Александр Вахмистров: «К переходу на эскроу рынок морально готов, но ждет инструкций»
Какая доля рынка в Петербурге окажется «за красной чертой» после 1 июля и есть ли интрига в президентских выборах НОСТРОЙ? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил президент СРО А «Объединение строителей СПб», координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, вице-премьер РФ Виталий Мутко прогнозировал, что при переходе на проектное финансирование в зоне риска могут оказаться около 14 млн кв. м строящегося в стране жилья. А какая доля рынка в Петербурге, по Вашей оценке, окажется «за красной чертой» после 1 июля?
– Безусловно, ряд компаний прекратит свое существование, но сейчас сложно оперировать конкретными цифрами. Ситуация в Петербурге отличается и от общероссийской, и от положения дел в других регионах. Это не значит, что у нас какие-то особенные условия, просто в Петербурге всегда был конкурентоспособный строительный рынок, открытый для внешних компаний. Кроме того, на десятку крупнейших застройщиков приходится около 60% рынка. Это тоже значимый факт. По сравнению с Ленинградской областью у Петербурга опять же преимущество: городская локация гарантирует проекту высокую продажную цену и, значит, обеспечивает рентабельность. Конечно, банки будут обстоятельно взвешивать все риски. Надо понимать, что любое отклонение от стандартных правил увеличивает ставку резервирования ЦБ. Некоторые строительные компании, действительно, вынуждены будут покинуть рынок, но я не думаю, что процесс будет стихийным. Компании будут искать возможности продать свои активы и за этот счет достраивать начатые объекты. Крупные игроки, я уверен, также просчитывают самые пессимистичные варианты развития событий и морально готовы к любым изменениям. Кроме того, Минстрой обещает принять инструкцию по достройке проектов по старым правилам. Это также позволит плавно совершить переход к проектному финансированию.
– Минстрой подготовил критерии для определения застройщиков, которым разрешат достроить жилье без перехода на эскроу-счета. Количество заключенных договоров долевого участия должно быть не менее 10%, а степень готовности проекта – не менее 30%. Вы считаете эти пропорции справедливыми?
– Они адекватны, но главное здесь другое. Осталось получить четкие и простые инструкции о том, как подсчитать готовность проектов. Ведь что такое 1 июля? Это не срок начала расчетов и обмеров, а время, к которому застройщик обязан иметь соответствующую бумагу, заверенную и выданную уполномоченным органом. В Петербурге это Комитет по строительству. Для получения соответствующей бумаги застройщик должен собрать пакет документов, а Комитет – провести совещания по «подбивке» результатов расчетов и обмеров и т. д. Июль не за горами, а ясных инструкций все еще нет. И это, конечно, уже не может не беспокоить.
– Есть застройщики в регионах, которые имеют хорошую репутацию, за многие годы не допустили ни одного просроченного объекта, но под критерии проектного финансирования они, к сожалению, не попадают…
– Да, регионы – это проблема, и как будет развиваться ситуация там – пока загадка. Даже в таком относительно благополучном регионе, как Екатеринбург, как я помню со времен своей работы в «Группе ЛСР», маржинальность проектов была близка к себестоимости (прим.: в 2010–2017 годах Александр Вахмистров занимал ряд высоких должностей в «Группе ЛСР»). Если добавить кредитную нагрузку, при совсем не гарантированном спросе, то перспективы развития проектов в регионах довольно туманны. Проектная схема приведет к сокращению объемов строительства. Безусловно, рынку будет нужна поддержка – в виде субсидирования ипотеки, расширения дотируемых категорий граждан. Либо, возможно, стоит подумать о субсидировании роста процентной ставки целевого депозита по аналогии со стройсберкассами. Положил деньги в банк, а потом купил квартиру – получи повышенный процент. Забрал деньги – получи обычный рыночный процент. Это будет стимулировать граждан активнее вкладывать деньги в банк на жилищное строительство.
– Как быть с проектами-миллионниками?
– По счастливому стечению обстоятельств, те, что в городе реализуются, давно вошли в активную стадию, а новых пока не начинали, разве что о городе-спутнике Южном можно в этом ключе порассуждать. Застройщики в новых условиях вынуждены будут ускорять процесс – как технологически, так и организационно. Строить в три смены, переходить на быстровозводимые технологии, дробить лоты… Работать по принципу, скажем, один корпус за один год.
– Во всем этом глобальном реформировании опять затерялся вопрос: за чей счет строить инфраструктуру? Как и когда он будет решен?
– К сожалению, этот вопрос до конца не решен ни на федеральном, ни на региональном уровне. В этой ситуации региональные администрации вынуждены искать выход из положения. Так, Ленобласть внедрила в свое время программу «Соцобъекты в обмен на налоги», скорректировав ее позже в программе «Светофор». В городе определенных программ не создано, все решается в индивидуальном порядке. Строительное сообщество не раз предлагало свои варианты обретения «золотой середины», но я сомневаюсь, что этот вопрос будет решен до губернаторских выборов.
– Президент России Владимир Путин подтвердил незыблемость планов, озвученных в нацпроекте: 120 млн кв. м в год и ни метром меньше. Какие меры поддержки позволят держать объемы?
– К сожалению, все тренды свидетельствуют об обратном – о снижении объемов. Это и неблагополучная макроэкономическая ситуация, и рост тарифов, и «обеление» зарплат в отрасли, и налоговое давление. Все, что вкладывается в себестоимость строительства, – идет в рост. Отрасли нужны длинные и дешевые деньги, а не короткие и дорогие, типа эскроу-счетов.
– Спрошу Вас как советника президента Банка «Санкт-Петербург». Вопросы дальнейшего сотрудничества волнуют обе стороны, ведь банкам тоже нужно входить в новую процедуру, готовить специалистов, готовить деньги, верно?
– Крупнейшие банки активно кредитуют застройщиков и сегодня. Они имеют соответствующий штат специалистов, которые вполне могут оценить все риски проектов и мониторить их реализацию. Объемы не вырастут мгновенно, у банков будет время нарастить мощности. Во многом это даже не вопрос расширения штатов, а вопрос оперативной обработки данных, применения цифровых технологий.
Более существенна проблема лимитов. Банки – многопрофильные структуры, и одной лишь стройкой не ограничиваются. На начальных этапах объемов действительно может не хватать.
– Вы активный участник Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Какие вопросы еще предстоит решить на уровне города?
– Рабочая группа – весьма полезный инструмент, она позволяет развязывать узлы, которые усложняют работу бизнеса и, кстати, не улучшают показатели, которые так важны для власти. Это действительно диалог власти и бизнеса. Речь не о личных выгодах, а об устранении нелогичных процедур, избыточных и бесполезных требований.
– На последнем заседании совета НОСТРОЙ Андрей Молчанов решил расстаться с президентским постом по собственному желанию. На 22 апреля этого года назначен Съезд. Уже обозначается предвыборная интрига. За кого будете голосовать?
– На совете НОСТРОЙ был рассмотрен этот вопрос, было решено поддержать кандидатуру Антона Николаевича Глушкова. В плановом порядке пройдут предсъездовские окружные конференции, на которых, в частности, будет обсуждаться вопрос выдвижения кандидатов. В Петербурге сегодня зарегистрировано 19 СРО, 10 из них уже поддержали кандидатуру Глушкова. Если кто-то из оставшихся девяти выдвинет другого кандидата, мы также рассмотрим это на конференции.
– Сфера саморегулирования пережила болезненную реформу и продолжает переживать последствия реализации 372-ФЗ. Какие задачи стоят перед саморегулированием в пореформенный период?
– Да, мы должны закончить процесс «чистки рядов», ради чего и была проведена реформа. Или исключить из госреестра саморегулируемые организации, чьи компенсационные фонды оказались в банках-банкротах, или внести поправки в Градкодекс и амнистировать эти СРО.
Также важно завершить формирование Национального реестра специалистов и, внеся необходимые методические и законодательные изменения, заставить этот перечень эффективно функционировать.
Подчеркну, основная работа СРО – контроль деятельности профессиональных организаций, разрешение конфликтных ситуаций, недопущение напрасного расходования средств компенсационных фондов возмещения вреда, фондов обеспечения договорных обязательств.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Регионы сами определят объем поддержки местных застройщиков
Минстрой намерен скорректировать реестр обманутых дольщиков
Процесс реформирования института саморегулирования пока не закончен, считает президент Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Сергей Жаков. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о нерешенных вопросах саморегуляторов отрасли и текущей деятельности своей саморегулируемой организации.
– Сергей Дмитриевич, прошло чуть более года с момента серьезного реформирования института саморегулирования. На Ваш взгляд, как провели СРО в сфере строительства последние 12 месяцев?
– Процесс реформирования института саморегулирования начался еще в 2016 году, когда был утвержден 372-ФЗ. В соответствии с ним, до 1 июля 2017 года саморегулируемые организации должны были провести серьезную работу согласно новым требованиям Градостроительного кодекса. Некоторые СРО ушли с рынка еще до этой даты, другие прекратили свою деятельность уже после нее. Если брать Петербург, то из 35 ранее действовавших СРО в настоящее время осталось только 20. Понятно, что отдельные СРО были коммерческими, на борьбу с которыми и было направлено действие 372-ФЗ, но также сферу саморегулирования покинули вполне достойные и рабочие СРО, из-за проблем с компенсационными фондами, которые остались в банках, лишенных лицензий, а это повлекло за собой массу проблем и издержек в первую очередь для строительных компаний – членов этих СРО.
Полагаю, что процесс реформирования института саморегулирования будет продолжаться. Правда, из-за необходимости соответствия всем новым требованиям деятельности возможен новый виток коммерциализации отдельных СРО.
– Какие изменения произошли за последние месяцы в деятельности СРО «Содружество Строителей»?
– В целом у нас все хорошо. Мы стараемся как можно быстрее адаптироваться к новым требованиям законодательства и при этом помочь в этом и нашим членам. Есть и проблемы, но мы успешно решаем их. Еще до начала периода реформ мы столкнулись с проблемами с «Мастер-Банком», лишенным лицензии (мы, в числе немногих, не молчали об этом, а предприняли все возможные способы защиты прав) – но несмотря на это мы легко, не устанавливая каких-либо дополнительных взносов с членов СРО (как поступили некоторые наши коллеги по отрасли), смогли полностью сформировать компенсационный фонд возмещения вреда и компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств. Сформированных средств с существенным избытком достаточно на всех наших членов, т. е. наша СРО на 100% способна нести ответственность по определенным законом обязательствам своих членов. Регионализация СРО прошла непросто, но результативно. В свои регионы из Ассоциации перешли около 350 компаний. За ними мы передали в новые СРО их взносы в компфонд в полном размере, на общую сумму в 145 млн рублей.
В настоящее время в СРО «Содружество Строителей» входит более 420 компаний. Их количество продолжает расти. Нас рекомендуют сами компании своим заказчикам, партнерам и знакомым, что для нас является высокой оценкой нашей работы!
Добавлю, что за последние несколько лет мы проделали огромную работу, направленную на информационную открытость «Содружества Строителей», в том числе на нашем сайте, который регулярно обновляется. Организации, желающие вступить в СРО, могут получить бесплатную консультацию наших сотрудников, также попробовать нашу команду в деле еще до вступления в Ассоциацию – бесплатно воспользоваться любой из дополнительных услуг. Компании не платят нам деньги за их проверку, как это принято в ряде других СРО. Можно говорить о том, что мы настроены на открытое и честное партнерство со всеми нашими членами.
– А какие компании являются членами вашей СРО?
– Это представители как малого, среднего, так и крупного бизнеса. К примеру, из известных компаний могу выделить ПАО «Ростелеком», ОАО «Адмиралтейские верфи», ООО «Лукойл – Северо-Западнефтепродукт», АО «МФК «Лахта Центр», ООО «ГЕОИЗОЛ ПГС». Многие наши члены имеют третий и четвертый уровень ответственности, чем могут похвастаться далеко не все СРО.
– На Ваш взгляд, какие вопросы саморегуляторов требуют дополнительного разрешения?
– Один из актуальных вопросов – ведение Национального реестра специалистов. В настоящий момент значительная часть СРО не справляется с наполнением НРС, так как у многих строительных компаний специалистов с заявленными требованиями попросту нет. Доходит до смешного: от некоторых компаний заявляются специалисты, находящиеся давно на пенсии, сотрудничающие по НРС с данными организациями на возмездной основе.
В «Содружестве Строителей» ситуация с наполняемостью НРС в целом неплохая, лучше, чем во многих других СРО Петербурга. Тем не менее, мы поддерживаем инициативу других саморегуляторов о снижении стажа специалистов, попадающих в реестр. Если он будет хотя бы 7 лет, а не 10, то наполняемость НРС значительно улучшится. А у строительных компаний станет на одну проблему меньше!
– Как необходимо внедрять профессиональные стандарты деятельности для строителей? Есть ли необходимость в их обязательности?
– Считаю, что профессиональные стандарты должны быть обязательными. Это мировая практика. Они помогают упорядочить весь процесс в производстве и на строительной площадке. Профстандарты – это по своей сути СНИПы, которые использовались в советское время, но начали видоизменяться в 1994 году, а потом и вовсе исчезли. Когда появилось саморегулирование, о создании определенного порядка ведения процессов на стройке вновь заговорили, но до реальных решений не доходило. В мае этого года НОСТРОЙ утвердил перечень из 175 профессиональных стандартов, которые должны стать обязательными для строителей с 1 июня 2019 года. Контролировать их соответствие и выполнение должны СРО. К сожалению, пока нет ясности, каким должен быть процесс контроля, какие полномочия и рычаги воздействия должны быть у саморегуляторов.
– Как оцениваете текущую ситуацию в строительной отрасли?
– На мой взгляд, она оставляет желать лучшего. Есть много аспектов, которые не позволяют строителям эффективно заниматься своей работой. В частности, оказывают влияние и регулярные законодательные изменения, от которых профессиональное сообщество уже устало. Если гражданское строительство продолжает развиваться (причем это касается в большей степени крупных городов), то об успехах компаний в промышленном строительстве сейчас практически ничего не слышно.
Негативно на развитие отрасли влияет и действующий механизм конкурсных процедур, при которых побеждает компания с минимальной заявленной стоимостью работ. Такой демпинг приводит к тому, что очень часто строительство объекта по госзаказу не завершается, подрядчик не справляется со взятыми обязательствами. Такая ситуация сложилась и в Петербурге, из-за чего в адрес Комитета по строительству города уже не первый год звучит критика, в том числе от губернатора Георгия Полтавченко.
– А как можете прокомментировать переход застройщиков жилья на проектное финансирование?
– Проектное финансирование – очень серьезное нововведение, о необходимости которого заявили федеральные власти. На деле необходимо решить еще много вопросов – как этот механизм должен действовать, чтобы строительство шло эффективно и не увеличило цену квадратного метра (рост которой повлечет за собой снижение спроса).
Отмечу, что уже сейчас ужесточились требования законодательства о долевом строительстве, но многие застройщики набрали разрешений на строительство на три-четыре года вперед, что позволит им возводить объекты по старым правилам. Но и эти годы будут не без потерь. Финансовое состояние некоторых девелоперов вызывает тревогу – в частности, из-за того, что они уже плотно сидят на банковских кредитах, а оборотов нет.
– Сергей Дмитриевич, что можете пожелать строителям в преддверии профессионального праздника?
– Хотелось бы пожелать всем строителям доброго здоровья, финансового благосостояния, новых профессиональных побед – чтобы от ваших достижений Петербург становился еще краше. С Днем строителя, уважаемые коллеги и друзья!