6 процента, поэтому там тоже в последние 2 года растут и объемы строительства.
– А отчего, по Вашему мнению, зависит рост социально-экономического развития региона?
– Здесь много факторов, влияющих на социально-экономическое развитие территорий. Это и наличие природного и промышленного потенциалов, человеческих ресурсов и др. Однако, на мой взгляд, основным механизмом устойчивого развития любой территории является наличие стратегического плана развития как территории в целом, так и отраслей и предприятий, расположенных на данной территории. Ведь стратегическое планирование – это взгляд (вектор) из будущего в настоящее. И если такая стратегия есть, то, естественно, все – и государственная власть, и бизнес-сообщество, и гражданское общество – нацелены на положительный результат. К примеру, если в Карелии программа социально-экономического развития республики существует уже несколько лет и она реализуется, осуществляется ее мониторинг, он доступен каждому жителю республики, то отсюда видны и результаты. Также можно привести пример по Ленинградской области, где была принята программа по привлечению инвестиций в область и результаты не замедлили сказаться. Сегодня Ленинградская область – на четвертом месте в России на душу населения по инвестициям.
– За прошедший год произошло много изменений, в том числе в сфере законодательства. Насколько строительный комплекс округа оказался готов к этим переменам?
– Если говорить о том пакете законов, который был принят в конце 2004 года, то вопросов много. Ведь, по сути, принятые законы изменили во многом привычные подходы, например, в разработке планировочной документации. Особая полемика развернулась вокруг федерального закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости», положения которого ужесточают требования, предъявляемые к застройщикам. По мнению специалистов, неравновесные размеры штрафов, угроза массового изъятия средств, введение НДС, нарушающие баланс интересов граждан и застройщиков, крайне опасны. На наш взгляд, закон должен реально защищать интересы граждан и в первую очередь через укрепление позиций всех участников инвестиционно-строительного процесса. Сегодня ситуация складывается таким образом: застройщики из-за высоких рисков не исполняют принятый федеральный закон, а вынуждены искать обходные пути по привлечению средств граждан (предварительные договоры купли-продажи и т.п.). Это ставит граждан, инвестирующих свои средства в жилищное строительство, в еще худшие условия, чем до принятия этого закона.
– Чего же не хватает субъектам Федерации?
– Инвестиций и стабильной, четкой законодательной базы как на федеральном, так и на региональном уровне.
– А все субъекты СЗФО имеют стратегические планы развития?
– Нет, не все. Отсутствует стратегия развития у Ненецкого автономного округа, в Республике Коми ее разрабатывают, в Пскове разработана концепция развития области, но, на мой взгляд, она требует более детальной проработки, так как область не имеет своих природных ресурсов, как, например, Коми и Ненецкий автономный округ, и надо искать те направления экономики, которые позволят повысить уровень жизни населения Псковской области.
– Какие механизмы могут способствовать увеличению объемов жилищного строительства в Северо-Западном округе?
– Развитие рынка доступного жилья. В это понятие входит создание нормативно-правовой базы и финансовых механизмов привлечения внебюджетных средств, внедрение передовых технологий и применение новых строительных материалов и конструкций.
Это массовое применение различных схем ипотечного кредитования, жилищные сертификаты, жилищно-облигационные займы, другие внебюджетные средства, в том числе через потребительские кооперативы. В Российской Федерации есть интересные примеры. Так, в Белгородской области рост объемов строительства жилья и выданных ипотечных кредитов осуществляется за счет потребительских кооперативов; в Башкортостане развиваются инвестиционно-стратегические кооперативы. Эти системы нужно проработать, и с юридической точки зрения обезопасить и тех, кто покупает, и тех, кто занимается строительством. Банки дают кредиты под очень высокие процентные ставки. В результате, если брать квартиру в рассрочку, то ее цена увеличится почти в 1,5 раза.
Сегодня банки, опасаясь рисков, дают кредиты в основном под вторичный рынок жилья, а это значит, что бюджеты различных уровней недополучают налоги. По расчетам специалистов, на 1 рубль, вложенный в новое строительство, приходится от 7 до 12 рублей других отраслей. Вот и посчитайте, сколько получит государство, если будет осуществляться строительство жилья, не считая вопросов занятости населения.
В настоящее время на «вторичке» жилье дороже, чем на первичном рынке. Но ведь это абсурд, этого не должно быть. Как новое жилье может быть дешевле, чем старое, ветхое?
– Сейчас строительные компании строят в основном за счет средств дольщиков. Есть ли другие источники финансирования отрасли?
– Да. Альтернативой долевому строительству могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Закрытые паевые фонды как коллективные инвестиции в недвижимость – распространенная практика для многих развитых стран. Например, в США действует более 300 таких фондов со стоимостью активов более $200 млрд. У нас они стали развиваться с 2003 года. В настоящее время в России зарегистрировано около 50 таких фондов. В Санкт-Петербурге активно работают шесть ЗПИФов. По мнению специалистов Федеральной службы по финансовым рынкам по СЗФО, существуют юридические особенности, позволяющие сделать закрытые паевые инвестиционные фонды эффективным инструментом инвестирования.
– Какова роль профессиональных общественных объединений, могут ли они чем-то помочь в решении существующих проблем?
– Роль профессиональных общественных объединений в этом плане велика, потому что основную задачу профессиональных строительных объединений мы видим в консолидации усилий строительных компаний для решения общих проблем. А таких проблем масса. В первую очередь они относятся к законодательной сфере как на федеральном, так и на региональном уровне. Не секрет, что сейчас качество строительства намного ниже, чем было до перестройки. Кадры для строительной отрасли – тоже сегодня очень серьезная проблема. Вот эти задачи и должна решать Ассоциация. Проводить обучающие семинары, осуществлять внедрение в практику механизмов контроля, информационной системы о новых технологиях, материалах, конструкциях, о подрядных организациях, аккумулировать мнения по тем или иным вопросам строительной деятельности и отстаивать их в органах государственной власти.
– Когда может быть завершен переход к СРО и какие цели и задачи должны ставить перед собой саморегулируемые организации?
– Реально это произойдет тогда, когда будут созданы сильные общественные организации в каждом субъекте Российской Федерации и когда они будут значимы. Для этого надо собираться и вырабатывать общие подходы по ряду вопросов. В Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» собрана вся строительная отрасль – заказчики, подрядчики, производители строительных материалов и конструкций. В регионе не каждый заказчик и не каждая подрядная организация может иметь у себя штатного юриста, который будет отслеживать законодательство не только федеральное, но и региональное, – проще обратиться в Ассоциацию, и высококвалифицированные специалисты дадут необходимую консультацию.
Высказанную мысль надо не только сформулировать, ее надо обосновать, ее надо, наконец, пролоббировать. Ассоциация должна отстаивать интересы строительного сообщества в целом – заказчика, застройщика, производителя. Первые шаги у Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» уже получились. Вот на базе таких общественных объединений и можно создавать СРО.
– 13 сентября состоится Первый съезд строителей Северо-Запада. Каковы его цели и задачи?
– Цель одна: у строителей Северо-Западного федерального округа должно быть понимание того, что Северо-Запад – единое экономическое пространство, и развитие строительной отрасли в регионах должно осуществляться сбалансированно, с учетом развития других отраслей и территорий; обсудить проблемные вопросы, которые накопились в отрасли и выработать пути их решения.
Один из главных вопросов, который будет обсуждаться на съезде, – это строительство доступного жилья. Важно, чтобы сами регионы обозначили свои проблемы, высказали свое мнение. Ведь сегодня перед субъектами РФ стоит задача разработать региональное законодательство по развитию рынка доступного жилья.
Подготовила Наталья Бабаджанян
На минувшей неделе новый глава Росстроя Сергей Круглик побывал в Санкт-Петербурге с целью «проанализировать взаимоотношения с администрацией города» и «поговорить о федеральных стройках». После этого он дал эксклюзивное интервью нашему корреспонденту.– Сергей Иванович, Вы, вероятно, уже вошли в курс дел Росстроя. И очевидно можете назвать сильные и слабые стороны в работе своего предшественника и ведомства в целом?
– Если честно, то я не люблю отвечать на такие вопросы, я не сторонник критиковать то, что было до меня. Могу сказать лишь одно: структура Росстроя обязательно претерпит изменения, поскольку появляются новые задачи, связанные, прежде всего с качественной составляющей жилищного рынка.
– А сейчас об этих изменениях можно сказать?
– Например, увеличился численный состав. И далее в Агентство будут приходить новые сотрудники, но это не означает, что произойдет поголовная ротация кадров – я не сторонник таких вещей. Придут те люди, которые имеют навыки работы с законодательной, нормативной базой, чтобы получился некий симбиоз теории и практики. Кроме того, вводится новое структурное подразделение – Управление по реализации национального проекта по доступному и комфортному жилью.
– Почему, на Ваш взгляд, Национальный совет по доступному жилью, который возглавит президент Владимир Путин, до сих пор не создан?
– Во-первых, нужно понимать, что сейчас достаточно «мертвый» летний сезон – период отпусков. Во-вторых, такие вещи нужно обязательно детально обсудить в обществе. И абсолютно правильно, что Национальный совет рождается не скоропалительно, а вдумчиво. В нем произойдет консолидация усилий всех ветвей власти – и Совета Федерации, и Госдумы, и Правительства России. Это делается для создания сбалансированной позиции по выработке ключевых решений как в секторе законодательства и нормативной базы, так и в секторе практической реализации, в первую очередь предоставления государственной поддержки.
– Какова в этом процессе роль регионов?
– В этот процесс будут вовлечены не только регионы, но и муниципалитеты. Повторюсь, это три органа федеральной власти плюс субъект РФ, плюс муниципалитет. Задача этого совета – провести политику от уровня закона до уровня практической реализации, до конкретного человека. Роль Росстроя будет заключаться в исполнении принятых Национальным советом решений.
– Нет ли определенной политической поспешности при создании Национального совета? Ведь до него существовало (и существует) много программ, проектов, которые в теории призваны решить «квартирный вопрос», но на практике этой цели не достигли. Нет ли у Вас опасений, что и новая структура не оправдает возложенных на нее надеж?
– Такое опасение, конечно, есть. Но все зависит от состава совета. Если он будет не слишком велик и при этом будет качественным, то он не будет отличаться от ранее созданных советов только тем, что его возглавит лично президент. И еще: ни у одного совета не было такой уникальной задачи как реализация только что сформированного пакета жилищных законов. Я абсолютно уверен, что при нормально выстроенной работе все у нас получится.
– Но ведь пакет жилищных законов, несмотря на наличие в нем объективно прогрессивных, прорывных элементов, все же страдает откровенными «правовыми провалами», которые в жизни могут обернуться очень серьезными социальными проблемами. Взять хотя бы закон о долевом строительстве. Наверное, многих ошибок можно было бы избежать еще в ходе его разработки, если бы пригласили к обсуждению самих строителей?
– Особых ошибок в этом законе нет. Просто перестарались с позиции защиты прав потребителей, поскольку изначально закон рождался не как самостоятельный правовой документ, а как поправки к закону о защите прав потребителей. Это уже потом «разыгрались» и получился закон в его нынешнем виде. Словом, не учли сегодняшнюю ситуацию, захотели сделать закон будущего и вот в этом как раз заключается ошибка, но не в самом законе.
Однако все обязаны понимать: долевое строительство не должно занимать львиную долю на рынке жилищного строительства – «долевка» должна занимать, скажем, 5-процентный сегмент. Финансирование должно происходит не за счет населения, а за счет банковского сектора.
– Будучи главой Росстроя Вы можете как-то активизировать принятие поправок к закону о дольщиках?
– Мы постараемся, чтобы этот закон был обязательно изменен в осеннюю сессию Госдумы. Что касается Санкт-Петербурга, то сразу же после внесения поправок я к вам приеду. У вас в связи с этим законом действительно возникли серьезные правовые коллизии. И поэтому нужно будет с телевизионных экранов, со страниц газет объяснить питерским застройщикам, юристам и населению, что конкретно произошло и как себя надо вести. Пока получается, что мы перезащитили дольщиков, забыв о том, что существует еще и банковский сектор, и строители, на которых переложили всю меру ответственности. Тем самым притормозилась реализация системы долевого участия в строительстве.
Между тем, не нужно увязывать закон со снижением темпов строительства жилья. Закон не касается тех домов, которые сегодня находятся в стадии строительства и тех участков, на которые уже выдано разрешение на строительство. До весны этой темой, я думаю, спекулировать не стоит – никакого спада строительства в связи с этим законом не происходит и не должно произойти.
– Сергей Иванович, с какой целью Вы приезжали в Санкт-Петербург?
– Я приезжал поговорить с администрацией Санкт-Петербурга о федеральных стройках, конкретно – о дамбе. Приезжал проанализировать наши взаимоотношения с администрацией города. Питер – это ведь особый город, а дамба – особая стройка. Помимо нее мы обсуждали и другие федеральные объекты строительства, например реконструкцию Петропавловской крепости, Смольнинского собора и др. То есть те объекты, где нужно активизировать работу.
– Как Вы относитесь к передаче некоторых федеральных функций регионам, например, в сфере контроля и надзора над строительством или лицензирования?
– Что касается контроля – я абсолютно согласен. В отношении лицензирования: передавать-то особо нечего – через полтора года лицензирование строительства прекратит свое существование в соответствии с поправками к закону о лицензировании. Поэтому сейчас нужно вырабатывать иные подходы. Они связаны в первую очередь с формированием саморегулируемых организаций и с сертификацией – конкретно сертификацией персонала. В законодательстве должны быть отражены все нормы ответственности, которые в свою очередь влекли бы за собой не только административную ответственность, но и уголовную. Причем как со стороны проектировщиков, строителей, так и со стороны тех, кто проводит экспертизу строительных проектов.
– Почему же тогда законопроект о саморегулируемых организациях так долго лежит в Госдуме?
– Возможно в связи с тем, что строительный рынок переходит на новые схемы работы. Не всем это нравится, потому что формирование новой нормативной базы для кого-то является бизнесом. Как часто бывает, если возникает новое, значит где-то что-то усыхает, убывает, а если усыхает – возникает недовольство.
– Смогут ли профессиональные общественные организации строителей уже в статусе СРО полноценно заменить собой государство?
– Думаю, что СРО вполне смогут исполнять государственные функции более эффективно. Впрочем, сейчас мы бьемся над такими вещами как технические регламенты. Но ведь вы понимаете, что биться над созданием техрегламентов могут лишь те, кто кровно в них заинтересован. И кстати, сейчас мы планируем обратиться к субъектам Российской Федерации (такое предложение поступило от администрации Санкт-Петербурга), чтобы они сами разработали по одному регламенту. А когда будут существовать профессиональные саморегулируемые организации они, безусловно, будут разрабатывать эти технические регламенты, которые впоследствии будут проходить через экспертную комиссию, затем Госдуму и утверждаться в форме закона. СРО будут более ответственно подходить к таким вещам, чем чиновники.
– В Петербурге есть две общественные организации, которые публично заявили о своем желании стать СРО. При этом они в определенной степени противоборствуют. Это полезно для рынка?
– Полагаю, да. Строители сами разберутся, где общественные организации, которые функционировали реально и эффективно, а где номинально – такие не смогут стать основной саморегулируемой организацией. Я думаю, СРО будут создаваться активными общественными строительными организациями, которые поймут, что у них серьезные помехи на рынке, и чтобы их ликвидировать им нужно предпринять кое-какие усилия. Иными словами, кто будет активнее, тот и встанет во главе этого процесса.
– Накануне Дня строителя некоторые петербургские застройщики заявляют, что сейчас не время для праздника – надо работать. А что Вы думаете по этому поводу?
– Я искренне хочу поздравить всех питерских строителей с Днем строителя. Профессиональный праздник всегда должен существовать независимо от того, какая ситуация складывается на рынке. Трагедии на рынке Санкт-Петербурга сегодня нет никакой. Есть проблемы, с которыми сталкиваются практически все регионы: это отсутствие инфраструктуры, это отсутствие мощностей по электроснабжению, это неурегулированность в земельных отношениях и так далее. Однако, как мне кажется, администрация Петербурга и строители могли бы сообща вырабатывать некие концепции по решению проблем. И сегодня такие подходы, насколько я знаю, в Петербурге есть.
Беседовал Андрей Теплоухов