Э. Тиктинский: Надо честно говорить о происходящем
О текущем положении дел в строительном комплексе, об изменениях в ситуации в связи с эскалацией экономического кризиса с президентом холдинга RBI Эдуардом Тиктинским побеседовал корреспондент АСН-инфо.
-Эдуард Саульевич, какие компании, по Вашему мнению, больше пострадают от кризиса? Сейчас одни говорят, что сильнее пострадают крупные компании, так как они более закредитованы, другие – что больше трудностей будут испытывать малые и средние компании, из-за свертывания объемов строительства и невозможности получить кредит.
- Размер не имеет значения, имеет значение осмысленность финансовой политики, которую вела компания, в том числе и степень ее агрессивности на рынке. Надо внимательно смотреть на конкретную компанию, особенно в текущих рыночных реалиях. Самое интересное – это размер задолженности, в том числе краткосрочной, и способность компании обслуживать свои долги. Да, есть крайне запутанные структуры, где много всего непубличного. Это компании, экономящие на налогах, на белой зарплате – там и не разберешься, кто кому и сколько должен, и это большой минус. Если компания непрозрачная, если там платятся левые зарплаты, не платятся, как положено, налоги – такая компания в современной ситуации очень уязвима. Поэтому важно постараться понять финансовое состояние компании, не пожалеть на это время, поскольку именно во время кризиса риски клиентов серьезно растут.
Мы, например, всегда были открыты и прозрачны, в том числе и в плане финансовой политики. Наш кредитный портфель – 51 млн. долларов, и он долгосрочный. Первая выплата в размере 35 млн. рублей предстоит нам в 2009 г., остальное – в 2010-2011 гг. Да, мы немаленькая компания с достаточным портфелем активов (в стадии проектирования и строительства у нас находится свыше 420 тысяч кв. м жилой и коммерческой недвижимости), но наша политика и в части финансов, и в части покупки земли всегда была консервативна. Мы никогда не брали короткие кредиты, мы брали кредиты на тот срок, в который считали для себя возможным их вернуть. Мы никогда не покупали землю просто, чтобы купить – мы всегда все тщательно считали, и если у нас не билось, мы не покупали. Так что надо смотреть предметно на ситуацию в каждой компании. Компании, ведущие публичную политику, в этом плане легче анализировать, но их среди строителей немного.
- Есть ли данные о том, насколько сейчас снизилась капитализация публичных компаний-застройщиков?
- Капитализация сейчас – это вообще абстракция, о ней можно совсем не говорить, вы видели, как потеряли в капитализации публичные компании. До кризиса их стоимость была раздута, сейчас они неадекватно низко стоят - не может компания реально оцениваться в размер своей годовой прибыли. И вряд ли капитализация – это то, что имеет отношение к реальной жизни.
- Скажите, не прервется ли Ваше сотрудничество с американским фондом Morgan Stanley в связи с недавно поступившей информацией о проблемах, которые он испытывает?
- У нас действительно есть западные партнеры-инвесторы – это фонды, которыми управляют ведущие банки Morgan Stanley и Deutsche Bank. Надо четко понимать, что с нами работают не сами банки, а фонды, созданные при них, которые инвестировали деньги в капитал нашего совместного предприятия, как в случае с DB, и непосредственно в капитал компании, как Morgan Stanley. А дальше никто никому не должен – просто компания будет выплачивать дивиденды собственникам, когда такое решение состоится, но это будут точно не 2008-2009 гг. С привлечением этих партнеров мы существенно увеличили капиталы - капиталы проектов и собственный капитал компании. Сегодня все наши планы, в том числе в части совместных проектов с DB (а это три проекта – на Новгородской ул., Пискаревском пр. и Б.Посадской ул.), реализуются в рамках нашей адресной программы.
Да, бесспорно, текущая ситуация скорректировала наши планы – прежде всего, в части формирования бюджета-2009, который мы сверстали, исходя из 50% от прежних планов объема продаж. Однако, несмотря на это, мы не замораживаем наши стройки. У нас есть запас прочности на счетах, и мы готовы финансировать наши стройки, в том числе, если объема продаж не будет хватать, дотировать из своих средств дальнейшее финансирование строек.
-То есть Вы прогнозируете падение продаж на 50%? «Адвекс» это уже сейчас регистрирует.
- Это уже произошло, это не прогноз. Компании, которые говорят, что у них дела обстоят как раньше, мягко говоря, не договаривают. Эта ситуация уже состоялась, и мы готовы держать ее весь 2009 год. Считаем ли мы, что весь 2009 год квартир на первичном рынке будет продаваться в 2 раза меньше? Наверное, нет.
- Если достаточно большое количество компаний будут демпинговать, то, согласно законам экономики, крупные застройщики с солидными средствами на счетах тоже будут вынуждены снизить цены, чтобы удержать покупателей. Вы так не считаете?
- Есть разные продукты на жилищном рынке. Возьмем, например, автодилеров – если они уже получили машины, им надо от них избавиться, это готовый продукт. И если эти машины не заложены в банк, их можно продавать и покупать, и можно давать скидки. А квартиру важно не купить, а получить. Это не автомобиль. Откровенно большие скидки говорят о том, что компании нужны деньги любой ценой. И если компания демпингует, то далеко не факт, что она достроит объект, в котором человек купил квартиру. Все уже это проходили не раз. Понятие рынка недвижимости не абстрактно: он не может сам по себе функционировать, без учета фактора себестоимости, например.
- Себестоимость тоже снижается. Хотя некоторые эксперты говорят, что удешевление стройматериалов пока не сказывается на стоимости строительства, так как застройщики работают по долгосрочным договорам (с прежними ценами).
- Себестоимость не повышается. Если цена на цемент и арматуру в 2 раза упала, это еще не является свидетельством того, что совокупная цена строительства снизилась. Ведь цена состоит и из зарплат сотрудников, и эксплуатации машин и механизмов, и большого спектра материалов. Делать далеко идущие выводы о падении себестоимости на 15% из того, что цена на цемент упала в 2 раза, нельзя.
- Но зарплаты тоже снижаются, и есть еще стоимость земли, которая подешевела.
-Удешевление земли тут роли не играет, так как мы говорим о строящихся проектах, для которых земля уже была куплена по прежней цене. Есть и инженерные затраты, которые уж точно не падают. Мы понимаем, что большое количество подрядчиков, особенно в коммерческой недвижимости, остались без работы, а значит, цены на их работы будут падать – мы ждем этого. И намерены занимать достаточно твердую позицию с подрядчиками, поскольку мы платим деньги, платим вовремя, а значит, будем требовать, чтобы они работали с минимальной маржой. Сейчас со всех точек зрения на рынке недвижимости наступил рынок покупателя, а на подрядных рынках - рынок заказчика. Ситуация за 2 месяца поменялась кардинально – застройщики должны адаптироваться к работе в новых условиях. Мы, например, уже адаптировались, и я бы даже сказал, имеем совершенно четкий план действий в зависимости от вариантов развития ситуации. Очевидно, что приоритет сейчас – продажи, поэтому мы сделали крайне гибкую систему ценообразования. Наши менеджеры получили большое количество дополнительных рычагов в переговорах с клиентами, чтобы дать людям приемлемые условия оплаты квартиры. Это не значит, что мы объявим, как некоторые, о скидках в 15-20%. Благодаря такому рынку появилась возможность работать с каждым клиентом индивидуально, и мы делаем это с удовольствием, поскольку наш сервис – наша сильная сторона. Мы реализуем новые программы совместно с ведущими банками, одна из них - дотация процентной ставки по ипотеке в течение 2-х лет – мы компенсируем клиенту 5% в год в течение 2 лет. Таким образом, если банк даёт кредит под 15% годовых, то клиент в течение 2 лет платит по 10% годовых, далее мы рассчитываем на то, что процентные ставки снова снизятся и, как следствие, сократятся ежемесячные клиентские платежи. Мы также разработали гибкие схемы рассрочек платежей.
- Значит ли это, что крупные компании будут вести себя именно так? То есть не будут официально понижать цены, но будут давать более длинные рассрочки, расширять дисконтные программы?
- Я не буду комментировать за других. Вы видите, как ведут себя некоторые крупные компании. У каждого застройщика своя ситуация, определяющая его стратегию на рынке. Наша стратегия простая – она не меняется, но корректируется, мы не замораживаем проекты, а реализуем их в соответствии с нашей адресной программой, внимательно следя за рынком. Мы были готовы в конце 2008 г. и в 2009 г. запустить 7 новых проектов. Четыре проекта есть в высокой степени готовности, и планировали запустить еще 7, пока запустили только два – на Новгородской улице и на 17-й линии Васильевского острова. Запустим ли мы остальные, будет зависеть от того, насколько спрос на эти два проекта будет высок.
- А Вы изучаете спрос? Исследуете ли Вы его специально? Сейчас застройщики в связи с кризисом предпочитают говорить о сокращении предложения, а о спросе говорят весьма туманно, не учитывая таких факторов, как снижение цен на нефть, общее снижение доходов населения. То есть об этом упоминают, но про спрос все равно уверенно говорят, что он будет высоким.
- Здесь нельзя лукавить. Сокращаются рабочие места и снижаются зарплаты, что, очевидно, не вдохновляет людей на крупные покупки. С другой стороны, фундаментально спрос не изменился. Например, в августе спрос был высоким, и, согласитесь, нет предпосылок для того, чтобы вдруг в сентябре-октябре-ноябре он стал значительно ниже. За эти 3 месяца у людей потребность в жилье не изменилась, и в кармане денег меньше не стало.
- Но многие отказались от мысли взять ипотеку.
- Ипотека в городе не превышал 20% всего объема сделок. Поэтому мы говорим о том, что количество ипотечных сделок упало, предположим, с 20 до 7%, значит, мы имеем гарантированное уменьшение спроса на 13%.
- Покупатель думает о будущем, он думает о том, что его доходы могут вскоре значительно упасть. На Ярмарке недвижимости в ноябре провели опрос посетителей – и оказалось, что покупатели вовсе не ждут снижения цен, они не покупают потому, что опасаются снижения своих собственных доходов, не уверены в будущем.
- Дело в том, что есть продукты роскоши, и продукты, скажем так, «условно» роскоши. Например, я могу не поменять машину в связи с кризисом. Кто-то может действительно не купить квартиру, понимая, что есть угроза, что он останется без средств к существованию, но вряд ли для сентября-октября эта мотивация была основной. Все-таки квартира – это фундаментальная инвестиция. Купив квартиру, человек в конце концов может ее и в аренду сдать. Это не просто покупка, как покупка машины, которая из-за амортизации падает в цене. Это вещь, на которую можно жить, в том числе. Поэтому такой фактор я бы не расценивал как очень высокий. Скорее людей напугали, создали надежду, что цены упадут, с одной стороны, а с другой, вселили страх покупать квартиру, потому что рынок может рухнуть, все говорят о «пузыре недвижимости». Особенно в этом деле стараются горе-аналитики, которые проспали финансовый кризис. Теперь им нечего прогнозировать, вот они и занялись прогнозом падения рынка недвижимости. Недвижимость - это фундаментальный рынок, он работает совсем по другим законам, не по тем, по которым существует фондовый рынок – рынок ожиданий и прогнозов. Тут все гораздо более серьезно и основательно.
Кроме того, в связи с выделением федеральных и городских средств для покупки квартир с рынка будет вымываться самое ликвидное предложение, а нового появляться не будет, многие застройщики сокращают объемы стройки. Нельзя пытаться непрофессионалу играть, ловить какие-то пики и спады рынка - можно серьезно прогореть. Люди прождали в 2006 г., не купили – цены выросли вдвое. А им говорили про «пузырь», про то, что цены упадут, и они верили - вот и результат.
- В 2006 г. цены на нефть росли. И государство обещало доступное жилье. И ипотека начала бурно развиваться.
- Бесспорно, сейчас ситуация изменилась, но, тем не менее, фундаментальное соотношение спроса и предложения никто не отменял. Объем предложения уменьшается, ни один крупный проект не будет запущен, рынок пока функционирует на остатках уплотнительной застройки. С учетом активной роли государства на рынке, которое стремится воспользоваться этой ситуацией и купить жилье для очередников, для военных, напрашивается естественный вывод о том, что жилья будет меньше, будет дефицит.
- По Вашим оценкам, сколько компаний примут участие в городских аукционах на выкуп квартир, с учетом заявленной максимальной цены кв. метра 47,3 тысячи рублей?
- С такой ценой, думаю, мало кто примет участия в аукционах. Это существенно ниже себестоимости. Если говорить об участках фактически за городом и предположить, что там была дармовая инженерия и недорогая земля, и строится панельное жилье – даже в этих случаях себестоимость все равно в пределах 55 - 60 тысяч рублей, причем полная себестоимость. От этого никуда не деться, ведь есть стоимость земли, стоимость инженерии, накладные расходы организации, реклама, проценты по взятым кредитам. Есть некая иллюзия, что строители жируют, имеют маржу 300% - это неправда. Возможно, так обстоит дело в Москве, там ситуация иная – непрозрачность, административная рента, которая существенно увеличивает себестоимость. В Петербурге рынок более прозрачен, себестоимость строительства легко посчитать, и она – высокая. Поэтому здесь строители работают на массовом жилье из расчета маржи максимум в 10%.
- У петербургских компаний вообще есть реальная потребность, чтобы у них город выкупал квартиры?
- Если бы цена была не ниже себестоимости, то, думаю, сейчас много компаний заявило бы об участии в торгах. Если же цена значительно ниже себестоимости, то в этом нет никакого экономического смысла. И государство тоже должно смотреть, кто и что ему продает и за такие деньги, и чем это может закончиться, какая степень готовности у этого жилья.
- Город намерен покупать квартиры со степенью готовности не менее 75%.
- Но 70% - это ведь не 100. Надо разобраться, хватит ли у застройщика денег, чтобы достроить оставшееся, и сколько квартир уже продано. Если у меня продана половина дома, 70% готовности, а себестоимость высокая, как я на 47 тысяч дострою этот дом? Мне этих денег хватит на 30% от нужной суммы, а 20% откуда я возьму?
-Будут ли сейчас застройщики перепрофилировать свои проекты? Недавно ЛЭК заявил о том, что проект на месте фабрики им. Карла Маркса, поначалу планировавшийся целиком как бизнес-класс, теперь наполовину будет эконом-классом.
- Наверное, это будет не единственный пример, хотя в этом тоже есть плюс для рынка – четче будет позиционирование классов жилья. Для тех, у кого были попытки сделать в объекте эконом-класса бизнес-класс, будет целесообразно переформатировать свои проекты. У нас такой потребности не будет, мы всегда очень четко ориентировались на конкретное место. Да, мы премиальная компания, но всегда в рамках той ниши, в которой находится наш «продукт», исходя из его локации. Возможно, в новых проектах что-то и пересмотрим, откажемся от каких-то опций, но, тем не менее, наши квартиры всегда были и останутся достаточно оптимальными. Те, кто пытался на растущем рынке в локации С-класса разместить В-класс, тем самое время заняться перепроектированием.
- Как у вас идет оптимизация расходов? Кого-то увольняют?
-Все компании сейчас занимаются оптимизацией расходов. На восходящем тренде никто об это не думает, даже самые консервативные компании, рост все списывает. Мы знаем о сокращениях в некоторых компаниях. У нас тоже есть определенная оптимизация численности персонала – в пределах 7-8%. Это персонал, набранный для работы в регионах, в которых мы разуверились еще до кризиса, и работники московского офиса. Таким образом, мы пока отмели для себя московский рынок, так как сейчас не до Москвы, и рынок регионов, и концентрируемся только на «домашнем» рынке. Ситуация в Петербурге сегодня лучше, чем в Москве или где-либо еще, мы здесь работаем уже 15 лет, все знаем – и рыночную ситуацию, и земельные участки, и объекты, которые так или иначе находились или появятся в рынке. Так что мы будем сосредоточены в родном городе, вероятно, в течение всего 2009 г.
- Что будет происходить с гастарбайтерами, как Вы думаете?
-Мы – девелоперы, у нас работают уважаемые подрядчики, и по сути, нам все равно, кого они нанимают для работы на объектах. У нас нет сотен тысяч рабочих, которых мы обязаны кормить. Сейчас наш аутсорсинг и гибкость, которую он дает, – большой плюс, так как мы можем не начинать новых проектов без ущерба для себя и своего персонала. Коммерческие девелоперы остановили все проекты, и люди, которые работали там, остались не у дел. Костяк компаний пытается пока сохраниться, они предлагают свои услуги, предлагают скидки, готовы работать с минимальной маржой.
Ценные специалисты – тоже пострадают, вопрос только у кого. Тот, кто вел слишком агрессивную политику, у кого кредитная нагрузка слишком большая, тот кардинально будет сокращать персонал, - тут бы выжить любым способом. Мы, я уверен, ни одного ценного специалиста своего не сдадим. Это капитал компании. Мы вкладываем деньги в обучение и адаптацию персонала и можем позволить себе качественных специалистов. Им есть чем заниматься сейчас – есть предложения по земельным участкам, по сотрудничеству, по поддержке каких-то сложных проблемных активов. Мы готовы этим заниматься. Наш опыт и коллектив способен решать большие задачи, чем существующий масштаб компании.
- А что будет происходить с ценами на землю?
- Земля за городом в основном – это просто хлам: она и до кризиса была мало кому нужна. Она просто ничего не стоит, и ее никто не покупает. Что касается земель для ИЖС, я не специалист, но думаю, что она точно упала в цене раза в два. В горячих местах – таких, как Комарово – цены в 50 тысяч долларов за сотку уже никого не интересуют, 15 тысяч – может быть.
Участки для коммерческой недвижимости тоже сильно упали в цене. Мы, например, вели переговоры по участку за 40 млн, и были близки к тому, чтобы закрыть сделку (это 7 га в районе Пулково). В конце сентября нам этот участок предлагали уже за 25 млн. Сейчас мы бы могли купить его за 15 млн, но не хотим, так как пока не интересуемся новыми офисными проектами. Если говорить о жилье, то цены на участки упали процентов на 40, но участки будут появляться. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний и намерены привлечь инвестора, с которым совместно будем вкладывать средства в недооцененные активы.
-То есть у Вас сегодня достаточно средств не только для поддержания строящихся проектов, но и для покупки новых активов?
-Мы присматриваемся к активам, и у нас есть средства, чтобы купить что-то наиболее привлекательное. Наши средства тоже ограничены, и в силу своей консервативности большую их часть мы будем держать для текущих объектов, для демпфирования той угрозы падения продаж, которая присутствует. Тем не менее, наша задача – привлечь инвестора, который к нашим 20% средств приложит свои 80% - тогда наши возможности резко возрастут.
-Какого рода активы Вас интересуют?
- Петербург или Ленинградская область, близко к городу, с понятными перспективами по инженерной подготовке, только для жилой застройки. Все остальное нас пока не интересует.
-Не могли бы Вы, в заключение, дать какой-нибудь совет застройщикам – относительно их пиар-стратегии во время кризиса? И, с другой стороны, совет для СМИ?
- СМИ должны крайне взвешенно подходить к анализу той информации, которая появляется на рынке. Если кто-то объявил скидки, это не значит, что везде скоро цена упадет. Надо проверять, каковы были фактические цены, и может быть, это скидки с надбавки, которые не ведут к далеко идущим выводам. Надо лучше присмотреться к финансовому состоянию застройщиков, дающих скидки. Ну а застройщикам совет простой - не надо людям голову морочить и пытаться выдавать желаемое за действительное. Надо честно говорить о происходящем.
Беседовала Елена Зеликова
В ближайшее время на стадионе им. Кирова, самой яркой «космической» стройке не только Петербурга, но и России, начнутся свайно-бетонные работы. Этот масштабный архитектурный проект отличается очень сложными технологическими решениями. О том, что происходит сегодня на будущей футбольной арене, мы поговорили с генеральным подрядчиком и генеральным проектировщиком проекта – генеральным директором компании ООО «Авант» Григорием Фельдманом.
– Григорий Ефимович, какова будет система игрового поля нового футбольного стадиона?
– В соответствии с требованиями УЕФА и ФИФА футбольная арена стадиона, пригодного для проведения финальных матчей чемпионатов Европы и мира, должна быть покрыта натуральной травой. Следовательно, ее надо как-то сохранять. В связи с этим были приняты к рассмотрению несколько вариантов устройства игрового поля, среди которых были варианты как выдвижного поля, так и стационарного.
Согласно государственному контракту мы провели исследования вопроса, выбора вариантов устройства поля. Признаюсь, что изначально выбор в пользу стационарного поля как более дешевого и технически более простого и надежного, казался мне очевидным. Я занимался этим лично, возглавив рабочую группу, и могу сказать, что моя былая уверенность в очевидности выбора в пользу стационарного поля подверглась серьезным сомнениям.
Но в любом случае решающее слово остается за заказчиком, т.е. городом. Выбор сделает специально созданная комиссия, куда вошли представители Комитета по строительству, РПФЛ, ФК «Зенит». Нами была подготовлена специальная таблица, в которой были сведены в форме, удобной для восприятия, преимущества и недостатки обоих вариантов. Каждой позиции присвоено определенное число баллов. Таким образом, генеральный подрядчик, то есть мы, создали и обработали данные, передали их заказчику. В свою очередь, заказчик, проконсультировавшись с РПФЛ и ФК «Зенит», выдаст свое решение. Это решение будет представлено на окончательное рассмотрение и утверждение губернатору Санкт-Петербурга, и затем заказчик официально даст распоряжение нам, какой вариант выполнить. На сегодняшний день, согласно условиям государственного контракта, мы разрабатываем оба варианта, и выдвижного поля и стационарного. Заказчик укажет, какой из этих вариантов мы будем осуществлять.
К тому же не надо забывать, что мы строим не просто стадион – это будет многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс международного уровня, предназначенный не только для проведения футбольных матчей, но и для спортивных нефутбольных состязаний, организации детских спортивных секций, отдыха и развлечения горожан, проведения рок-концертов и других культурно-массовых мероприятий. Разумеется, приоритетом для нас является футбол.
Также одной из поставленных задач является сделать стадион экономически эффективным в эксплуатации, а чисто футбольные стадионы, как показывает мировая практика, зачастую не самоокупаемы. Стадион «Зенит» – это городской объект, следовательно деньги на его последующую эксплуатацию пойдут из городской казны, т.е. из средств налогоплательщиков. Поэтому самоокупаемость объекта – важнейшая задача.
А теперь представьте себе, что при проведении, к примеру, рок-концерта, 20-30 тысяч молодых людей выйдут на поле, покрытое живой травой. Понятно, что она будет затоптана. Конечно, есть специальные покрытия, например, пластиковый ковер, которым покрывают поле, но под ним трава приминается и начинает задыхаться от недостатка воздуха. Да, можно сделать жесткий каркас над полем, который не будет доходить до травы, но, к примеру, плоской поверхность делать нельзя, так как такая поверхность нагрузки не выдержит. Представляете, какая нагрузка от нескольких десятков тысяч людей, прыгающих по покрытию площадью примерно 120х100 метров? Можно, конечно, сделать несущую конструкцию из ферм, но тогда эти фермы должны быть достаточно высокого сечения, вследствие чего поверхность поднимется слишком высоко. Кроме того, трава будет приходить в ненадлежащее состояние от отсутствия света и воздуха. Значит, снизу должны быть специальные лампы определенного спектра, специальная вентиляция. Еще проблема, – а куда все это потом убирать? Для того чтобы все эти устройства хранить, необходимо более 10 тыс. кв. метров складских помещений, которые займут частично полезную площадь стадиона. А выдвижное поле позволяет эти проблемы решить.
При стационарной системе поля, даже если открыта крыша, солнечного света для высокого роста дерна и свежего покрытия круглый год все равно недостаточно, и без искусственного освещения внутри стадиона не обойдешься. Мы брали статистику в Гидрометцентре, и получается, что в среднем в зимние месяцы солнечных дней в Петербурге – ноль. Это не значит, что зимой нет ни одного солнечного дня, но все же – это ноль с десятыми долями… Даже при открытой крыше инсоляция недостаточна, поскольку угол, под которым солнце может попадать на поле, очень мал – мы же не на экваторе, где солнце стоит в зените. В Петербурге даже летом солнечных дней не так уж много. Все эти аргументы говорят опять же в пользу выдвижного поля. С другой стороны, выдвижное поле не просто удовольствие, это технически сложное устройство. Все системы дренажа, отопления, полива поля тоже должны передвигаться вместе с ним. И весит оно примерно 11 тыс. тонн. Конечно, все эти вопросы технически решаемы, но они не простые.
– А где будет находиться выдвижное поле?
– Выдвижное поле практически все время будет находиться на улице, и только на время футбольного матча задвигаться вовнутрь стадиона. Игра прошла, и поле обратно на улицу поехало. Это его основное место пребывания. При этом внутри стадиона получается, простите, бетонная яма глубиной до полутора метров. Значит, это пространство необходимо закрыть каким-то помостом – ведь не будешь проводить, к примеру, концерт, где зрители будут находиться в яме – это небезопасно.
– Выдвижное поле – это дорогое удовольствие?
– Выдвижное поле – это сложная техническая конструкция, требующая повышенной системы безопасности – ведь всегда чем больше механизмов, тем больше вероятность того, что что-то может сломаться, застрять. Потом системы дренирования почвы, системы полива поля, подогрева… Все эти механизмы и системы должны вместе с полем выезжать. Конечно, это сложнее и дороже. Выдвижное поле, действительно, стоит около 20 млн EURO. Однако рассматривать этот вопрос следует не по критерию «цена», а по соотношению критериев «цена-качество». Возможно, 20 млн EURO оправданы теми преимуществами, которые предлагает выдвижное поле. Для того и комиссия собирается, чтобы эти соответствия «цена-качество» рассмотреть и сделать выбор.
В конечном итоге, как заказчик скажет, так и будет. Заказчиком, как известно, выступает город.
На самом деле выдвижные поля – вещь весьма недешевая, и в мире полноценных выдвижных полей всего три, на сколько мне известно, – в Германии, Канаде и США (в США это для американского футбола, команды Cardinals). Есть еще один стадион в Японии, но там поле выдвигается не полностью. Мы через неделю летим в Германию, смотреть стадионы, в том числе «Шальке 04» – там выдвижное поле. Это будет довольно большая делегация, в числе которой представители наших компаний-подрядчиков, заказчика, компании «Сименс», которая возможно будет поставлять оборудование для проекта. Генеральный проектировщик проекта – ЦНИИСК им. Кучеренко.
– Вы едете перенимать опыт?
– Что касается поля, безусловно, да. Но стадион все-таки состоит не из одного поля. Такого стадиона, как мы строим, может быть, в мире нет нигде. Я думаю, не ошибусь, если скажу, что это одно из самых технически сложных сооружений в мире.
Это самый большой стадион в Европе и самый северный стадион в мире такого класса, плюс к этому – не просто стадион, а многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс, в отличие от того же «Шальке 04».
– Какие в проекте еще технически сложные конструкции?
– Сложностей, конечно, немало. Вот, например, раздвижная крыша стадиона. По идее японского архитектора Кисе Курокавы, крыша будет действовать по принципу «аккордеона»: она будет раскрываться летом и собираться зимой. При этом раздвижная конструкция зимой будет подогреваться, чтобы снег на ней подтаивал и скатывался вниз. Стадион стоит на полуострове и со всех сторон обдувается ветром. Кроме того, снеговая нагрузка будет очень большая – расчет снеговой нагрузки – 200 кг на квадратный метр, поэтому система самоочистки такой гигантской крыши, которая по размеру больше футбольного поля (ведь крыша накрывает весь стадион) должна работать безупречно.
В отличие от стадиона «Шальке 04» – там под куполом паутина переплетений несущих конструкций, и, даже когда крыша открыта, нет ощущения, что находишься на открытом воздухе, в нашем проекте крыша на пилонах и на вантах. Соответственно, для зрителей, находящихся внутри чаши стадиона, создается впечатление, что гигантский купол ничем не поддерживается. И это очень красиво, когда над тобой висит огромный светлый купол, в середине прозрачный, и не видно никаких поддерживающих конструкций. Технически это конечно сложно, но, повторюсь, очень красиво. Городу и ФК «Зенит» будет чем гордиться.
– Появляются ли в ходе работы над проектом сложности, с чем приходится сталкиваться?
– Вот сейчас возник вопрос с сохранностью павильонов, имеющих историческую ценность и подлежащих реконструкции, с историческими лестницами – их надо сохранять, а, значит, разбирать, нумеровать каждую ступеньку, складировать, а потом восстанавливать. Придется заключать дополнительное соглашение с городом на проведение этих работ. Но все эти вопросы мы решаем с заказчиком в рабочем порядке. Должен сказать, что взаимопонимание с заказчиком находится на очень хорошем уровне, как говорится, жалоб нет.
Много всяких сложностей. Конечно самое главное, это сроки. Государственный контракт был заключен 21 декабря 2006 года. Тут же новый год, наполовину нерабочий месяц январь… А ведь не было ничего, кроме архитектурной концепции, разработанной архитектурным бюро Кисе Курокава. В марте был заключен договор с генеральным проектировщиком, он работает, и дело идет быстро. Прошло всего три месяца, а сделано уже немало.
Подготовительный этап – очень сложный, он сложен и психологически. Я понимаю, как это может казаться со стороны, – договор заключили, три месяца прошло, а строительство самого стадиона как бы еще не началось. Внешне, кажется, что действительно ничего не происходит. А ведь нужно сделать различные изыскания, забить пробные сваи и снять с них нагрузки, выдать генеральному проектировщику, а тот должен сделать математическую и физическую модели стадиона и продуть в трубе (и продувать месяц). Потом выдать нагрузки на свайные поля, потом сделать рабочие чертежи и выдать их в первую очередь на свайные поля и на ростверки и т.д.
При этом – гигантское количество бумажной административной работы, от которой никуда не уйти. Нужно оформить передачу договоров и т.д. и т.п.
– А, кстати, хватает ли для строительства электрической мощности?
– На строительство мощности хватает, а для постоянной эксплуатации стадиона, конечно, нет. В связи с этим, городом было принято решение о строительстве новой подстанции.
– Когда вы должны сдать стадион в эксплуатацию?
– У нас очень жесткие сроки. Уже в мае начнутся свайные работы, рабочая документация по свайным полям во многом готова. Сейчас на площадке идут земляные работы, должно быть cрыто и вывезено почти 600 тыс. кубометров грунта и около 60 тыс. кубометров бетонных конструкций. Сроки сдачи проекта крайне жесткие. Сдать стадион мы должны 30 ноября 2008 года.
– Григорий Ефимович, Вам самому нравится проект стадиона?
– Архитектурная концепция очень красивая, но насколько это «строибельно» могут определить только проектировщики. Наверняка в проект будут вноситься изменения, потому что у архитекторов зачастую бывает концепция видения, а нужен конструкторский расчет. Но вообще, Кисе Курокава отличается от многих архитекторов тем, что мыслит не только как художник, но и как инженер. Так что, предполагаем, изменения понадобятся минимальные. С архитектором Кисе Курокавой мы ведем постоянные консультации, организовываем постоянные встречи.
Наталья Бабаджанян
В течение ближайших трех месяцев должен быть окончательно разрешен вопрос о передаче около шестисот архитектурных памятников федерального значения в городскую собственность.
В дальнейшем это позволит Петербургу вовлекать объекты культурного наследия в хозяйственный оборот. Однако в числе рассматриваемых памятников есть спорные объекты, передача которых в городскую собственность представляет проблему для представителей власти. Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Вера Дементьева объяснила «Строительному Еженедельнику» основные причины сложившейся ситуации и рассказала о том, чем в дальнейшем могут обернуться такие преобразования в сфере охраны культурного наследия.– Вера Анатольевна, какие памятники федерального значения подлежат передаче в городскую собственность?
– Вообще-то, вопрос стоит не так. До января 2007 года статей 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» запрещалась регистрация прав собственности на объекты культурного наследия федерального значения, в том числе регистрация прав государственной собственности. Для органов охраны разграничение по собственности и ее регистрация чрезвычайно важны. Кто собственник, тот и должен содержать объект, обязан обеспечивать его финансирование. С собственника и спрос серьезный, его можно призвать к ответу. Априори большинство памятников федерального значения являлись государственной собственностью, но чьей конкретно – Российской Федерации или субъекта (в нашем случае – Санкт-Петербурга)? Так что никто никому ничего не передает. Идет разграничение государственной собственности на объекты федерального значения между Федерацией и ее субъектами. Исходная позиция Германа Грефа такова, что в федеральной собственности должны быть те объекты, которые необходимы для исполнения функции органов федеральной власти. Остальное должно быть закреплено в качестве собственности за субъектом. Схема разграничения проста: объекты, пользователи которых являются органами федеральной власти или государственными федеральными учреждениями, оформляются собственностью Федерации. В случае использования в нашем городе объектов культурного наследия федерального значения органами власти субъекта или его государственным учреждением – оформляются собственностью Санкт-Петербурга. Это – здравая позиция.
– Какие объекты вошли в число спорных?
– Речь идет об объектах, которые не являются предметом первой необходимости для исполнения функций органов власти. Сегодня их насчитывается пятьдесят. Это, в первую очередь, объекты коммерческого направления, например, Гостиный двор, Никольский рынок, Дом книги.
– Эти объекты в дальнейшем могут быть приватизированы?
– Почему нет? Зачем, например, Санкт-Петербургу держать в своей собственности Гостиный двор или Никольские ряды? Почему они не могут быть выкуплены юридическим или частным лицом? Это ведь налоги и дополнительные отчисления в бюджет города. Такие объекты с явными коммерческими функциями могут быть отчуждены из государственной собственности. В Петербурге давно отработана система передачи объектов культурного наследия на основе инвестиционных проектов. В отличие от торгов эта система, на мой взгляд, более надежная. Инвестор знает, что его право собственности отсрочено. Собственником он станет только по исполнении всех обязательств, связанных с реставрацией объекта. Вообще же, общественные ожидания от приватизации, так же как и опасения, слишком преувеличены. Приватизация – это всего-навсего деловой оборот, но не панацея охраны памятников. Понятно, что такие здания, как Юсуповский дворец, Шереметевский дворец – полноценные государственные музеи – передавать в частные руки не имеет никакого смысла. Это нонсенс. Что это будет? Частные музеи? Я не знаю частных музеев, которые моли бы работать в таком масштабе. Более того, это объекты ежедневного доступа. Во всяком случае, не так беден Санкт-Петербург, чтобы с молотка пустить объекты, которые приносят, и будут приносить казне города значительный доход, в том числе не только в деньгах.
– Когда все-таки произойдет долгожданное разграничение собственности, здания, соответственно, будут реставрироваться за счет собственника?
– Да. Как правило. Таким образом, мы четко определим, кто будет финансировать восстановление памятника. У нас в течение двух лет подряд были проблемы с финансированием не в смысле отсутствия денег, а в запретах. В соответствии с Бюджетным кодексом финансирование памятников федерального значения из средств городского бюджета было запрещено. Между тем мы вели программу «Фасады Санкт-Петербурга». Большая часть зданий из списка объектов, вошедших в программу 2005 года, – памятники федерального значения. Хорошо, что сейчас этот законодательный казус распутан. С 1 января 2006 года у нас появилось право принимать участие в финансировании реставрации объектов федерального значения. Обратите внимание – только принимать участие, то есть мы могли присоединиться к федеральному финансированию. А с 1 января 2007 года имеем полное право финансировать. Вот такие особенности российского законодательства: обязанности у субъекта есть, а права… Они отсутствуют.
– Что будет с объектами, статус охраны которых еще не определен? На каких основаниях собственник может демонтировать здание?
– Речь идет о выявленных объектах культурного наследия. Эта группа памятников охраняется государством временно на период их изучения, на что законом отпущен один год. Далее этим объектам должна быть определена соответствующая категория, либо должно быть отказано в праве их занесения в реестр в качестве объектов культурного наследия. Это те здания, в отношении которых должна быть проведена государственная историко-культурная экспертиза, которая обоснует их отнесение к объектам культурного наследия. Выявленные объекты – это даже не категория, а группа объектов, своего рода резерв пополнения памятников федерального и регионального значений. После проведения экспертизы становится ясно, обладает объект должными признаками исторической и культурной ценности или нет. Сегодня в нашем резерве 2185 выявленных объектов культурного наследия. Это кандидаты в памятники. Из этого числа точно сохранят свой статус 1678 объектов.
– Кто проводит историко-культурную экспертизу?
– Любая лицензированная организация по заказу любого лица, как физического, так и юридического.
– Если по заказу частного лица, то понятно, что ее результаты должны доказать, что объект не имеет никакой историко-культурной ценности.
– Далеко не всегда. Иногда выгодно наоборот доказать особую ценность. В конце концов результаты экспертизы все равно поступают к нам и в Роскультуру, где экспертиза согласуется, получая таким образом статус государственной. Кроме того, напомню, эксперты несут уголовную ответственность за достоверность предоставленных сведений и обоснованность выводов. Но вы правы, часто экспертизы ангажированы.
– Если архитектурный памятник находится в аварийном состоянии, можно ли его демонтировать и на каких условиях?
– Только в одном случае: если техническая экспертиза приходит к выводу о том, что объект пребывает в аварийном состоянии и вывод его из аварийности невозможен.
– Возможно ли изменение статуса Апраксина двора? Ведь существует мнение, что целесообразнее построить на его территории новые здания.
– Да. Есть инвесторы, которые вообще хотят расчистить площадку, сохранив лишь периметральную застройку. Зачем? Мы что-нибудь лучше построим? Апраксин двор – объект культурного наследия регионального значения. И вряд ли найдутся эксперты, которые докажут отсутствие ценности этого комплекса. Согласна, сегодня корпусы смотрятся неприглядно. Значит, нужно их просто привести в порядок. Апраксин двор может быть очень привлекательным уголком. Допустимы отдельные преобразования, реконструкция, снос советских построек. Этот проект для инвестора вполне окупаем. Однако большинство инвесторов идут легким путем. С точки зрения сиюминутной экономической целесообразности, конечно же, легче все снести и начать с чистого листа.
– В результате страдают архитектурные памятники, как случилось с домом на Литейном пр., 5/19, например.
– Уточним: Литейный пр., 5/19 не является памятником. На объекте должна была вестись реконструкция, а его снесли. Снесли незаконно, за что и поплатился застройщик. Инвестору дали урок. Но в случае с наследием критерии сиюминутной экономической целесообразности не могут быть приоритетными. А сохранение в конечном счете может обернуться огромной выгодой. Недостатка в инвесторах уже нет, и не будет. Не могут работать в историческом центре грамотно – придут другие.
– Сколько в Петербурге аварийных памятников?
– Список аварийных объектов мы не ведем, поскольку он носит оперативный характер. К аварийным сегодня относится Анниенкирхе (кинотеатр «Спартак»), Конюшенный корпус в Знаменке, Собственная дача, форты Кронштадта, башня Адмиралтейства. По-настоящему аварийных объектов, слава богу, немного. Все-таки нам многое удалось сделать.
– Есть ли в КГИОП списки всех охраняемых объектов?
– Санкт-Петербург – единственный город в России, имеющий полноценные списки своих памятников. Их 7 782.
– И на каждый объект есть паспорт?
– Паспортизация – процесс бесконечный, ибо это – все данные об объекте. В процессе постоянного изучения уточняются многие данные, атрибуции, сведения о проведении реставрации – и все это вносится в паспорт объекта культурного наследия. И здесь Петербург лидирует. Несмотря на отсутствие правового акта «О порядке и форме паспортизации» продолжается работа по своим наработанным методикам. По основному массиву объектов у нас очень качественная документация. Другое дело, что имеется много паспортов старого образца 50-х годов, и они требуют приведения в соответствие с нашими современными научными данными. А вообще архив КГИОП за 88 лет своего существования стал по-настоящему бесценен.
Беседовала Марина Голокова