Константин Мурашкин: «Драйверы ипотечного кредитования начали меняться»
Изменения в экономике страны в целом и в строительной сфере в частности – отражаются на рынке ипотеки. Но этот способ приобретения квартир по-прежнему остается востребованным у граждан. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал об итогах прошедшего года и новых трендах ипотечного кредитования.
– Каким для СЗРЦ Райффайзенбанка стал прошедший год в сегменте ипотечного кредитования?
– Очень успешным. Наши показатели достигли очередных рекордов. В частности, ипотечный портфель Райффайзенбанка в СЗФО вырос на 31,1% и достиг 21,8 млрд рублей. Нами было выдано ипотечных кредитов на сумму более 13,1 млрд рублей.
Кроме того, впервые в истории СЗРЦ портфель ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле розницы превысил портфель потребительских кредитов. Его доля достигла 47%. Этот факт не может не радовать, и мы надеемся удержать этот тренд и в дальнейшем.
– Чем можно объяснить такие позитивные показатели?
– Прежде всего, сформировавшейся в 2018 году конъюнктурой рынка. В особенности в первом полугодии. Это был период снижения ставки рефинансирования ЦБ. Вслед за ней скорректировали свои ставки по кредитам в сторону уменьшения и коммерческие банки. Соответственно, ипотека стала более привлекательной для заемщиков.
Также в прошлом году рефинансирование стало локомотивом жилищного кредитования – выдано почти 2,3 тыс. кредитов (прирост: 7,4%) на сумму 4,9 млрд рублей (прирост: 17%). В первом полугодии доля программы в новых выдачах достигала 60%.
Кроме того, в 2018 мы открыли в Петербурге, в новом отделении у станции метро «Академическая», второй ипотечный центр и тем самым разгрузили первый.
– А что происходит в сегменте ипотечного кредитования сейчас?
– Спрос на ипотеку остается стабильно высоким. Но повторения результатов прошлого года мы не ожидаем, потому что за последние месяцы существенно изменились рыночные условия. Ставка рефинансирования пошла вверх, что было ожидаемым. Это привело к пересмотру ставок коммерческих банков.
Сейчас начали меняться драйверы ипотечного кредитования. Популярность программы рефинансирования снижается – большинство тех, кто хотел оптимизировать свои расходы, уже сделало это. В Райффайзенбанке в настоящее время доля программы в новых выдачах снизилась до 15%. Но все же добавлю, что для тех, кто брал ипотеку под 13–14% годовых и выше, программа рефинансирования и сейчас остается выгодной.
– Какие ипотечные программы сейчас востребованы на рынке?
– Их можно отнести к классическим – приобретение квартиры на первичном и вторичном рынках по ставкам 10–12% годовых. Кроме того, становятся более востребованными и специальные программы с господдержкой. К таковым можно отнести «детскую» ипотеку со ставкой 6% годовых. Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года появился второй или последующий ребенок. Первое время льготная ставка – в пределах 3–5 лет, но совсем недавно она была продлена на весь срок кредитования. Полагаю, что данная программа будет популярной у многих заемщиков с детьми. Благодаря привлекательным условиям кредитования «детская» ипотека в 2019 году станет одной из самых интересных на рынке.
– Как может отразиться на ипотечном кредитовании переход застройщиков на проектное финансирование?
– Некоторые граждане опасаются, что стоимость жилья после 1 июля станет выше, и принимают решение взять ипотеку именно сейчас. Это, можно сказать, тоже тренд последних месяцев. Какими будут процентные ставки, пока непонятно. Много еще неопределенности. Я склоняюсь к варианту, что они могут подрасти в среднем по рынку на 0,25–0,5 п. п. Но в целом останутся выгодными для заемщиков.
– Райффайзенбанк будет заниматься проектным финансированием?
– Наш банк достаточно консервативен при оценке рисков. Сейчас мы ведем переговоры с нашими ключевыми партнерами среди застройщиков и внимательно анализируем действия других банков. Будем адаптироваться под финальную версию закона и рекомендации по его исполнению на практике.
– А на Ваш взгляд, готова ли в целом банковская отрасль к данной работе с застройщиками?
– Есть банки, которые проектным финансированием уже активно занимаются. Вероятно, даже с неплохим для себя результатом. На мой взгляд, пока проектное финансирование не носит какого-то массового характера. Большинство банков занимает выжидательную позицию и будет готово им заниматься, как только будут более четко определены финальные механизмы работы.
– В настоящее время Госдума принимает законопроект об ипотечных каникулах. Как Вы его оцениваете?
– Данная законодательная инициатива носит социальный характер, и мы ее поддерживаем, так как она действительно может помочь гражданам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, не уйти в просрочку по выплатам. Но всем банкам потребуется время для адаптации программного обеспечения, чтобы правильно вносить изменения в график платежей, избежать «ручного труда» и операционных ошибок.
– Около месяца назад Райффайзенбанк и сервис «ЦИАН. Ипотека» начали свое сотрудничество. В чем его суть?
– Райффайзенбанк первым среди российских кредитных организаций реализовал прямую интеграцию с сервисом «ЦИАН. Ипотека». Благодаря этому клиенты могут получить предварительное решение по ипотечному кредиту не более чем за две минуты. О первых итогах такого партнерства говорить пока рано, но уже сейчас можно сказать, что данный сервис существенно облегчит получение ипотеки для заемщиков. Для нас это еще один канал привлечения новых клиентов.
– Означает ли это, что «цифра» становится еще более важной для банка?
– Безусловно, это так. Цифровизация услуг является одной из стратегических задач для нас. Электронные сервисы, интернет-банк и мобильное приложение помогают более тонко провести надстройку продуктов и услуг под потребности определенного человека. В результате этого банк выигрывает за счет повышения доверия и лояльности заемщиков, а клиенты выигрывают за счет более практичного и комфортного взаимодействия с банком.
Кстати
Ипотечный портфель Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, по итогам 2018 года, вырос на 31,1% и достиг 21,8 млрд рублей. Как отмечают в Райффайзенбанке, это рекордный показатель для ипотечного портфеля за все время работы банка на российском рынке. Принято почти 13 тыс. ипотечных заявлений, выдано свыше 5 тыс. кредитов (прирост: 23,4%) на сумму 13,1 млрд рублей (прирост: 24,2%). Ключевыми факторами роста в 2018 году стали рефинансирование и цифровые каналы привлечения, которые позволили поддерживать устойчивый рост выдач.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
ЦБ рекомендует банкам снижать долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом
Центробанк хочет запретить использование потребкредита для первоначального взноса по ипотеке
Генеральный директор маркетингового агентства Media108, организатора состоявшегося в Петербурге бизнес-завтрака «Маркетинг в недвижимости 2018. Как остаться в игре и продать больше конкурентов?», рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, на что ориентируются сегодня застройщики при выборе маркетинговых инструментов.
- Строительные компании сегодня вынуждены работать в высококонкурентной среде. Какие инструменты помогут обеспечить «конверсию без конвульсий»?
- Условия работы на сегодняшнем рынке действительно вынуждают застройщиков бороться за место под солнцем, корректировать ценник для клиента, снижая собственную маржу. Маржинальность проектов в массовом сегменте может находиться на уровне 5-6%, еще несколько лет назад данный показатель был существенно выше.
Задача маркетингового агентства - помочь застройщику правильно позиционировать свой проект и разработать такую маркетинговую стратегию, которая позволит создать добавленную стоимость и увеличить прибыль. По сути, это не затраты на маркетинг, а инвестиции в улучшение продукта, повышение его ценности в глазах потребителя. Инвестируя дополнительно 1% от стоимости жилья в маркетинг, застройщик может потенциально получить 5% прироста в цене продукта. Благодаря точному попаданию в целевую аудиторию и правильному применению маркетинговых инструментов становится возможным увеличить уровень продаж и итоговую прибыль, а клиенту - получить точно тот продукт, в котором он сегодня нуждается и за который готов платить дороже. В результате все стороны оказываются в выигрыше.
- Застройщикам грозят отменой долевки, усилением контроля государства над строительной сферой. Как, на Ваш взгляд, это отразится на рынке?
- Сама стройка, безусловно, ни в коем случае не остановится. Другое дело - кто на ней останется. Реформы постепенно ведут к монополизации рынка: скорее всего, в недалеком будущем игроками на нем выступят 5-6 крупных компаний с государственной поддержкой. Это мгновенно скажется на качестве продукта, и не в лучшую сторону. Замечу, что в последние годы ряд московских компаний, реализующих недорогие, массовые проекты, занимали призовые места на международных архитектурных и урбанистических биеннале - это говорит о высоком качестве продукта. Именно рыночные отношения и жесткая конкуренция позволяли держать такую высокую планку. Тем не менее, несмотря на сокращение количества компаний, объемы жилья останутся на высоком уровне. В недавнем послании Федеральному собранию президент дал указание повысить ежегодный объем ввода жилья на 20%. Это весьма амбициозные планы.
- Вернемся к технологиям. Московские застройщики традиционно выступают пионерами по внедрению технологических новинок, в том числе и в маркетинге. А что в регионах?
- Многие технологии действительно приходят из Москвы, но я не стал бы утверждать, что только столица генерирует идеи в этом направлении. Немало компаний, в том числе из Санкт-Петербурга, Карелии, Сибири, Краснодарского края, внедряют очень качественные маркетинговые инструменты, и нам есть чему у них учиться. Скажу больше – низкомаржинальный региональный рынок мотивирует постоянно развиваться. Если московский рынок может себе позволить «поглотить» неидеальный продукт, то у местных компаний права на ошибку просто нет.
- А как обстоит дело с постпродажным обслуживанием?
- Здесь тоже совершается перелом, хотя и медленнее. Обеспечение комфорта клиента после покупки, информирование о ходе строительства, процесс передачи и получения ключей – эти важные аспекты пока еще остаются второстепенными. Компании предпочитают вкладывать средства в инструменты, направленные на привлечение новой аудитории. Но постепенно застройщики начинают понимать, что клиент, однажды купивший квартиру, становится агентом бренда, может рекомендовать компанию своим знакомым и повышать ее репутацию. Поэтому работать с состоявшимися клиентами не менее важно, чем с потенциальными.
- Ваша компания провела семинар для застройщиков в Петербурге уже во второй раз. Чувствуете ли вы заинтересованность аудитории в теме? Как будет меняться контент ваших будущих мероприятий?
- Заинтересованность, безусловно, есть, и мы будем продолжать серию мероприятий по маркетингу для девелоперских компаний. В этот раз наш бизнес-завтрак посетили почти 50 представителей петербургских застройщиков, и мы получили положительную обратную связь. В ходе анкетирования посетители отметили актуальные темы в сфере маркетинга и рекламы недвижимости, которые им хотелось бы услышать в следующий раз. На основе этих данных мы будем планировать контент наших будущих мероприятий.