Э. Тиктинский: Надо честно говорить о происходящем
О текущем положении дел в строительном комплексе, об изменениях в ситуации в связи с эскалацией экономического кризиса с президентом холдинга RBI Эдуардом Тиктинским побеседовал корреспондент АСН-инфо.
-Эдуард Саульевич, какие компании, по Вашему мнению, больше пострадают от кризиса? Сейчас одни говорят, что сильнее пострадают крупные компании, так как они более закредитованы, другие – что больше трудностей будут испытывать малые и средние компании, из-за свертывания объемов строительства и невозможности получить кредит.
- Размер не имеет значения, имеет значение осмысленность финансовой политики, которую вела компания, в том числе и степень ее агрессивности на рынке. Надо внимательно смотреть на конкретную компанию, особенно в текущих рыночных реалиях. Самое интересное – это размер задолженности, в том числе краткосрочной, и способность компании обслуживать свои долги. Да, есть крайне запутанные структуры, где много всего непубличного. Это компании, экономящие на налогах, на белой зарплате – там и не разберешься, кто кому и сколько должен, и это большой минус. Если компания непрозрачная, если там платятся левые зарплаты, не платятся, как положено, налоги – такая компания в современной ситуации очень уязвима. Поэтому важно постараться понять финансовое состояние компании, не пожалеть на это время, поскольку именно во время кризиса риски клиентов серьезно растут.
Мы, например, всегда были открыты и прозрачны, в том числе и в плане финансовой политики. Наш кредитный портфель – 51 млн. долларов, и он долгосрочный. Первая выплата в размере 35 млн. рублей предстоит нам в 2009 г., остальное – в 2010-2011 гг. Да, мы немаленькая компания с достаточным портфелем активов (в стадии проектирования и строительства у нас находится свыше 420 тысяч кв. м жилой и коммерческой недвижимости), но наша политика и в части финансов, и в части покупки земли всегда была консервативна. Мы никогда не брали короткие кредиты, мы брали кредиты на тот срок, в который считали для себя возможным их вернуть. Мы никогда не покупали землю просто, чтобы купить – мы всегда все тщательно считали, и если у нас не билось, мы не покупали. Так что надо смотреть предметно на ситуацию в каждой компании. Компании, ведущие публичную политику, в этом плане легче анализировать, но их среди строителей немного.
- Есть ли данные о том, насколько сейчас снизилась капитализация публичных компаний-застройщиков?
- Капитализация сейчас – это вообще абстракция, о ней можно совсем не говорить, вы видели, как потеряли в капитализации публичные компании. До кризиса их стоимость была раздута, сейчас они неадекватно низко стоят - не может компания реально оцениваться в размер своей годовой прибыли. И вряд ли капитализация – это то, что имеет отношение к реальной жизни.
- Скажите, не прервется ли Ваше сотрудничество с американским фондом Morgan Stanley в связи с недавно поступившей информацией о проблемах, которые он испытывает?
- У нас действительно есть западные партнеры-инвесторы – это фонды, которыми управляют ведущие банки Morgan Stanley и Deutsche Bank. Надо четко понимать, что с нами работают не сами банки, а фонды, созданные при них, которые инвестировали деньги в капитал нашего совместного предприятия, как в случае с DB, и непосредственно в капитал компании, как Morgan Stanley. А дальше никто никому не должен – просто компания будет выплачивать дивиденды собственникам, когда такое решение состоится, но это будут точно не 2008-2009 гг. С привлечением этих партнеров мы существенно увеличили капиталы - капиталы проектов и собственный капитал компании. Сегодня все наши планы, в том числе в части совместных проектов с DB (а это три проекта – на Новгородской ул., Пискаревском пр. и Б.Посадской ул.), реализуются в рамках нашей адресной программы.
Да, бесспорно, текущая ситуация скорректировала наши планы – прежде всего, в части формирования бюджета-2009, который мы сверстали, исходя из 50% от прежних планов объема продаж. Однако, несмотря на это, мы не замораживаем наши стройки. У нас есть запас прочности на счетах, и мы готовы финансировать наши стройки, в том числе, если объема продаж не будет хватать, дотировать из своих средств дальнейшее финансирование строек.
-То есть Вы прогнозируете падение продаж на 50%? «Адвекс» это уже сейчас регистрирует.
- Это уже произошло, это не прогноз. Компании, которые говорят, что у них дела обстоят как раньше, мягко говоря, не договаривают. Эта ситуация уже состоялась, и мы готовы держать ее весь 2009 год. Считаем ли мы, что весь 2009 год квартир на первичном рынке будет продаваться в 2 раза меньше? Наверное, нет.
- Если достаточно большое количество компаний будут демпинговать, то, согласно законам экономики, крупные застройщики с солидными средствами на счетах тоже будут вынуждены снизить цены, чтобы удержать покупателей. Вы так не считаете?
- Есть разные продукты на жилищном рынке. Возьмем, например, автодилеров – если они уже получили машины, им надо от них избавиться, это готовый продукт. И если эти машины не заложены в банк, их можно продавать и покупать, и можно давать скидки. А квартиру важно не купить, а получить. Это не автомобиль. Откровенно большие скидки говорят о том, что компании нужны деньги любой ценой. И если компания демпингует, то далеко не факт, что она достроит объект, в котором человек купил квартиру. Все уже это проходили не раз. Понятие рынка недвижимости не абстрактно: он не может сам по себе функционировать, без учета фактора себестоимости, например.
- Себестоимость тоже снижается. Хотя некоторые эксперты говорят, что удешевление стройматериалов пока не сказывается на стоимости строительства, так как застройщики работают по долгосрочным договорам (с прежними ценами).
- Себестоимость не повышается. Если цена на цемент и арматуру в 2 раза упала, это еще не является свидетельством того, что совокупная цена строительства снизилась. Ведь цена состоит и из зарплат сотрудников, и эксплуатации машин и механизмов, и большого спектра материалов. Делать далеко идущие выводы о падении себестоимости на 15% из того, что цена на цемент упала в 2 раза, нельзя.
- Но зарплаты тоже снижаются, и есть еще стоимость земли, которая подешевела.
-Удешевление земли тут роли не играет, так как мы говорим о строящихся проектах, для которых земля уже была куплена по прежней цене. Есть и инженерные затраты, которые уж точно не падают. Мы понимаем, что большое количество подрядчиков, особенно в коммерческой недвижимости, остались без работы, а значит, цены на их работы будут падать – мы ждем этого. И намерены занимать достаточно твердую позицию с подрядчиками, поскольку мы платим деньги, платим вовремя, а значит, будем требовать, чтобы они работали с минимальной маржой. Сейчас со всех точек зрения на рынке недвижимости наступил рынок покупателя, а на подрядных рынках - рынок заказчика. Ситуация за 2 месяца поменялась кардинально – застройщики должны адаптироваться к работе в новых условиях. Мы, например, уже адаптировались, и я бы даже сказал, имеем совершенно четкий план действий в зависимости от вариантов развития ситуации. Очевидно, что приоритет сейчас – продажи, поэтому мы сделали крайне гибкую систему ценообразования. Наши менеджеры получили большое количество дополнительных рычагов в переговорах с клиентами, чтобы дать людям приемлемые условия оплаты квартиры. Это не значит, что мы объявим, как некоторые, о скидках в 15-20%. Благодаря такому рынку появилась возможность работать с каждым клиентом индивидуально, и мы делаем это с удовольствием, поскольку наш сервис – наша сильная сторона. Мы реализуем новые программы совместно с ведущими банками, одна из них - дотация процентной ставки по ипотеке в течение 2-х лет – мы компенсируем клиенту 5% в год в течение 2 лет. Таким образом, если банк даёт кредит под 15% годовых, то клиент в течение 2 лет платит по 10% годовых, далее мы рассчитываем на то, что процентные ставки снова снизятся и, как следствие, сократятся ежемесячные клиентские платежи. Мы также разработали гибкие схемы рассрочек платежей.
- Значит ли это, что крупные компании будут вести себя именно так? То есть не будут официально понижать цены, но будут давать более длинные рассрочки, расширять дисконтные программы?
- Я не буду комментировать за других. Вы видите, как ведут себя некоторые крупные компании. У каждого застройщика своя ситуация, определяющая его стратегию на рынке. Наша стратегия простая – она не меняется, но корректируется, мы не замораживаем проекты, а реализуем их в соответствии с нашей адресной программой, внимательно следя за рынком. Мы были готовы в конце 2008 г. и в 2009 г. запустить 7 новых проектов. Четыре проекта есть в высокой степени готовности, и планировали запустить еще 7, пока запустили только два – на Новгородской улице и на 17-й линии Васильевского острова. Запустим ли мы остальные, будет зависеть от того, насколько спрос на эти два проекта будет высок.
- А Вы изучаете спрос? Исследуете ли Вы его специально? Сейчас застройщики в связи с кризисом предпочитают говорить о сокращении предложения, а о спросе говорят весьма туманно, не учитывая таких факторов, как снижение цен на нефть, общее снижение доходов населения. То есть об этом упоминают, но про спрос все равно уверенно говорят, что он будет высоким.
- Здесь нельзя лукавить. Сокращаются рабочие места и снижаются зарплаты, что, очевидно, не вдохновляет людей на крупные покупки. С другой стороны, фундаментально спрос не изменился. Например, в августе спрос был высоким, и, согласитесь, нет предпосылок для того, чтобы вдруг в сентябре-октябре-ноябре он стал значительно ниже. За эти 3 месяца у людей потребность в жилье не изменилась, и в кармане денег меньше не стало.
- Но многие отказались от мысли взять ипотеку.
- Ипотека в городе не превышал 20% всего объема сделок. Поэтому мы говорим о том, что количество ипотечных сделок упало, предположим, с 20 до 7%, значит, мы имеем гарантированное уменьшение спроса на 13%.
- Покупатель думает о будущем, он думает о том, что его доходы могут вскоре значительно упасть. На Ярмарке недвижимости в ноябре провели опрос посетителей – и оказалось, что покупатели вовсе не ждут снижения цен, они не покупают потому, что опасаются снижения своих собственных доходов, не уверены в будущем.
- Дело в том, что есть продукты роскоши, и продукты, скажем так, «условно» роскоши. Например, я могу не поменять машину в связи с кризисом. Кто-то может действительно не купить квартиру, понимая, что есть угроза, что он останется без средств к существованию, но вряд ли для сентября-октября эта мотивация была основной. Все-таки квартира – это фундаментальная инвестиция. Купив квартиру, человек в конце концов может ее и в аренду сдать. Это не просто покупка, как покупка машины, которая из-за амортизации падает в цене. Это вещь, на которую можно жить, в том числе. Поэтому такой фактор я бы не расценивал как очень высокий. Скорее людей напугали, создали надежду, что цены упадут, с одной стороны, а с другой, вселили страх покупать квартиру, потому что рынок может рухнуть, все говорят о «пузыре недвижимости». Особенно в этом деле стараются горе-аналитики, которые проспали финансовый кризис. Теперь им нечего прогнозировать, вот они и занялись прогнозом падения рынка недвижимости. Недвижимость - это фундаментальный рынок, он работает совсем по другим законам, не по тем, по которым существует фондовый рынок – рынок ожиданий и прогнозов. Тут все гораздо более серьезно и основательно.
Кроме того, в связи с выделением федеральных и городских средств для покупки квартир с рынка будет вымываться самое ликвидное предложение, а нового появляться не будет, многие застройщики сокращают объемы стройки. Нельзя пытаться непрофессионалу играть, ловить какие-то пики и спады рынка - можно серьезно прогореть. Люди прождали в 2006 г., не купили – цены выросли вдвое. А им говорили про «пузырь», про то, что цены упадут, и они верили - вот и результат.
- В 2006 г. цены на нефть росли. И государство обещало доступное жилье. И ипотека начала бурно развиваться.
- Бесспорно, сейчас ситуация изменилась, но, тем не менее, фундаментальное соотношение спроса и предложения никто не отменял. Объем предложения уменьшается, ни один крупный проект не будет запущен, рынок пока функционирует на остатках уплотнительной застройки. С учетом активной роли государства на рынке, которое стремится воспользоваться этой ситуацией и купить жилье для очередников, для военных, напрашивается естественный вывод о том, что жилья будет меньше, будет дефицит.
- По Вашим оценкам, сколько компаний примут участие в городских аукционах на выкуп квартир, с учетом заявленной максимальной цены кв. метра 47,3 тысячи рублей?
- С такой ценой, думаю, мало кто примет участия в аукционах. Это существенно ниже себестоимости. Если говорить об участках фактически за городом и предположить, что там была дармовая инженерия и недорогая земля, и строится панельное жилье – даже в этих случаях себестоимость все равно в пределах 55 - 60 тысяч рублей, причем полная себестоимость. От этого никуда не деться, ведь есть стоимость земли, стоимость инженерии, накладные расходы организации, реклама, проценты по взятым кредитам. Есть некая иллюзия, что строители жируют, имеют маржу 300% - это неправда. Возможно, так обстоит дело в Москве, там ситуация иная – непрозрачность, административная рента, которая существенно увеличивает себестоимость. В Петербурге рынок более прозрачен, себестоимость строительства легко посчитать, и она – высокая. Поэтому здесь строители работают на массовом жилье из расчета маржи максимум в 10%.
- У петербургских компаний вообще есть реальная потребность, чтобы у них город выкупал квартиры?
- Если бы цена была не ниже себестоимости, то, думаю, сейчас много компаний заявило бы об участии в торгах. Если же цена значительно ниже себестоимости, то в этом нет никакого экономического смысла. И государство тоже должно смотреть, кто и что ему продает и за такие деньги, и чем это может закончиться, какая степень готовности у этого жилья.
- Город намерен покупать квартиры со степенью готовности не менее 75%.
- Но 70% - это ведь не 100. Надо разобраться, хватит ли у застройщика денег, чтобы достроить оставшееся, и сколько квартир уже продано. Если у меня продана половина дома, 70% готовности, а себестоимость высокая, как я на 47 тысяч дострою этот дом? Мне этих денег хватит на 30% от нужной суммы, а 20% откуда я возьму?
-Будут ли сейчас застройщики перепрофилировать свои проекты? Недавно ЛЭК заявил о том, что проект на месте фабрики им. Карла Маркса, поначалу планировавшийся целиком как бизнес-класс, теперь наполовину будет эконом-классом.
- Наверное, это будет не единственный пример, хотя в этом тоже есть плюс для рынка – четче будет позиционирование классов жилья. Для тех, у кого были попытки сделать в объекте эконом-класса бизнес-класс, будет целесообразно переформатировать свои проекты. У нас такой потребности не будет, мы всегда очень четко ориентировались на конкретное место. Да, мы премиальная компания, но всегда в рамках той ниши, в которой находится наш «продукт», исходя из его локации. Возможно, в новых проектах что-то и пересмотрим, откажемся от каких-то опций, но, тем не менее, наши квартиры всегда были и останутся достаточно оптимальными. Те, кто пытался на растущем рынке в локации С-класса разместить В-класс, тем самое время заняться перепроектированием.
- Как у вас идет оптимизация расходов? Кого-то увольняют?
-Все компании сейчас занимаются оптимизацией расходов. На восходящем тренде никто об это не думает, даже самые консервативные компании, рост все списывает. Мы знаем о сокращениях в некоторых компаниях. У нас тоже есть определенная оптимизация численности персонала – в пределах 7-8%. Это персонал, набранный для работы в регионах, в которых мы разуверились еще до кризиса, и работники московского офиса. Таким образом, мы пока отмели для себя московский рынок, так как сейчас не до Москвы, и рынок регионов, и концентрируемся только на «домашнем» рынке. Ситуация в Петербурге сегодня лучше, чем в Москве или где-либо еще, мы здесь работаем уже 15 лет, все знаем – и рыночную ситуацию, и земельные участки, и объекты, которые так или иначе находились или появятся в рынке. Так что мы будем сосредоточены в родном городе, вероятно, в течение всего 2009 г.
- Что будет происходить с гастарбайтерами, как Вы думаете?
-Мы – девелоперы, у нас работают уважаемые подрядчики, и по сути, нам все равно, кого они нанимают для работы на объектах. У нас нет сотен тысяч рабочих, которых мы обязаны кормить. Сейчас наш аутсорсинг и гибкость, которую он дает, – большой плюс, так как мы можем не начинать новых проектов без ущерба для себя и своего персонала. Коммерческие девелоперы остановили все проекты, и люди, которые работали там, остались не у дел. Костяк компаний пытается пока сохраниться, они предлагают свои услуги, предлагают скидки, готовы работать с минимальной маржой.
Ценные специалисты – тоже пострадают, вопрос только у кого. Тот, кто вел слишком агрессивную политику, у кого кредитная нагрузка слишком большая, тот кардинально будет сокращать персонал, - тут бы выжить любым способом. Мы, я уверен, ни одного ценного специалиста своего не сдадим. Это капитал компании. Мы вкладываем деньги в обучение и адаптацию персонала и можем позволить себе качественных специалистов. Им есть чем заниматься сейчас – есть предложения по земельным участкам, по сотрудничеству, по поддержке каких-то сложных проблемных активов. Мы готовы этим заниматься. Наш опыт и коллектив способен решать большие задачи, чем существующий масштаб компании.
- А что будет происходить с ценами на землю?
- Земля за городом в основном – это просто хлам: она и до кризиса была мало кому нужна. Она просто ничего не стоит, и ее никто не покупает. Что касается земель для ИЖС, я не специалист, но думаю, что она точно упала в цене раза в два. В горячих местах – таких, как Комарово – цены в 50 тысяч долларов за сотку уже никого не интересуют, 15 тысяч – может быть.
Участки для коммерческой недвижимости тоже сильно упали в цене. Мы, например, вели переговоры по участку за 40 млн, и были близки к тому, чтобы закрыть сделку (это 7 га в районе Пулково). В конце сентября нам этот участок предлагали уже за 25 млн. Сейчас мы бы могли купить его за 15 млн, но не хотим, так как пока не интересуемся новыми офисными проектами. Если говорить о жилье, то цены на участки упали процентов на 40, но участки будут появляться. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний и намерены привлечь инвестора, с которым совместно будем вкладывать средства в недооцененные активы.
-То есть у Вас сегодня достаточно средств не только для поддержания строящихся проектов, но и для покупки новых активов?
-Мы присматриваемся к активам, и у нас есть средства, чтобы купить что-то наиболее привлекательное. Наши средства тоже ограничены, и в силу своей консервативности большую их часть мы будем держать для текущих объектов, для демпфирования той угрозы падения продаж, которая присутствует. Тем не менее, наша задача – привлечь инвестора, который к нашим 20% средств приложит свои 80% - тогда наши возможности резко возрастут.
-Какого рода активы Вас интересуют?
- Петербург или Ленинградская область, близко к городу, с понятными перспективами по инженерной подготовке, только для жилой застройки. Все остальное нас пока не интересует.
-Не могли бы Вы, в заключение, дать какой-нибудь совет застройщикам – относительно их пиар-стратегии во время кризиса? И, с другой стороны, совет для СМИ?
- СМИ должны крайне взвешенно подходить к анализу той информации, которая появляется на рынке. Если кто-то объявил скидки, это не значит, что везде скоро цена упадет. Надо проверять, каковы были фактические цены, и может быть, это скидки с надбавки, которые не ведут к далеко идущим выводам. Надо лучше присмотреться к финансовому состоянию застройщиков, дающих скидки. Ну а застройщикам совет простой - не надо людям голову морочить и пытаться выдавать желаемое за действительное. Надо честно говорить о происходящем.
Беседовала Елена Зеликова
В последние годы развитию энергетики уделяется все больше внимания, что обусловлено как необходимостью масштабной реконструкции существующих инженерных сетей, так и освоением новых территорий для строительства. О сегодняшнем состоянии и перспективах развития петербургского энергокомплекса мы беседуем с заместителем председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Владиславом Петровым.– Владислав Викторович, завершается очередной отопительный сезон. Можно ли уже говорить о его предварительных итогах?
– Если говорить вкратце об отопительном сезоне, город его прошел не без проблем, но каких-то серьезных, неконтролируемых ситуаций не произошло. Были зоны, которые можно назвать особенно проблемными – Кронштадт, участок магистральной теплотрассы по пр. Художников. И городом было принято решение: не дожидаясь окончания отопительного сезона приступить к реконструкции сетей. Сейчас там ведутся работы. Этот отопительный сезон практически завершен, осталось провести ряд очень серьезных, но рабочих, плановых мероприятий: температурные испытания тепловых сетей. В этом году значительно увеличены объемы ремонтных работ: будет заменено более 200 км теплосетей в межотопительный период. Для сравнения – в прошлом году было заменено 130 км.
Ситуация прошедшего отопительного сезона была контролируемой и нормальной, и хотя количество дефектов на теплотрассах по сравнению с прошлым годом не уменьшилось, но оно и не выросло, ситуация сейчас стабильна. Сейчас задача вести работу по снижению количества дефектов на теплотрассах.
– Каким образом этого планируется достичь?
– Работы будут вестись в двух направлениях: развитие и повышение надежности системы теплоснабжения. В плане повышения надежности предполагается провести комплекс мероприятий по перекладке отслуживших сетей, замене оборудования на источниках энергоснабжения, развитие – это, прежде всего, работа по «закольцовке» тепловых районов, по инженерному обеспечению новых территорий.
Мы сейчас готовим постановление правительства Санкт-Петербурга о первом этапе реализации программы реконструкции центрального теплового района. ТЭО, которое разработал «Промгаз» по Центральному тепловому району, находится в завершающей стадии, проходит процесс согласований. На первом этапе предполагается реконструкция зоны локальных котельных, которые сейчас находятся не в лучшем состоянии. Реконструкция системы теплоснабжения центрального теплового района будет осуществляться по такой же схеме, как в Петроградском районе. Сейчас готовятся документы для проведения открытого конкурса на право реконструкции: соответствующий документ будет вынесен на рассмотрение правительства в течение двух недель.
Помимо этого в текущем году будет проводиться реконструкция систем холодного водоснабжения на самых проблемных объектах Центрального, Адмиралтейского, Петроградского и Василеостровского районов. В этом году мы начнем с реконструкции самых болевых точек и надеемся в три года решить проблему полностью.
Масштабные мероприятия намечены по сетевым прокладкам, по «закольцовкам», что необходимо для обеспечения надежности систем. Создать единую городскую кольцевую схему в Петербурге невозможно – в городе много водных преград, но крупные зоны массовой жилой застройки – север, северо-запад – будут «закольцованы».
В Петроградском и Курортном районах продолжится реконструкция систем теплоснабжения. На очереди – Петродворцовый район. Мы надеемся, что в течение ближайших пяти лет система теплоснабжения города заметно преобразится.
– Насколько известно, параллельно с программой реконструкции теплосетей осуществляется и программа газификации петербургских районов.
– Бесспорно. Параллельно реализуется несколько программ: нельзя делать одно, забывая о другом. В том же Курортном районе есть котельные, работающие на мазуте с себестоимостью тепла в 1,2-2 тыс. рублей за гигакалорию, а есть примеры, когда себестоимость доходит до пяти и более тысяч рублей при отпускной цене в 500-800 рублей. Газификация даст возможность провести реконструкцию системы теплоснабжения, перевести котельные на газовое топливо.
– Какие мероприятия намечены по инженерной подготовке новых городских территорий?
– Крупные объекты застройки в городе — это Юго-Запад, СПЧ, «Северная долина», намывная территория на Васильевском острове. В этом году реальные работы на намывной территории вряд ли начнутся, но принято принципиальное решение, что на Васильевском острове будет строиться новая ТЭЦ. Как известно, Василеостровский район обеспечивается единственным источником теплоснабжения – 7-й станцией ТГК-1. Новая теплостанция будет работать в едином кольце с 7-й станцией. Это оптимальная схема и по позициям надежности, и по позициям развития. Площадка выбрана, сейчас идет работа по ее оформлению, ведется проектирование самой станции, сетевых прокладок.
Значительный объем работ намечен по инженерному обеспечению территории юго-западной приморской части. Это инвестиционный проект строительства Юго-Западной ТЭЦ, электросетевые объекты, подстанции, строительство водоводов.
В Северо-Приморской части активно ведутся работы по строительству тепловых сетей, полностью обеспечивающих пять кварталов, где ведется активное строительство. Построена сеть в створе Туристской ул., сейчас строится сеть в створе ул. Оптиков, что позволит создать надежную систему теплоснабжения. В этом году осталось сделать переход и соединить нитки через Приморское шоссе и железную дорогу, сейчас в последней стадии идет проектирование, и мы приступим к прокладке. Строится подстанция «Лахта», которая обеспечит электроснабжение, ведутся работы по строительству водоводов.
Если брать «Северную долину», то там ведется строительство канализационного коллектора, осуществляется первая часть мероприятий по обеспечению теплоснабжения района от станции Парнас-4.
В принципе, ни одна крупная городская территория не останется без внимания.
– Сейчас развитие городской энергосистемы ведется не только за счет средств бюджета. Насколько перспективным Вы считаете привлечение частных инвестиций в энергетику?
– Бюджетное финансирование не панацея. Задача сегодняшнего дня – привлечение инвестиций в эту отрасль для реализации социально направленных программ. И яркий пример тому – существующие инвестпроекты.
Мы не идем по пути приватизации системы теплоснабжения. На мой взгляд, энергетика – это стратегическая отрасль, которая должна быть управляема. Сегодня в городе удалось объединить усилия организаций разных форм собственности, которые занимаются энергетикой и инженерным обеспечением, в нормальный рабочий коллектив для решения всех задач, которые назрели давно. И сейчас идет действительно масштабная реконструкция и увеличение мощностей, чего не было в последние 15-20 лет. Это объективная необходимость, потому что все, что было построено «в прошлой жизни», уже исчерпало себя.
– Сейчас активно продвигается схема комплексного освоения территорий, инвесторы сами будут заниматься инженерной подготовкой земель под жилищное строительство. Как этот процесс будет контролировать Комитет по энергетике?
– Естественно, мы будем контролировать все мероприятия, которые будут осуществляться инвесторами в рамках инженерной подготовки новых территорий. Функция комитета, как отраслевого органа власти – координация. Поэтому вне зависимости от того, чьими силами будут вестись работы, все равно их будут осуществлять предприятия, подведомственные Комитету. Мы же не просто так разрабатываем сейчас генеральные схемы энергоснабжения и инженерного обеспечения. Это документ, по которому будет развиваться наша отрасль в городе. Схемы разрабатываются до 2015 года с перспективой до 2025 года. Схемы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения, которые сейчас находятся в завершающей стадии, предназначены для того, чтобы было понятно, как будет развиваться энергокомплекс Санкт-Петербурга. Разрабатываются они на основании Генплана.
– О принятии генеральных схем энергоснабжения говорилось еще в прошлом году. По Вашему мнению, будут ли они утверждены до конца текущего года?
– К сожалению, это не такие простые мероприятия. В настоящее время собраны и систематизированы все существующие данные, определены пятна земельных участков под размещение головных источников, что, на мой взгляд, принципиально. Сейчас дорабатывается прохождение технических зон для магистральных сетевых прокладок. Это необходимая работа, ведь можно застроить все, а потом непонятно, как обеспечить инженерией. Я думаю, что генеральные схемы реально в мае закончить, согласовать и утвердить постановлением правительства реально в мае. Фактически это будет более подробное приложение к Генплану города в рамках энергетики и инженерного обеспечения.
А что касается КОТ, могу сказать, что мы детально работаем с каждым крупным застройщиком. В любом случае, все, что строится, мы отслеживаем и курируем. Наша задача сегодня – контролировать, чтобы этот ход событий не выбивался за генеральные схемы.
Вероника Шеменева
Комиссия по подготовке внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга завершила работу по поправкам.
Отметим, что в адрес комиссии был направлен целый поток обращений от различных субъектов градостроительной деятельности. В итоге было подано свыше тысячи предложений от юридических и физических лиц по учету их интересов в генплане. О работе комиссии над поправками в генплан рассказывает председатель КГА, главный архитектор Санкт-Петербурга Александр Викторов. – Александр Павлович, какие поправки были рассмотрены комиссией и с чем они были связаны?
– 21 февраля состоялось последнее заседание комиссии по внесению изменений в генплан. Поправки были разные, с разной степенью значимости, с разной заинтересованностью. В основном они касались интересов частного бизнеса.
К сожалению, было много попыток разместить жилье в зеленых зонах. Бизнес как относится – если не застроено – значит, свободно, а то, что там растет дуб вековой – это не имеет значения. В комиссию поступило свыше 200 предложений по замене рекреационного вида использования функциональных зон на иные виды использования. Из них приняты только восемь.
Было и так, что инвесторы, купившие территорию, пытались навязать комиссии свое видение функционального использования этой территории. Конечно, с какими-то предложениями мы можем согласиться, но еще раз напоминаю – перед тем, как покупать территорию – загляните в генплан и сверьте с ним свои планы. На комиссии рассматривалась ситуация, когда инвестор купил кусок леса с целью построить там жилье, однако по генплану там должен быть расположен крупный зеленый массив. Комиссия, естественно, ответила отказом. Это очень серьезная ситуация для инвестора…
А вообще принятые комиссией поправки носят преимущественно технический характер и связаны с корректурой границ функциональных зон и уточнением параметров застройки.
– Какие из принятых поправок наиболее глобальные и почему они были приняты?
– Наиболее значительные поправки в генплан были внесены в связи со стратегическими проектами, важными для города. В частности, были скорректированы сроки реализации и функциональное назначение территории «Морского фасада».
Ряд поправок связан с увеличением территорий производственных зон и изменением сроков реализации проектов производственных зон в Пушкинском, Красносельском, Петродворцовом, Выборгском и Курортном районах за счет территорий рекреационного назначения и сельхозиспользования, а также территорий общественно-деловой застройки.
Кстати, расчет потребности в территориях для размещения промышленных объектов показал, что в Санкт-Петербурге возможно сокращение территории промышленных зон до 7 тыс. га. Генплан также зарезервировал 9,5 тыс. га территорий терминально-складского и инженерно-транспортного использования. Поправки по производственным территориям увеличивают размеры этих зон дополнительно на 0,6 тыс. га.
Еще один ряд поправок связан с расширением жилищного строительства на южных пригородных территориях. Так, в Пушкинском районе – между Колпино и Московским шоссе – принято решение изменить зону сельхозназначения на зону малоэтажной индивидуальной жилой застройки.
Также принято предложение изменить функцию земельного участка, расположенного севернее Колпинского шоссе, между проектным продолжением ул. Софийской и отводом РАО ВСМ, на производственную зону для размещения домостроительного комбината.
Кроме того, потребовалось уточнение положения участков ряда федеральных и региональных дорог, – Западного скоростного диаметра, автомагистрали Москва – Санкт-Петербург, и новой широтной скоростной магистрали с мостом через Неву.
– Говорят, что генплан Санкт-Петербурга излишне детализирован…
– Излишняя детализация Генплана явилась ответом ожиданиям городского сообщества, что новый генплан решит все вопросы градостроительного планирования, как на макро-, так и на микроуровне.
Среди внесенных в генплан поправок принципиальное значение имеет комплексная поправка, касающаяся укрупнения схемы функционального зонирования территории Санкт-Петербурга. Она устраняет излишнюю детализацию генплана, что, в свою очередь, повышает степень свободы города в построении будущих градост рпоительных политик. Это особенно важно в связи с тем, что Санкт-Петербург активно развивается, и город заинтересован в приходе новых крупных компаний, новых инвесторов. Данная поправка делает Генеральный план более устойчивым к изменениям конъюнктуры рынка и стабильным на более продолжительный срок.
– После поправок как изменятся размеры жилых территорий, земель сельхозназначения?
– На 2025 год размеры жилых территорий, отведенных под индивидуальный жилой фонд, после поправок увеличиваются на 0,6 тыс. га, на 2015 год увеличение составляет 0,8 тыс. га. Для территорий многоквартирной застройки изменения составляют: на 2025 год – дополнительно 0,8 тыс. га, на 2015 год – дополнительно 1,5 тыс. га.
Относительно преобразования земель сельхохназначения первая редакция генплана предусматривала полное их сохранение до 2015 года в размере 14,2 тыс. га и сокращение к 2025 году до 6,2 тыс. га. Принятые комиссией поправки предполагают изъятие сельхоземель под строительство уже в период до 2015 года в размере 1,6 тыс. га. К 2025 году территории сократятся до 4,9 тыс. га.
– Принято решение о создании в Санкт-Петербурге «Объединенной судостроительной корпорации». Этот проект заставит вновь вносить поправки в Генплан?
– На сегодняшний день в городе три основных судостроительных площадки – это Балтийский завод, Адмиралтейская и Северная верфи. Очевидно, что любой градостроитель с удовольствием сменил бы функцию территории, на которой расположен Балтийский завод. Но на сегодняшний день это нереально – у завода есть реальные заказы, которые обеспечивают работу. Поэтому пока Балтийский завод останется на своем месте. И Адмиралтейские верфи останутся на своем месте, но могут быть изменения – все зависит от программ, которые могут быть приняты на федеральном уровне. Наверное, базой для размещения корпорации может стать Северная верфь, но говорить об этом серьезно пока рано – все будет зависеть от соотношения интересов города и интересов Федерации с точки зрения развития судостроения. Это все непросто.
С моей точки зрения, как Адмиралтейство со временем потеряло функцию судоверфи, так и южная часть Васильевского острова потеряет со временем судостроительную функцию. Эта территория – огромный резерв для общественно-делового, гражданского строительства. Но это вопрос не сегодняшнего дня и не этого генплана.
– Когда будут приняты поправки в генплан законодательно?
– На сегодняшний день подготовлено постановление правительства по внесению изменений в генплан, все оформлено протоколами. Правительство одобрило работу комиссии. Теперь сформированные поправки должны пройти всю процедуру проектного обоснования, то есть надо все посчитать, посмотреть, не нарушили ли мы соотношение баланса территорий, не нарушили ли мы где-то вопросы инженерии, транспортного обеспечения. Все это надо проверить и подсчитать, то есть провести еще одну проектную работу за бюджетные денежки. То есть город идет навстречу пожеланиям бизнеса.
После проектного обоснования этих изменений мы должны провести общественные слушания в 111 муниципальных образованиях, получить все согласования всех ведомств по этим поправкам, и финалом будет заключение госэкспертизы.
К 1 сентября документ должен быть представлен в правительство города, после чего передан в Законодательное собрание для утверждения.
– А как идет работа по подготовке Правил землепользования и застройки?
– Комиссия по Правилам землепользования работает, она постоянно действующая и будет работать столько, сколько работает генплан. Правила уточняют, детализируют генплан – функциональный состав зон, задают параметры объектов.
На сегодняшний день практически все подготовлено, подготовлено постановление правительства, проведены все общественные слушания, все поправки по общественным слушаниям учтены. Это постановление мы должны вынести на рассмотрение правительства 10 апреля. А дальше по процедуре – передача в Законодательное собрание для утверждения.
Наталья Бабаджанян