Нина Креславская: «Проектное финансирование требует баланса объемов строительства и темпов продаж»
С июля 2019 года рынок перейдет на проектное финансирование, которое коренным образом изменит правила игры на рынке. Как изменится подход застройщиков к формированию своего продукта?
«Строительный Еженедельник» беседовал с заместителем председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»
Ниной Креславской.
– Нина Абрамовна, бизнес-эксперты говорят, что введение проектного финансирования неизбежно приведет к росту цен на новостройки. Чиновники уверяют, что этого не произойдет. Какой точки зрения придерживаетесь Вы?
– Со второго полугодия 2019-го все проекты застройщиков, кроме тех, что находятся в высокой степени готовности, будут реализовываться на условиях проектного финансирования. Примерные расчеты показывают – затраты девелоперов в среднем возрастут на 10%. Надо сказать, что на рынке Петербурга и Ленобласти большую долю занимают проекты эконом- и комфорт-класса. Рентабельность этих проектов – 5–10%, и они, по мнению банков, которые теперь будут определять, быть или не быть новому строительству, – попадают в зону риска. Чтобы получить проектное финансирование и реализовать эти проекты, застройщики вынуждены будут поднимать цены. Причем по законам рынка эта тенденция не ограничится масс-маркетом, а затронет все сегменты.
– Готова ли ГК «РосСтройИнвест» к работе с банками? Какая часть текущих проектов компании будет реализовываться уже по новым правилам?
– Здесь нет для нас ничего нового. ГК «РосСтройИнвест» давно и успешно взаимодействует с банками, привлекая кредитные средства, причем не только для жилищного строительства, но и на крупные бюджетные стройки. Мы всегда точно и четко выполняем взятые на себя обязательства. Наши давние и постоянные партнеры – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург».
Наш инвестиционный цикл сложился таким образом, что к началу этого года мы успешно ввели в эксплуатацию большую часть своих объектов и начали строить несколько новых жилых комплексов. Поэтому значительная часть наших текущих проектов попадает под эскроу-счета. Впрочем, мы не видим в этом каких-то сложностей. Все наши новые ЖК сбалансированы, конкурентоспособны, имеют отличную локацию, востребованы покупателями, и переход на эскроу – скорее вопрос просто технический.
– Будут ли меняться формирование, упаковка девелоперских проектов?
– Я не случайно, отвечая на предыдущий вопрос, говорила о сбалансированности. В новых условиях именно баланс между объемами строительства и объемом продаж станет залогом успешного развития и завершения проектов. Темпы продаж не должны отставать от темпов строительства. Понятно, что, например, для проектов комплексного освоения территорий этот баланс выдержать будет очень сложно. Проекты КОТ имеют длительный срок реализации, требуют значительных инвестиций на первоначальных этапах, а положительный, скажем так, денежный поток проявляют только на завершающих стадиях. Как решать эту задачу теперь – совершенно не ясно. Неслучайно многие застройщики сейчас «нажали на паузу» по крупным проектам и ждут лучших времен.
Мы постоянно занимаемся подбором новых земельных участков, и сейчас наш формат – небольшие территории в хорошей локации для реализации проектов «комфорт-плюс», «бизнес». «Пятна» эконом-класса мы пока не рассматриваем.
– Изменится ли подход застройщиков к выводу на рынок продукта на ранних этапах строительства? Будет ли по-прежнему выгодно приобретать квартиры «на котловане»?
– Застройщики будут продолжать продавать дешевле на старте. Это связано с тем, что размер процента по кредиту зависит от объема продаж и сроков строительства. Застройщики заинтересованы в том, чтобы продажи были энергичными, а стройка шла быстро. Это зависит от локации, класса проекта, стадии его реализации и т. д.
– Ряд проектов, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела в прошлом году, имел несколько отличный архитектурный облик от тех, что были реализованы ранее. Здесь тоже есть влияние новых рыночных условий?
– Мы уже накопили большой опыт в строительстве – и в определенный момент пришли к выводу, что для сегодняшнего потребителя внешняя красота жилого комплекса не столь значима, как, скажем, внутренняя часть здания и его функциональность. Не могу сказать, что технологии победили красоту, но они ее точно существенно дополнили. Сегодня мы отталкиваемся от функциональных планировочных решений, эффективно организованных общественных пространств, современных технологических решений. Надо сказать, что этот «перелом» в подходах совпал со стартом нашего первого проекта в Москве. Отмечу, что столичные девелоперы давно уже осознали значимость функционального подхода. И некоторые из этих наработок достойны заимствования. Но, безусловно, нашу «фишку» – классную архитектуру – мы стремимся сохранить.
Напомню, в Москве мы приступаем к строительству нашего проекта – ЖК премиум класса «11».
– С чем связано такое оригинальное название – «11»?
– Тут, как и всегда, игра смыслов. С одной стороны, это просто адрес: ул. Звенигородская, 11. А с другой – да, «первый» и «единственный», это в смысле качества и предпочтений. А кроме того, есть отсылка и к архитектурному облику – две красивые высокие башни. Отмечу, что названия наших жилых комплексов всегда отличает интересная смысловая нагрузка. Например, ЖК TERRA – не только улица Земледельческая, где комплекс будет возведен, но и обретение «своей территории для комфортной жизни». А ЖК FAMILIA на Петровском острове – «фамильная драгоценность», «родовое гнездо».
– Возвращаясь к введению проектного финансирования, спрошу: на Ваш взгляд, это новая ступень к цивилизованному рынку или шаг назад?
– Безусловно, правительством страны движет желание навести порядок в долевом строительстве. Но, на наш взгляд, это шаг не до конца продуманный. Да, по такому же пути идут и европейские страны. Но там ставка по кредиту составляет 3–4%. А у нас – 12–15%. Это очень большая разница, она ляжет на себестоимость квадратного метра. Такой подход объясняется, вероятно, желанием правительства усилить позиции банковского сектора.
Важная часть этого вопроса – ипотечная ставка. Не буду рассказывать, насколько дешевле ипотечные кредиты в той же Европе, но у нас сегодня в среднем это 10,5%. Снижение ипотечной ставки хотя бы до 8% – условие дальнейшего развития жилищного строительства в стране. Да, может быть, это громкое заявление, но это задача государственного масштаба, ведь строительный сектор входит в пятерку отраслей, которые обеспечивают основной вклад в ВВП государства.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Путин потребовал не снижать темпы строительства жилья при переходе на эскроу-счета
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Якушев: жилье после перехода на проектное финансирование может подорожать на 5-6%
В условиях растущей конкуренции российские банки будут активнее внедрять новые электронные сервисы, в том числе в сфере ипотечного кредитования. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о последних трендах рынка ипотеки в стране и в банке.
– Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования?
– По сравнению со второй половиной 2017 года, когда банки активно снижали процентные ставки и запускали новые программы, сейчас на рынке наблюдается стабилизация ситуации. Спрос на ипотеку продолжает расти, что не может не радовать.
– Наверное, в таких условиях значительно растет и конкуренция между банками?
– Безусловно, это так. Ипотечный рынок по уровню ставок сейчас довольно однороден, и конкуренция за клиента выходит на другой, более высокий уровень. На первое место выходит качество обслуживания клиента, предоставление ему новых дополнительных возможностей и сервисов. Один из таких трендов – цифровизация взаимоотношений с клиентом. Я уверен, что сегодня многие потенциальные заемщики при выборе банка отдают предпочтение не столько размеру ставки, сколько удобству работы с банком от момента подачи заявки на кредит до получения справки о погашении кредита.
– Как работают электронные сервисы в вашем банке?
– Например, интернет-банк Райффайзен-Онлайн позволяет оформить досрочное погашение кредита без визита в банк. Как правило, чтобы оформить доверенность для управления банковским счетом членам своей семьи, клиент должен прийти в офис. В семейном банке мы предоставили клиенту возможность сделать это моментально и онлайн. При этом он может выбрать информационный либо полноценный доступ к управлению счетом. Такую доверенность клиент может дать к одному продукту и сохранить приватность, а может – и ко всем. Срок действия доверенности – от 3 дней до 99 лет. Отозвать доверенность можно в любой момент одним кликом. Например, в случае, если супруги развелись.
Цифровизация внедряется в процесс не только обслуживания, но и привлечения новых клиентов из городов, где мы сейчас не представлены. Райффайзенбанк выходит в 38 городов по стране (в том числе в 5 – на Северо-Западе) и будет работать с клиентами дистанционно. Клиенты смогут заказать продукты банка через колл-центр банка или на его сайте, а получить – через курьера. Прежде всего, спрос будет на открытие текущих и накопительных счетов, а также выпуск дебетовых и кредитных карт. Банк зачислит кредитные средства на дебетовую карту, чтобы клиент мог снять средства в банкомате или оплатить товары и услуги при помощи карты.
– Можно ли говорить о том, что цифровизация помогает коммерческим банкам в конкуренции с государственными банками?
– Думаю, что да. Безусловно, до сих пор часть клиентов при выборе банка предпочитает государственные, по названию и уровню надежности. Но уже сейчас коммерческие банки (и Райффайзенбанк в том числе) составляют им значительную конкуренцию, по уровню внедрения digital-технологий, с одной стороны, и уровню процентных ставок, с другой.
– Каких результатов удалось добиться Райффайзенбанку в I квартале этого года?
– По-прежнему ипотечное кредитование остается одним из драйверов роста. По итогам I квартала 2018 года, ипотечный портфель регионального центра Райффайзенбанка превысил 17 млрд рублей. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 54%. За первые три месяца этого года нами было выдано более 1400 кредитов на почти 3,5 млрд рублей. В совокупном кредитном портфеле розничного бизнеса доля ипотечного кредитования выросла с 42% до 48% за год. Доля Райффайзенбанка в новых выдачах всех ипотечных кредитов в Петербурге составляет 9%. Для нас это своеобразный рекорд.
– Какие у вас сейчас ипотечные ставки?
– Приобрести квартиру на первичном рынке в ипотеку можно по ставке 9,25–9,5% годовых в рублях. Также Райффайзенбанк предлагает ипотечные кредиты по программам «Квартира на вторичном рынке» и «Рефинансирование» по ставке 9,5%. Кстати, по количеству выданных ипотечных кредитов программа «Рефинансирование» занимает в новых выдачах 47%, по объему – 57%.
– На Ваш взгляд, в чем привлекательность рефинансирования?
– Рефинансирование выгодно как заемщику, так и банку. Клиент заинтересован в экономической выгоде, так как снижается ежемесячная нагрузка по платежам или сокращается срок кредитования. Банк получает приток готовых качественных клиентов, которые имеют положительную кредитную историю. Отмечу, что полтора года назад мы были фактически пионерами на рынке. Сегодня все большее количество игроков рынка вводят такую программу. Популярность рефинансирования, на мой взгляд, со временем будет только расти.
– Жилье какого класса наиболее популярно у ваших клиентов?
– В Петербурге у нас сильные позиции на первичном рынке. Это связано с тем, что мы провели серьезную работу по аккредитации девелоперов и строящихся объектов. В настоящее время банком аккредитовано более 34 застройщиков и более 120 жилых комплексов.
Если говорить непосредственно о самих квартирах, то наиболее востребованы у наших заемщиков студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Причем заметна достаточно четкая возрастная дифференциация. Студии и однокомнатные квартиры приобретают молодые люди, для которых данный тип недвижимости – это стартовое жилье. Принципиальное значение имеет размер аннуитетного платежа. Клиенты старше 30 лет уже имеют существенный первоначальный взнос и приобретают, как правило, двухкомнатные квартиры с расчетом на пополнение в семье.
– Каков Ваш прогноз по динамике ипотечных ставок на рынке?
– По мнению аналитиков Райффайзенбанка, до конца года ключевая ставка ЦБ еще дважды снизится по 0,25 п. п. Это может привести к некоторому снижению рыночных ипотечных ставок.
– Почему ипотека стала для вашего банка приоритетным направлением развития розничного бизнеса?
– Ипотека – это долгосрочное сотрудничество с клиентом. Как банк, мы в таком сотрудничестве крайне заинтересованы. При этом мы понимаем, что должны соответствовать всем современным запросам и требованиям клиента и идти в ногу с современными технологиями. Ведь сегодня модель поведения потребителя вне зависимости от отрасли кардинально изменилась – клиент хочет получить услугу здесь (то есть вне зависимости от того, где он находится) и прямо сейчас. Мы стремимся стать семейным транзакционным банком для всех членов семьи.
Кстати
1 июня Райффайзенбанк открыл второй ипотечный центр в Петербурге в новом дополнительном офисе «Отделение «Академическое» на проспекте Науки. Ипотечный центр позволит банку перераспределить нагрузку и проводить большой объем сделок с недвижимостью на севере города. Сотрудники ипотечного центра помогут клиентам оформить ипотеку оперативно и в комфортных условиях, чтобы такое значимое событие в жизни каждой семьи, как приобретение квартиры, вызывало только положительные эмоции.
Как преобразуют внешние факторы структуру строительного рынка и в чем это отражается на конечном продукте застройщиков, мы беседовали в кулуарах ПМЭФ-2018 с генеральным директором Группы компаний «КОРТРОС» Станиславом Киселевым.
- В ближайшее время схема договоров долевого участия должна уйти с рынка недвижимости. На смену ей придет новый инструмент – схема проектного финансирования. Мнения застройщиков по поводу необходимости и эффективности работы по новой схеме сильно разнятся. Какую позицию занимаете вы?
- Правила игры обозначены, им надо следовать. Каких-либо существенных изменений в нашей работе - в темпах, подходах , качественных характеристиках, не произойдёт. ГК «Кортрос» остается системным, ответственным застройщиком, и с этого пути не свернет. Новые законодательные изменения накладывают весьма серьезные ограничения на финансовую деятельность застройщика. Но для нас, как крупного федерального игрока с понятным всем брендом, взаимодействие с банками и проектное финансирование проблемой не является.
Например, свой флагманский проект в Екатеринбурге – район «Академический» мы до 2016 года развивали в логике продажи готового жилья.
Другое дело, что предоставление финансовым структурам, которые только опосредованно влияют на строительный рынок, таких широких полномочий, - вряд ли можно считать эффективным решением, обычно это только вредит рынку.
Все установленные буквой закона требования направлены на то, чтобы ликвидировать недобросовестных застройщиков. Но в действительности таковых немного. Покупатель стал более требователен, он может позволить себе выбирать, и те застройщики, что ошиблись с локацией, позиционированием продукта или столкнулись с непорядочностью генподрядчиков, стали испытывать серьезные проблемы. Новое законодательство загоняет в жесткие рамки всех – как добросовестных, так и недобросовестных застройщиков. Это неизбежно отразится на динамике строительства, ценах на жилье.
Если уж мы говорим о санации рынка в целом, странно принимать законы, которые касаются только застройщиков. На рынке взаимодействуют большое количество участников – это и риэлторы, и банки, и страховщики, и генподрядные организации. На рынке генподряда сегодня масса серьезных проблем. Мы часто сталкиваемся с необходимостью замены подрядчиков в процессе строительства из-за неудовлетворительного качества работ, срыва сроков поставки материалов и оборудования, нехватки инженерного состава, и т.д.
Если уж санировать, тогда всех, кто находится в этой лодке. Не стоит забывать и о государственных контролирующих и экспертных организациях, которые проводят экспертизу и выдают разрешения на стройку. Когда одних «контролируют» по полной программе, а другие могут существовать в иных реалиях, - это не приведет к оздоровлению рынка.
- Есть мнение, что норма «один застройщик – одно разрешение на строительство», сделает невозможной реализацию проектов КОТ..
- Я бы не стал категорично это утверждать. Скорее эта норма создаст бардак в головах покупателей, которые в одном проекте вынуждены будут иметь дело с десятком различных дочерних юридических лиц одного застройщика. Но совершенно очевидно, что застройщики с этим требованием вполне в состоянии справиться и есть все возможности для организационно-правовой обвязки этой истории.
- Вслед за внешними изменениями как, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменится рынок строительства в ближайшую пятилетку?
- Он изменится принципиально. Мы уже наблюдаем эти тектонические процессы. Я почти уверен в том, что по составу рынок обновится процентов на 70. Мы услышим новые имена, увидим новые подходы. Рынок оставит только те структуры, которые строительством занимаются профессионально. Именно по этой причине, девелоперским бизнесом вряд ли начнут заниматься банки, несмотря на серьезные к тому подвижки в законодательстве. Это может произойти в краткосрочной перспективе, но вряд ли станет определяющим трендом на длительный период.
- А как изменится продукт?
- Если говорить о макроподукте: застройщики будут прилагать все больше усилий для создания комфортной среды, уделять больше внимания развитию транспортной и социальной инфраструктуры в застраиваемых районах. Так, в «Академическом» мы в этом году завершаем строительство проспекта Сахарова – многополосной, масштабной, «якорной» магистрали района.
Занимаемся благоустройством Преображенского парка, его площадь – 40 га, - он станет точкой притяжения не только для жителей района, но и всех жителей Екатеринбурга.
Медицинский кластер района уже обрел реальные очертания. Первый жилой комплекс в составе кластера появится в начале следующего года. Все необходимые решения с точки зрения размещения там медицинских учреждений администрацией Екатеринбурга уже приняты.
На уровне микропродукта: значительные изменения происходят в плане совершенствования эргономики жилого и общественного пространства, технологий озеленения, инфраструктуры дворов, детских и спортивных площадок. Мы отчетливо понимаем как растут требования покупателей со временем, и в каждой последующей очереди предлагаем новые решения.
- В Петербурге ГК «Кортрос» реализует проект премиум-класса. Эксперты говорят, что элитная недвижимость не отличается удовлетворительными показателями продаж в последнее время..
- Не буду скрывать, ожидания были другими, ведь мы начинали проект Royal Park в несколько иных экономических реалиях. Рынок меняется с каждым годом, и то, что казалось нормальным результатом пару лет назад, сегодня таковым уже может не являться. Однако то, что сегодня мы предлагаем в проекте Royal Park , дает нам полную уверенность, что он будет успешно реализован. Мы уже на финишной прямой с точки зрения строительной готовности, в июне текущего года закачиваем стройку на объекте.
Наше петербургское отделение сработало на отлично, качественные характеристики Royal Park превзошли все ожидания, - и по архитектурным, и дизайнерским находкам, и по инженерным решениям. Это достойный объект как для Петровского острова, так и Петербурга.
- «Кортрос» планировал расширить портфель проектов в Петербурге.
- Такие планы всегда есть, и во всех регионах присутствия ГК «Кортрос», не только в Петербурге. Мы внимательно изучаем рынок, и не намерены останавливаться на единственном проекте, как и ограничиваться только премиум-классом. В планах у «Кортроса» развитие новых проектов и в других регионах России. Так, в феврале на Сочинском инвестиционном форуме был презентован проект застройки бывшего аэропорта на востоке Ростова-на-Дону.
В прошлом году мы ставили перед собой цель серьезно заявить о себе в Москве. И достигли этой цели – сегодня в столичном регионе мы реализуем 4 проекта, два из которых – особенно масштабны и амбициозны. Первый – это жилой комплекс бизнес-класса «Дом Серебряный бор» на улице Живописной. Этот комплекс мы возводим рядом с лесопарком, и очень бережно относимся к строительству, стараясь не повредить экологию зеленого массива.
Второй проект - комплекс жилых небоскрёбов HEADLINER. Это первое в столице жилье «высотного» формата, проект пользуется заметным спросом. Мы проводим порядка 50 сделок в месяц, что является лидирующим показателем для этой локации.