Александр Вахмистров: «К переходу на эскроу рынок морально готов, но ждет инструкций»
Какая доля рынка в Петербурге окажется «за красной чертой» после 1 июля и есть ли интрига в президентских выборах НОСТРОЙ? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил президент СРО А «Объединение строителей СПб», координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, вице-премьер РФ Виталий Мутко прогнозировал, что при переходе на проектное финансирование в зоне риска могут оказаться около 14 млн кв. м строящегося в стране жилья. А какая доля рынка в Петербурге, по Вашей оценке, окажется «за красной чертой» после 1 июля?
– Безусловно, ряд компаний прекратит свое существование, но сейчас сложно оперировать конкретными цифрами. Ситуация в Петербурге отличается и от общероссийской, и от положения дел в других регионах. Это не значит, что у нас какие-то особенные условия, просто в Петербурге всегда был конкурентоспособный строительный рынок, открытый для внешних компаний. Кроме того, на десятку крупнейших застройщиков приходится около 60% рынка. Это тоже значимый факт. По сравнению с Ленинградской областью у Петербурга опять же преимущество: городская локация гарантирует проекту высокую продажную цену и, значит, обеспечивает рентабельность. Конечно, банки будут обстоятельно взвешивать все риски. Надо понимать, что любое отклонение от стандартных правил увеличивает ставку резервирования ЦБ. Некоторые строительные компании, действительно, вынуждены будут покинуть рынок, но я не думаю, что процесс будет стихийным. Компании будут искать возможности продать свои активы и за этот счет достраивать начатые объекты. Крупные игроки, я уверен, также просчитывают самые пессимистичные варианты развития событий и морально готовы к любым изменениям. Кроме того, Минстрой обещает принять инструкцию по достройке проектов по старым правилам. Это также позволит плавно совершить переход к проектному финансированию.
– Минстрой подготовил критерии для определения застройщиков, которым разрешат достроить жилье без перехода на эскроу-счета. Количество заключенных договоров долевого участия должно быть не менее 10%, а степень готовности проекта – не менее 30%. Вы считаете эти пропорции справедливыми?
– Они адекватны, но главное здесь другое. Осталось получить четкие и простые инструкции о том, как подсчитать готовность проектов. Ведь что такое 1 июля? Это не срок начала расчетов и обмеров, а время, к которому застройщик обязан иметь соответствующую бумагу, заверенную и выданную уполномоченным органом. В Петербурге это Комитет по строительству. Для получения соответствующей бумаги застройщик должен собрать пакет документов, а Комитет – провести совещания по «подбивке» результатов расчетов и обмеров и т. д. Июль не за горами, а ясных инструкций все еще нет. И это, конечно, уже не может не беспокоить.
– Есть застройщики в регионах, которые имеют хорошую репутацию, за многие годы не допустили ни одного просроченного объекта, но под критерии проектного финансирования они, к сожалению, не попадают…
– Да, регионы – это проблема, и как будет развиваться ситуация там – пока загадка. Даже в таком относительно благополучном регионе, как Екатеринбург, как я помню со времен своей работы в «Группе ЛСР», маржинальность проектов была близка к себестоимости (прим.: в 2010–2017 годах Александр Вахмистров занимал ряд высоких должностей в «Группе ЛСР»). Если добавить кредитную нагрузку, при совсем не гарантированном спросе, то перспективы развития проектов в регионах довольно туманны. Проектная схема приведет к сокращению объемов строительства. Безусловно, рынку будет нужна поддержка – в виде субсидирования ипотеки, расширения дотируемых категорий граждан. Либо, возможно, стоит подумать о субсидировании роста процентной ставки целевого депозита по аналогии со стройсберкассами. Положил деньги в банк, а потом купил квартиру – получи повышенный процент. Забрал деньги – получи обычный рыночный процент. Это будет стимулировать граждан активнее вкладывать деньги в банк на жилищное строительство.
– Как быть с проектами-миллионниками?
– По счастливому стечению обстоятельств, те, что в городе реализуются, давно вошли в активную стадию, а новых пока не начинали, разве что о городе-спутнике Южном можно в этом ключе порассуждать. Застройщики в новых условиях вынуждены будут ускорять процесс – как технологически, так и организационно. Строить в три смены, переходить на быстровозводимые технологии, дробить лоты… Работать по принципу, скажем, один корпус за один год.
– Во всем этом глобальном реформировании опять затерялся вопрос: за чей счет строить инфраструктуру? Как и когда он будет решен?
– К сожалению, этот вопрос до конца не решен ни на федеральном, ни на региональном уровне. В этой ситуации региональные администрации вынуждены искать выход из положения. Так, Ленобласть внедрила в свое время программу «Соцобъекты в обмен на налоги», скорректировав ее позже в программе «Светофор». В городе определенных программ не создано, все решается в индивидуальном порядке. Строительное сообщество не раз предлагало свои варианты обретения «золотой середины», но я сомневаюсь, что этот вопрос будет решен до губернаторских выборов.
– Президент России Владимир Путин подтвердил незыблемость планов, озвученных в нацпроекте: 120 млн кв. м в год и ни метром меньше. Какие меры поддержки позволят держать объемы?
– К сожалению, все тренды свидетельствуют об обратном – о снижении объемов. Это и неблагополучная макроэкономическая ситуация, и рост тарифов, и «обеление» зарплат в отрасли, и налоговое давление. Все, что вкладывается в себестоимость строительства, – идет в рост. Отрасли нужны длинные и дешевые деньги, а не короткие и дорогие, типа эскроу-счетов.
– Спрошу Вас как советника президента Банка «Санкт-Петербург». Вопросы дальнейшего сотрудничества волнуют обе стороны, ведь банкам тоже нужно входить в новую процедуру, готовить специалистов, готовить деньги, верно?
– Крупнейшие банки активно кредитуют застройщиков и сегодня. Они имеют соответствующий штат специалистов, которые вполне могут оценить все риски проектов и мониторить их реализацию. Объемы не вырастут мгновенно, у банков будет время нарастить мощности. Во многом это даже не вопрос расширения штатов, а вопрос оперативной обработки данных, применения цифровых технологий.
Более существенна проблема лимитов. Банки – многопрофильные структуры, и одной лишь стройкой не ограничиваются. На начальных этапах объемов действительно может не хватать.
– Вы активный участник Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Какие вопросы еще предстоит решить на уровне города?
– Рабочая группа – весьма полезный инструмент, она позволяет развязывать узлы, которые усложняют работу бизнеса и, кстати, не улучшают показатели, которые так важны для власти. Это действительно диалог власти и бизнеса. Речь не о личных выгодах, а об устранении нелогичных процедур, избыточных и бесполезных требований.
– На последнем заседании совета НОСТРОЙ Андрей Молчанов решил расстаться с президентским постом по собственному желанию. На 22 апреля этого года назначен Съезд. Уже обозначается предвыборная интрига. За кого будете голосовать?
– На совете НОСТРОЙ был рассмотрен этот вопрос, было решено поддержать кандидатуру Антона Николаевича Глушкова. В плановом порядке пройдут предсъездовские окружные конференции, на которых, в частности, будет обсуждаться вопрос выдвижения кандидатов. В Петербурге сегодня зарегистрировано 19 СРО, 10 из них уже поддержали кандидатуру Глушкова. Если кто-то из оставшихся девяти выдвинет другого кандидата, мы также рассмотрим это на конференции.
– Сфера саморегулирования пережила болезненную реформу и продолжает переживать последствия реализации 372-ФЗ. Какие задачи стоят перед саморегулированием в пореформенный период?
– Да, мы должны закончить процесс «чистки рядов», ради чего и была проведена реформа. Или исключить из госреестра саморегулируемые организации, чьи компенсационные фонды оказались в банках-банкротах, или внести поправки в Градкодекс и амнистировать эти СРО.
Также важно завершить формирование Национального реестра специалистов и, внеся необходимые методические и законодательные изменения, заставить этот перечень эффективно функционировать.
Подчеркну, основная работа СРО – контроль деятельности профессиональных организаций, разрешение конфликтных ситуаций, недопущение напрасного расходования средств компенсационных фондов возмещения вреда, фондов обеспечения договорных обязательств.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Регионы сами определят объем поддержки местных застройщиков
Минстрой намерен скорректировать реестр обманутых дольщиков
Несмотря на то, что в начале года управленческая команда города была полностью обновлена, Петербург не отказывается от своих планов и едет на MIPIM. Председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов – о работе на предстоящей выставке, итогах прошлого года, векторах инвестиционной политики города.
– В середине марта в Каннах состоится очередная международная выставка недвижимости MIPIM. Петербург традиционно принимает участие в этом форуме. Какие проекты будут представлены на стенде города в этом году?
– Санкт-Петербург участвует в MIPIM уже в 21-й раз и выставляет на международную витрину знаковые инвестиционные проекты в приоритетных отраслях экономики, определенных Стратегией социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2035 года.
Гостям и участникам продемонстрируют инвестиционный потенциал Санкт-Петербурга, его конкурентные преимущества, перспективные инвестиционные проекты, а также созданную и хорошо зарекомендовавшую себя систему мер государственной поддержки инвесторов.
– Какие темы станут частью деловой программы делегации? Какие мероприятия запланированы?
– В этом году мы впервые готовили данное мероприятие совместно с Европейским Сообществом и изменили подход к формированию панельных дискуссий и деловой программы в целом – при составлении повестки смысловой акцент сместился с темы того, что Санкт-Петербург ожидает от инвесторов, на тему того, какие проекты интересны сегодня самим зарубежным инвесторам и могут быть реализованы в нашем городе.
– Если говорить о городских экономических итогах 2018 года, какую динамику продемонстрировали основные показатели? Работу над какими проектами Вы можете отметить?
– В целом, несмотря на внешнеполитические и внутриэкономические сложности, 2018 год стал для Петербурга годом «сдержанного» роста. Органы государственной статистики еще не подвели предварительные итоги года, но по совокупности косвенных признаков мы ожидаем роста объема инвестиций в основной капитал в пределах 1–2%. Один из таких признаков – стабильная положительная динамика строительно-монтажных работ, сохраняющаяся с мая 2018 года.
В Санкт-Петербурге основными видами деятельности, вносящими наибольший вклад в объем инвестиций в основной капитал, традиционно являются операции с недвижимым имуществом, транспортировка и хранение, обрабатывающие производства и строительство.
Инвестиционная политика города, ориентированная на Стратегию социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2035 года, в первую очередь направлена на повышение качества городской среды, благодаря реализации проектов в сфере транспорта, социально-медицинской инфраструктуры, информационных технологий, культуры и спорта.
Как точно подметили великие – созидаемое есть портрет созидателя. В отношении генерального директора АО «Строительный трест» Евгения Резвова этот тезис подтверждается фактами.
Евгений Резвов более 50 лет своей жизни посвятил строительству родного города, под его руководством были построены и введены в эксплуатацию свыше 100 объектов. Энергетика этого человека уникальна, покоряет его работоспособность, активное творческое начало. О детстве, пути в профессии, большой стройке он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
Больше, чем любовь
– Евгений Георгиевич, недавно город отметил большую дату – 75-летие полного освобождения Ленинграда от фашистской блокады. Какие воспоминания Вы сохранили о том времени?
– В те дни я был ребенком. В год начала блокады мне было пять лет, а в год ее снятия – восемь. Память, спустя годы, милосердно стирает детали и отдельные эпизоды, но общие впечатления живы. Моя история блокады еще не написана. Но я точно знаю – это история моей мамы. Именно нашим матерям, выжившим и спасшим нас, детей, в это страшное время – вечная благодарность и слава. Этот подвиг, который они совершили, нам, блокадным детям, никогда не забыть. Их пример для подражания ничем не измерить. Это больше, чем любовь.
Наша семья жила на Литейном проспекте, 9. Соседство с Большим домом на Литейном, 4, обеспечивало этому району особый интерес вражеской авиации. На соседних улицах почти не осталось целых домов. Но мы с братом были слабы, с постели уже не вставали, в бомбоубежище не спускались. К концу блокады вся семья перебралась в Левашово – ближе к земле, лесным грибам и ягодам. Я помню, как ходил с длинной противогазной сумкой и собирал большие грибы. И бежал к маме, домой.
– Вы помните, когда блокаду сняли?
– Я помню салют. Мы, конечно, на него не ходили, но сквозь щели в забитых фанерой окнах – стекла из них вылетели, когда бомба попала в соседний дом, – мы с братом, сидя на подоконнике, смотрели на это общее счастье.
Помню пленных немцев, которые восстанавливали город. Они собирали кирпич, очищали его, потом из этих кирпичей заново отстраивали Ленинград. Один из таких трудовых лагерей был на улице Чайковского.
Самое интересное, что после снятия блокады нас эвакуировали. Боялись, что немец повернет назад и снова нападет на город. Мы долго добирались до Алтая, а потом, когда война кончилась, также долго возвращались назад. Все эти перемещения заняли почти год.
Это было тяжелое время, забыть его невозможно.
– Мы живем во время «развенчивания мифов» о блокаде. Как противостоять информационной агрессии и сохранить историческую память?
– То, что мы помним о тех днях, – это всем врагам назло. Мы, люди, пережившие блокаду, еще живы – и все помним. Пока мы живы, мы не дадим никому забыть. Хотя есть и такие людишки, которым не хотелось бы помнить. Не дождетесь.
«Денег не дам!»
– Вы помните свой первый трудовой день?
– Конечно. Мне 14 лет, я пришел на завод «Электропульт», рядом с которым, кстати, тогда располагался музей «Героическая оборона Ленинграда». К слову, именно там и должен быть воссоздан сегодня Музей блокады, в этих исторических стенах. Идея строительства нового здания кажется мне скорее проектом успешного расходования бюджетных средств.
На заводе я работал слесарем-сборщиком, делал замки для электрощитов. К работе подошел рационализаторски: изготовил шаблоны для деталей, обеспечил большую скорость работы и высокое качество готовой продукции. Пошли первые заработки. Со временем я научился работать на всех заводских станках, получил квалификационный разряд.
Проработал на заводе три года. Но тут стали ко мне приставать, чтобы я подписался на государственный заем. Я сказал: «Денег не дам!» И начальник цеха, и директор указывали мне на мою неправильную гражданскую позицию. Но я был непреклонен.
Следующей трудовой вехой стала работа топографом в Севзапгеологии. Именно эта деятельность у меня вызвала первый интерес к делу, которое потом станет главным в жизни. Вся съемка шла именно для строительства, город восстанавливался после войны.
Собственно строительством я занялся, когда уже окончил техникум, работал прорабом, а потом начальником участка. А с 1980 года – начальником управления № 13 треста № 32 «Главзапстрой». География строительства охватывала весь Северо-Запад, это были цеха и корпуса заводов, фабрик. Мы возводили промышленные здания в Ленинграде: Петроградском, Василеостровском, Калининском, Выборгском районах. Было немало трудных объектов. Петроградка, Василеостровский – островные районы, вокруг вода. А на заводах надо было строить сооружения гражданской обороны – подвалы, погреба. Бетоны были плохие, технологий, таких как сегодня, и в помине не было. Делали все практически вручную.
300 рублей за квадратный метр
– Как организовали свое предприятие?
– Был 1990 год. Заводы, фабрики встали, надо было как-то выживать. Мы предлагали руководителям предприятий строительство жилых домов. Рынка недвижимости как такового в стране не существовало, денежного оборота не было, за работу с нами рассчитывались квартирами. Нам выдавали ордера, а мы их распределяли среди своих субподрядчиков. Как сейчас помню – 300 рублей за квадратный метр. А тогда получить свою собственную квартиру было большим подарком жизни. Люди работали за квартиры.
Ушел из «Главзапстроя». Я понял, что этот поезд дальше не пойдет. Так мы создали свое объединение «Строительный трест».
– Трудно было переходить на новые экономические рельсы?
– И тогда, и сейчас тяжело было работать с чиновниками.
– Вы были свидетелем смены различных подходов к организации строительного процесса. Что, на Ваш взгляд, является достижением сегодняшнего времени, а что – очевидным перегибом?
– За последние тридцать лет мы видели столько перегибов, что уже свыклись с ними. Сегодня считается, что если пришел новый большой руководитель, то нужно выжидать, когда закончатся связанные с этим перемены и перестановки. И только когда все уляжется, только тогда все приступают к выполнению всех задач. Но надо понимать, что за нами люди, дольщики, которые ждут квартиры. Раньше был СНиП, который в двух словах можно описать как «Проектируй и строй». И попробуй не сдать дом в обозначенный срок. Сразу – в райком, обком… А сегодня такое ощущение, что никому ничего не нужно, всё как в знаменитой фразе: «Чем хуже – тем лучше».
– Какой совет Вы бы дали сегодня молодому человеку, может быть, начинающему строителю, с высоты своего жизненного опыта?
– Береги честь смолоду! Так говорила моя мама – и я навсегда это запомнил. Я всю жизнь честный и прямой. Иногда себе во вред. По отношению к людям, рабочим, я – честный человек.
В жизни это правило актуально каждый день, ведь вокруг нас постоянно возникает так много соблазнов и ситуаций. И когда каждый раз на карту ставится твоя честь, всегда нужно помнить, что, ошибившись всего один раз, ты ее уже не вернешь. Всю оставшуюся жизнь можешь оправдываться, стараться исправить положение дел, но свою честь ты уже не вернешь.
Как руководитель, принимая решение, ты принимаешь обязательства перед людьми, твоими товарищами. И особенно – перед дольщиками. Сегодня это больная тема в строительстве, и до сих пор не все это понимают. Я имею в виду тех строителей, которые обманывают покупателей. У них и чести давно нет. Там, где была честь, выросло что-то другое.
Справка
Евгений Резвов родился 23 декабря 1936 года в Ленинграде. Свою трудовую карьеру начал слесарем-сборщиком. В дальнейшем – строитель, прораб, начальник участка. С 1980 года – начальник управления № 13 треста № 32 «Главзапстрой». В 1992 году основал компанию «Строительный трест». Заслуженный строитель РФ, кавалер ордена «За возрождение России. XXI век», лауреат национальной премии «Человек года – 2005», победитель конкурса «Строитель года – 2006». Евгений Георгиевич Резвов награжден государственными наградами и памятными знаками: «Житель блокадного Ленинграда», «60 лет Победы в Великой Отечественной войне», «В память 300-летия Санкт-Петербурга». Ветеран труда.