Сергей Салтыков: «Главная составляющая процесса – постоянный, объективный и неподкупный строительный контроль»
Генеральный директор компании «ГЛЭСК» Сергей Салтыков рассказывает о дистанционном технадзоре и о том, как важно учиться не только строить, но и контролировать строительство.
На основании ст. 53 Градостроительного кодекса и пп. 5 и 7 Положения № 468 от 21.06.2010 все основные операции по строительному контролю и по испытаниям строительных материалов при осуществлении строительства выполняет подрядчик либо привлеченные им организации. Данный порядок полностью противоречит требованиям беспристрастности и независимости, а соответственно, не может обеспечить возведения безопасных зданий и сооружений. Функции строительного контроля со стороны заказчика на основании тех же требований сводятся к контролю правильности выполнения исполнительной документации и представительству заказчика при освидетельствовании скрытых работ.
Результатом таких законодательных пробелов является выявление дефектов, снижающих несущую способность конструкций на 95% объектов, где наша организация проводит обследования и судебные экспертизы. На основании действующего законодательства при осуществлении входного контроля подрядчик может дать поверенный прибор любому из своих сотрудников и рисовать протоколы о соответствии прочности бетона. Экономия подрядчика на большинстве строительных площадок ведет к выездной форме проведения строительного контроля. Подрядчик не хочет тратиться также на лаборатории, аккредитованные Росаккредитацией, ведь для него это не только дополнительные затраты, но и головная боль в случае, если бетон не набрал проектную прочность. Я уверен, что строительство в России будет безопасным лишь тогда, когда строительный контроль начнут осуществлять специализированные организации, не аффилированные с подрядчиком, имеющие в составе организации лабораторию, аккредитованную в национальной системе.
Ни для кого не секрет, что российский строительный рынок в значительной степени существует благодаря труду низкоквалифицированных рабочих, зачастую не имеющих ни должного представления о строительстве, ни приемлемого знания русского языка. Многие на личном опыте сталкиваются с нелепыми ошибками, которые допускают такие рабочие, но, тем не менее, всякий раз опять выбирают подобный «экономичный» вариант строительства и ремонта. Теми же принципами руководствуются и организации, и государство. В большинстве случаев это оправданный подход, который, тем не менее, требует от подрядчика большего внимания в организации процессов строительства и наличия строительного контроля, отвечающего за каждую технологическую операцию на объекте. В противном случае заказчик рискует в итоге получить объект, не отвечающий требованиям качества и безопасности.
Ярким примером такого безалаберного отношения к строительству стало возведение общеобразовательной школы на 550 мест с бассейном на Туристской улице, которое началось в 2012 году. Комплексное обследование этого здания в конце 2017 года провела специализированная организация «ГЛЭСК».
Говорят, что снаряд не попадает в одну воронку дважды, однако Туристскую улицу можно назвать исключением: буквально напротив общеобразовательной школы-долгостроя стоит Школа искусств Приморского района на 500 мест, строительство которой началось почти одновременно с общеобразовательной. Сегодня эта школа больше известна по уголовным расследованиям в отношении подрядчика строительства, обвиненного в хищении бюджетных средств.
Что касается общеобразовательной школы, то она до сих пор не открыла двери для учеников, хотя планировалась к сдаче еще 7 лет назад. Обследование здания школы выявило грубейшие строительные ошибки. Техническое состояние строения, определенное на основании обследования, не позволяет закончить строительство по существующему проекту и обеспечить безопасность детей. Для продолжения строительства необходимы внесение значительных изменений в проект и демонтаж части построенных конструкций. Выявленная экспертами картина оказалась настолько печальной и неудобной, что, вероятно, по этой причине даже год спустя после снятия всех вопросов эксперты не получили ни рубля за проделанный труд.
Из-за ошибок, допущенных при возведении общеобразовательной школы, строительство приостановлено. Для его продолжения необходимо детальное обследование здания, включая скрытые работы и подземные конструкции, часть которого уже выполнена компанией «ГЛЭСК». Следующими шагами должны стать перепроектирование, прохождение экспертизы проекта заново, демонтажные работы и возобновление строительства – иными словами, выделение новых средств из бюджета города.
Этой истории можно было бы избежать, если бы участники строительства не упустили одну качественную составляющую процесса – постоянный, объективный и неподкупный строительный контроль. Судя по сметам, на данном объекте было несколько постоянно присутствующих специалистов строительного контроля, но если судить по результатам строительства, то складывается впечатление, что малоквалифицированные рабочие строили объект по своему разумению.
Подобная ситуация существует не только на государственных объектах. Большинство наших предложений по проведению качественного строительного контроля на значимых коммерческих городских объектах оказываются неконкурентоспособными. Сегодняшним трендом стал «технадзор за 70 тыс. в месяц». Многие компании берутся за данную услугу даже дистанционно, без выезда на объект. Да и как иначе – ведь за эту цену, соизмеримую с зарплатой одного специалиста, организовать на строительной площадке бытовку, рабочее место, содержать штатного профессионала, выплачивая налоги, отпускные и больничные, невозможно. Если же проанализировать аукционную документацию на сайтах госзакупок, то и 70 тыс. рублей в месяц окажутся заоблачной ценой. Чем же тогда будет обеспечиваться содержание контролера, если не дополнительным финансированием за прикрытые на ошибки строителей глаза?
Куда же смотрит Государственный строительный надзор? В том и проблема, что большинство допущенных серьезных ошибок, как на строительстве школы в Приморском районе, являются скрытыми. Инспектор во время выездной проверки делает выводы о качестве скрытых работ только на основании актов, подписанных строительным контролем на площадке, и протоколов строительных лабораторий. О сомнительной достоверности большинства этих документов я уже говорил не один раз и буду говорить.
На мой взгляд, выездной технадзор допустим только в ИЖС, отсутствие постоянного строительного контроля на объекте, прошедшем экспертизу проектной документации, – это преступление.
Справка о компании
Группа компаний «ГЛЭСК» занимает лидирующие позиции в области комплексного обследования и всесторонней оценки зданий и сооружений. В состав группы входят ООО «ГлавЭнергоСтройКонтроль» и АНО «1-й экспертный центр ГЛЭСК».
Мы предлагаем самый широкий спектр инженерно-экспертных, изыскательских, проектных, оценочных, судебно-экспертных услуг, необходимых при строительстве, реконструкции, эксплуатации объектов разного назначения и разрешении судебных споров. Наша компания не просто выполняет миссию посредника между судами и экспертами, подрядчиками и заказчиками, а является настоящим исследовательским центром, имеющим в штате экспертов различных специальностей и оснащенным испытательными установками и приборами, которые позволяют достоверно определить истину по стандартизированным методикам.
Строительная лаборатория «ГЛЭСК», аккредитованная в национальной системе Росаккредитации и в добровольной системе АКСЕКО, позволяет подразделению строительного контроля нашей организации осуществлять надзор за строительством на уровне, превосходящем требования ст. 53 ГрК РФ и утвержденных нормативных документов.
С июля 2019 года рынок перейдет на проектное финансирование, которое коренным образом изменит правила игры на рынке. Как изменится подход застройщиков к формированию своего продукта?
«Строительный Еженедельник» беседовал с заместителем председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»
Ниной Креславской.
– Нина Абрамовна, бизнес-эксперты говорят, что введение проектного финансирования неизбежно приведет к росту цен на новостройки. Чиновники уверяют, что этого не произойдет. Какой точки зрения придерживаетесь Вы?
– Со второго полугодия 2019-го все проекты застройщиков, кроме тех, что находятся в высокой степени готовности, будут реализовываться на условиях проектного финансирования. Примерные расчеты показывают – затраты девелоперов в среднем возрастут на 10%. Надо сказать, что на рынке Петербурга и Ленобласти большую долю занимают проекты эконом- и комфорт-класса. Рентабельность этих проектов – 5–10%, и они, по мнению банков, которые теперь будут определять, быть или не быть новому строительству, – попадают в зону риска. Чтобы получить проектное финансирование и реализовать эти проекты, застройщики вынуждены будут поднимать цены. Причем по законам рынка эта тенденция не ограничится масс-маркетом, а затронет все сегменты.
– Готова ли ГК «РосСтройИнвест» к работе с банками? Какая часть текущих проектов компании будет реализовываться уже по новым правилам?
– Здесь нет для нас ничего нового. ГК «РосСтройИнвест» давно и успешно взаимодействует с банками, привлекая кредитные средства, причем не только для жилищного строительства, но и на крупные бюджетные стройки. Мы всегда точно и четко выполняем взятые на себя обязательства. Наши давние и постоянные партнеры – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург».
Наш инвестиционный цикл сложился таким образом, что к началу этого года мы успешно ввели в эксплуатацию большую часть своих объектов и начали строить несколько новых жилых комплексов. Поэтому значительная часть наших текущих проектов попадает под эскроу-счета. Впрочем, мы не видим в этом каких-то сложностей. Все наши новые ЖК сбалансированы, конкурентоспособны, имеют отличную локацию, востребованы покупателями, и переход на эскроу – скорее вопрос просто технический.
– Будут ли меняться формирование, упаковка девелоперских проектов?
– Я не случайно, отвечая на предыдущий вопрос, говорила о сбалансированности. В новых условиях именно баланс между объемами строительства и объемом продаж станет залогом успешного развития и завершения проектов. Темпы продаж не должны отставать от темпов строительства. Понятно, что, например, для проектов комплексного освоения территорий этот баланс выдержать будет очень сложно. Проекты КОТ имеют длительный срок реализации, требуют значительных инвестиций на первоначальных этапах, а положительный, скажем так, денежный поток проявляют только на завершающих стадиях. Как решать эту задачу теперь – совершенно не ясно. Неслучайно многие застройщики сейчас «нажали на паузу» по крупным проектам и ждут лучших времен.
Мы постоянно занимаемся подбором новых земельных участков, и сейчас наш формат – небольшие территории в хорошей локации для реализации проектов «комфорт-плюс», «бизнес». «Пятна» эконом-класса мы пока не рассматриваем.
– Изменится ли подход застройщиков к выводу на рынок продукта на ранних этапах строительства? Будет ли по-прежнему выгодно приобретать квартиры «на котловане»?
– Застройщики будут продолжать продавать дешевле на старте. Это связано с тем, что размер процента по кредиту зависит от объема продаж и сроков строительства. Застройщики заинтересованы в том, чтобы продажи были энергичными, а стройка шла быстро. Это зависит от локации, класса проекта, стадии его реализации и т. д.
– Ряд проектов, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела в прошлом году, имел несколько отличный архитектурный облик от тех, что были реализованы ранее. Здесь тоже есть влияние новых рыночных условий?
– Мы уже накопили большой опыт в строительстве – и в определенный момент пришли к выводу, что для сегодняшнего потребителя внешняя красота жилого комплекса не столь значима, как, скажем, внутренняя часть здания и его функциональность. Не могу сказать, что технологии победили красоту, но они ее точно существенно дополнили. Сегодня мы отталкиваемся от функциональных планировочных решений, эффективно организованных общественных пространств, современных технологических решений. Надо сказать, что этот «перелом» в подходах совпал со стартом нашего первого проекта в Москве. Отмечу, что столичные девелоперы давно уже осознали значимость функционального подхода. И некоторые из этих наработок достойны заимствования. Но, безусловно, нашу «фишку» – классную архитектуру – мы стремимся сохранить.
Напомню, в Москве мы приступаем к строительству нашего проекта – ЖК премиум класса «11».
– С чем связано такое оригинальное название – «11»?
– Тут, как и всегда, игра смыслов. С одной стороны, это просто адрес: ул. Звенигородская, 11. А с другой – да, «первый» и «единственный», это в смысле качества и предпочтений. А кроме того, есть отсылка и к архитектурному облику – две красивые высокие башни. Отмечу, что названия наших жилых комплексов всегда отличает интересная смысловая нагрузка. Например, ЖК TERRA – не только улица Земледельческая, где комплекс будет возведен, но и обретение «своей территории для комфортной жизни». А ЖК FAMILIA на Петровском острове – «фамильная драгоценность», «родовое гнездо».
– Возвращаясь к введению проектного финансирования, спрошу: на Ваш взгляд, это новая ступень к цивилизованному рынку или шаг назад?
– Безусловно, правительством страны движет желание навести порядок в долевом строительстве. Но, на наш взгляд, это шаг не до конца продуманный. Да, по такому же пути идут и европейские страны. Но там ставка по кредиту составляет 3–4%. А у нас – 12–15%. Это очень большая разница, она ляжет на себестоимость квадратного метра. Такой подход объясняется, вероятно, желанием правительства усилить позиции банковского сектора.
Важная часть этого вопроса – ипотечная ставка. Не буду рассказывать, насколько дешевле ипотечные кредиты в той же Европе, но у нас сегодня в среднем это 10,5%. Снижение ипотечной ставки хотя бы до 8% – условие дальнейшего развития жилищного строительства в стране. Да, может быть, это громкое заявление, но это задача государственного масштаба, ведь строительный сектор входит в пятерку отраслей, которые обеспечивают основной вклад в ВВП государства.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Путин потребовал не снижать темпы строительства жилья при переходе на эскроу-счета
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Якушев: жилье после перехода на проектное финансирование может подорожать на 5-6%