Нина Креславская: «Проектное финансирование требует баланса объемов строительства и темпов продаж»
С июля 2019 года рынок перейдет на проектное финансирование, которое коренным образом изменит правила игры на рынке. Как изменится подход застройщиков к формированию своего продукта?
«Строительный Еженедельник» беседовал с заместителем председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»
Ниной Креславской.
– Нина Абрамовна, бизнес-эксперты говорят, что введение проектного финансирования неизбежно приведет к росту цен на новостройки. Чиновники уверяют, что этого не произойдет. Какой точки зрения придерживаетесь Вы?
– Со второго полугодия 2019-го все проекты застройщиков, кроме тех, что находятся в высокой степени готовности, будут реализовываться на условиях проектного финансирования. Примерные расчеты показывают – затраты девелоперов в среднем возрастут на 10%. Надо сказать, что на рынке Петербурга и Ленобласти большую долю занимают проекты эконом- и комфорт-класса. Рентабельность этих проектов – 5–10%, и они, по мнению банков, которые теперь будут определять, быть или не быть новому строительству, – попадают в зону риска. Чтобы получить проектное финансирование и реализовать эти проекты, застройщики вынуждены будут поднимать цены. Причем по законам рынка эта тенденция не ограничится масс-маркетом, а затронет все сегменты.
– Готова ли ГК «РосСтройИнвест» к работе с банками? Какая часть текущих проектов компании будет реализовываться уже по новым правилам?
– Здесь нет для нас ничего нового. ГК «РосСтройИнвест» давно и успешно взаимодействует с банками, привлекая кредитные средства, причем не только для жилищного строительства, но и на крупные бюджетные стройки. Мы всегда точно и четко выполняем взятые на себя обязательства. Наши давние и постоянные партнеры – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург».
Наш инвестиционный цикл сложился таким образом, что к началу этого года мы успешно ввели в эксплуатацию большую часть своих объектов и начали строить несколько новых жилых комплексов. Поэтому значительная часть наших текущих проектов попадает под эскроу-счета. Впрочем, мы не видим в этом каких-то сложностей. Все наши новые ЖК сбалансированы, конкурентоспособны, имеют отличную локацию, востребованы покупателями, и переход на эскроу – скорее вопрос просто технический.
– Будут ли меняться формирование, упаковка девелоперских проектов?
– Я не случайно, отвечая на предыдущий вопрос, говорила о сбалансированности. В новых условиях именно баланс между объемами строительства и объемом продаж станет залогом успешного развития и завершения проектов. Темпы продаж не должны отставать от темпов строительства. Понятно, что, например, для проектов комплексного освоения территорий этот баланс выдержать будет очень сложно. Проекты КОТ имеют длительный срок реализации, требуют значительных инвестиций на первоначальных этапах, а положительный, скажем так, денежный поток проявляют только на завершающих стадиях. Как решать эту задачу теперь – совершенно не ясно. Неслучайно многие застройщики сейчас «нажали на паузу» по крупным проектам и ждут лучших времен.
Мы постоянно занимаемся подбором новых земельных участков, и сейчас наш формат – небольшие территории в хорошей локации для реализации проектов «комфорт-плюс», «бизнес». «Пятна» эконом-класса мы пока не рассматриваем.
– Изменится ли подход застройщиков к выводу на рынок продукта на ранних этапах строительства? Будет ли по-прежнему выгодно приобретать квартиры «на котловане»?
– Застройщики будут продолжать продавать дешевле на старте. Это связано с тем, что размер процента по кредиту зависит от объема продаж и сроков строительства. Застройщики заинтересованы в том, чтобы продажи были энергичными, а стройка шла быстро. Это зависит от локации, класса проекта, стадии его реализации и т. д.
– Ряд проектов, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела в прошлом году, имел несколько отличный архитектурный облик от тех, что были реализованы ранее. Здесь тоже есть влияние новых рыночных условий?
– Мы уже накопили большой опыт в строительстве – и в определенный момент пришли к выводу, что для сегодняшнего потребителя внешняя красота жилого комплекса не столь значима, как, скажем, внутренняя часть здания и его функциональность. Не могу сказать, что технологии победили красоту, но они ее точно существенно дополнили. Сегодня мы отталкиваемся от функциональных планировочных решений, эффективно организованных общественных пространств, современных технологических решений. Надо сказать, что этот «перелом» в подходах совпал со стартом нашего первого проекта в Москве. Отмечу, что столичные девелоперы давно уже осознали значимость функционального подхода. И некоторые из этих наработок достойны заимствования. Но, безусловно, нашу «фишку» – классную архитектуру – мы стремимся сохранить.
Напомню, в Москве мы приступаем к строительству нашего проекта – ЖК премиум класса «11».
– С чем связано такое оригинальное название – «11»?
– Тут, как и всегда, игра смыслов. С одной стороны, это просто адрес: ул. Звенигородская, 11. А с другой – да, «первый» и «единственный», это в смысле качества и предпочтений. А кроме того, есть отсылка и к архитектурному облику – две красивые высокие башни. Отмечу, что названия наших жилых комплексов всегда отличает интересная смысловая нагрузка. Например, ЖК TERRA – не только улица Земледельческая, где комплекс будет возведен, но и обретение «своей территории для комфортной жизни». А ЖК FAMILIA на Петровском острове – «фамильная драгоценность», «родовое гнездо».
– Возвращаясь к введению проектного финансирования, спрошу: на Ваш взгляд, это новая ступень к цивилизованному рынку или шаг назад?
– Безусловно, правительством страны движет желание навести порядок в долевом строительстве. Но, на наш взгляд, это шаг не до конца продуманный. Да, по такому же пути идут и европейские страны. Но там ставка по кредиту составляет 3–4%. А у нас – 12–15%. Это очень большая разница, она ляжет на себестоимость квадратного метра. Такой подход объясняется, вероятно, желанием правительства усилить позиции банковского сектора.
Важная часть этого вопроса – ипотечная ставка. Не буду рассказывать, насколько дешевле ипотечные кредиты в той же Европе, но у нас сегодня в среднем это 10,5%. Снижение ипотечной ставки хотя бы до 8% – условие дальнейшего развития жилищного строительства в стране. Да, может быть, это громкое заявление, но это задача государственного масштаба, ведь строительный сектор входит в пятерку отраслей, которые обеспечивают основной вклад в ВВП государства.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Путин потребовал не снижать темпы строительства жилья при переходе на эскроу-счета
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Якушев: жилье после перехода на проектное финансирование может подорожать на 5-6%
Петербургскому «Водоканалу» исполняется 160 лет. Это старейшее предприятие городского коммунального хозяйства. О сегодняшнем дне и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказала директор Департамента технологического развития и охраны окружающей среды ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» Ольга Рублевская.
– Ольга Николаевна, с какими результатами «Водоканал» подошел к юбилею?
– Санкт-Петербург – самый крупный мегаполис, расположенный на берегах Балтийского моря, с развитой промышленной, транспортной инфраструктурой и населением более 5 млн человек. Масштабам города соответствует и степень ответственности петербургского «Водоканала» по предоставлению качественных и доступных услуг в области водоснабжения и водоотведения.
Для того, чтобы обеспечить город гарантированно безопасной питьевой водой, «Водоканал» реализовал целый комплекс мероприятий. Город полностью отказался от использования жидкого хлора и перешел на безопасный гипохлорит натрия, который производят непосредственно на водопроводных очистных сооружениях. Помимо реагентной обработки воду обеззараживают еще и ультрафиолетом – это гарантированно обеспечивает эпидемиологическую безопасность воды. На всех водопроводных очистных сооружениях внедрена система обработки порошкообразным активированным углем, что позволяет удалять запахи и нефтепродукты при ухудшении качества воды в водоисточнике. Гордость предприятия – уникальная система биомониторинга с помощью речных раков для контроля состояния воды в водоисточнике города – реке Неве.
Благодаря постоянной масштабной работе предприятия питьевая вода в Санкт-Петербурге безвредна по химическому составу, безопасна в эпидемиологическом и радиационном отношении и полностью соответствует нормативным требованиям, что постоянно подтверждается результатами мониторинга Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу.
В рамках обязательств, которые взяла на себя РФ для выполнения Хельсинкской конвенции по защите морской среды региона Балтийского моря, перед предприятием стоит задача прекратить сброс неочищенных сточных вод и снизить биогенную нагрузку на акваторию Балтийского моря. В 2018 году благодаря комплексу реализованных мероприятий уровень очистки сточных вод, поступающих в систему водоотведения, достиг 98,6%. Знаковым мероприятием по прекращению сброса неочищенных сточных вод в водные объекты Петербурга стало завершение в 2013 году строительства Главного канализационного коллектора – в систему канализации переключены 76 прямых выпусков общим расходом 334 тыс. куб м/сутки. На всех очистных сооружениях города применяются технологии удаления биогенных элементов, что позволяет стабильно и качественно очищать сточные воды и выполнять требования Хельсинкской комиссии (HELCOM). В рамках снижения негативного воздействия на окружающую природную среду полностью решен вопрос утилизации осадка сточных вод – его сжигают на трех заводах.
Достижения «Водоканала» связаны и с энергосбережением – предприятие реализует проект по созданию системы управления водоснабжением. Проект предусматривает модернизацию повысительных насосных станций с внедрением энергоэффективного насосного оборудования, системы частотного регулирования и управления давлением по диктующим точкам водопроводной сети. Петербург первым в стране внедрил инновационную систему управления водоснабжением, которая сегодня охватывает около 40% территории города. В результате с 2010 года в Южной зоне водоснабжения энергопотребление снизилось на 24%; количество повреждений на водопроводной сети – на 57%, а расходы и потери воды при транспортировке уменьшились на 51%.
Помимо практического применения технологий в работе «Водоканал» занимается просветительской деятельностью по экологическому воспитанию и бережному отношению к питьевой воде. С 2002 года ведет свою работу Детский экологический центр, где специалисты проводят занятия и проекты для детей дошкольного и школьного возрастов, студентов и семейной аудитории. На базе ДЭЦ «Водоканал» реализует экологические и профориентационные проекты, в которых принимают участие региональные и зарубежные партнеры. Результат работы Центра виден в цифрах – благодаря регулярной просветительской деятельности с 2005 по 2017 года в Санкт-Петербурге снизилось водопотребление (c 235 л на чел./сутки до 126 л на чел./сутки) и, как следствие, сокращение забора и подачи воды (с 2,4 млн куб. м/сутки до 1,6 млн куб м/сутки).
– «Водоканал» реализует ряд крупных проектов, направленных на улучшение качества водоснабжения и водоотведения. Расскажите, пожалуйста, о них поподробнее.
– Мы не останавливаемся на достигнутом и продолжаем работы по развитию систем водоснабжения и водоотведения. Для обеспечения населения Курортного района качественной питьевой водой с использованием местных подземных источников водоснабжения «Водоканал» ведет строительство водопроводных очистных сооружений в поселках Дюны и Молодежное. На этих объектах предприятие планирует внедрить современные технологии водоподготовки. В поселке Молодежное также строятся канализационные очистные сооружения для улучшения экологической обстановки района. Старые очистные сооружения, которые были переданы предприятию, морально и физически устарели и не обеспечивают необходимое качество очистки сточных вод. Хочется отметить, что в проекте КОС пос. Молодежное впервые в Санкт-Петербурге внедрено современное и эффективное технологическое решение по применению биомембран. Эта технология обеспечит стабильно высокий эффект очистки сточных вод. Реализация проекта позволит предотвратить сброс неочищенных сточных вод в Смолячков ручей, впадающий в Финский залив. Также «Водоканал» продолжает работы по строительству Охтинского тоннельного канализационного коллектора. Река Охта – крупнейший приток реки Невы и одна из самых загрязненных рек Санкт-Петербурга. Завершение строительства этого объекта снизит негативное воздействие на окружающую природную среду. С помощью реализации всех этих проектов мы создаем необходимые условия для устойчивого и благополучного развития региона на благо нынешних и будущих поколений.
– Насколько, на Ваш взгляд, за последние годы принципиально изменились подходы в работе с абонентами?
– «Водоканал» уже с конца 80-х годов уделял пристальное внимание контролю качества сточных вод абонентов, но в последние годы у нас сложился новый алгоритм взаимоотношений. Мы совместно решаем проблемы, разрабатываем планы мероприятий для того, чтобы качество стоков абонентов соответствовало существующим требованиям перед сбросом в централизованные системы водоотведения. «Водоканал» консультирует абонентов по выбору технологий очистки производственных и поверхностных сточных вод. В 2017 году 10 абонентов обратились в «Водоканал» за консультацией по выбору технологических решений по очистке сточных вод. В период реализации плана мероприятий по сокращению сброса загрязняющих веществ абонент и «Водоканал» вправе заключить соглашение, которое предусматривает вычет из суммы платы абонента за превышение нормативов части суммы, если он документально подтвердит затраты на реализацию мероприятий плана, но не более 50% размера начисленной платы. В номинации «Чистые воды Балтики» за реализацию абонентом природоохранных и водоохранных мероприятий в период 2015–2017 годов «Водоканал» вручил приз «Хрустальная капля» ООО «Буше», ОАО «Завод Магнетон», ПАО «Светлана».
– Какие перспективные задачи ставит перед собой «Водоканал» на данном этапе развития?
– У нас много планов. Будем продолжать все те работы, которые направлены на обеспечение охраны здоровья населения и улучшение качества жизни горожан. Планируем продолжить работы по внедрению автоматизированной системы управления водоснабжением города. После 2025 года в планах распространить новую систему управления водоснабжением на весь город.
Нам очень важно, чтобы каждый человек воспитывал в себе и в своих детях ответственное отношение к природе, бережно относился к водным ресурсам. Специалисты Детского экологического центра «Водоканала» разрабатывают новые просветительские программы, направленные на формирование у школьников и молодежи бережного отношения к природным ресурсам, в том числе рассказывают им, при помощи каких устройств и действий можно научиться экономить воду и энергию в повседневной жизни. Мы регулярно проводим мероприятия в партнерстве с учебными и образовательными учреждениями города, профильными комитетами Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также Фондом друзей балтийской нерпы и Центром по развитию региона Лахти. Также в рамках проекта по обеспечению очистки стоков перед сбросом в централизованные системы водоотведения мы будем продолжать работать с промышленными предприятиями.
Большое значение для «Водоканала» имеет процесс реформирования природоохранного законодательства. С учетом новых требований мы осуществляем переход на технологическое нормирование на основе наилучших доступных технологий (НДТ). Предприятие будет реализовывать планы повышения экологической эффективности. Внедрение НДТ позволит повысить технологическую эффективность и экологическую безопасность на объектах водоотведения предприятия. Также это обеспечит комплексный подход к защите окружающей среды, стабильное соблюдение требований российского законодательства и международных рекомендаций HELCOM.
Совет директоров крупнейшей строительной компании Финляндии YIT, объединившейся недавно с концерном Lemminkäinen, в конце сентября одобрил новую стратегию развития холдинга на 2019–2021 годы. Генеральный директор и президент YIT Кари Каунискангас рассказал «Строительному Еженедельнику» о планах концерна, включая деятельность в России.
– Расскажите, пожалуйста, об основных направлениях новой стратегии YIT.
– Новая стратегия призвана учитывать ряд новых реалий как в жизни нашего концерна, так и касающихся экономической ситуации в мире.
Для YIT важнейшим событием начала этого года стало объединение с компанией Lemminkäinen, договоренность о чем была достигнута еще в прошлом году. Это решение, несомненно, пойдет на пользу акционерам обеих компаний, слившихся теперь в одну. Хотя они и работали на одном рынке, но по преимуществу в разных сегментах. Объединение обеспечило диверсификацию бизнеса, возможность нивелировать влияние экономических циклов, действуя в разных секторах строительного рынка, реализуя как собственные девелоперские проекты, так и работая на подряде, в том числе по государственному и муниципальному заказу.
Такое положение гарантирует стабильность компании в сегодняшних непростых экономических условиях в мире. Подчеркну, что речь идет не только о России, хотя напряженность в ее отношениях с рядом стран существует. Но если взглянуть на происходящие международные события, можно констатировать, что в целом экономическая нестабильность нарастает.
В этой ситуации нам было важно нивелировать возникающие риски и обеспечить твердые позиции YIT на всех рынках, где концерн присутствует. Отмечу, что компания не намерена оставлять занятые позиции и уходить из какой-либо из стран, где у нас имеются структуры. Новая стратегия опирается на ключевые современные тенденции, оказывающие влияние на жизнь общества. Это, во-первых, сохраняющиеся процессы урбанизации – люди продолжают переезжать в центры роста, а также в столичные регионы. Во-вторых, значимость идей устойчивого развития возрастает по мере изменения менталитета людей и корректировок законодательства. В-третьих, продолжающаяся цифровизация всех сфер позволяет улучшать качество и эффективность обслуживания клиентов и, соответственно, открывает новые возможности для развития бизнеса.
Таким образом, мы намерены сосредоточиться как комплексной реализации различных девелоперских и инфраструктурных проектов – от появления первоначальной идеи до технического обслуживания построенных объектов. YIT рассчитывает на получение конкурентных преимуществ на рынке, осуществляя собственные инвестиционные проекты, участвуя в ГЧП, выполняя генподрядные проекты «под ключ», а также совместные комплексные проекты с партнерами. Кроме того, приоритетом будет долгосрочное развитие бизнесов, устойчивых к конъюнктурным рыночным колебаниям. Среди нецикличных видов бизнеса планируется развивать деятельность в сфере устройства асфальтовых покрытий, производства каменных материалов, обслуживания автодорог, реконструкции, инвестирования в недвижимость, управления объектами и др.
– Как Вы видите будущее YIT в России? Сейчас в отношении РФ вводятся различные санкции. Не планируете покидать страну?
– Нет, уходить из России мы не собираемся. Напомню, еще в 1970–1980-х годах YIT весьма активно работал в России (тогда еще СССР), хотя международные взаимоотношения в то время были тоже не простые. Теперь же, когда в РФ создан ряд структур концерна, а бренд YIT стал достаточно известен и уважаем в стране, покидать ее представляется нецелесообразным. Как бы то ни было, из всех стран, с которыми соседствует Финляндия, Россия – самый большой рынок, а необходимость в улучшении жилищных условий для нее – одна из самых актуальных проблем. Уровень урбанизации в РФ пока еще невелик, а значит, в обозримом будущем в городах будет требоваться все больше жилья. Соответственно, перспективы для работы в стране есть, и весьма значительные.
Поэтому мы намерены сохранить присутствие во всех семи российских регионах, где мы работаем. Другое дело, что текущая рыночная ситуация требует осторожной и аккуратной стратегии развития, работы по снижению рисков. В связи с этим мы пока не планируем наращивания инвестиций в российские проекты или выхода в новые регионы. Главные задачи, которые стоят сегодня перед структурами концерна в РФ, – стабильная работа и повышение рентабельности бизнеса.
– С этим связано и недавнее изменение организационной структуры российских компаний холдинга?
– Реформа управления структурами YIT в России с созданием головного подразделения в Петербурге и подчинением ему компаний из других регионов вызвана целым рядом факторов. Во-первых, подобные схемы создаются во всех странах, где присутствует наш холдинг. Это обеспечивает лучшую управляемость подразделений и большую эффективность их работы. Во-вторых, это связано с необходимостью интегрировать бывшие структуры Lemminkäinen в конфигурацию единой компании. Наконец, в-третьих, действительно, некоторые российские бизнес-единицы YIT показали недостаточную эффективность работы и низкую рентабельность. Петербургское подразделение было, пожалуй, самым успешным, поэтому, а также в связи с географической близостью к Финляндии, именно на его основе формируется головная компания нашего концерна в России.
В итоге примерно через год вести строительство в РФ будет только одна компания YIT (сейчас их более десяти), которая будет иметь производственные филиалы в разных городах. Это позволит максимально эффективно вести деятельность, ликвидировать дублирование некоторых функций и в итоге повысить рентабельность работы.
Подразделение в Санкт-Петербурге является базовым в процессе упрощения юридической структуры YIT в России. При этом ключевые сотрудники находятся физически в разных подразделениях концерна в РФ. Однако еще раз подчеркну, что ни из одного региона присутствия в России YIT уходить не собирается.
– По рентабельности работы в России при исчислении в евро, видимо, сильно бьет снижение курса рубля?
– Если результаты ведения бизнеса переводить в евро, то это верно. Хотя, с другой стороны, и расходы, и доходы при работе в России исчисляются в рублях, поэтому непосредственно на рентабельность и эффективность работы того или иного подразделения этот фактор влияет мало. Большую проблему с этой точки зрения составляет то, что при росте затрат на организацию строительства цены на жилье остаются практически неизменными, а это сильно снижает доходность ведения бизнеса.
Разумеется, мы, как и любой другой иностранный инвестор, заинтересованы в максимальной стабильности рубля. Это дает возможность просчитать бизнес-процессы и более-менее четко понимать результаты работы. Добавлю, что если раньше базовым фактором, влиявшим на курс рубля, была стоимость нефти, то сейчас число факторов сильно увеличилось, прогнозировать курс становится все сложнее, что, конечно, очень мешает работе.
– Вы, конечно, в курсе новаций российского законодательства в сфере строительства жилья. Что Вы о них думаете?
– Нововведения в законодательстве мы поддерживаем в том смысле, что они обеспечат безопасность покупателей жилья – и они получат те квартиры, за которые заплатили. Но при этом изменения приводят к росту значения финансовых структур в строительной сфере, и мы не уверены, что это правильно. В целом очевидно, что рынок ужесточится, его могут покинуть многие компании. Следствием этого станет снижение конкуренции и объемов ввода, а также рост цен на жилье.
В Финляндии существует иная система жилищного строительства, в рамках которой квартира не является объектом недвижимости. Для строительства домов создаются жилищные акционерные общества. Каждая квартира рассматривается как пакет акций в таком АО, именно их и покупает клиент. Юридически финансовую безопасность инвесторов гарантирует система RS, которая основывается на законе о жилищных АО. Девелопер заключает договор с банком – и тот гарантирует, что объект будет достроен. Банк оценивает надежность и платежеспособность застройщика, а также перспективность объекта и решает, работать с ним или нет. В законодательстве оговаривается также, что частные инвесторы оплачивают строительство по мере роста строительной готовности объекта.
Справка
В Финляндии YIT является крупнейшим застройщиком жилья, опережая в три раза компанию, занимающую второе место. При этом финский рынок жилья очень мозаичный, на нем присутствует большое количество компаний. На рынке асфальтовых покрытий доля YIT составляет около 50%. По объемам оборота инфраструктурных проектов концерн является сейчас самой масштабной компанией в Финляндии. Помимо этого, холдинг работает в России, странах Скандинавии, Прибалтики, Польше, Чехии и Словакии. Совокупный доход YIT по итогам 2017 года составил более 3,8 млрд евро. В России структуры холдинга работают в Санкт-Петербурге, Москве и Подмосковье, Екатеринбурге, Тюмени, Казани и Ростове-на-Дону.