Антон Глушков: «Для застройщиков на первый план выходит финансовый менеджмент»
В преддверии выборов главы НОСТРОЙ кандидат на пост президента поделился со «Строительным Еженедельником» своим видением саморегулирования и ценообразования в строительной отрасли, а также оценил ход реформы жилищного строительства.
– Антон Николаевич, почти три года назад был принят Закон № 372-ФЗ, внесший кардинальные изменения в систему саморегулирования в строительстве. Вы принимали самое активное участие в работе над законом и подзаконными актами вначале в качестве руководителя экспертного совета, а потом и вице-президента НОСТРОЙ. Как Вы оцениваете сейчас итоги проведенной реформы?
– Основная и, бесспорно, позитивная роль 372-ФЗ заключается в том, что он сохранил систему саморегулирования в строительстве как таковую. На момент его принятия обсуждались различные пути развития отрасли – от полной отмены саморегулирования до замены на иной способ регулирования. Закон не только сохранил для строительных организаций право на саморегулирование, но и создал уникальную ситуацию – саморегулирование в строительстве было выделено в отдельный вид.
– Какие основные риски для саморегулируемых организаций и их членов существуют сегодня?
– Самое рискованное нововведение 372-ФЗ – это появление компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств, ОДО. С экономической точки зрения, работа с этим фондом для саморегулируемых организаций является финансовым риском. И разработка методик и механизмов, которые позволили бы СРО грамотно своими финансовыми рисками оперировать, для Национального объединения строителей является одной из приоритетных задач. Над ней активно работает наш комитет по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка во главе с Никитой Загускиным.
– Новым законом был введен Национальный реестр специалистов в строительстве, НРС. Как Вы оцениваете нынешнее состояние реестра и его роль?
– По моему мнению, с задачей формирования Нацреестра НОСТРОЙ справился практически на 100% успешно. Необходимый уровень наполнения и защищенности персональных данных обеспечен, и мы подошли к следующему этапу – выявлению ошибок. Практика показала, что из 200 тыс. записей к проблемным можно отнести всего лишь около 2 тыс., это 1%. И большая часть из них возникла по причине технических погрешностей, доля сознательных нарушений невелика.
Если говорить о снижении требования к уровню образования и стажу, то здесь я придерживаюсь принципиальной позиции о нецелесообразности такой меры. НРС – это же не список всех строителей, это реестр самых высококлассных специалистов.
Но стимулировать к профессиональному развитию нужно и тех сотрудников строительных организаций, которые не могут стать участниками НРС. Мне кажется, реестры специалистов НОСТРОЙ нужно тиражировать, участие в них вполне может быть добровольным например, с использованием независимой оценки квалификаций.
– Одной из значимых компонент реформы саморегулирования стала отмена свидетельств о допуске к определенным видам работ, и как следствие – отмена специализации строительных организаций. На Ваш взгляд, данная мера имела скорее позитивные или скорее негативные последствия?
– К специализации в той или иной мере нам все равно придется, на мой взгляд, возвращаться. Потому что мы должны быть полезными не только нашим членским организациям, но и органам государственной власти. Сейчас, когда в стране необходимо реализовать масштабные национальные и федеральные проекты, от органов власти в наш адрес возникает запрос о формировании некой карты обеспеченности субъектов Российской Федерации собственными мощностями для осуществления разных видов строительства – дорожного, инфраструктурного, общегражданского. А у нас компетенция по учету специализации строительных компаний утрачена.
– Как, по Вашему мнению, отразился на саморегулировании в строительстве принцип регионализации?
– Сейчас можно утверждать, что в результате регионализации в выигрыше оказались все действующие члены НОСТРОЙ. Саморегулируемые организации более равномерно распределились по стране, в регионах их количество увеличилось, в Москве и Санкт-Петербурге уменьшилось. А численность возросла практически у всех СРО.
– Одной из задач, декларируемых при принятии 372-ФЗ, была борьба с «недобросовестными» СРО. В какой мере удалось ее решить и какие действия планируются в дальнейшем?
– Очевидно, что очищение системы саморегулирования от злостных нарушителей произошло, из реестра исключено около 25% организаций. Сегодня мы подошли к пониманию, что поголовное лишение статуса СРО, оставшихся в «желтой» зоне, излишне. Советом НОСТРОЙ принято решение о необходимости выработки некоего формального критерия для исчисления необходимого объема компфондов. По моему мнению, он должен исчисляться исходя из обеспеченности средствами компенсационных фондов обязательств действующих членов СРО.
– Вы являетесь руководителем крупной строительной компании, входящей в число лидирующих застройщиков жилья в Красноярске. Жилищное строительство сейчас находится в стадии реформирования, и Вы тоже являетесь активным участником работы над обновленным 214-ФЗ. Как Вы его на данном этапе оцениваете?
– При оценке и причин, и процесса реформирования долевого строительства вполне уместны аналогии с реформой саморегулирования. Нововведения также непопулярны среди профессионалов, настроения у некоторых застройщиков сейчас такие же, что были у СРО три года назад.
Все осознают, что введение слишком жестких правил приведет к росту объемов незавершенного строительства. В этом не заинтересован никто – ни власть, ни бизнес, ни общество, поэтому каждая новая редакция проекта постановления, регламентирующего переходные нормы для объектов высокой степени готовности, становится все мягче по отношению к застройщикам.
– Какие ключевые подвижки можно выделить?
– Из системных вещей: нам совместными усилиями удалось убедить Министерство строительства, что переходный период должен быть растянут. Первоначально Минстрой настаивал на том, что право привлечения денежных средств граждан может осуществляться на строительство только тех объектов, на которых к 1 июля 2019 года будет зафиксировано полное соответствие требованиям переходных положений. Сейчас регулятор смягчил позицию и настаивает только на обеспечении к 1 июля требуемой 10-процентной доли заключенных договоров долевого участия. Требование же о 30-процентной готовности становится пролонгированным, и даже если этот показатель будет достигнут позже, после его преодоления застройщик может получить право привлечения средств дольщиков. На мой взгляд, это самое существенное послабление для застройщиков из возможных сейчас, определенная победа профессионального сообщества, состоявшаяся в том числе при активном участии Национального объединения строителей.
– Как, по Вашему мнению, должна строиться работа застройщиков в новых условиях?
– Сейчас для застройщиков на первый план выходит финансовый менеджмент, и организация помощи коллегам в повышении финансовой грамотности становится приоритетной задачей. У нас многие застройщики – все-таки в большей части строители, чем бизнесмены, а сегодня им надо научиться доказывать банку рентабельность каждого конкретного объекта.
– В чем заключаются главные риски реформы долевого строительства?
– Основной риск пролегает в зоне регионального строительства, где львиная доля застройщиков не имеет требуемой банками 15-процентной рентабельности. Сейчас даже не все миллионники выходят на такие цифры, для того же Красноярского края это крайне труднодостижимый показатель.
– При обсуждении поправок в законодательство о долевом строительстве многие предрекали рост цен на жилье, и данные о его начале уже появляются. Каковы перспективы?
– Фиксируемый сегодня рост цен носит скорее статистический характер – и произошел он потому, что срок принятия решения о покупке жилья смещен ближе к сдаче объекта, когда стоимость квадратного метра безусловно выше, чем на ранних этапах. Новых проектов сейчас запускается мало, в связи с этим на рынке доминирует доля жилья высокой степени готовности, что и отражается на среднестатистической цене квадратного метра. Реальный рост если и есть, то очень незначительный, на уровне инфляции. В будущем мы его ждем, но сроки прогнозировать сейчас невозможно.
– Помимо строительства жилья, Ваша компания имеет значительный опыт в области бюджетного строительства. Какие основные проблемы в этом сегменте Вы можете выделить?
– Самый острый вопрос – это формирование расценок на строительные работы. Прежние региональные центры ценообразования, занимавшиеся мониторингом, либо исчезли, либо превратились в коммерческие организации с разнообразными целями и задачами. И индексация происходит сейчас только в тех регионах, которые каким-то образом подобный мониторинг продолжают осуществлять и направлять данные в Министерство экономического развития. В результате мы регулярно сталкиваемся с ситуацией, когда в пределах одного федерального округа, при схожих экономических и климатических условиях, расценки различаются на 100–120%.
– Какие пути решения проблемы формирования объективных расценок на строительные работы могут быть предложены?
– У нас есть пресловутый пример – расценки на каменную кладку, которые ни в одном регионе не соответствуют рыночным. При этом НОСТРОЙ в рамках конкурса «Строймастер» каждый год в каждом регионе организует профессиональные соревнования среди каменщиков, и ничто не мешает провести замеры реальных трудовых и временных затрат на осуществляемые операции. И направить полученные данные в органы власти, отвечающие за формирование расценок.
Более того, не стоит забывать, что у нас появилось и появляется множество видов работ, попросту не имевших ранее отражения в расценках. Для оценки их стоимости также необходима понятная и публичная процедура проведения замеров, и использование НОСТРОЙ в качестве площадки для их осуществления представляется правильным.
Технические функции по сбору такого рода информации сейчас переданы Главгосэкспертизе, которая планирует возрождение региональных центров ценообразования. Ведутся переговоры о создании подобных центров на базе строительных СРО. Объединение усилий в данном вопросе отвечает и задачам органов власти, и интересам саморегулируемых организаций – членов НОСТРОЙ. Объективное отражение реальной стоимости затрат, очевидно, пойдет на пользу строительным компаниям и позитивно отразится на их финансовой устойчивости.
– Антон Николаевич, Вас можно назвать представителем профессиональной династии, Ваш отец – известный строитель. В какой степени это оказало влияние на Ваш выбор сферы деятельности и каким Вы хотели бы видеть выбор своего сына?
– Желание родителей, чтоб дети пошли по их стопам – это такой здоровый патриотизм отрасли. Мой выбор профессии, конечно, случайным назвать нельзя, но и путь этот прямым не был. В детстве мне очень нравилось, когда отец брал с собой на работу – как и любому мальчику, наверное. При этом свою судьбу изначально я со строительством не связывал, моя первая специальность – «Мировая экономика».
Однако к ручному труду всегда был склонен, это моя отдушина до сих пор, у меня и хобби – восстановление старых автомобилей, уже большая коллекция собралась, во всех мероприятиях по этой теме участие принимаю. А в юности, когда появилась свойственная молодому человеку потребность в личных деньгах, я на стройке их и стал зарабатывать. Начиная с третьего курса термин «шабашка» прочно вошел в мою жизнь, я каждое лето устраивался разнорабочим, занимался и каменной кладкой, и земляными работами. Тогда это всерьез не воспринималось, и тем не менее, до прораба дорасти сумел, даже в трудовой книжке есть соответствующая запись. Работал на стройке и когда писал кандидатскую диссертацию, кстати – по экономике строительства.
Но когда из подработок все переросло в официальное трудоустройство в строительную организацию, родители отнеслись скептически, считали, что для карьеры в строительной сфере такой долгий и сложный путь был излишним. А теперь можно сказать, что мое первое экономическое образование в сочетании с последующим строительным и с опытом работы дали некий синергетический эффект и позволили мне более успешно сформироваться.
Вот так я оказался продолжателем дела отца и представителем строительной династии. Отцом горжусь, он у меня заслуженный строитель России. А подрастающее в нашей семье поколение пусть с выбором профессии определяется самостоятельно. Но я убежден, что строительство было и остается делом, достойным настоящих мужчин.
Справка
Глушков Антон Николаевич родился 11 мая 1978 года в Красноярске. В 2000 году окончил экономический факультет, в 2002 году – юридический факультет Красноярского государственного университета. Кандидат экономических наук.
В 2017 году окончил факультет промышленного и гражданского строительства Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого, по специальности «Организатор строительного производства».
С 2003 года занимает должность директора по развитию ЗАО «Культбытстрой» – одной из крупнейших строительных компаний Красноярского края и Сибири.
С 2009 года – председатель Совета НП «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края».
С 2009 года – член Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей».
С 2016 года – координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу, вице-президент НОСТРОЙ.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Окружная конференция СРО ЮФО выдвинула кандидатом в президенты НОСТРОЙ Антона Глушкова
СРО Центрального федерального округа выбрали кандидатом на пост президента НОСТРОЙ Антона Глушкова
Окружная конференция СРО Москвы выдвинула кандидатом в президенты НОСТРОЙ Антона Глушкова
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин рассказал «Строительному Еженедельнику» в каком состоянии строительная отрасль встречает юбилей – 60 лет празднования Дня Строителя.
- Игорь Николаевич, 2016 год непросто складывается для строителей. Каких годовых результатов можно ожидать от отрасли? Назовите минусы и плюсы петербургских строителей?
- Строительная отрасль в целом переживает не самые лучшие времена. Объемы строительных работ сжимаются, у компаний достаточно сдержанная инвестиционная активность, и всё это на фоне снижения покупательной способности граждан. По данным ведомственной статистики, в Российской Федерации в первом квартале 2016 года в отношении 665 организаций строительной сферы введена процедура наблюдения и банкротства, это вдвое превышает статистику начала 2015 года. Растет доля просроченной задолженности хозяйствующих субъектов в сфере строительства. В Петербурге на 1 июня кредиторская задолженность организаций строительной сферы превышала дебиторскую на 168,5 млрд рублей.
Ситуация в отрасли неотрывна от общей финансово-экономической ситуации в стране, ее детально рассмотрели на майском заседании Государственного совета под председательством Президента страны В.В.Путина. Намечены меры по развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности. Есть поручения губернатора Г.С.Полтавченко по решению актуальных задач в сфере строительства.
По итогам 2016 года Минстрой России прогнозирует ввод в эксплуатацию 76,2 млн кв. метров жилья, что на 10,7% меньше прошлогоднего показателя. В Петербурге у строительной отрасли неплохая динамика, и мы планируем по итогам года ввести не менее 2,9 млн «квадратов» жилья, при том что показатель 2015 года составлял 3 млн кв. метров. Ввод жилья за первое полугодие составил 1,272 тыс. кв. м, ещё 1,092 млн кв. м введено объектов общегражданского назначения. Это школы, больницы, административные здания, объекты коммунального, дорожного и транспортного строительства. Всего за шесть месяцев года Комитетом по строительству совместно с организациями-инвесторами введено 226 необходимых городу объектов.
На старте года и Росстат, и Аналитический центр при Правительстве Российской Федерации, и Агентство деловой информации Top-RF.ru, которое рейтингует регионы, отмечали лидирующее положение Северной столицы по динамике в строительстве. Это самый большой плюс петербургских строителей – мы удерживаем стабильность, и это важно не только для отрасли, но и для социально-экономического развития города в целом.
Про «минусы» в преддверии праздника не хотелось бы говорить.
- Городская администрация сотрудничает с застройщиками, возводящими за свой счет и передающими на баланс города социальные объекты. Насколько такая модель в условиях кризиса, приемлема для самих застройщиков? Они заинтересованы в том, чтобы не обременять свои проекты другими расходами, тем самым делать их доступнее для дольщиков и покупателей.
- В кризис всем хочется экономить: и государству, и бизнесу, и гражданам – мы все в одной лодке. Если бы только была возможность строить всю инфраструктуру за бюджетные деньги, мы так и поступали бы. В этом году в рамках Адресной инвестиционной программы на проектирование и строительство социально значимых объектов по линии Комитета по строительству будет направлено более 28 млрд рублей. Объем нашей бюджетной заявки по АИП на 2017 год составляет 24,5 млрд рублей. Это большие деньги, но их всё равно на всё не хватает. Поэтому мы вынуждены вести диалог с застройщиками об их участии в создании инфраструктуры.
В 2016 году за счет средств АИП мы вводим четыре школы на 2225 мест и шесть детских дошкольных учреждений на 975 мест, в рамках реализации соглашений с застройщиками будет введено 19 дошкольных учреждений на 2855 мест.
Никто из новосёлов, даже приобретая дешевое жилье, не согласен жить без детских садов, школ, поликлиник, дорог, тротуаров, благоустройства. Людям нужны нормальные, комфортные условия для жизни. Об этом обязаны задумываться и те застройщики, которые пытаются выжать максимальную прибыль с земельного участка и уйти от социального обременения.
Мне импонирует подход, когда объекты, построенные девелоперами, выкупаются за счет тех средств, которые поступают в бюджет в виде налоговых отчислений этого же застройщика. В таком случае бизнес наглядно ощущает, что если в бюджет ничего не отдать, то оттуда ничего и не возьмешь.
Сейчас мы выходим на новые нормативы градостроительного проектирования. Кроме того, согласно недавним поправкам в ФЗ-214 застройщики получат возможность использовать привлеченные средства граждан на возведение необходимой инфраструктуры в рамках проекта. Эти расходы отнесены к целевому использованию средств дольщиков.
- Вас часто можно встретить на строительных площадках, и чаще всего бываете на проблемных объектах. Скажите, чего не хватает городу или стране, чтобы тема «обманутых дольщиков» перестала существовать?
- Опыт подсказывает, что в подавляющем большинстве случае на проблемных объектах дефицит совести и элементарное мошенничество, действия, часто подпадающие под 159-ю статью Уголовного кодекса. Иногда инвестор просто переоценивает свои возможности, плохо просчитывает финансовую модель, и в результате проект замораживается. Общего рецепта санации проблемных объектов нет.
В Петербурге на сегодняшний день насчитывается 26 проблемных новостроек, где привлекались средства граждан, это 71 жилой дом общей площадью 1 млн кв. метров. В реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и права нарушены, сегодня состоят 1830 человек.
Мне действительно приходится заниматься этой проблемой постоянно, а начальник моего аппарата в Смольном Алексей Золотов занят дольщиками в ежедневном режиме. С середины прошлого года по этой теме работает ГУП «Центр содействия строительству».
В 2015 году при участии органов власти введены в эксплуатацию шесть домов из перечня «проблемных» по пяти адресам, это 1 762 квартиры. Уже в 2016 году введен жилой дом на 527 квартир (29 тыс. кв.м) в Кировском районе, застройщик – ЗАО «Монолит-Кировстрой». В высокой степени готовности еще 14 проблемных объектов долевого строительства, это 11293 квартиры жилой площадью 559,9 тыс. кв.м. Отдельный сценарий урегулирования проблем существует для дольщиков компании СУ-155, решения по которой приняты на федеральном уровне с привлечением государственного банка «Российский капитал». В достройке объектов ГК «Город» нам помогает банк «Санкт-Петербург».
К сожалению, оказался недееспособным механизм страхования рисков застройщика в страховых компаниях. Пока нет ни одного примера не то что в городе, но и в стране, чтобы жилой объект был завершен за счет страховых средств. Поэтому механизм минимизации рисков сейчас реформируется, предложено создать государственный компенсационный фонд в жилищном строительстве, который заработает с 1 января 2017 года. Устанавливаются новые требования к финансовой устойчивости застройщиков и механизмы контроля использования средств дольщиков.
- Еще одной проблемной стройкой для Петербурга стал стадион «Зенит-Арена». Говорят, Вы присутствуете на этом объекте ежедневно. Когда достроим?
- Стадион примет Кубок конфедераций FIFA в 2017 году и игры Чемпионата мира по футболу 2018 года.
К сожалению, «Зенит-Арена» стала знаменитым долгостроем, генеральный подрядчик разменял на объекте вторую пятилетку, и петербуржцы уже действительно перестали верить в завершение строительства. Нам регулярно говорили, что сроки надо сместить, а смету увеличить, и тогда генподрядчик наконец-то закончит стройку. Но такой сценарий стал уже невозможен, когда обозначены четкие сроки международных мероприятий.
В январе 2016 года Губернатором Г.С.Полтавченко было принято решение о создании оперативного органа стройки – это Штаб по координации завершения строительства футбольного стадиона в западной части Крестовского острова. Я его возглавил. Был организован ежедневный мониторинг графика строительства, наличия сил и средств. Уже весной стало понятно, что требуются кардинальные меры, чтобы наверстать упущенное время, и Губернатором и Правительством Санкт-Петербурга было решено сменить генерального подрядчика.
В августе на объекте появится новая генподрядная организация и пройдет мобилизация рабочих и персонала, занятого в строительстве, до 3 тысяч человек. Город теперь, по сути, делает ставку на собственные силы. У нас есть успешные, авторитетные предприятия, с большим багажом реализованных проектов, с понятной схемой принятия управленческих решений, полностью открытые для контроля со стороны городских органов власти. Петербург справится.
- Насколько часто город прибегает к расторжению госконтрактов на стройках?
- Мы за то, чтобы государственные контракты исполнялись без сбоя, в установленные сроки и в пределах изначально утвержденных объемов финансирования, и чтобы не было потребности их расторгать. Но это идеальная ситуация, в жизни всё сложнее, и приходится применять весь арсенал мер: штрафные санкции, предъявление к оплате банковских гарантий, воздействие со стороны кураторов бюджетных строек и службы заказчика и другие меры, вплоть до расторжения госконтракта.
В прошлом году было расторгнуто 29 госконтрактов по строительно-монтажным работам на сумму более 11 млрд рублей, в текущем году – 14 на сумму около 4 млрд рублей. За этими цифрами стоят не построенные вовремя 10 детских садов, 5 школ, 10 объектов здравоохранения, 3 объекта культуры, два – спорта, три жилых дома для наших очередников.
Мы стараемся найти быструю и достойную замену нерадивым подрядчикам, «подхватить» стройки с минимальными потерями для бюджета. Каждый срыв госконтракта, будь то врачебный кабинет или стадион на 68 тысяч зрителей, это всегда форс-мажор. Потому что эти объекты необходимы жителям нашего города.
- Петербургские строители, перешагнув КАД, активно осваивают прилегающие к городу областные земли, возводя целые микрорайоны. Как Вы оцениваете взаимодействие властей двух субъектов в рамках петербургской агломерации?
- Мы активно взаимодействуем с коллегами из Ленинградской области по вопросам социально-экономического развития. Проект Соглашения между Правительством Петербурга и Правительством Ленинградской области о сотрудничестве при подготовке Концепции агломерации уже согласован, разработан проект правового акта об одобрении этого документа. Профильными комитетами двух субъектов согласована схема границ территории взаимного влияния города и области. Откорректировано техническое задание на подготовку Концепции агломерации.
Нам важно, чтобы на периферийных территориях города не было допущено хаотичной массовой застройки, чтобы любое строительство было согласовано между двумя субъектами и подкреплялось вопросами транспортной доступности, созданием комфортных условий для жизни людей.
Пример таких районов, как Девяткино, Парнас, Шушары, Мурино, Юнтолово, показывает, что если опаздывать с решением транспортных вопросов, строительством социальной инфраструктуры, то неизбежно возникает социальное напряжение, трудности для самих жильцов и для их соседей в прилегающих территориях. Жителям новых микрорайонов зачастую приходится использовать поликлиники, больницы, дошкольные учреждения соседних районов, что создает неудобства для всех. Из-за неразвитой дорожной инфраструктуры на подъездах к таким микрорайонам возникает транспортный коллапс.
Сегодня совместно с областью мы прорабатываем создание единой транспортной модели развития и транспортно-пересадочных узлов по периметру границ города, взаимодействуем по масштабным проектам дорожного строительства, включая концессионные проекты. Работает Координационный совет Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сфере социально-экономического развития.
Нам необходимо ускоряться, потому что агломерация «Большой Петербург» давно стала данностью.
- В канун празднования Дня строителя, что бы вы могли пожелать?
- В строительной отрасли города и смежных с ней сферах трудится свыше трехсот тысяч человек. На строительство приходится значительная доля валового регионального продукта, это важный ресурс социального и экономического развития региона в целом. Есть точная формула: стабильность в отрасли – стабильность в регионе. Важно сохранять активность в сфере строительства, укреплять надежность и повышать качество выполняемых работ.
Уверен, богатые традиции петербургских строителей, высокий профессионализм и преданность делу помогут нам реализовать все намеченные планы и достичь поставленных целей. Желаю всем строителям крепкого здоровья и благополучия, оптимизма и успехов в благородном труде. Мира и достатка семьям строителей и всем петербуржцам (ленинградцам). Успеха и процветания нашей Северной Пальмире и нашей стране!